XX项目贷款申请报告(报银行).

1、&珠江投资PEARLRJV'EftIZ番&TMEZT2珠江投资1PtARLWVLR.h,由1MkLVlE-11工程19.5亿元开发贷款申请报告二.一二年十月工程概况及资金需求报告银行：我公司一北京珠江投资开发是经北京市商务局批准成立的房地产投资开发,于2005年4月11日成立,是珠江投资集团旗下的子公司.公司为独资经营企业,企业注册资本为28,000万元,法定代表人为张雪林先生.本公司在北京地区正在开发的工程有：通州张家湾“北京国际物流商贸港工程、通州马驹桥科研工程、通州马驹桥物流B0608地块工程、永乐工业标准厂房工程、E-11工程.北京珠江投资开发是珠江投资集团的控

2、股公司.珠江投资及其控股子公司的主营业务为房地产开发、建筑施工、土地一级开发,以及其它相关业务.珠江投资集团作为中国内地最早的房地产开发商之一,公司经过近20年的快速开展,形成了一整套完善的企业治理制度与工程开发流程,凭借雄厚的经济实力,优越的地理位置,完善的规划设计,齐备的配套设施,以及优质的建筑品质,不断强化其品牌优势,目前已成为中国最具实力的的房地产企业集团.珠江投资股份公司年报显示,截至2021年末集团资产总计365.64亿元,净资产75.68亿元,资产负债率79%拥有极为平安的资本结构,财务风险小.2021年销售面积到达66万平米,合约销售金额为70.11亿元,至2021年12月末,

3、珠江投资集团累计销售面积到达529万平方米,实现销售收入累计到达511亿元,土地储藏总量折合建筑面积1,862万平方米,丰富的土地储藏为企业的可持续开展打下良好根底.珠江投资集团1999进入北京市场,相继开发了珠江骏景、珠江逸景、珠江国际城、珠江壹千栋、中关村国际商城、张家湾国际物流商贸港等大型高端时尚社区、商业综合体以及现代物流、高端商务效劳新型综合体工程,树立了北京高端综合地产的领头羊地位.珠江投资集团通过实施跨地域开展战略,已根本完成了在全国具有经济活力的城市核心区域的战略布局,从一家区域性的房地产企业开展成为一家国内领先的全国性房地产企业,投资幅员从广州扩展到北京、上海、深圳、天津、武

4、汉、西安、成都、东莞、惠州、江门、佛山等地.目前上述地区的工程已相继完成前期拿地手续和开发,陆续进入销售和经营阶段.方案2021年整个珠江投资集团到达149亿的合约销售额,凭借珠江投资丰富的开发经验与不断创新的产品理念,珠江投资集团将不断创造新的辉煌.目前,我司开发建设的重点工程是“E-11商务综合体工程,工程位于北京市亦庄经济开发区区域内,东至融商四路,西至融商五路,南至兴贸南街,北至兴贸三街.本工程地块于2021年8月18日由北京珠江投资开发通过挂牌出让的方式取得.2021年9月20日,北京市国土资源局与北京珠江投资开发有限公司签订?国有建设用地土地使用权出让合同?京地出合字2021第03

5、08号,本工程地块受让方为北京珠江投资开发.本工程位于北京亦庄经济开发区区域内,周边紧邻通州物流基地.亦庄经济开发区是北京市现代制造业的核心基地,总限制范围内的用地面积达200平方公里,包括凉水河以南、京津塘高速公路以东周边143平方公里的配套协作区含配套的物流、居住和绿化空间隔离地区均纳入了开发区的用地范围.经过二十年建设,亦庄经济技术开发区成功打造了假设干产业集群,并在亦庄区域形成了3大生活板块,即：亦庄生活区,马驹桥生活区,通州物流基地板块.通州物流基地是北京市物流开展规划确定的三大物流基地之一,是首都现代化国际大都市的功能性根底设施,辐射环渤海地区及全国的重要物流枢纽.物流基地的开展方

6、向为融合北京经济技术开发区,形成设施、功能、产业的全面对接,实现区域联动；功能面向首都北京,建设流通企业总部,发挥现代商贸和城市物流配套效劳功能；与天津滨海新区等周边工业区形成联动,形成产业传递链条,打造京津开展核心环节.为实现上述开展目标,在该区域周边为入驻企业提供完善的配套设施是必要条件之一,园区内企业对具备交易、治理、信息交流等现代化商务办公功能场所及居住的需求日益增加,而该区域现有的居住类产品较为匮乏,已满足不了日益增加的相关需求,尤其缺少配套设施齐全的高品质商住工程.居住类工程等配套设施的不完善,在一定程度上制约着经济开发区以及物流基地的开展.以此为契机,我司决定启动亦庄区域“珠江.

7、洛菲公元商务综合体工程,以满足该区域内对于高端商务办公公寓产品的需求.工程占地面积20.15万平方米,建设用地面积11.78万平米,现状已达“七通一平的开发建设条件.总建筑面积384,848平方米,其中商务办公258,758平方米、商业68,602平米、车库、设备用房及其他配套等57488平米.我司按工程整体向贵行申请融资,本工程开发本钱费用总计为388,111万元,预计总销售收入730,612万元,税前利润193,966万元,税后利润145,474万元,净利润率19.91%,现金净流量为300,799万元.显示了工程较强的盈利水平和抗风险水平.本工程预计2021年12月取得四证,方案2021

8、年3月开工,2021年6月竣工,总建设周期为二十七个月.E-11工程开发建设总投资425,563万元含财务费用,方案资金来源为：1、股东投入自有资金155,325万元；2、向银行申请借款195,000万元；3、通过预售筹集建设资金75,328万元.由于房地产开发资金投入量大,回收期长,为缓解资金短缺带来的压力,特向贵行申请195,000万元的房地产开发贷款,以工程土地及在建工程提供抵押担保.首笔用款时间为2021年3月份,其后随工程进度和抵押物到位情况分期放款.贷款用于支付工程建安工程等费用,单笔贷款期限为三年,利率为同期贷款基准利率上浮10%曼哈顿向东平移1.5万公里中国亦庄再现国际金融中央

9、珠江洛菲公元我司一贯秉承诚信至上的原那么,与各家银行交往平等互利,老实守信.针对该笔贷款,我司认为：1、我司以工程土地及在建工程提供抵押担保；2、本工程弥补了亦庄区域对该产品的稀缺性,销售市场前景良好,为归还贵行该笔贷款提供了有力的保证；3、我司拥有成熟、高效、执行力极强的治理团队.所以该笔贷款风险是极低的.我司历年来按期还本付息,与各家银行保持了良好的合作关系.希望以此次合作为契机,在存款及结算等方面展开全面合作,形成银企共同开展、合作共赢的良好局面,从而进一步提升银企双方的市场竞争力,促进双方业务更好的开展.以上报告,恳请贵行优先审核批准.北京珠江投资开发二0一二年十月二十日2珠江投资iF

10、LWLHTM1LKBVWblMEVIE-11工程申请19.5亿元借款方案二.一二年十月关于E-11工程申请19.5亿元开发贷款方案借款人：北京珠江投资开发二、借款性质及金额：房地产开发贷款,人民币19.5亿元,借款期限3年.三、借款工程情况与借款用途：借款工程：E-11工程,该工程位于北京亦庄经济开发区,总用地面积为20.2万平米,规划建筑面积为384,848平方米.预计总投资388,111万元.该笔借款用于本工程的开发建设四、还款来源：还款来源为E-11工程的全部销售收入.根据测算,工程的总销售收入将到达730,612万元.工程现金回笼充足,有较强的还款付息保证.五、还款方式：1 .还款方案

11、：2021年6月前归还20,000万元；2021年11月前归还60,000万元;2021年2月贷款到期时归还剩余贷款115,000万元2 .资金来源：根据北京市预售款资金监管规定,该工程所有销售款均将进入在贵行设立的资金监管账户,其中重点监管资金工程建设资金约17.79亿元,将于工程到达士0、主体封顶,竣工备案后分别提取40%30%25嘀B分用于归还开发贷款,缺乏局部由可自由使用的局部销售款补足.六、担保方案：1、抵押担保：拟提供北京珠江投资开发拥有的E-11工程的土地使用权及在建工程作为抵押物贷款工程本身的建设用地及在建工程,该部分目前的评估价值约为亿,假设抵押率不满足银行要求,那么在形成在

12、建工程进度后,重新评估,根据新的评估值放款.七、贷款银行收益：1、利息收入：借款人民币19.5亿元,3年期,预期为贷款行带来可观的利息收入约37,452万元人民币；2、按揭业务收入：根据工程按揭资源与开发贷款相配比原那么,贷款银行将负责承办E-11工程的全部按揭业务.根据客户中有50%、理按揭,平均按揭贷款比例为50%+算,银行承办的个人按揭贷款额为：730612*50%*50%=182653万元.贷款的综合经济效益十分可观.3、存款沉淀：工程销售收入73.06亿,且全部进入贵行的资金监管账户,直至符合北京市建委规定的提取条件方可支取,将带来大量且稳定的存款沉淀.2021北京珠江投资开发年10

13、月20日E-11工程可行性研究报告北京珠江投资开发二.一二年十月一、工程概况,12一、工程背景19、,IJ,I三、工程投资环境与市场研究,20四、工程开发条件及技术设计方案的分析,26五、工程开发建设及经营的组织与实施方案,27六、工程投资估计、资金筹措及支付方案,28七、工程评估结果,35一、工程概况1、工程名称：E-11工程2、工程地点：本工程建设地在亦庄经济开发区区域,周边紧邻通州物流基地.亦庄经济开发区位于北京东南郊京津塘高速公路起点西侧,城市规划五环路南侧.东部是科技园区,西部是生活区,中部为公共建筑区银行、邮局、酒店、娱乐中央、写字楼等.其周边为143平方公里的配套协作区,为开发区

14、及投资商的开展提供了广阔的空间.距南四环路3.5公里,距南三环路7公里,距市中央天安门广场16.5公里.交通便利,距三环路分钟寺桥7公里,距国贸开车20分钟.既是高科技产业基地,也是生态环境住宅区.本工程东至融商四路,西至融商五路,南至兴贸南街,北至兴贸三街,周边两条地铁亦庄线已通车,距离工程三公里.M12t线于2021年修建,距项目步行5分钟即到、三条交通经海路、经海1路、京津唐高速20分钟直达国贸CBD辐射东南三四环沿线,最终形成国贸-亦庄泛CB琅心区域.另外,随着首都第二机场兴建以及两站一街规划,势必会拓宽我工程可至客户区域.区域交通见图1-1.本工程总用地面积约为：20.2万平米,建设

15、用地面积约为：11.8万平方米,总建筑面积约为：38.5万平方米.现状已根本具备“七通一平包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力的开发建设条件.珠江投资图1-1区域交通图近标r¥二L.Jt壬二.¥三多6.分钟fi抵4大国际机场天滔航题ASTHHJNG:dNOMYTRtNP章慎,图1-2.工程鸟瞰效果图3、整体工程经济指标地块经济技术指标表厅P工程单位指标备注1总用地面积m2202129.6222建设用地面积m2117760.2093代征道路面积m235171.4484代征绿地面积m248597.9655总建筑面积m23848486地上总建筑面积m229440

16、0其中商务办公m2258758.08商业m234598.98门楼m21042.947地下总建筑面积m290448其中汽车库m232800自行车库m28832设备用房m22700地卜商业m232965.84设备用房楼座内m22000储藏m211150.168人防建筑面积m2276659基底建筑面积m23461910绿地总面积m23523811容积率万m2/ha2.512总建筑密度%3013绿地率%3014机动停车包辆191415其中地上停车辆382地下停车辆1532非机动停布位辆58884、投资商简况工程开发商为“北京珠江投资开发,我公司是经北京市商务局批准成立的房地产投资开发,于2005年4月

17、11日成立,是珠江投资集团旗下的子公司.公司为独资经营企业,企业注册资本为28,000万元,法定代表人为张雪林先生.本公司在北京地区正在开发的工程有：通州张家湾“北京国际物流商贸港工程工程一二四期已进入二级开发建设阶段,三五六期处于一级开发阶段、通州马驹桥科研工程、通州马驹桥物流B0608地块工程、永乐工业标准厂房项目、E-11工程.北京珠江投资开发是珠江投资集团的控股公司.珠江投资及其控股子公司的主营业务为房地产开发、建筑施工、土地一级开发,以及其它相关业务.珠江投资集团作为中国内地最早的房地产开发商之一,公司经过近20年的快速开展,形成了一整套完善的企业治理制度与工程开发流程,凭借雄厚的经

18、济实力,优越的地理位置,完善的规划设计,齐备的配套设施,以及优质的建筑品质,不断强化其品牌优势,目前已成为中国最具实力的的房地产企业集团.珠江投资股份公司年报显示,截至2021年末集团资产总计365.64亿元,净资产75.68亿元,资产负债率79%拥有极为平安的资本结构,财务风险小.2021年销售面积到达66万平米,合约销售金额为70.11亿元,至2021年12月末,珠江投资集团累计销售面积到达529万平方米,实现销售收入累计到达511亿元,土地储藏总量折合建筑面积1,862万平方米,丰富的土地储藏为企业的可持续开展打下良好根底.珠江投资集团1999进入北京市场,相继开发了珠江骏景、珠江逸景、

19、珠江国际城、珠江壹千栋、中关村国际商城、张家湾国际物流商贸港等大型高端时尚社区、商业综合体以及现代物流、高端商务效劳新型综合体工程,树立了北京高端综合地产的领头羊地位.珠江投资集团通过实施跨地域开展战略,已根本完成了在全国具有经济活力的城市核心区域的战略布局,从一家区域性的房地产企业开展成为一家国内领先的全国性房地产企业,投资幅员从广州扩展到北京、上海、深圳、天津、武汉、西安、成都、东莞、惠州、江门、佛山等地.目前上述地区的工程已相继完成前期拿地手续和开发,陆续进入销售和经营阶段.方案2021年整个珠江投资集团到达149亿的合约销售额,凭借珠江投资丰富的开发经验与不断创新的产品理念,珠江投资集

20、团将不断创造新的辉煌.5、工程建设背景该工程位于亦庄经济技术开发区区域内,东至融商四路,西至融商五路,南至兴贸南街,北至兴贸三街.紧邻已开通的地铁亦庄线及正在建设中的M12号线,邻近京津塘高速.该工程定位为商住LOFT0目,可以通过装修标准的提升以及社区内部园林景观的提升,打造亦庄区域的高端产品.曼哈顿向东平移1.5万公里中国亦庄再现国际金融中央珠江洛菲公元I二、工程背景北京经济技术开发区,也称亦庄经济技术开发区简称BDA筹建于1991年,于1992年开工建设,并开始招商.北京经济技术开发区是经国务院批准建设的北京市唯一的开发区,是北京市现代制造业的核心基地.2002年8月8日经国务院批准,在

21、北京经济技术开发区一期15平方公里的根底上,将凉水河以南的10平方公里和京津塘高速公路以东的14平方公里全部纳入北京经济技术开发区的用地范围,包括周围为开发区配套的物流、居住和绿化空间隔离地区,总计限制范围内的用地面积达200平方公里,为北京经济技术开发区将开展成为北京市以至于中国高新技术产业和现代制造业的核心区域及北京作为世界城市的展示区奠定了坚实的物质根底.目前,经过二十年建设,北京亦庄经济技术开发区成功打造了假设干产业集群,并在亦庄区域形成了3大生活板块,即：亦庄生活区,马驹桥生活区,通州流基地板块.开发区已聚集了来自30多个国家和地区的4800多家企业,主要行业为高新技术产业、效劳业、

22、房地产业、贸易、通信业、金融业.其中包括75家世界500强企业投资的108个工程,规模以上工业企业实现产值2272.6亿元,占全市16%电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造四大主导产业产值分别占到全市的50%48%22%口17%本工程周边紧邻通州物流基地,通州物流基地是北京市物流开展规划确定的三大物流基地之一,是首都现代化国际大都市的功能性根底设施,辐射环渤海地区及全国的重要物流枢纽.物流基地的开展方向为融合北京经济技术开发区,形成设施、功能、产业的全面对接,实现区域联动；功能面向首都北京,建设流通企业总部,发挥现代商贸和城市物流配套效劳功能；与天津滨海新区等周边工业区形成联动,形成产业传递

23、链条,打造京津开展核心环节.为实现上述开展目标,在该区域周边为入驻企业提供完善的配套设施是必要条件之一,园区内企业对具备交易、治理、信息交流等现代化商务办公功能场所及居住的需求日益增加,而该区域现有的居住类产品较为匮乏,已满足不了日益增加的相关需求,尤其缺少配套设施齐全的高品质商住工程.居住类工程等配套设施的不完善,在一定程度上制约着经济开发区以及物流基地的开展.以此为契机,我司决定启动亦庄区域“珠江.洛菲公元商务综合体工程,以满足该区域内对于高端商务办公公寓产品的需求.图2-1产品导向性$iff!让耳鼻叠嗯岫剧E馆旧空“也国点鲍卬口曜加跖睡壮府区串丽比去直仙拉A&巫“内尺股分底开观值

24、的亚臼1优K.十I口蔺FTfF*由丽田m聒胃口.理*苏压114至处如飞灶电¥*上国口间5班工I虹叶,电nV祢.科摩国B,懦iTF牛祎尤好'恰.由地制PM后胃会H轴才公.五1£再中3月rT珠江洛菲公元为推动亦庄区域的整体建设开展的施行和完善,加快亦庄新城的商务、商贸、文化制造中央区组团的建设和形态面貌更新进程,改善生态环境和人民居住条件,在北京珠江投资开发2021年8月18日成功取得工程开发权的根底上,继续秉承和沿袭公司良好的开发经验、运用科学的工程治理机制,把“E-11工程建设成为现代化、人性化和绿化质量更高的舒适生活商住区.三、工程投资环境与市场研究一投资环境分析

25、?亦庄新城规划2005-2021»指出,根据?北京城市总体规划2004-2021年?确定在北京市域范围内构建“两轴一两带一多中央的城市空间结构,亦庄被确定为北京市未来重点开展的三个新城之一,并承当高新技术产业开展中央的城市职能.总体规划要求大力推动新城建设,建设宜业宜居的人居环境,提升经济活力和保证就业,切实解决好交通、入学、就医等关系人民群众切身利益的问题.切实保证合理配置各级各类公共效劳设施,并进行人性化的细节设计.此外积极引导产业和人口向新城集聚.要求充分依托现有卫星城和重大根底设施,建设相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共效劳设施发达的健康新城.2021年,亦庄新城人

26、口规模规划限制在70万人左右,年均增长率限制在12%U内.其中常住人口33万人左右,居住半年以上暂住人口37万人左右.阶段目标到2021年到达30万人,2021达至U47万人.考虑到人口流动以及其他不确定因素,本次规划的城市根底设施等相关指标暂按100万人预留.止匕外,亦庄区域需提升自主创新水平,开展壮大优势产业,大力开展电子信息中芯国际、京东方、诺基亚星网工业园、汽车制造奔驰、华泰汽车、新医药、光机电一体化、新材料等主导产业.重点启动京津塘高速路东部新区、凉水河西部新区的综合开发.路东区要充分利用开发区的政策优势,加快产业区建设；凉水河西部新区应围绕奔驰汽车园建设,逐步形成相关的产业链,加速

27、产业集群化开展.在提升高新技术产业和高端现代制造业的层次和竞争力的同时,发挥首都科技智力、信息优势,积极开展产业链上游研发、下游商务、行销等生产性效劳业,成为带动区域经济结构调整和经济增长方式转变的强大引擎.在中央公建科技研发区、凉水河西岸滨水区大力进行科技创新基地建设.继续完善产业园区配套设施,开展荣华路商务会展、马驹桥物流、职业教育等,扩大就业时机,为增强新城综合效劳功能奠定根底.鼓励开展房地产业,建设新型居住社区,通过建设河西区双语学校等配套设施的建设,逐步完善生活服务配套设施,提升居住社区的吸引力.结合京津城际铁路和城市轻轨L2线建设,在京津城际亦庄枢纽站前区,建设面向区域的站前综合中

28、央；在荣华路两侧,完善为生产、生活配套的公共效劳设施.对外交通：以京津城际铁路、亦庄枢纽站以及京津第二通道建设为契机,增强对外交通廊道建设,强化京津之间联系.内部交通：在大力完善新城内部道路网的同时,重点建设4座桥梁,以加强各片区之间的联系.公交系统：在近期建设轻轨L2线的同时,全面启动黄亦路至荣昌街的大容量公交线路BRT的建设线路总长16公里,沿线共设8座公交站.加大力度进行公交枢纽建设.完成亦庄水厂及南水北调调节池建设,缓解亦庄水资源紧缺的现状.增强新城电力供给系统建设,完成河西区110KV变电站、路东区110KV变电站、路东区220KV变电站等工程建设,提升新城供电保证水平.完成亦庄污水

29、处理厂、经开再生水厂等工程,提升新城污水处理水平及再生水回用水平.增强新城供热系统建设,完成核心区及路东新区内3号、4号、6号等供热厂的建设.突出产业开展与资源环境相协调,以循环经济为方向,以高新技术为先导,注重生态环境保护与建设,限制污染物的排放并有效利用,建设生态工业示范园区,实现产业效益与环境效益的双赢.增强新城河道水系综合治理,重点进行凉水河综合治理及沿岸休闲娱乐区建设.继续增强对三海子公园的保护和修复E-11工程的建设符合国家、北京市及亦庄区域增强和谐社会建设、推进建设宜业宜居的人居环境,提升经济活力和保证就业的规划和原那么要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求.本工程的建设

30、,符合各级国民经济和社会开展规划的要求,是其精神和开展原那么的具体贯彻和落实.图3-1-1北京市开展规划示意图?亦庄新城规划2005-2021»中指出：“十二五时期,新城将紧紧围绕“建设面向区域的可持续开展的综合性效劳新城的开展定位,全力推进新城建设和产业开展,构建完善的根底设施、功能设施和公共效劳设施体系,城乡协调开展,人民生活到达更高水平,全面建成小康社会.本工程的规划设计指导思想为根据北京市规划委员会的审定方案的要求细致规划,合理布局,精心设计,认真建设,为美化北京、造福一方百姓做奉献.建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的商住小区,提升土地使用率,改善现有环境,改善人文

31、景观.合理设计,可保证有较高的使用率,各建筑物错落有致,疏密适宜、完全可保证通风,日照、采光的要求.E-11工程位于亦庄经济技术开发区区域内,周边紧邻通州物流基地.用地形状规整、市政设施齐全、便于规划；地势平坦、地质条件稳定、便于建设；交通便利、区位优势明显.工程规划有成片绿地,绿化率达30%以上.花草遍地,绿树成荫,使居民享受到环境幽雅、空气清新,恬静的温馨的高品质环境.珠江.洛菲公元工程符合北京市、亦庄新城的经济与社会开展规划要求.?北京市国民经济和社会开展第十二个五年规划纲要?中明确提出：集中力量聚焦新城建设.图3-1-2亦庄区域功能结构示意图亦庄新城规划?2005年-200年图13功傀

32、结构示意图“1苜¥.匕告中勾工(二)、市场研究(1)、市场定位：本着打造国际一流商住工程的原那么,本工程将本着融合亦庄区域及通州物流基地园区整体布局及景观设计角度出发,秉承现代、简约的建筑风格,突破传统产业园区商住建筑风格,全力打造建造新居住模式,LOFTE园式商住环境,力将该工程打造成区域标杆工程.(2)、目标客群定位：亦庄经济开发区、物流基地园区内工作人员、家属及工作在东单、国贸、丰台等区域的年轻白领.(3)、客群分析：1、目前周边成交客户大多数是地缘性客户,工作在亦庄周边的企业里,对该地区比拟认可,今后打算长时间在此居住生活的客群；2、多数客群不具有购置资格,商住工程受到追捧；

33、3、购房用途多为自住,占到了成交数量的70%4、由于交通和生活配套的逐步完善,我们的客群将辐射到国贸、东单和丰台等区域,购房需求也将逐步从自主向投资倾斜.(三)、周边工程比照周边生活区工程名称融科钧廷合生世界花园米拉VILLAGE物业类型住宅住宅：70年,商务办公楼：50年住宅：70年,商务办公楼：50年总体量(疔)建筑面积:150000建筑面积:613937建筑面积:54335.28容积率2.53.662.5均价(元/m2)15000LOFT18000起平层19000起商住楼12800,住宅17800户型配比共505套,一居42-62占0.75%,二居75-142占41.35%,三居99-1

34、76占46.24%,四居160-193占5.08%,复式141-223占6.58%,住宅网签47套.共2021套,90-150疔住宅占19.45%,50-70m2LOFT占80.55%共632套,一居33-88m2占65%二居74-89m2占34%三居108-109疔占1%网签356套.装修情况毛坯精装修住宅精装修,商住毛坯总户数5052021632四、工程开发条件及技术设计方案的分析工程规划设计方案1、设计理念(1)以可持续性开展、节约型的设计理念为主导,以建设绿色宜居商住社区为目标,促进亦庄的建设与开展；(2)通过优化的规划及建筑设计,为亦庄乃至北京东南部区域提供以“绿色人文运动健康为主题

35、的宜居商住社区；(3)根据总体控规要求,合理、有效地使用可规划用地.并结合用地的自身条件,充分发挥地块优势,合理地规划,完善配套效劳设施,创造舒适的商住及娱乐条件；4规划设计从总体考虑,使本地块与周边区域的规划形态有别、肌理共生、过渡自然.五、工程开发建设及经营的组织与实施方案一建设方式工程施工单位目前是我公司的施工合作方,该公司有用国家建设部核准的房屋建筑工程总承包特级资质,具备房屋建筑装修、水电安装、消防工程施工,以及建筑测量等资质.该公司有几十年的施工治理经验,技术力量雄厚,聚集大批高中级施工治理人才,建筑质量绝大部份到达优良,在消费者中树立了良好的声誉.同时工程还将聘请工程监理,有效限

36、制工程的工期、本钱及质量.二开发进度本工程建筑面积为384848平方米,整体工程建设周期为27个月,2021年3月1日开工,具体进度安排如下：节点指标方案完成日期土地出让合R已完成立项核准已完成用地规划许可证已完成国土证2021年11月总规批复2021年10月专业意见审核2021年11月工程规划证2021年11月施工许可证2021年12月开工时间2021年3月预售许可证2021年3月±0.002021年9月主体封顶2021年7月初装竣工备案2021年8月六、工程投资估计、资金筹措及支付方案一投资本钱、资金筹措方案E-11工程单位本钱、售价估算表项目总本钱万元单位本钱元/M2备注综合容

37、积率：2.5总用地面积疔：201,529.62总建筑面积疔：384,848.00其中：LOFT及商业348305.06平方米门楼：1042.94平方米地库：35500平方米面积以出让合同中各出让用途具体部位表为准可销售圆积疔：359,123.00LOFT:258758平米,商业：67565平米,车位：32800平米不可售囿积m?：25,725.00一、本钱支出：1、土地本钱123,2373,202根据出让协议含契税,含大市政配套费2、前期工程费用10,853282含土地平整、土地勘察费、建筑、市政、园林、装修设计费；报规、报建费；临建建安费3、建筑安装工程费用177,8964,623含建安工程

38、、精装修及设备装修费4、市政及环境工程费用15,513403含供水、电、气、热工程及排水、排污,市政规划路工程费5、公共配套工程费用00含社区卫生效劳站、会所、上下压站等6、开发间接费用5,045131含监理费造价咨询费等7、不可预见费按开发本钱的1%77020按开发本钱的1%,开发本钱为第2-5项之和8、销售费用按销售额的2.5%36,5314759、财务费用按贷款19.5亿3年计算37,452973贷款19.5亿元,3年期,利率上浮10%考虑按销售进度提前还贷因素10、行政治理费用按销售收入的5%十算18,265949合计425,56311,058二、预计销售收入：可售工程可售圆积疔预计销

39、售价格元/m2预计销售收入万元LOFT258,75820,100520,104商业67,56529,700200,668车位32,8003,0009,840合计359,12320,344730,612二工程建设及销售进度E-11工程施工及销售进度方案表一、施工及销售进度方案科目2021年2021年2021年2021年2021年2021年合计施工方案0%50%25%25%0%0%100%销售方案LOFT0%20%20%15%20%25%100%商业0%0%0%20%30%50%100%车位0%0%0%40%35%25%100%、销售面积方案单位：平方米科目2021年2021年2021年2021年

40、2021年2021年合计LOFT-,51,75251,75238,81451,75264,690258,758销售面积商业-13,51320,27033,78367,565车位-13,12011,4808,20032,800合计-51,75251,75265,44783,501106,672359,123三、销售收入方案单位：万元科目2021年2021年2021年2021年2021年2021年合计销售金额LOFT-104,021104,02178,016104,021130,026520,104商业-40,13460,200100,334200,668车位-3,9363,4442,4609,8

41、40合计-104,021104,021122,085167,665232,820730,612三工程总体本钱及资金筹措平衡分析E-11总体本钱及资金筹措平衡表单位：万元项目合计已投入2021年2021年2021年2021年2021年2021年一、本钱支出1、土地本钱123,23787,00036,2372、前期工程费用10,85351010,3433、建筑安装工程费用177,89613,51677,03047,67936,3343,3374、市政及环境工程费用15,5137,7187,79505、公共配套工程费用-6、开发间接费用5,04502,7252,0181511517、不可预见费按开发

42、本钱的1衿770041630823238、销售费用按销售额的2.5%36,531014,61214,6123,6533,4532009、财务费用按贷款19.5亿3年计算37,4526,9439,90419,3081,29710、行政治理费用按销售收入的5%十算18,26505,4805,4803,6533,353300合计425,56687,51067,817115,00080,00063,12211,614500二、资金筹措1、自有资金155,32787,51067,817000002、销售回笼滚动投入75,23600063,12211,6145003、贷款195,0000115,00080

43、,000000合计425,56387,51067,817115,00080,00063,12211,614500四利润估算分析E-11工程利润估算表工程合计已投入2021年2021年2021年2021年2021年2021年一、销售收入730,6130011,57212,215195,456>48,354263,016一、本钱支出1、土地本钱123,23787,00036,237000002、前期工程费用10,85351010,343000003、建筑安装工程费用177,896013,51677,03047,67936,3343,33704、市政及环境工程费用15,51307,7187,79500005、公共配套工程费用006、开发间接费用5,045002,7252,01815115107、/、可预见费按开发本钱的1衿77000416308232308、销售费用按销售额的2.5%36,5300014,61214,6123,6533,4532009、财务费用按贷款19.5亿3年计算37,452006,9439,90419,3081,297010、