XX房地产公司精装修项目管理流程及实施细则

1、* 房地产开发集团有限公司精装修项目管理流程及实施细则一、前言为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理流程，减少返修率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程及实施细则。本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关管理过程，与主体工程、配套工程等管理流程平行操作，对交房后的维修等另见相关流程。本流程及实施细则按 * 房产开发流程及实施细则的格式编写，可与已颁发的 * 房地产开发流程及实施细则配套使用。本流程及实施细则由集团公司工程成本部会同百胜麒麟( 南京 ) 建设发展有限公司材料装修部结合东郊小镇一期的实施全过程和二

2、、三期实际操作的经验，并参考了其他开发公司的管理经验，对公司已有的制度、管理流程及实施细则进行了汇总、补充和完善，特别针对一期交房后出现的问题进行了流程整理及提出实施方法，供* 集团范围内各房地产开发子公司精装修管理人员参考使用。二、精装修项目管理流程施工图设计 ,详见相关流程建筑户型设计参与根据装修方案调整施工图初步设计N水电定位图施工图设计精装修交楼标准的确定施工图设计变更土建整改N业主开放日精装修项目定位装修设计参与精装修方案设计成本估算Y样板房施工图设计样板房施工单位选择样板房施工批量精装修施工图绘制批量精装修招标精装修 /土建交接Y精装修施工现场检查、验收、考评精装修初步整改精装修初

3、步验收Y精装修竣工验收移交物业 /精保洁小业主验房Y交房材料 /部品清单土建 /装修交接标准的确定材料 /部品招标材料 /部品定样、签订合同前期准备阶段材料 /部品供货 /施工N项目实施阶段N 问题分类 /整改整改验收后期维修阶段三、精装修项目实施细则(一) 精装修项目前期准备阶段实施细则精装修项目定位： 在整个项目定位阶段对是否做精装修、精装修风格、材料/ 部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。1、责任部门：集团公司市场研究部组织，设计研究部、工程成本部配合2、工作程序：1) 市场研究部对在项目定位时对是否做精装修作出论证；2) 市场研究部会同设计研究部、集团公司工程成本部根据项目定位调查

4、装修风格、装修标准、当地常用材料/ 部品和设备的品牌、型号及装修成本提出建议；3) 根据项目定位， 提出项目精装修的成本指标及交楼参考标准， 并随同整体作业大纲下发给项目子公司。3、工作接口及工作周期：在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成；工作周期约为15-20 天。4、工作提示：5、相关附件：多层住宅户内精装修参考标准 .xls参与户型设计： 在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。1、责任部门：项目子公司材料装修部( 装修设计部门 )2、工作程序：1) 子公司装修设计部门功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助设计部进行户型优化设计，提出户型调整意见；2) 子公司技术部应及时把装修

5、设计的合理调整意见反馈给设计单位，在主体扩初设计阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。3、工作接口及工作周期：户型及时提交相关人员，在户型设计讨论阶段完成；工作周期约为7-10 天。4、工作提示：1) 建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；2) 装修设计主要从功能布置、 生活流线等方面论证户型平面的舒适性、 合理性；5、相关附件：无精装修方案设计： 根据项目定位中建议的设计风格、材料/ 部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部( 装修设计部门 ) 负责，销售部、材料装修部 ( 材料采购、施工管理部门 ) 、预算部配合，集团公司市场部、设计

6、研究部、工程成本部参与方案确定。2、工作程序：1) 子公司装修设计部门根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；2) 装修设计单位根据设计方案对设计风格、 主要材料 / 部品和设备的选用、 成本估算进行汇报。3) 各相关部门对设计风格、 材料 / 部品和设备的选用提出意见， 对成本估算进行审核。4) 根据各部门意见对设计方案进行调整；3、工作接口及工作周期：在扩初设计阶段完成；工作周期约为30-45 天 ( 根据户型多少确定 ) 。4、工作提示：1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知技术部并通知施工图设计单位进行调整； 同时，技术部如建筑

7、方案调整， 也应及时通知装修设计部门，保持图纸的一致性，避免重复、差错；2) 精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；3) 精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料 / 部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；4) 对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；5) 为考虑施工方便

8、、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；5) 方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单。5、相关附件：( 装修方案图、成本估算清单).C.C.ABAISHENGCBAISHENGABAISHENG.NANJINGANANJINGNANJINGPLANPLANPLANC1户型平面布置图C1 户型地坪材料图C1 户天花吊顶图设计设计设计.DESIGNED BYDESIGNED BY.DESIGNED BYC绘图.绘图绘图.DRAWNCDRAWNCDRAWNA修正修正A修正REVIEWEDAREVIEWEDREVIEWED.审核审核审

9、核APPROVEDAPPROVEDAPPROVED业主确认业主确认业主确认OWNER SIGNATUREOWNER SIGNATUREOWNER SIGNATURE比例SCALE 1:50比例 SCALE1:50比例SCALE 1:50修改内容修改内容REVISIONS修改内容REVISIONSREVISIONS日期图面修正次别日期图面修正次别日期图面修正次别DATEREVISION NODATEREVISION NODATEREVISION NO04/05/01NO04/05/01NO04/05/01NO000DRAWINGDRAWINGDRAWING尺寸请勿直接由尺寸请勿直接由尺寸请勿直接

10、由图面按比例量取。图面按比例量取。图面按比例量取。本图如与他图不一致时本图如与他图不一致时本图如与他图不一致时请立即知会设计师.请立即知会设计师.请立即知会设计师.如有修正图，则本图作废。如有修正图，则本图作废。如有修正图，则本图作废。.本图为版权所有。本图为版权所有。.本图为版权所有。C.C.ACA.A010203水电定位图： 为方便水电施工图设计， 减少后期技术变更， 在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。1、责任部门：项目子公司材料装修部( 装修设计部门 )2、工作程序：1) 子公司装修设计部门根据精装修方案提出水电定位图并提交技术部；2) 子

11、公司技术部应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行施工图设计。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成后进行， 工作周期约为 10-15 天( 根据户型多少确定 ) 。4、工作提示：1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；2) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；3) 水电定位应结合家俱布置仔细考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对衣柜放置的影响等。5、相关附件：( 水电定位图 )材料 /部品清单： 根据精装修设计方案，提供主要材料/

12、 部品和设备清单，便于品质、成本控制。1、责任部门：项目子公司材料装修部( 装修设计部门 ) ，其他部门配合2、工作程序：1) 子公司装修设计部门根据精装修方案对设计单位提出的材料/ 部品清单就材料 / 部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；2) 子公司预算部对清单数量进行核实，并根据市场价对单价进行核实。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/ 部品和设备清单；核定时间约为4-5 天。4、工作提示：1) 在方案设计时要求设计单位提交材料 / 部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。2)

13、 在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。5、相关附件：( 材料、部品清单格式 )( 需材料装修部提供 )成本估算： 针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。1、责任部门：项目子公司预算部，其他部门配合2、工作程序：1) 装修方案的成本估算应由装修设计单位提供， 如自行设计，则由预算部提供；2) 子公司预算部对设计单位提供的成本估算的工程量、 单价及材料 / 部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标 2%以上，提请设计部门及其主管领导调整设计方案。3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计完成的

14、同时，要求设计单位提交一份材料/ 部品和设备清单；核定时间约为 7-12 天 ( 视户型多少确定 ) 。4、工作提示：1) 该阶段是成本控制的关健，各有关部门务请做好该项工作；2) 在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/ 部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识， 在方案设计时充分考虑成本因素， 更有利于成本控制；3) 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。5、相关附件：( 成本估算书 )样板房施工图设计： 在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。1、责任部门：项目子公司材料装修

15、部( 精装修设计负责部门 )2、工作程序：1) 材料装修部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计；3、工作接口及工作周期：在精装修方案设计调整后进行；设计时间约为15-20 天 ( 视户型多少确定 ) 。4、工作提示：1) 样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计；2) 样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验装修后效果；3) 样板房设计要结合样板房搭建处的土建状况进行设计；4) 样板房设计往往时间紧， 在设计深度上可能会有所欠缺， 但需满足招标要求。5、相关附件：土建 /装修交接标准的确定：根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工

16、作内容进行明确。1、责任部门：项目子公司工程部组织，材料装修部、技术部、预算部参与。2、工作程序：1）工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、 更能保证质量、 更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围。3、工作接口及工作周期：在主体招标前完成；要求在23 天完成。4、工作提示：1) 为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前确定；2) 需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台的防水，楼梯

17、窗前栏杆等， 为保证质量，一般由装修单位施工。土建总包单位一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。5、相关附件：土建精装修交接标准.doc样板房施工单位选择：1、责任部门：材料装修部( 装修施工管理部门 ) 组织，其他部门参与。2、工作程序：装修施工管理部门负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。有关程序详见公司招投标管理办法。3、工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完成进行；要求在20-25 天完成。4、工作提示：1) 样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能

18、力强、配合好的队伍进行施工；2) 样板房施工单位优先从集团公司或子公司合格供应商中选定，如果从其他渠道选择的须加强考察。5、相关附件：招投标管理办法材料 /部品招标： 根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。1、责任部门：材料装修部( 装修施工管理部门 ) 组织，其他部门参与。2、工作程序：1) 材料装修部根据工程进度计划编制材料 / 部品招标计划；2) 装修设计部门根据施工图及材料 / 部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求；3) 预算部根据施工图及材料清单进行数量估算；4) 装修施工管理部门负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从集团和本公司合格供应商名录中选择；5) 装修施工管

19、理部门组织招标。有关程序详见公司招投标管理办法 。3、工作接口及工作周期：在精装修样板房施工图完成进行；要求在20-25 天完成。4、工作提示：1) 该阶段是由于时间紧，招标项目数量多，并考虑部分材料要根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法， 提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；2) 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、 材料停产风险等， 尽量选用可有多种替换可能的材料/ 部品和设备。5、相关附件：招投标管理办法样板房施工：对样板房进行施工， 以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。1、责任部门：项目子

20、公司材料装修部( 装修施工管理部门 ) 组织，其他部门配合2、工作程序：1) 材料装修部负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量；2) 对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；3) 及时组织材料 / 部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工；4) 装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查，并根据实际施工效果对原设计进行调整；5) 及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；6) 材料装修部应配合销售、企划部门对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。7) 组织集团公司市场部、设计研究部、工程成本部、子公司销售部、技术部、预算部及销售代理单位对样板房进行验收， 对装修效果