[参考实用]城市老旧住宅小区物业管理存在的问题与对策研究

1、老旧住宅小区物业治理存在的问题与对策【摘要】研究政府在老旧小区物业治理方面存在的问题,可以从宏观地角度解决物业治理在老旧小区中遇到的政策、法规等问题,特别是基层治理部门,经常解决物业公司与小区业主的纠纷,十分清楚其产生矛盾的地方,能够准确地制定政策来解决矛盾,改善老旧小区物业治理；物业公司是直接的治理者,直接对小区物业进行治理,研究物业公司在老旧小区物业治理方面遇到的困难与难题,能够更好更有效地治理小区物业,实实在在地为小区业主们效劳；小区业主,是小区物业治理的受益者,通过对业主在小区物业治理中提出的问题与缺乏的研究,可以了解业主真正的需求,从而不断提升物业治理水平.通过对以上的研究,从而推进

2、城市老旧住宅小区实施物业治理.【关键词】物业治理,老旧住宅小区,问题,对策,物业公司20XX年12月16日中午12点10分,宁波市江东区徐戎三村的一栋居民楼忽然发生倒塌,事故造成1死1伤,附近400多位居民被迫疏散.令人惊讶的是,这栋倒塌的楼房,只有23年的房龄.为何只有短短23年房龄的房子会忽然发生倒塌.这其中存在着哪些问题,值得我们去了解、去解决.一、城市老旧住宅小区物业治理现状(一)硬件设施不到位(1)老住宅小区硬件设施严重缺乏,配套不到位,已经形成了历史欠账,加上过去住宅建设一直是重建设轻治理,长期失管失修,造成道路破损、下水道堵塞等问题严重.在转入社区治理和物业公司治理时,由于与原来

3、的建设、治理单位交接不标准,导致房屋维修基金难落实使房屋维修难,也使小区治理成为群众投诉的热点问题.(2)随着城市建设的开展和居民生活水平的不断提升,各种类型的车辆越来越多,特别是私人轿车数量飞速增长,停车位数量无法适应汽车增长的需求.老住宅小区建设时根本没有配置专门的停车位,更别说是那些本钱较高的地下车库了.这导致很多小区大量存在占行车道,人行道,小区走道,绿地停车和违章停车等行为.造成了“无车人与“有车人的利益冲突和纠纷投诉,影响了社会公平和居住环境,加剧了交通拥堵,恶化了生活居住回家,给防灾,平安带来一定的隐患.(二)居住人群分析老住宅小区居住人群主要分三类：(1)老住宅小区居住的很多是

4、老人,他们的收入低,经济承受水平差.即使收入可观的老人,他们也不理解物业治理是有偿效劳行为,物业治理在中国开展起来正真算起来也就十几年而已,老住宅小区业主享受物业治理效劳需要付费的观念还没有形成,房屋的维护保养,小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情,而要请人维护却需要付费,这种观念还没有完全转变过来.长期方案经济下的观念已经根深蒂固,把物业治理当作一种效劳性消费来支出还是有待时日.(2)老住宅小区居住的另一类人那么是下岗工人或是病人等社会弱势群体,他们收入低下,家庭负担重,经济压力大,根本无法承受物业治理费,更是不理解物业治理收费这一观念.所以即使有物业治理愿意接收老住宅小区,进行

5、治理,却也由于一直无法收取物业费,而入不敷出,使得物业治理公司对于小区的维护只能是有心无力了,这使得一局部已经交纳物业费的业主的利益受到影响,业主对物业公司失去信心,不愿再交物业费.(3)再有居住在老住宅小区的第三类人是一下外来的打工人员.他们一般是租来临时居住的,很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业治理费有谁来交着一事情,双方相互推托,谁也不愿意缴纳.即使当时谈妥,他们也会相互推托.承租人认为反正房屋不是自己的,租赁期满就会搬走,房屋的问题又不是自己的问题,物业费自然不会交；而原有业主的认为反正不是自己在住,自己人没在,物业也找不到自己拿钱,要断水断电跟自己也没关系.由于老住宅小区居住

6、人群的特点,使得收取物业治理费难,从而没有物业管理公司愿意接收,即使接收了治理起来也十分困难.现在一些老住宅小区要不就是没有物业治理,要不就是一些国有单位在治理,却一直在亏损,需要国家补助.所以很多房屋,小区设施的问题得不到很好的解决.二、城市老旧住宅小区物业治理对策由于老住宅小区是当前物业治理的难点和重点,也是过去在城市规划、基层设施建设中欠账较多的区域,对物业治理或社区来说,难以依赖自身努力承当起老住宅小区物业治理真正改观的重任,为此,对老住宅小区物业治理需要出台更多的扶持政策.(1)面对老旧住宅小区,政府应投入更多的资金支持,改善小区的根底设施状况,一方面可以依靠旧城改造逐步淘汰一批居住

7、条件差的老房子,改善居民居住环境.这点上目前杭州市、宁波市政府已经在加快实施.另一方面,对目前还不能拆迁的老住宅,只能依靠大量财政资金的投入加以改造,为老住宅小区推行物业治理提供“硬件环境和条件.(2)对于进入老住宅区进行治理的物业公司进行补助,管辖小区经测算所需治理费,用在合理收费根底上,缺乏局部有政府财政给予补贴.可采用对参考老住宅小区治理的物业公司每年划拨一定的物业治理费进行补助的方式,用于弥补各企业的经营亏损.为保证补助资金的来源,可在房屋维修基金或者在新建小区的配套费中划拨,还可以通过财政拨款,建立老住宅物业治理补助专项基金等多种渠道来加以落实.(3)国家应加快出台老住宅小区物业治理

8、税收减免等优惠政策,切实减轻物业治理单位负担.物业治理属于微利性性质,同事也承当了一定的社会职能,为下岗工人和生活困难人员提供了就业时机.目前因收费标准低和收缴率低的原因,经营状况不佳,但各种税费都按普通的企业一样收取,严重影响了物业治理企业治理老旧住宅小区的信心,建议出台对老旧住宅小区物业治理公司税收减免的优惠政策.(4)对于经济实在有困难的低保户,实行费用补贴.在低保户人群比拟集中的老住宅小区应有街道出面,在条件允许下尽可能地展开一些最根本的物业治理效劳,如清洁卫生、房屋维修、保安巡逻.对于生活确有困难的低保户,可在其低保工资中增加物业治理费补贴,以减轻生活负担.同时,建议民政部门,将低保

9、户的房屋维修纳入慈善基金开支范围,切实解决其房屋维修难的问题.(5)多方筹集资金,做好老住宅小区根底设施的整治工作,每年重点改造几个小区,逐年分批进行,改善老旧住宅的面貌,同时整管结合,在整治时同步成立业主委员会,特别对目前的“三无小区可由附近的社区或物业公司实施治理,政府给予治理的社区或物业公司补贴,扩大物业治理覆盖面.结语老住宅区普遍缺乏物业治理用房,不仅给日常治理带来不便,而且加大了物管企业的本钱支出.物业治理用房是实施物业治理活动最根本的条件之一.通过调查发现,由于历史原因,物管企业在接管老住宅区时根本没有配备物业治理用房,如何解决治理用房,已成为接管老住宅区的物业治理企业必须面对的问

10、题之一.通过本文分析,我们经过讨论提出以下几点建议与对策：1、增强政府治理和引导,完善物业治理法制建设.在已制定的?物业治理条例?根底上,进一步出台更加完善可操作性的实施细那么,明确政府部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规,让广阔业主了解物业治理的重要性,履行相关义务,积极配合物业企业做好治理工作,同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步标准物业企业工作行为方式,完善招投标制度建设,引入竞争机制,把优秀物业治理企业引进来,以改变物业从业人员素质差,效劳不标准,专业性不强,企业运作透明度不够的落后状况.2、提升业主意识,加快业主委员会制度标准化.相

11、关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作,能够在物业治理企业和业主之间起到桥梁作用,建立业主和物业治理企业之间的信任.业主委员会与物业公司签订物业治理委托效劳合同,仔细斟酌条款,确定效劳工程和效劳费价格,并定期召开业主大会,监督经费使用情况,受理业主投诉.3、严格把好小区验收关.开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业治理难点.小区竣工验收时,相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业治理企业承接物业时必须履行的程序,果断防止一些物业企业因盲目扩大管量而草率接管,为日后正常运转和自我开展留下隐患.有关部门要加大对老旧小区物业治理规划和投资力度,努力提升车棚、绿化、封闭等相关配套设施建设；物业治理企业要与社区紧密结合,增强对弱势居民的扶助.参考文献1张沈生,朱晓凯,殷振瑶.沈阳市旧住宅区物业治理存在的问题与对策J.沈阳建筑大学学报(社会科学版),20XX,13(3):288-291.2郑晓云,税矶仪.重庆市危旧房改造影响因素研究J.合作经济与科技,20XX,(19):30-32.3任霞.内蒙古达拉特旗住宅小区物业治理研究D.呼和浩特：内蒙古师范大学,20XX.4刘承水,刘玲玲,史兵,冀