万科总图设计标准

1、万科总图设计标准一、必须了解的规划条件：1 1、规划局的规划要点；建设用地范围即红线范围、地形情况、建设用地面积、建筑规模（地上地下），容积率、绿地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退线要求、建筑间距要求、日照要求、配套公共服务设施要求、停车指标的要求，交通规划及出入口等要求，2 2、地形图；3 3、甲方的有关要求；居住人口，户型情况，建筑色彩的要求，4 4、市政水、电、热、燃等管线接口位置；5 5、周边现状。名木古树情况、周边地上及地下的文物保护情况，是否涉及航空净空的限制，是否处于地震断裂带等等。二、根据以上条件，制作测算表格，大致要求的户型进行强排，估算容积率，对项目定位。下面是万科深圳研

2、发中心总结的各类建筑分别对应的容积率数值。可以据此做初步的项目判断。容积率低于，高档的独栋别墅项目。容积率-，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。容积率-，一般的双拼、联排别墅。容积率-，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。容积率-，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好容积率，正常的多层+小高层项目。容积率，正常的小高层项目。容积率，小高层十二类高层项目（1818 层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。容积率，高层项目（楼高 100100 米以内）。容积率以上，摩天大楼项目居住区入口的做法是相对模式化的，

3、设计时要考虑以下问题：1 1、门卫管理方便：用最少的人力兼顾车流和人流管理 2 2、出车的安全，门口要留出驻车的空间，让车在路口停留观察交通状况 3 3、进车的控制，让误闯的车辆可以及时掉头 4 4、人车分行，另外，要注意门卫室是景观做还是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要报批？三、合理布置路网、考虑消防车道总体设计？（一）消防车道？1 1、低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，具转弯半径不应小于 6m6m0 0高层住宅的周围应设有环形车道，其转弯半径不应小于 12m12m, ,当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设置消防车道。尽端式消防车道的回车场地不应小于 15m*15

4、m15m*15m。2 2、联体的住宅群，当一个方向的长度超过 150m150m 或总长度超过 220m220m 时，消防车道的设置应符合下列之一的规定：1 1）消防车道应沿建筑的两个长边设置，消防车道旁应设置室外消火栓，且建筑应设置与两条车道连通的人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于 80m80m;?;?R12mR12m2 2）建筑的适中位置应设有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于 4m4m防登高面，并应符合下列规定：1 1、塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的 1/41/4 周边长度；2 2、单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度；3 3、消防登高面应靠近住宅的公共楼梯

5、或阳台、窗;4 4、消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于 5m5m, ,且进深不应大于 4m4m;5;5、消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙-TJ工_l_i_l_l_l_LLLLLI_JLCT斯车道._I_LLLULLLLLLLLCLLhLLLLLLLL,LLCX,Ll_S,LLLL,-LLL_LLL,-LL.L-LLLi-LLL_LLL_LL1_LLLVl-LLt3LLLL-LLL-LLLLLL-LLL-LLL-LLL_LLUXLL-LLL“LLL-LLL-LLL.LLL-LLL.LLL.LLL-LLL（二）消防登高面？高层住宅应设置消IiIAill1i，1LLLLUOe*b231有效日

6、照时间带（h）8169-15计算起点底层窗台面111六、什么是大寒日、冬至日冬至：日影最长，这一天北半球白天最短，黑夜最长，并开始进入数九寒天。大寒：天气冷到极点,到了天寒低冻的时期，是一年中最冷的时节。七、不同方位间距折减系数换算0-15（含）15y0。（含）m5）45。_60 中（含）60折赋值1.0L09L0.8LQ9L0.95L注：1 1、表中方位为正南向（0 0）偏东、偏西的方位角。2 2、L L 为当地正南向住宅的标准日照间距（m m）3 3、本表指标仅用于无其它日照遮挡的平行布置条式住宅之间。八、设计技巧寿柒烫手Bi?一慰变*蠡-w1 1：利用地形 2:2:利用退台 3:3:利用

7、点式高层 4:4:利用周边 5:5:利用建筑朝向方位角住宅建筑间距除应上述日照标准要求外，应同时符合以下规定（图示参见附表 1 1）: :建筑间距？（一）、多、低层住宅问距？1 1.多、低层住宅建筑平行布置（1 1）主朝向为南北向时，最小控制距离南侧为多层时应以满足日照要求来控制，同时不少于 2020 米的要求。（2 2）主朝向为东西向时，应按卫生间距 2020 米的要求控制。2 2.多、低层住宅建筑垂直布置（1 1）最小控制间距：山墙开窗时，应按不少于 1313 米的要求控制；山墙不开窗时，建筑物的间距应不少于 1010 米，同时应保证消防、管线敷设等要求。（2 2）垂直布置的多、低层建筑山

8、墙宽度必须小于等于 1313 米；大于 1313 米的其间距按照平行布置的间距要求控制。3.3.多、低层住宅建筑并列布置的间距（1 1）山墙（不开设窗户）最小控制间距多层为 6 6 米，低层为米。（2 2）山墙开有居室窗的，具山墙间距应适当加大。4 4.多、低层点式住宅次要朝向开有居室窗时，其间距应按不小于 1313 米控制。5 5.多、低层住宅对角布置时，其对角最小控制间距按并列布置间距控制。? ?（二）、高层住宅与高、多、低层住宅的间距？1 1.高层塔式住宅与高层塔式住宅平行布置时最小控制;得小于表2所列要求：表2高层塔式住宅平行布置时最小控制24HW4O40IH6060H高层住宅在北侧时

9、15?8?8.高层住宅与多、低层住宅并列布置时，山墙间距不少于 1313 米并同时满足消防要求，山墙有卧（居）室窗户的应适当加大。9 9.高层住宅与多、低层住宅对角布置时，对角最小控制间距参照并列布置间距并适当加大。1010.建筑高度大于 100100 米的高层住宅与各种层数住宅的最小控制距离由市城乡规划行政主管部门具体核定。建筑既非平行也非垂直布置的间距？1 1、当两栋建筑夹角小于等于 3030 度时，其最小间距按平行布置的间距控制。2 2、当两栋建筑夹角大于 3030 度小于等于 6060 度时，其最小间距按平行布置间距的倍控制。3 3、当两栋建筑夹角大于 6060 度时，其最小间距按垂直

10、布置的间距控制。4 4、当相邻建筑所处场地有地形高差时，日照影响分析时应增加（或减去）地形相对高差。5 5、住宅建筑底层为商业、车库等非住宅用房时，日照影响分析以住宅层的窗底标高为基准七、综合技术经济指标居住区综合技术经高层住宅山墙宽度应小于等于 1616 米，大于 1616 米时其间距按平行间距要求控制。4 4.高层住宅与高层住宅并列布置时最小控制间距不得小于表 5 5 所列要求：表 5:5:高层住宅与高层住宅并列布置时最小层住宅与高层住宅对角布置时，对角最小控制间距参照并列布置间距并适当加大。6 6.高层住宅与多、低层平行布置（1 1）主朝向为南北向时，新建高层住宅位于南侧时，除应满足相关

11、退界要求及日照要局度（米）24H4040MH6060H100最小距离（米）182025?垂直布置的控制间距? ?局度米）2440H6060H100板式山墙最小间距（米）151820塔式最小间距（米）182025?5?5.高求外，北侧相邻现状建筑退地界满足相关规定时,建筑物间距应满足表 2 2 规定，北侧相邻现状建筑退地界不满足相关规定时，新建建筑间距可适当减少（2 2）主朝向为南北向时，新建高层住宅位于北侧时，应以满足日照要求为基础控制建筑物的间距7 7.高层住宅与多、低层住宅垂直布置时最小控制间距不得小于表 6 6 所列要求，并应满足日照要求。表 6 6 高层住宅与多、低层住宅垂直布置时最小

12、济指标的项目应包括必要指标和可选用指标两类，其项目及计量单位应符合下表规定。综合技术经济指标系列一览表？项目计量单位数值所占比重（%）人均面积（一曲王区规划总用地ha1-居住用地（R）ha100宅用地（R01）haA公建用地（R02）ha上A道路用地（R03）haAA公共绿地（R04）haAAA2.其他用地（E）haA居住户（套）数户（套）A居数人A户均人口人/户A总建筑面积万/AL 居住区用地内建筑总面积万有A100万屏AA建面枳万户2.其他建筑面积万游仕宅平均层数层A高层住宅比例%凸中高层住宅比例1%一人口毛密度A/liaA.人口净密宸A/haq住宅建筑套密度（毛）套/h日A住宅建筑套密度

13、（净）套/ha住宅建筑面枳毛密度万 N/ha-住宅建第面积净密度万行/ha住宅区建筑面积毛密度（容积率）TT/haA停牛率%A的位辆A地面停车率%A地面停车位辆A住宅建筑净密度%A总建筑密度%A拆建比注：必要指标；选用指标九、标注与尺寸问题1 1、建筑的面宽，进深、间距、与红线的定位关系，前后建筑之间的间距 2 2、建筑高度的标注，首层标图、顶层 7 7 元高一相对元高 3 3、层数标汴 4 4、榜导标汴公共服务设施客项目的设置热宗? ?7177IL，7717项目名椰服务内容设置规定L托儿所保教小于 3 周岁儿童L 设于阳光充足，接近公共绿地，便于家长接送的地段2.托儿所每班按 25 座计；幼

14、儿园每班按 30 座计3.服务半径不宜大于 3001Tl:层数不宜高于 3 层4 二班和二班以下的托、幼园所、可混合设置r也可附设于其他建筑，但应由独立院落和出入口,四班和四班以上的并、幼园所应独立设置2.幼儿园保教学龄前儿童工八班和八班以上的托、幼园所 1 其用地应分别按每座不小于 71mH 或轲计6.托、幼建筑宣布置于可挡赛风的建筑物的背风面，但其主要房间应满足冬至日不小于 2h 的日照标准7.活动场地应有不少于 1/2 的活动面积在标准的建筑日照阴后线之外切学6-12 周岁儿童入学1.学生上下学穿越城市道路时,应出相应的安全措施2.服络半径不宜大于 500m工教学搂应满足冬至日不小于 2

15、h 的日骐标准4.中学12-18 周岁青少年入学L 应符合现行国家标准中 C1 学校建筑设计规范的规定2 在确有 3 所或 3 所以上中学的居住区或居住地区内，应由一所设置 400m 环形跑道的运动场工服务半径不宜大于 100。m4 教学楼应满足冬至日不小于 2h 的日照标准医疗卫生5.医院含社区卫生 8 员务中心L 宜设于交通方便，环境较安静地段2.10 万人左右则应设一所 300-400 床医院3.病房楼岫两足冬至日 2h 的日照标准6.门诊所或社区卫郅艮务中心1.一般 3-5 万人设一处，设医院的居仕区不再设置门诊2.独立地段小区，酌情设门诊所，一般小区小设7 卫生站社区卫生务站11.5

16、 万人设一处8.护理院健康状况较差或恢复期老年人日常护理1.最佳规模为 100-150 床位2.每床位建筑面积大于或等于 3*23,可与社区卫生服务中心合设文化体育9.文化活动中心小型图书馆、科普知识宣传与教育：影视厅、舞厅、游艺厅、球类、脸舌动室：科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等宜结合或靠近同级中心绿地安排10.文化活动站书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动1.宜结合或靠近同级中心绿地安排2.独立性组团也应设置本站1L 居民运动场、馆健身场地宜设置 60100m 直跑道或 200m 环彤饱道及单的运动设施12.居民健身设施篮、排球及

17、小类场地，儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等宜结合绿地安排商业 AES13.综合食品店粮油、副食、糕点、干鲜果品等1.服务半径：居住 B 不宜大于 500m,居住小区不宜大于300m;基层网点（综合副食店、来店、早点铺等）及自行生存牛处,不宜大于 300m2.地处山坡地的居住区，其商业服务设施的布点除满足服务半径的要求外，还应考虑上坡空手14.综合百货店日用百货、鞋帽、服装、布匹、五金及家用电器等15.g主食、早点、快餐、正餐等16.中西药店汤药、中成药及西药等17.书店书刊及音像制品18.市场以销售农副产品和小商品为主设置方式应根据气候特点与当地传统的集市要求而定19.便民店小百货、小

18、日杂宜设于组团的出入口附近20.其他第二产业设施零售、洗染、美容、美发、照相、影视文化、休闲娱乐、洗浴、旅店、综合修理及辅助就业设施等具体项目、规模不限金融邮电21.银行分理处宜与商业服务中心结合或邻近没置22 储蓄所储蓄为主23 甩信支局电话及相关业务等 根据专痔 ig*24 邮电所邮电综合业务包括电报、电话、信函、包褰、兑汇和报刊零售等宜与商业服务中心结合或邻近设置社区服务25.社区服务中心家政 B 员络、就业指导、中介、咨询服务、代客订票、部分老年人服务设脩每小区设置一处,居住区也可合并设置26.养老院老年人全托式护理服务1.一般规模为 150-200 床位2.每床位建筑面积大十或等于

19、40mz27.托老所老年人日托（餐饮、文娱、健身、医疗保段）1.一般规模为 30-50 床位2.每床位建筑面积 20m*3.宜靠近集中绿地安排，可与老年活动中心合并设置28.残疾人托养所残疾人全托式护理29 治安联防站可与居（里）委会合设30.居（里）委会（社区用房）300-1000 户 ig处31 物业管理建筑与设缶维修、保安、绿化、环卫管理等市政公用32.供热站或热交换站3&变电室每但电室负荷半径不应大于 250m;尽可能设于其他建筑内34 开闭所L2-2.0 万户设一所，独立设置35.路 KT 配电室可与受电室合设于其他建筑内36.燃气调压站按每个中 d 嬲压站负荷半径 500m 设置；无管直燃气地区不设37 肩压水泵站一般为低水压区加压供水附属工程犯公共雨所每 10。-1500 户设一处；宜设于人流集中处39.垃圾转运站应采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外漏当用地加模为 OJ-lkm?设一处,每处面积不应小于 1051与周围建筑物的间隔不应小于 5m40.垃圾收集点服务半径不应大于 70nlr宜采用分类收集4L 居民存