绵阳某集团三桥项目定位书

1、生活在以后绵阳中房集团三桥项目定位企划书成都阿佩克思广告二000年一月二十六日本报告为绵阳中房集团三桥项目的定位报告，旨在解决的下三个的大体问题:一、绵阳房地产住宅市场中有开发价值的市场机遇在哪里？二、中房集团三桥项目将选择什么样的消费者族群作为自己的目标市场;三、中房集团三桥项目的大体定位描述。本报告是依照APEX对绵阳房地产（住宅）市场所作的专项市场调查和对报告所作分析基础之上提出的相关数据再也不本报告中详述。在本报告提出有关目标市场和项目定位与中房集团达到共识的基础之上，APEX将提出以本报告的大体原那么的有关三桥项目开发运作打算与广告宣传打算。绵阳房地产住宅市场机遇分析（P4-8）二、

2、三桥项目地块优势与劣势分析（P9T2）三、三桥项目的大体定位策略"13-18）U!三桥项目的大体定位描述（P19-25）五、三桥项目大体技术经济指标评估（P2629）第一部份绵阳市房地产住宅市场机遇分析7.市场机遇分析(1)房地产市场宏观条件相对较好绵阳位于成都平原北端，距成都91千米，是一个古老而悠长的城市。绵阳北依剑门关，南接川西平川，地理位置十分重要，历史上称为“蜀道咽喉”“川西北重镇:绵阳市区划分为：涪城区、游仙区、高新技术开发区。市区面积42平方千米，人口66万。是西部较大的区域性文化经济中心。重庆升为直辖市后，绵阳作为四川省的第二大城市，在以高科技为支柱的工业城市的地位在

3、省内迅速取得提升，经济进展迅速，各方面综合实力增强。同时，绵阳市在四川省内是一个重视城市形象，重视计划建设，并取得良好成效的城市。这为绵阳的房地产市场开发提供了良好的宏观环境。绵阳市的房地产开发要紧从1996年开始启动，至1998年房地产开发企业已有73家，与周边二级市场相较，开发面积大、房价高、竞争猛烈但同时也具有较大的市场的进展潜力。据行业人士估量，在以后两年内，随着本市开发企业的成熟、买方市场的成长和外来开发力量的介入，绵阳房地产市场将会有较大的增加。在住宅开发中，安居房比例将下降，中高级小区和“明星”类小区将会显现，同时，随着住宅市场交易的日趋活跃,二级市场将会启动。(2)房地产市场(

4、住宅)竞争水平与层次相对较低，其要紧表此刻： 住宅开发与绵阳本地市场的契合度不高。 项目在户型、面积、环境、配套、和价钱方面主观性明显；形成相当一部份住宅项目无法被市场市场同意。 住宅项目在品牌化营销方面，在引进专业化物业治理和营销的运作模式上的创新方面处于相对较低的水平。 期房销售乏力，大多数开发商开发难以形成良好的资金周转。(3)开发商住宅开发中缺乏合理适当的超前意识，市场空白点明显存在。绵阳大多数房地产(住宅)项目开发均停留在知足中等和中等偏上的绵阳购房者需求的水平上，少数物业虽有知足较高收入阶级的主观意愿和价钱定位，但其物业品质、户型、环境和品牌等多方面又未能表现出真正的高品质。迄今为

5、止，真正知足绵阳市高收入阶级的物业尚未显现。市场空白点：知足绵阳市高收入阶级居住需求的高品质物业。顶级收入看御营坝等安居房2市场要挟分析(1)购房者价钱灵敏度高价钱灵敏度高，集中体此刻消费者对购房的价钱评判较低；价钱的需求弹性较大；因此，严格的本钱操纵，合理的定价将是住宅开发中的关键所在。(2)消费者对期房的同意度较低。期房同意度低要紧缘故在于购房者对开发商缺乏信任和信心。同时，住宅普遍的供过于求也加重了这种不原购买期房的心理。因此，要启动期房消费，关键在于成立购买者对开发商的信心和开发出具有专门性或唯一性的住宅项目。(3)单位集资建房量大，市场存在严峻分流在三桥一带，单位集资建房的住宅项目就

6、有多家。这也进一步缩小了和供过于求的住宅市场，是绵阳住宅市场特有要紧市场要挟之一。第二部份三桥地块优势与劣势分析L地块优势分析(1)位置所处环境好，易于营造高品位的住宅外部气氛。同周边相较，位置所处环境好，该地块处富乐山下，空气好，相对安静。同时也处于新开发区，规划合理、宽畅，并有大量政府机关新建住宅区和新建商品房小区，易于营造高品位的住宅的外部气氛。(2)符合绵阳市高贵住宅区进展的趋势，增值潜力大:从绵阳城市计划和现有的进展趋势看，以富乐山为核心的高贵住宅区已经开始具有雏形。关于有投资目光的购房者而言，该地段不仅有良好的居住环境，亦同时具有庞大的投资价值。(3)两面临街，商业价值较高：有必然

7、规模的商业效劳设施，在本区域内目前尚未显现，但大量的单位住宅，商品房住宅的显现必然会形成对商业效劳设施的需求，而三桥项目特殊的位置具有了进行商业效劳开发的良好条件。(4)交通便利；该地块东北两面均有新建市政干道，公交车站等交通设施。(5)大体具有必要的生活配套设施；要紧包括居民生活所必需的医院、幼儿园、小学、休闲场所(富乐山)、菜市场等。大体能够满足住户日常生活所需。2.地块劣势(1)现时期商业配套不足，住户购物不方便：(2)居民相对较少，人气不旺；(3)心理距离较城中心较远；(4)地块呈刀把形，东南向临三桥引桥，地块计划布局难度较大，对环境有所阻碍。结论:三桥项目地块优势明显,具有开发建设高

8、贵住宅所需的大体条件。7.目标市场选择工第三部份三桥项目的大体定位策略(1)目标市场定位依照对绵阳购房者族群特点的分析，结合三桥地块的特点，咱们以为三桥项目的目标市场是:绵阳的高收入阶级中的购房家庭 绵阳市高收入阶级中尚未购买商品房的家庭； 己有住房，但希望进一步改善住房条件的二次够房的高收入家庭； 己有较好的住房，但有投资增值要求的高收入家庭； 经济效益好的集资建房的单位；以上购房家庭是目前绵阳市的住宅开发中，尚未能够真正知足其需要，并有较大潜力的市场，三桥住宅项目开发要紧的目标市场。(2)目标市场特点描述： 年龄及家庭结构：3545岁之间，已婚、有子女、并可能有父母同住，居住人口在45人之

9、间； 个体、私营业主，其它企业的高级治理人员和其它高收入者; 家庭年收入在4-5万元以上； 中等以上教育程度。(3)目标市场消费者理想住宅的描述环境一一幽静、良好的绿化；形象一一有个性、有品位、有文化气氛；位置一一适宜居住，空气清新，污染少，人文环境好；型态一一多层、小高层或复式别墅；户型一一具有超前性的户型设计、分区明确，以错层、跃层为主；面积120-260平方米配套一一超前与有效相结合的功能，如双线、互联网接口、小区微波墙等;物业治理一一体贴入微的物业治理和全面的社区效劳；价位总价15-35万元。2.定位核心策略超前性开发策略:三桥项目市场定位的核心策略第一是项目开发超前性。超前性的大体依

10、据在于： 从目前绵阳相对低水平的住宅开发中脱颖而出，形成并世无双的市场定位，这是竞争的全然； 充分知足高收入阶级的住房视作身份、地位的象征心理需求特点； 迎合住宅市场在成都、沿海的阻碍下迅速向高水平进展的市场转变；幸免竞争对手的迅速跟进。超前性的大体内涵： 大体开发模式的超前性； 物业计划设计的超前性； 推行与传播模式的超前性； 因此，咱们推行的理念:生活在以后这一理念的核心在于：让三桥项目的潜在住户感受到，三桥项目是一个符合现代化居住潮流，领先绵阳住宅水平的项目，选择了三桥项目，确实是选择了超前的、现代化的生活方式，是自己品位、身份和目光的象征。这将大大强化三桥项目的市场冲击力。(1)品牌化

11、策略：树立良好的物业品牌形象是三桥项目开发的又一重要策略。品牌化的要紧内容包括：系统标准的导入CI标准，使三桥项目具有有品牌化的基础和在绵阳众多房地产项目中脱颖而出；增强工地现场的包装，工地场的包装要紧目的在成立消费者对项目的信心和对开发商形象的认同，有利于增进潜在购房者对项目的关注和期房时期的销售；有品位、有系统的广告宣传。(2)市场定价策略。即在确保合理利润的前提下，以市场导向依照目标市场的经济承担能力和心理经受能力，制定有竞争力的价钱和定价组合策略形成良好的物业性价比。品牌性策略超前性策略市场定价策略唯隹盍争性第四部份三桥项目的大体定位描述”区域化综合开志即将三桥项目作为一个以住宅为主，

12、同时包括商业街和休闲区的三位一体的区域进行开发。因此，三桥项目的功能结构就包括：居住功能、商业功能、休闲功能进行综合区域化开发的目的在于：既充分利用该地块居住优势和商业潜质，提升了小区的整体价值；同时也打消了住户感觉生活不便的担忧，有利于住宅的销售；并在绵阳开辟了营造真正社区的房地产开发的先河。综合开发也有利用价钱的综合平稳。即通过住宅、商铺的不同的利润空间，进行对不同类型的住宅和商业店铺的以市场为导向的定价，使住宅价钱具有市场竞争力，又同时保证开发商合理的总利润水平。这是开发模式上超前性的一个全然。 住宅区高贵住宅 商业区临街商业店铺、小型超市 休闲区小型休闲广场和商业街2.高贵住宅区建筑类

13、型定位（1）高贵住宅区由连体别墅和以错层和跃层为主力户型的多层公寓组成。其中多层公寓为主体，占总开发面积80%,其余20%为连体别墅，整体表现高贵住宅的概念，项目具有明显的超前性。连体别墅的推出，一方面提升了整个住宅项目的档次，同时连体别墅本钱要底些。因此，能够有较大价钱优势，这对少数绵阳市有较高收入和己有较好的一般住宅的购房者，应有较大的吸引力。这也将是该项目的要紧卖点和期房销售的要紧对象，充分表现了适当超前的原那么。以错层和跃层为主体的多层公寓，是绵阳市场目前高收入阶级购房的要紧选择，因此是该项目的主体，尽可能减少一般平层户型，也表现出该项目较高级次和在绵阳住宅市场中的专门性。（2）多层公

14、寓要紧指标： 层数:7层（6跃7） 户型：多层公寓户型以错层和跃层为主体，包括部份平层户型；顶层做6跃7。 户型结构：2室2厅1卫、3室2厅2卫、4室2厅2卫为主体； 面积：90-160平方米之间；价钱：7U/m2总价：14万元26万元16万元30万元(3)连体别墅要紧指标： 户型：双层单向开门超大阳台及小型花园; 户型结构：四室三厅三卫、五室三厅三卫 面积：200230平方米之间 价钱：200023007L/m2 总价：40万元46万元46万元52万元不管多层公寓仍是连体别墅,3 .小区整体建筑风,都具有了显著的质价比。小区整体风格将以欧式（罗马）为大体特点，形成高品质物业的大体外部识别。4

15、 .小区环境小区环境由内环境和外环境组成。 外环境：小区欧式廊柱式门楼及小区休闲水景广场，和欧式商业街的组成。 内环境：要紧包括高大乔木、灌木及草坪立体组成，绿化率力争达到45%。 休闲设施：小型网球场、游泳池、区间道、休闲座椅、儿童游乐设施。5 .小区内部物业效劳设施 休闲设施：小型网球场、游泳池、区间道、休闲座椅、儿童游乐设施； 智能化设施； 车库的数量为1：3,车库将由临街多层公寓的底层组成。6 .商业街的要紧定位（1）组成商业街的要紧小型精品店和中小型超市为主体组成。整体风格为欧式。精品店由临街多层公寓底层标准铺面组成，小型超市多层公寓底层为大开间外装修统一的铺面。(2)价钱：8000元/元/m2o第五部份三桥项目大体技术经济指标预估下面是以容积率为核心测算项目经济技术指标及投资分析一、经济技术指标容积率建筑面积（平方米）总投入（万元）销售总收入（万元）毛利率毛利润（万元）400004800660025%1800366004853751735%1700300004200570025%1500 容积率：建筑面积平方米时总投入：30000m21400元/m2=4200万元毛利