新收入准则对房地产企业预缴所得税地影响

1、.2018 新收入准则对房地产企业预缴所得税的影响财政部于2017 年 7 月 19 日发布了关于修订印发企业会计准则第14 号 收入 的通知 ，根据通知要求 “在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2018 年 1 月 1 日起施行 ；其他境内上市企业，自 2020 年 1 月 1 日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自 2021 年 1 月 1 日起施行 。 同时 ，允许企业提前执行。按照新的收入准则规定：满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则 ，属于在某一时点履行履约义务：（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗

2、企业履约所带来的经济利益。（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。对于房地产企业而言：采用新收入准则的影响主要是部分开发项目收入确认原则由原来的交付物业所有权特定时点一次性确认收入，改为认定为某一时段内履行履约义务的房地产项目采用按照履约进度确认收入。 根据公开资料显示，碧桂园控股有限公司（股票代号 ： 2007.hk ）已于 2017 年 1 月 1 日起率先采用新的收入准则，万科 A（股票代号 000002 ）从 2018 年 1 月 1日起开始执行 。 而中粮地产 （股票

3、代号000031 ）、 保利地产 （股票代号600048 ）等多家国内上市公司仍在采用旧的收入准则。而从房地产企业的所得税申报来说，根据国税发 2009 31 号文第九条规定：企业销售未完.专业资料 .工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月 ）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。即在项目未完工之前，应按照预计毛利来预缴申报和年度申报。在项目完工当年的汇算清缴时，根据项目实现的实际毛利再对以前年度已经预计

4、的毛利之间的差额进行调整 。那么新旧收入准则对房地产企业的所得税申报又有何影响？会不会造成房地产企业的重复缴税和多缴税？下面结合18 版企业所得税季度申报表和17 版企业所得税年度申报表对此作一简要分析说明：情况一 ：假设 A 房地产公司从2018 年 1 月 1 日执行新收入准则。 A 项目 ， 2018 年 10 月取得预售证 ，当期预售收入2 亿， 2018 年按履约进度确认收入0.8 亿，成本 0.6 亿 。 2019 年未发生预售收入 ，累计按履约进度确认收入1.5 亿，成本 1.2 亿； 2020 年 2 月交房 。 确认的实际收入 2.2 亿元 ，计税成本1.8 万元 ，实际毛利

5、0.4 亿元 。 当地所得税预计毛利率15% ，不考虑土增税、城建税等税种及相关费用。2018 年季度申报与年度申报：季度申报时 ，当期利润额0.2 亿；按预售款2 亿的 15% ，计算出特定业务计算的应纳税所得额0.3 亿，实际利润额0.5 亿，申报缴纳所得税1250 万元 。 年度汇缴申报 ，因相关收入不符合所得税收入确认条件，应调减应税所得0.2 亿，按 3000 万所得额申报 ，退税 500 万元 。一、 2018 年季度申报 ：.专业资料 .预缴税款计算本年累计金项目额营业收入8000营业成本6000利润总额2000加：特定业务计算的应纳税所得额3000实际利润额 （ 3+4-5-6

6、-7-8 ） 按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应纳5000税所得额税率 (25%)25%应纳所得税额 （ 9 ×10）12502018 年度汇缴申报 ：A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表2300三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（ 22-26）3000102300（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（ 24-25） 300020220001.销售未完工产品的收入*30.专业资料 .23002.销售未完工产品预计毛利额30004023.实际发生的营业税金及附加、土地增值税52 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特

7、定业务计算的纳税调整额6（ 28-29 ）21.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入*722.转回的销售未完工产品预计毛利额823.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税9A105000 纳税调整项目明细表账载 税收 调增 调减行项目金额金额金额金额次12348001一、收入类调整项目（ 2+3+4+5+6+7+8+10+11）*0.专业资料 .账载 税收 调增 调减行项目金额 金额 金额 金额次123480080011 （九）其他000二、扣除类调整项目60012*（ 13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23+24+26+27+28+29）060060029（十六

8、）其他00030035四、特殊事项调整项目 （ 36+37+38+39+40）*030030039（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额(填写 A105010)*0090080043合计 （ 1+12+30+35+41+42）*00A100000 中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（ A 类）金行次项目额.专业资料 .一、营业收入(填写18000A101010101020103000)减：营业成 本(填写26000A102010102020103000)13三、利润总额 （ 10+11-12）200015加：纳税调整增加额 （填写 A105000）900016减：纳税调整减少额 （填

9、写 A105000）800019四、纳税调整后所得 （ 13-14+15-16-17+18） 300023五、应纳税所得额 （ 19-20-21-22）300024税率（25% ）25%25六、应纳所得税额 （ 23×24）75031八、实际应纳所得税额（ 28+29-30 ）75032减：本年累计实际已预缴的所得税额125033九、本年应补 （退）所得税额 （ 31-32）-5002019 年季度申报与年度申报： 项目累计按履约进度确认收入1.5 亿，成本 1.2 亿， 2018 年已确认利润0.2 亿， 19 年确认利润0.1 亿，则季度申报时 ，当期利润0.1 亿，应纳所得税2

10、50万。年度汇缴申报时，因相关收入不符合所得税收入确认条件，应予调整 。季度申报 ：预缴税款计算.专业资料 .本年累计金项目额营业收入7000营业成本6000利润总额1000加：特定业务计算的应纳税所得额实际利润额 （ 3+4-5-6-7-8） 按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应1000纳税所得额税率 (25%)25%应纳所得税额 （ 9 ×10）250年度申报 ：A105000 纳税调整项目明细表税账载收调增调减行项目金额金金额金额次额12341一、收入类调整项目（ 2+3+4+5+6+7+8+10+11）*700.专业资料 .税账载收调增调减行项目金额金金额金额次额123

11、4070070011 （九）其他000二、扣除类调整项目60012*（ 13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23+24+26+27+28+29）060060029 （十六）其他00035四、特殊事项调整项目 （36+37+38+39+40 ）*39（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额(填写 A105010)*600 70043合计 （1+12+30+35+41+42）*00A100000 中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（ A 类）行次项目金.专业资料 .额一、营业收入(填写17000A101010101020103000)减：营业成 本(填写26000A

12、102010102020103000)13三、利润总额 （ 10+11-12）100015加：纳税调整增加额 （填写 A105000）600016减：纳税调整减少额 （填写 A105000）700019四、纳税调整后所得 （ 13-14+15-16-17+18） 023五、应纳税所得额 （ 19-20-21-22）024税率（25%）25%25六、应纳所得税额 （ 23×24）031八、实际应纳所得税额（ 28+29-30 ）032减：本年累计实际已预缴的所得税额25033九、本年应补 （退）所得税额 （ 31-32）-2502020 年季度申报和年度申报： 2020 年 2 月，项

13、目实际交付，实际发生总收入2.2 亿，总成本 1.8 亿 。企业所得税符合完工确认条件 。季度申报 ：.专业资料 .预缴税款计算本年累计金项目额营业收入7000营业成本6000利润总额1000加：特定业务计算的应纳税所得额实际利润额 （ 3+4-5-6-7-8） 按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应1000纳税所得额税率 (25%)25%应纳所得税额 （ 9 ×10）250年度申报 ：A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表2-300-300三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（ 22-26 ）1002（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的

14、纳税调整额（ 24-25 ）221.销售未完工产品的收入*.专业资料 .322.销售未完工产品预计毛利额423.实际发生的营业税金及附加、土地增值税52 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额6（ 28-29 ）220001.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入*7022.转回的销售未完工产品预计毛利额3000 3000823.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税9A105000 纳税调整项目明细表账载 税收调增调减行项目金额金额金额金额次12341一、收入类调整项目（ 2+3+4+5+6+7+8+10+11）*1500.专业资料 .账载 税收调增调减行项目金

15、额金额金额金额次123407002200150011 （九）其他000二、扣除类调整项目120012 （ 13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23+24+26+27+28+29*0）6001800120029 （十六）其他00035四、特殊事项调整项目 （36+37+38+39+40）*-30039（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额(填写 A105010) *300001500150043合计（ 1+12+30+35+41+42）*00A100000 中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（ A 类）行次项目金.专业资料 .额一、营业收入(填写17000A10

16、1010101020103000)减：营业成 本(填写26000A102010102020103000)13三、利润总额 （ 10+11-12）100015加：纳税调整增加额 （填写 A105000）1500016减：纳税调整减少额 （填写 A105000）1500019四、纳税调整后所得 （ 13-14+15-16-17+18） 100023五、应纳税所得额 （ 19-20-21-22）100024税率（25%）25%25六、应纳所得税额 （ 23×24）25031八、实际应纳所得税额（ 28+29-30 ）25032减：本年累计实际已预缴的所得税额25033九、本年应补 （退）所

17、得税额 （ 31-32）0情况二 ：假设 B 房地产公司2018 年 1 月 1 日仍执行旧收入准则，其它情况同情况一。2018 年季度申报与年度申报：季度申报时 ，按预售款2 亿的 15% ，计算出特定业务计算的应纳税所得额0.3 亿，应纳所得税750 万元 。年度汇缴申报，无退补税 。.专业资料 .季度申报 ：预缴税款计算本年累计金项目额营业收入营业成本利润总额加：特定业务计算的应纳税所得额3000实际利润额 （ 3+4-5-6-7-8） 按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应3000纳税所得额税率 (25%)25%应纳所得税额 （ 9 ×10）750年度申报 ：A10501

18、0 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表2300三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（ 22-26 ）3000102300（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（ 24-25 ） 300020.专业资料 .220001.销售未完工产品的收入*3023002.销售未完工产品预计毛利额30004023.实际发生的营业税金及附加、土地增值税52 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额6（ 28-29 ）21.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入*722.转回的销售未完工产品预计毛利额823.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税9A

19、105000 纳税调整项目明细表.专业资料 .账调载税收调增减行项目金金额金额金次额额12341一、收入类调整项目（ 2+3+4+5+6+7+8+10+11）*11 （九）其他二、扣除类调整项目12*（ 13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23+24+26+27+28+29）29 （十六）其他35四、特殊事项调整项目 （ 36+37+38+39+40）*30030039（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额(填写 A105010)*0030043合计 （ 1+12+30+35+41+42）*0A100000 中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（ A 类）金行次

20、项目额.专业资料 .一、营业收入(填写1A101010101020103000)减：营业成本(填写2A102010102020103000)13 三、利润总额 （ 10+11-12 ）15加：纳税调整增加额（填写 A105000 ）300016 减：纳税调整减少额 （填写 A105000 ）19四、纳税调整后所得 （ 13-14+15-16-17+18）23五、应纳税所得额 （ 19-20-21-22 ）300024税率（25%）25%25六、应纳所得税额 （ 23×24）75031八、实际应纳所得税额 （ 28+29-30 ）75032减：本年累计实际已预缴的所得税额75033 九

21、、本年应补 （退）所得税额 （ 31-32 ）2019 年季度申报与年度申报：因 2019 年项目未完工，未交付 。未发生预收收入，季度申报无收入 ，年度申报无调整。申报（略）2020 年季度申报和年度申报： 2020 年 2 月，项目实际交付，企业所得税符合完工确认条件，会计上确认收入，并结转成本.专业资料 .季度申报 ：预缴税款计算本年累计金项目额营业收入22000营业成本18000利润总额4000加：特定业务计算的应纳税所得额实际利润额 （ 3+4-5-6-7-8） 按照上一纳税年度应纳税所得额平均额确定的应4000纳税所得额税率 (25%)25%应纳所得税额 （ 9 ×10）

22、1000年度申报 ：A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表2-300-300三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（ 22-26 ）1002（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（ 24-25 ）2.专业资料 .21.销售未完工产品的收入*322.销售未完工产品预计毛利额423.实际发生的营业税金及附加、土地增值税52 （二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额300030006（ 28-29 ）220001.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入*7022.转回的销售未完工产品预计毛利额30003000823.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税9A105000 纳税调整项目明细表.专业资料 .账调载税收增调减行项目金金额金金额次额额12341一、收入类调整项目（ 2+3+4+5+6+7+8+10+11）*11 （九）其他二、扣除类调整项目12*（ 13+14+15+16+17+18+19+20+21+22+23+24+26+27+28+29）29 （十六）其他35四、特殊事项调整项目（36+37+38+39+40）*-30030039（四）房地产