住宅产品规划建议

1、杭州工程住宅产品深化研究1、 房地产市场走势和需求变化特点1 .市场表现及其走势随着政府宏观调控的不断增强,杭州房地产市场开始出现全面下滑.市场成交锐减,陷入低迷状态.从1-6月份统计看,纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降,到6月份,成交套数仅为818套,日均成交套数缺乏28套.相比1月份2879套而言,简直就跌入冰点.杭州市场观望气氛日益浓厚,开发商业需求者信心全面下跌,多方市场调研说明,杭州市场开发商和需求者的市场信心均跌至12年以来的最低点,目前的市场行情不容乐观.房地产市场衰退可以分为如下三个阶段：第一个阶段成交量急剧减少,价格小幅下跌；第二阶段成交量继续减少,幅度不大,但是

2、价格急剧下跌；第三阶段成交量开始上升,价格低位徘徊,处于阴跌,市场逐步出清.从杭州目前的市场表现看,正处在第一个阶段,市场观望切分浓厚.从价格看,杭州房价已经开始松动,价格出现一定下跌.6月份的成交均价为7440元/平米,与最高价月份3月份9226元/平米相比,下跌1786元/平米.众多工程开始变相降价,如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等.最近开盘的萧山佳境大城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠.2 .需求变化特点市场成交低迷,市场投机开始淡出市场.杭州楼市存在比拟严重的市场投机,这一点毫无疑问.从杭州本地经济水平和收入水平而言,支撑9000多元的房价,简直难以想象.杭州城市收

3、入房价比已经突破13:1的危险水平.经过4年的繁荣,杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露,而今年政府政策的出台,就直接使这一拐点提前到来.市场转向,需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场.伴随市场转向,市场“羊群心理开始作用,自住需求客群跟随退场.从目前市场需求去客群看,主要分为如下几类：(1)杭州本地自住人群.他们目前构成杭州主要需求人群,从目前在售多个工程购置对象看,目前的需求人群已经以自住需求人群为主.如今年6月25日开盘的顺发佳境天城,70%都是杭州本地自住客.(2)开发商的忠实跟随客户.一些知名开发商在开展过程中,已经逐渐形成了自己一批比拟忠实的市场客户群,这群人和开发上形成良好的关系

4、,他们非常愿意购置这些开发商的产品,即使市场出现一定的波动.由于良好的关系,开发商对这群人一般多有额外的特别优惠,因此,也促进他们的需求.(3)外地入杭定居人群.这主要以浙江人为主,由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因,富裕的浙江人纷纷来杭置业,处于长期打算,而不是短期投机.(4)少量投机者.虽然主要的投机者已经退出市场,但是仍然存在少量的投机者,在目前价格下跌的情况下,伺机购入,但是他们已经不是市场的主体.2、 住宅产品走势研判投资客户纷纷撤离,自住客户成为主体,杭州本地购置比重大幅增加.因此,面对这种变化的市场行情,本工程的住宅产品必须做出相应的调整.产品定位原那么如下：(

5、1)自住导向的产品定位.(2)品质之上,打造精品,构建扎实的价值根底(3)分散市场风险,多元化定位.(4)充分发挥地块特色,扬长避短.根据上述原那么,我们认为必须全力打造适合居住的杭州住宅社区新典范,仔细规划产品,3、 产品规划建议(一)工程情况简介1 .现状介绍本工程位于江干区新风路,西面为铁路,北面为机场路,南面直达天城路.邻杭州火车东站,地块为200*500长方状,地块呈东南、西北斜角分布.从工程地现状和未来规划看,有如下几个方面的特点：(1)紧邻铁路,噪音问题比拟突出.因此,在产品规划中,必须重点考虑消除噪音的问题.(2)西面隔绝,人流车流完全集中于新风路.必须很好解决小区入口问题,方

6、便居民进出.(3)新风路临街面和南面为商业区,住宅分布于西、北面和中央区域.(4)地块长宽比例不是很协调,朝南面过于狭窄,不利于住宅的排布.这导致传统的板式排布格局很难实现.(5)紧邻火车东站,未来流动人口聚集,环境复杂,这容易产生平安问题,而且整体环境会难以保证.针对上述问题,需要采取相对应的规划举措,加以躲避,树立自身独特的产品地位.2 .工程建筑指标占地面积：100000平方米总建筑面积：250000平方米容积率：2.5限高：54米住宅局部面积：180000平方米酒店式公寓面积：18000平方米商业局部面积：50000平方米占地面积：总建筑面积：210000平方米容积率：2.5限高：54

7、米住宅局部面积:酒店式公寓面积：商业局部建筑面积：二产品建议1、整体规划布局建议总体规划为开放式围合型花园社区,商住别离、人车分流、体验式园林景观、充分表达杭州国际性旅游城市特色,建设全景观花园式社区,打造杭州东部高品质楼盘典范.小户型产品设置在临近铁路沿线,朝向设置偏向东南,降低噪音干扰,大户型那么位于西局部.西面通过坡体、树木和隔音板降低火车噪音.摆脱传统单调乏味的板式布局,开放式围合型组团、组团内景观园林,同时点缀以点式建筑.开放式围合：人车分流、阳光车库花园式阳光车库：2、外立面建议现代风格,融入江南民居元素,多阳台设计,大视角空间,增大通透空间.空调隐藏设计参照深圳万科东海岸工程,从

8、而使建筑外立面更加纯粹、整洁.3、景观和休闲配套建议建筑、景观的有效融合,欣赏性和实用性的完美兼顾.充分表达江南园林特色,通过绿化、亲水池、情景雕塑、亭子、景观喷泉、假山、木走廊等营造出园林化、花园式情景生活社区.景观水池：雕塑：公共亭：景观喷泉：在配套上,完善保安配套设施的配置,考虑儿童游乐设施、老人休息娱乐配套等,增强社区温馨家庭气氛,使社区居民的生活更多的从室内引入室外,营造邻里亲和的和谐社区.4、户型建议杭州开发的商品房向来以大户型为主,户型结构单一.最初是由于第一批购房者中多数为“实力派,后来,那么是由于杭州市场一路走红,房子普遍好卖,而大户型无论在设计的难易程度还是资源的利用、本钱的限制上都占有优势.伴随杭州市场下滑,自住需求者逐渐成为购房的主体,同时,经济实力较弱的购房者开始进入市场.因此,需求开始呈现多元化、经济化的特点.提升得房率、空间利率用,尽量减少空间浪费,同时保证空间的通光、通风性等良好的实用性.根据杭州住宅户型销售调查看,杭州户型的空间浪费普遍比拟严重,且以大户型为主,100平米的住宅做成2房2厅甚至2房1厅的情况非常普遍,3房面积普遍在130平米以上.从今后的走势看,借鉴广州、深圳市场的开展特点,高得房率户型肯定会受到市场追捧.在杭州,90平方米-120平方米的房子最好卖,而