上海市房产开发流程与手续

1、一、土地使用权办理1、协议出让或政府划拨2、公开出让（招标、拍卖、挂牌）3、公开出让土地使用权办理流程a、规划部门出具拟用地建设项目规划设计要求通知单；b、国土资源部门拟定招标、拍卖、挂牌方案；c、公开国有土地使用权出让公告 ；d、开发公司索取出让文件、办理竞买手续、交纳竞买保证金；e、招标、拍卖、挂牌；f 、与当地国土资源部门签定 国有土地使用权挂牌成交确认书 和国有土地使用权出让合同（含宗地图）；/ 可办理房屋拆迁许可证房地局（ 20 天）g、交纳土地款、办理建设用地规划许可证；h、交纳土地契税，领取中华人民共和国契税完税证和加盖契税征收专用章的纳税申报表；i 、交纳土地登记费，办理国有土

2、地使用证/ （60 天）。二、建设项目开发流程管理部门：规划管理局、房屋土地管理局、地区管理办公室、住宅发展中心、（民防、消防、交通、卫生防疫、环保、绿化、气象） ；生活配套部门：自来水公司、水务局、文广局、电信局、供电局、燃气公司、环卫署、公安技防、邮政、路灯；承诺时序号办理事项办理部申报资料限门( 工作日)1、修建性详细规划设计文本； （设计公司编制、1规划方案规划局30+15 天）20申报、审批2、专家评审组名单及评审意见；（举办专家评审会、 10 天）项目立项1、修建性详细规划设计批复；住宅：5（可行性研2、可行性研究报告文本；（工程咨询机构编制、2发改委非住究报告申10 天）宅： 1

3、5报、审批）3、国有土地使用权出让合同文本及附图；项目报建招投标报建： 1、可行性研究报告批复及复印件；3（IC 卡）2、法人营业执照、法人代表证明、法人2办建设工程发身份证原件及复印件；包资格审查3、银行出具的建设资金落实证明； （ 10天）4、建筑规划总平面图；发包资格审查：不符合要求的需委托招标代理公司；1、办理建设工程命名征询单； （地名办、 5 天）2、建筑设计方案文本；（总平面图，单体平立剖、建筑工程设30 天）4计方案申规划局3、规划局核发的建筑工程规划设计要求通知20报、审批单（复印件）；4、地形图；5、可行性研究报告批复；核发建设用1、建筑设计方案批复；2、可行性研究报告批复

4、；5地规划许可规划局73、国有土地使用权出让合同文本及附图；证4、地形图；1、建筑设计方案批复；2、可行性研究报告批复；初步设计方3、建设用地规划许可证；4、国有土地使用权出让合同文本及附图；6案规划局205、设计单位中标通知书、资质证书；申报、审批6、初步设计文件及图纸；（30 天）7、参与审查的有关专业和配套单位填写的“初步设计审查意见单” ；列入年度固7.1定资产投资发改委1、可行性研究报告批复；3计划2、初步设计方案批复；（备案）1、可行性研究报告批复；2、初步设计方案批复；7.2住宅新开工住宅3、国有土地使用权出让合同文本及附图；7登记（备案） 发展局4、建设用地规划许可证；5、地形

5、图；6、新建住宅无渗漏承诺书；7.3城建档案规划局1、可行性研究报告批复；3合同签约2、上海市建设工程竣工档案编制及报送合同 ；7.4环境影响评环保局1、可行性研究报告批复；10价报告书申2、初步设计方案文本；报、审批3、地形图；4、总平面图；5、环境影响评价报告书；（工程咨询机构编制、10 天、需污水纳管证明）1、可行性研究报告批复；交通申报、公安局2、规划局核发的建筑工程规划设计要求通知15单；7.5交通审批3、地形图；4、初步设计方案文本；1、可行性研究报告批复；2、国有土地使用权出让合同文本及附图；绿化申报、市政局3、建设工程总平面图；4、绿化设计总平面图；（景观设计单位设计）107.

6、6绿化署审批1、可行性研究报告批复；7.7卫生申报、卫生局2、地形图；10审批4、建设工程总平面图；5、通风设计、给排水设计图纸（包括总图） ；民防申报、1、可行性研究报告批复；7.8民防办2、建设工程总平面图及有关民防设计施工图；15审批1、地质勘察报告；7.9施工图审图审图公2、建筑工程项目 IC 卡；10证书司3、全套施工图纸及电算化资料；4、勘察单位、设计单位合同备案；7.10住宅配套费住宅1、建设工程总平面图（拟开工部分） ；10审核、交纳发展局2、施工图审图合格证书；1、地形图；核发建设工2、总平面图、建筑施工图（含分层面积表）2套（盖审图章）；8程规划许可规划局233、日照分析报

7、告；（10 天）证4、建筑工程概预算书；9.1建设工程开1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证规划局5工放样复验原件和复印件；2、建设工程项目表、建设工程施工总平面图、地形图；3、测量道路规划红线界桩；9.2防雷检测登气象局1、建设项目施工图及审图机构的审图意见报防记雷办备案。21、建设工程规划许可证；征收新型墙房屋土2、有关墙体部分的设计说明、工程平面图、立面图；9.3体材料专项地管理43、施工图审图合格证书；资金局4、工程土建部分预决算（盖建设单位、施工单位公章）；房屋土1、建设工程规划许可证；征收散装水2、工程预算（决算书）；9.4地管理2泥专项资金3、购水泥发票；局4、车运水泥小票

8、原件单；1、可行性研究报告批复；2、建设工程规划许可证；10报监质（安）3、施工单位中标通知书；（监理单位合同备案完监站成）24、施工合同；5、施工图审图证书；6、防雷检测验收登记表；1、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证；2、工程款入帐凭证（按年度建安工作量25%）；核发建筑工3、水通、电通、路通及场地平整的证明；招投标4、监理合同、施工合同备案；11程施工许可4办5、施工组织设计审查意见报告；证6、建设单位工程技术人员情况表；7、工程质量和安全监督申报、受监资料；8、勘察、设计、监理、施工中标通知书；1、建设项目总平面图；12.1排水许可证水务局2、生产产品种类和用水量；15申报、审

9、批4、排放污水的水质、水量；5、污水处理工艺；1、可行性研究报告批复；12.2自来水配套自来水2、用地范围地形图；15工程公司3、接水范围地形图；4、住宅建设配套专用收据复印件；有线电视工12.3程电信配套工12.4程住宅项目12.5供电配套工程5、公安部门出具的门牌号；6、用水设计方案；1、可行性研究报告批复；2、公安部门出具门牌号；文广局3、建设项目总平面图及相关建筑内部有线电视15的设计及说明；4、用地范围内的总体规划说明；1、可行性研究报告批复；2、公安部门出具门牌号；电信局3、建设项目总平面图及相关建筑内部通信管线15的设计及说明；4、用地范围内的总体规划说明；1、可行性研究报告批复

10、；2、建设工程规划许可证；3、住宅建设配套费（或免收）证明；供电局4、公安部门出具门牌号；无规定6、地形图；7、建设项目总平面图、房型图；8、房屋建筑面积、容量清单；100KVA以上1、可行性研究报告批复；2、企业营业执照副本及复印件；12.5 供电配套工供电局103、地形图；程4、建设项目总平面图；1、可行性研究报告批复；燃气配套工燃气公2、公安部门出具门牌号；3、建设项目总平面图及相关建筑内部燃气管线1012.6司程的设计及说明；4、用地范围内的总体规划说明；1、房地产开发企业资质证书；2、有资质的测绘机构出具工程进度鉴证报告；核发商品房房屋土3、商品房总平面图、建筑面积测绘明细表（暂地管

11、理测面积测绘成果报告）；1013预售许可证局4、与本市房地产项目资金监管的机构签定的预售款监管协议；5、商品房预售方案（包括销售人员岗位证书和承诺书，销售价格及浮动幅度） ；6、水、电、煤等配套已落实的有关证明；7、前期物业中标证明与服务合同、物业公司的资质证书；8、物业管理及业委会用房配置资料；1、民防办关于建设项目批复及相关批文；2、民防办对建设项目扩初、施工图审图意见；民防工程验3、勘测合同、设计合同、施工合同、监理合同14.1民防办及各项分包合同；15收4、人防概预算书、决算书；5、上海市民防工程档案卡；6、建设项目总平面图、人防建筑竣工图；1、建筑工程消防设计审核意见复印件；2、建筑

12、构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明；住宅14.2消防工程验公安局3、消防隐蔽工程及自动消防系统的安装、 调试、12 天收消防开通的记录报告；非住宅4、火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明17 天书；5、消防控制室值班人员名单原件；试生产审批（ 10 天）：1、现场监理单；住宅2、环评批复；试生产审批10 天14.3环保局环保验收： 1、环保设施竣工验收申请报告；环保验收非住宅2、环保设施竣工验收监测报告；15 天3、环保设施试生产工作总结报告；1、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证；14.4规划验收规划局2、建设工程项目表、建设工程施工总平面图、10地形图；3、建设工程竣

13、工测量成果报告书；市政局1、绿化竣工图；14.4绿化验收2、绿化保证金收据；10绿化署3、绿化设计审核意见书；14.4卫生验收卫生局1、施工图设计审批意见单；102、卫生学评价报告；1、雨水管、污水管及其他排水工程设施（包括14.4排水排污水务局检测井）的竣工图；10工程验收2、排水设施施工的监理报告；3、排出水（纳管水）的水质报告；1、建设项目设计方案总平面图（用红笔表示环卫设施位置、建筑面积及其相关道路交通， 并加盖建设单位章）；14.4环卫验收市政局2、初步设计文本或文本的节录，说明配置的具10环卫署体内容，并加盖建设单位章；3、初步设计总平面图、与环卫设施相关的分层平面图（用红笔划示环

14、卫设施设置的建筑面积与位置，并加盖建设单位章） ；1、防雷隐蔽工程验收资料；14.4防雷验收气象局2、监理单位防雷检测数据；103、防雷产品型号、规格及相应产品检验合格报告；15.1房屋建筑房地局1、房屋各层设计平面图、地籍图幅号、实测建30面积实测测绘所筑面积报告书；1、勘察、设计单位的工程质量检查报告原件；2、施工单位的工程质量竣工报告原件；3、监理单位的工程质量评估报告原件；4、建设工程质量检测报告功能试验资料；5、民防、消防、规划、环保、节能、公安技防、竣工验收特种设备（电梯）、城建档案部门出具的认可文15.2质监站件或准许使用文件原件；15（备案）6、施工单位签署的工程质量保修书；7

15、、建设单位按合同约定工程款付款证明；8、上海市散装水泥专项资金结算单、墙体材料使用情况核定表；9、上海市防雷中心出具的建设项目防雷工程验收意见书原件；工程竣工资一、竣工图；16.1料规划局二、业主、监理、施工单位资料；5编制、归档1、配套部门工程验收合格证明；2、住宅项目建设工程竣工验收备案表；核发交付使3、住宅项目规划批准应建公建的建设工程竣工16.2住宅局验收备案表；15用许可证4、公安门牌号及高层住宅项目的消防验收证明；5、有电梯的项目须提供电梯安全证明；6、新建住宅质量保证书及新建住宅使用说明书；16.3申办房地产房地局1、权籍调查表、房地面积核定表；15权证2、市或区县房地产测绘部门

16、出具的实地勘测报告；3、地籍图；4、完税证明；5、建设工程竣工规划验收合格证明；6、建设工程竣工验收备案通知书；注：7.10: 建筑面积超过 1 万平方米的可分三次缴纳， 第一次在项目申领施工许可证之前缴纳 20%；第二次多层住宅在规定首次缴款期后六个月内缴纳50%，高层住宅在规定首次缴款期后一年内缴纳 50%；第三次多层住宅在规定首次缴款期后一年内缴纳余下的 30%，高层住宅在规定首次缴款期后一年半内缴纳余下 30%。?地区管理中心（按照规范规定设置）依据城市居住地区和居住区公共服务设施标准配套公共服务设施面积：每 4000 人配置居委会 200 平米，老年康体活动室320 平米，文化活动室

17、 120 平米，服务站 120 平米，治安联防站 20 平米，物业用房按总建筑面积的 0.2%配置，业委会不小于 30 平米。民防公司1、高层和附带地下室（基础埋深超过 3 米）的多层建筑应按首层建筑面积配件“满堂红”民防工程；2、其他多层应按地面建筑面积不小于 2%的比例配建民防工程；环保局1、生活污水需达到上海市污水综合排放标准三级标准后才可纳入市政污水管网；2、居住建筑声环境质量应满足城市区域环境噪声标准类标准；3、地下车库出风口的排气口距地面高度应大于 2.5 米，且不得朝向临近建筑和公共活动场所，并应做消声处理；4、地下车库和餐饮污水应经过隔油沉沙处理后才可纳入市政污水管网；5、地下

18、车库出入口与居住建筑间隔 8 米，地下车库出风口与居住建筑间隔 10 米，垃圾压缩站与居住建筑间隔 10-20 米；绿化部门1、新建居住区绿地面积占居住区用地总面积的比例不得低于 35%；集中绿化不得低于 10%，且每块集中绿地面积不小于 400 平米；2、绿地内种植面积不应小于绿地总面积的 70%；建构筑物的占地面积不超过绿地总面积的 2%；环卫部门1、一机一箱压缩机设备尺寸： 纵向 8 米×横向 5 米×高 4 米（约 21 万）；2、应在居住小区内设置装潢垃圾收集点，密闭围墙应高 2 米以上，面积约 20 平米（可临时占用绿化面积） ；3、居住小区内垃圾收集点收集半径应按 70 米考虑，且应分类收集；供电公司：1、10KV开关站面积为： 13 米× 23 米； 10KV变配电站面积为： 11 米×16 米； 35KV变电站面积为： 40 米× 60 米；2、地面上 10KV变配电站应符合长 12 短 8 的电磁辐射间距， 35KV变电站电磁辐射间距为 15 米；3、150KVA为 380V低压大户； 250KVA6300KVA为 10KV站；6300KVA40000KVA为 35KV站；大于 40000KVA为 110KV站；4、三型站：2×800KVA；四型站： 2×10