宁十三条及政策解读

1、宁十三条及政策解读 南京市政府关于进一步加强房地产市场监督管理的意见（宁政办发【2016】142号），出台13条措施监管房地产市场，通过增加土地供应，增加商品房上市量，以期稳定房价。“宁十三条”一一看过来一、进一步增加商品住房上市供应1.加强房地产市场土地出让、开发建设、上市销售等环节的监管，督促开发企业严格履行开竣工合同。2.对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源，符合销售条件的，价格主管部门积极主动服务，指导开发企业及时进行价格申报备案，经备案后的同期房源申报价格不再调整。对具备上市条件的，房产、建设、国土、物价部门加强督促。经督促仍未及时上市的，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，

2、在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。二、加大商品住宅土地供应3.加快商品住宅用地上市节奏，增加土地上市规模，确保完成全年经营性用地出让计划，力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。通过土地市场均衡有序供应，切实稳定土地市场预期。4.加强土地出让后跟踪管理，组织对全市已出让商品住宅用地的付款、开竣工等情况进行全面核查，督促开发企业按土地合同约定进行开发建设，增加存量土地可上市房屋供应量。因企业自身原因造成未按合同约定时间开工建设的，严格按照规定及合同约定进行处理。5.在土地出让合同中，除明确开竣工时间外，还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。未按合同开工上市的，将严格按合同约定处罚。三、稳

3、定商品住房价格6.开发企业应合理安排新建商品住房的销售节奏，同期房源应一次性向价格主管部门申报备案价格，且批次申报面积不宜低于3万平方米，不得通过分批申报价格变相涨价。7.领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。开发企业领取预售许可证后不销售的，价格主管部门不接受上调价格的申报。四、强化综合执法8.严厉打击房地产市场违法违规行为，对涉嫌或参与炒卖房号、捂盘惜售等行为的开发企业及中介代理机构，一经查实，依法依规、严肃处理。9.打击不实炒作，加大对虚假信息的打击力度，对发布不实信息、恶意炒作、制造“恐慌”氛围的行为，依法处理、严厉打击。10.加强舆论引导，通过南京日报、龙虎网等媒体

4、发布商品房上市、销售等相关信息，引导市场增强理性。11.市房产、建设、国土、规划、物价、公安、工商、金融办、人行南京营管部等相关部门及各区政府，要按照本意见要求，各司其职、积极履职、相互配合、齐抓共管，促进我市房地产市场平稳健康发展。12.市政府成立房地产市场综合执法办公室，办公室设在市房产局，市房产局郭宏定局长任办公室主任，市房产局吴春华副局长、市建委李真副主任、市物价局徐卫华副局长、市国土局冯雪渔副局长任副主任，市政府督查室、市政府法制办、市监察局、市规划局、市公安局、市工商局、市金融办、人行南京营业管理部、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区分管负责同志任办公室成员。相关部门抽调人员、

5、集中办公，施行执法情况周报制度。13.市监察、督查部门要对各部门的履职情况及时督查。对工作不力、履职不到位的，严肃查处和问责。 扬子晚报全媒体记者 仇惠栋4大新提法符合条件不上市，将记入不良信用新提法1：“合法捂盘”行不通了政策原文：对具备上市条件的，房产、建设、国土、物价部门加强督促。经督促仍未及时上市的，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。专家解读：具备上市条件而不上市的，在南京楼市业内通常被称为“合法捂盘”，因为南京市关于楼盘销售的相关规定中，只针对领取了预售证而不上市的房企进行处罚，而开发商如果不领取预售证的话，相关主管部门除了约谈，基本上

6、束手无策。对于这样的尴尬处境，此次“宁13条”中首次明确将对这一行为进行约束。专家表示，这是过去从不曾有过的，一旦开发商具备了上市销售的条件，而不积极领取预售证，妄图借此捂盘的，包括房产、建设、国土、物价等四个部门将联合起来对其督促，督促后仍不上市，除了要纳入企业的不良信用记录之外，在新房正式销售之前，还不得在南京参与土拍竞拍，应该说这是相当严厉的条款。记者了解到，目前南京河西、城北等多个板块的楼盘已经表露出“捂盘”的姿态，由于物价部门对于开发商过高的报价不予批复，开发商索性“捂盘”不卖，今后这一行为有望被杜绝，或者开发商无法在南京购买土地。新提法2：土地合同必须明确住宅上市时间政策原文：在土

7、地出让合同中，除明确开竣工时间外，还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。未按合同开工上市的，将严格按合同约定处罚。专家解读：业内人士认为，这是“宁13条”的最大看点之一，也是之前从未有过的新提法。在开发商拿地时，就要求其明确未来商品房上市的时间和规模，从而保证今后南京楼市的商品房供应量，这也被视为是针对“现房销售”的配套举措。楼市专家指出，南京最近拍出的20幅住宅用地均要求“现房销售”，这在一定程度上加剧了市场恐慌，有不少人认为南京今后两三年的楼市供应一定会出现紧缺的状况.因此在“宁13条”中，有针对性地提出在土地出让合同中就要约定上市时间，强化了房企拿地后的开发进程，不仅要明确开竣工时间，何

8、时上市、规模多大都要提前报备，确保市场稳步前行。与此同时，开发商也不能“说话不算话”，不按约定好的时间上市，房企将要接受处罚。新提法3：物价部门将积极主动服务政策原文：对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源，符合销售条件的，价格主管部门积极主动服务，指导开发企业及时进行价格申报备案，经备案后的同期房源申报价格不再调整。专家解读：以往，南京市物价部门通常是配合开发商做好物价申报，为了加快新房的上市量，“宁13条”首次提出要求物价部门“积极主动服务”，难免令人产生遐想。扬子晚报记者了解到，眼下有开发商为了拖延上市时间，向物价部门虚报房价，申报的价目表被一次又一次打回，实质上起到了“捂盘”的作用。

9、按照“宁13条”的新提法，物价部门将要主动服务，可以理解为当开发商第一次申报价格的时候，物价部门甚至可能会上门服务，对于区域的价格“红线”予以告知，指导房企进行房价申报备案，目的只有一个，那就是加快房源上市。业内人士认为，可不要小看了“积极主动服务”这几个字，当中的意涵很深，总之，对于想要“捂盘”的开发商来说，一定是非常大的打击。新提法4：成立房地产市场综合执法办公室政策原文：市政府成立房地产市场综合执法办公室，办公室设在市房产局，市房产局郭宏定局长任办公室主任，市房产局吴春华副局长、市建委李真副主任、市物价局徐卫华副局长、市国土局冯雪渔副局长任副主任。相关部门抽调人员、集中办公，施行执法情况

10、周报制度。专家解读：针对房地产市场专门成立综合执法办公室，这在南京楼市中还是首次，体现了南京市政府整治楼市乱象的决心之大。有专家认为，综合执法办公室的行政执法权较为集中，也便于各部门的相互协调，每一周还要汇报相关情况，显然，南京楼市将面临“史上最严格”的政策环境，楼市之“火”到了该降温的时候了。2点重申不得通过分批申报价格变相涨价加大商品住宅土地供应政策原文：加快商品住宅用地上市节奏，增加土地上市规模，确保完成全年经营性用地出让计划，力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。通过土地市场均衡有序供应，切实稳定土地市场预期。专家解读：南京市今年前9个月已经上市住宅类土地326公顷，出让金额接近13

11、00亿元，创下历史新高。按照“宁13条”的规定，年内南京还将有大批地块上市，开发商不会面临“地荒”的格局。单批次领证仍需3万平方米政策原文：开发企业应合理安排新建商品住房的销售节奏，同期房源应一次性向价格主管部门申报备案价格，且批次申报面积不宜低于3万平方米，不得通过分批申报价格变相涨价。专家解读：至于现行政策一致，目的是防止房企分批多次申领预售证，并借此涨价。不过对于较为特殊的项目，仍可以少量分批领取，比如楼盘规模不大、产品类型较特殊等等，因此“宁13条”强调的是“不宜低于”，并非一刀切。需要指出的是，有人认为南京执行“限购”后，“限价令”将退出，不过业内人士认为，这是不切实际的想法，“限价

12、令”仍将继续严格执行，否则南京现有的调控政策将面临“破功”的风险。1大信号疯狂楼市降温的日子快到了如果说前天南京限购令还没让投资客们感到秋的寒意，微信朋友圈依然充斥着“假离婚”、“变新房为二手房”等绕限购的调侃段子和看热闹的轻松心态，那么昨晚紧急加推的“宁十三条”，则着实让段子手和投资客们乐不起来了。政府连放“大招”传递的信号已经非常明显：本次调控必须达到稳定房地产市场、遏制房价过快上涨的目标，疯狂楼市到了该降温的时候了。其实南京前日的限购令，已经显出“严打”的苗头。此前业内预测南京最有可能仿效苏、杭的“温和派”，即首先对外地人购买第二套房予以限制，而没想到最终是既限内又限外，某种程度上已经表

13、现出了政府的决心。而在限购令遏制需求的同时，昨晚“宁十三条”直指供应，双向调控稳定市场，同时公安加入严打炒卖房号、成立房地产综合执法办公室等等全新举措同样锋芒袭人。无独有偶，上周刚刚限购的杭州昨天也发布了土拍新规，土地溢价率超120%的必须取得不动产登记证后销售，超150%的竞投配建养老设施面积。二线城市调控不断加码显然并非巧合，可以预见的是，接下来还会有更多房价上涨过快的城市加入限购限贷阵营，形成一个楼市降温的大环境并相互影响。长期以来，政府对房地产市场的倚重，使其在调控时往往左右为难，既要打压房价，又怕市场急剧降温影响经济。而如今，房地产市场已经到了严重扭曲的境地，两套北京的学区房就能让上

14、市公司续命保壳，开工厂的一年收益还不如炒几套房，房价的暴涨让大量资金投入楼市，打压实体经济已成为共识，为买房而引发的“离婚潮”更是影响到了家庭和婚姻的人伦信仰。疯狂的房子成为一把双刃剑，它支撑了中国经济，也埋下了极为危险的隐患。此时，调控的杀招不得不出，市场的高烧不得不退。对楼市来说，信心有时比实际的限购限贷政策影响更大，而投资投机客们往往会是嗅觉最为灵敏的人群，南京新政密集出台的信号能否扭转接下来的市场预期？相对于前晚限购令“短期有效”的谨慎评论，昨晚，不少专家和业内人士对新政效果和楼市未来给出了更为肯定的回答：土地和房地产市场的降温将是大概率事件。虽然我们无法预知南京楼市是否会“一夜入秋”

15、，但可以判断的是，如果市场继续疯下去，政府的政策储备依然充足，限贷可以继续加码，实现认房又认贷，南京人买二手房不限购的缺口也可以补上。稳定市场的决心已经表明，“民政局很忙”的现象还会持续很久吗？新政解读一、问：怎样有效增加商品住宅上市供应？ 目前局部区域商品住宅供不应求的态势明显，日光盘现象突出。为缓解供需矛盾，一方面增加商品住宅用地供给，保证市场中远期供应，另一方面加快在建项目的建设，推动符合条件的楼盘尽快上市。为此，市国土、建委、房产、物价等部门，将加大联合管控，有效增加商品住宅的上市供应。国土部门将加大土地出让合同执行情况的监督，建设部门将督促开发企业按时开工建设；物价部门积极主动为符合

16、销售条件的项目进行按期价格备案；房产部门牵头加大开发企业经营行为的监管力度。如各部门在工作中，发现企业存在捂盘违规行为，要严肃处理，严厉处罚，并将通过信息共享机制，将其行为纳入国土和建设系统不良信用记录。经督促仍不上市销售的企业在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。二、问：加大商品住宅土地供应的主要措施有哪些？ 年初，经市政府批准发布了全市2016年经营性用地出让计划，全年需完成500公顷商品住宅用地供应。今年以来，我市结合土地市场运行情况，加快土地供应节奏，努力稳定土地市场供应预期，截至9月26日已供应326.27公顷商品住宅用地。下一步，我市将进一步加大土地出让计划执行力度，按照全年出

17、让计划倒排时间表，将出让土地计划分解到各责任主体，并加强出让计划执行情况考核，确保完成全年土地出让计划。同时，我市将结合土地市场及房地产市场变化情况，做好形势分析，加快商品住宅用地上市节奏，努力通过土地市场均衡有序供应，维持土地市场健康平稳有序发展。 在落实商品住宅用地供应计划的同时，我市将加强土地供后监管，促进土地开发利用。以土地出让合同为基础，严格规范出让合同管理，对开发企业付款、开竣工等行为须严格按出让合同要求履行，增加存量土地可上市房屋供应量。同时，依托土地诚信系统，加大对出让金催缴、违约责任处理、闲置土地、土地开发企业不诚信行为等处理力度，严厉打击故意囤地行为，引导企业诚实守信，促进

18、尽快形成市场有效供给。三、问：如何进一步稳定商品住房价格？ 价格主管部门将会同房产、建设、国土部门及时跟踪开发项目建设工程进度，对房价上涨过快区域符合上市条件的普通商品住房房源，督促开发企业及时进行价格申报备案。符合上市条件的房源经督促仍不及时上市的，申报价格不得因拖延申报时间变相涨价。 开发企业应合理安排新建商品住房的销售节奏，对房价过快上涨区域的普通商品住房房源，同期房源应一次性向价格主管部门申报价格备案，不得通过分批申报变相涨价。一个批次申报量原则上不少于一个施工许可证上的房源，且批次申报面积不宜低于3万平方米。 凡取得预售许可的商品住房项目，应按商品房预售方案中承诺的时间一次性公开全部

19、准售房源，及时对外销售。开发企业领取预售许可证后不一次性销售的，价格主管部门不接受上调价格的申报，开发企业因不可抗因素不能销售的，在调价时应提供充分的证明。四、进一步加强房地产市场监管的重点有哪些方面？ 进一步加强市场监管，加大对炒卖房号、捂盘惜售等行为的查处力度，规范市场秩序，净化市场环境，切实维护消费者的合法权益，着重加强以下几方面的监督管理： 1、严禁炒卖房号。凡取得预售许可的商品房项目，应在十日内按商品房预售方案中承诺的时间一次性公开全部准售房源。供需矛盾特别突出的项目，须采取公开摇号的方式，公平、公正对外销售，禁止炒卖房号。开发企业和房地产经纪机构要加强管理，强化自律，规范流程，坚决杜绝工作人员参与炒卖房号行为。 2、未取得商品房预售许可的项目，不得以认购、预订、排号、