XX年买卖合同司法解释：商品房宣传广告是要约还是要约邀请

1、XX年买卖合同司法解释： 商品房宣传广告是要约还是要约邀请司法考试频道为大家推出【XX年司法考试一次课程！】考生可点击以下入口进入免费试听页面！足不出户就可以边听课边学习，为大家的取证梦想助力!【手机用户】点击进入免费试听【电脑用户】点击进入免费试听要约和要约邀请是我们在日常生活中经常见到的两个法律术语，虽然常见，但业外人士不很容易弄清其概念，业内人士也不很容易划分清楚其界限和内涵。这就给我们经常要利用各种手段宣传我们的产品和服务的房地产行业出了一道难题。但因其内涵、法律效力及可能引起的法律后果有很大的不同，所以，如何理解商品房广告中到底哪些宣传属于要约，会构成合同条款的内容，哪些宣传属于要约

2、邀请，不会构成合同条款的内容，对我们的意义还是非常重要的。一、要约和要约邀请要约在中华人民共和国合同法第十四条中有明确的定义：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表精品文档你我共享示应当符合下列规定：( 一) 内容具体确定；( 二) 表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”要约是希望同他人订立合同的意思表示，如果受要约人承诺，要约人就要受要约的约束，就要承担相应的法律责任。要约邀请在中华人民共和国合同法第十五条有明确的定义：“ 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

3、”要约邀请又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为，行为人在法律上无须承担责任。要约和要约邀请的区别在于：1、要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接的目的 ; 要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。2、要约必须包括将来可能订立的合同的主要的内容，要约中含有当事人表示愿意接受要约约束的意思，而要约邀请则不含有当事人接受约束的意思。3、要约大多数是针对特定的相对人的，故要约往往采精品文档你我共享用对话方式和信函的方式，而要约邀请一般针对不特定的相对人的，故往往通过电视、报刊等媒介手段。美国曾有一个很著名的案例，一个服装店

4、在自己的橱窗上贴出广告，说某年某月某日个到该店购买服装的客人将享有以一个美金的价格购买到价值几千美金的皮大衣。很多看了广告的人都同店家一样，认为该广告是要约邀请，没有当真。但有一位老太太，真的是从夜里就来排队等候了，那一天开始营业后，她个到店，拿着一美元非要买一件皮大衣，店家不卖。为此，双方打上了法庭，法庭裁定，该广告虽然不是针对特定人， 但因内容具体确定， 不能理解为要约邀请，而是要约，判定服装店以一美元的价格卖给老太太一件皮衣。二、针对商品房广告宣传中的要约和要约邀请的法律规定中华人民共和国合同法( 以下简称合同法) 第十五条第二款“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”;最高人民法院关

5、于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 ( 法释 XX7 号，以下简称司法解释 ) 第三条 ：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺精品文档你我共享即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。三、如何理解商品房广告宣传中的要约和要约邀请1、总的原则：合同法和司法解释均将商业广告和商品房的销售广告和宣传资料定性为要约邀请。2、除外规定：即当商品房的销售广告和宣传资料同时符合下列条件时，其性质将

6、变为要约，出卖人违反的，将承担违约责任：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺 ; 该说明和允诺具体确定; 该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响;该说明和允诺不论是否载入商品房买卖合同。3、房屋及相关设施：应理解为硬件设施，包括三个层次：房屋结构部分，房屋内装饰装修、水电煤气、各种管线等; 房屋所在楼宇的公共部分， 比如大堂、 电梯间、 楼梯间、 外立面等的造型、颜色、用材及品牌、装饰装修标准等; 房屋所属项目的配套、绿化、规划道路、供暖方式等。不应包括软件部分，如选聘的物业管理公司的品牌，服务配套中服务商的品牌。因此，在广告宣传中，对硬件部分应

7、非常慎重，而对于精品文档你我共享在销售中作为卖点公开承诺的很具体的软件部分，只要承诺时实事求是，产品交付时与第三方的合同确实在履行，就应认定宣传者已履行承诺，不必要求软件部分像房屋一样长期不变。4、商品房开发规划范围：狭义的理解应为：规划批准的项目用地范围内的所有建筑及配套设施，是一个空间方位的概念。广义的理解应为：规划批准的项目中所涉及的组成建筑和配套设施的所有元素。凡是与该元素有关的，都应列入此范围。比如说，某某项目规划用地范围外的一块地，客户投诉说，销售人员在卖房时承诺是一片绿地， 也不会有超高建筑，但事实并非如此。按照狭义的理解，该说明和允诺不在商品房开发规划范围内，只能理解为要约邀请

8、 ; 但如果按照广义的理解，绿地是组成建筑和配套环境的一个元素，因此，对于绿地的说明和承诺应理解为要约。通常情况下，我们认为对商品房开发规划范围应按照狭义的理解，但如果对超出商品房开发规划范围外的事务的说明和承诺对客户非常重要又比较具体明确，不能排除被认定为要约。5、说明和允诺具体确定：具体确定是区分要约和要约邀请的很重要的一点，所谓精品文档你我共享具体确定，通常是指要约的内容明确、全面，受要约人通过要约能清楚的知道要约人的真实意思表示和将来可能订立的合同的主要的内容。6、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响：什么样的说明和允诺对想要订立商品房的买卖合同的客户具有重大的影响，因人

9、而异，不同的客户关注点会非常的不同，因此，如果仅因为这一点发生纠纷，法官的自由裁量度将会很大，比较难以作出判断。但房屋价格的构成是发展商确定的，确定价格的依据会是发展商比较容易掌握的。大众通常也会知道不同的设施和不同的材料、配套等对商品房价格的影响，不同价格房屋所对应的客户群的要求是不同的。这一点客户和法官也会对此有个常识性的判断。综上，我们认为，如果广告宣传内容不是很具体明确，则不管涉及什么范围，都应认定为要约邀请；如果广告宣传内容具体明确，则应审慎对待，不管涉及什么范围，都有可能被认定为要约。 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫

10、之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。精品文档你我共享侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣， 远小人， 此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣， 此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。 侍中、尚书、 长史、 参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，