上司公司报表分析

1、上市公司的报表分析基于万科、大悦城和华侨城三家地产公司的资产负债表一、研究对象及其概况（一）研处对象本文在深圳证券交易所网站上选取了房地产行业的三家上市公司一一万科A（000002）. 大悦城（000031）和华侨城（000069）作为研究对象，对这三家上市公司公布的2018年度 的资产负债表进行了简单的分析以及对比，以期对这三个公司的财务状况以及经营状况以及 经营状况得出简要的结论。（二）行业概况2016-2017年是我国房地产行业爆发式增长的一年。经过严厉调控，2017年全国商品房 销售额和而积增速明显下降，2017年商品房销售额13.37万亿，同比增幅17%,增速较2016 年下降21%

2、0房地产行业分析，近一年多来，房地产政策趋严不松动，投机需求逐步离场， 市场预期正在转变，销售额增幅会逐渐降低，但也将保持10万亿以上的规模，这是个巨大 的成熟市场。2018年，房地产行政调控逐渐向三四线城市蔓延，三四线城市棚改货币化所带来的阶 段性繁荣仍在2018Q1持续，去库存取得阶段性成果的情况下区域市场的量价齐涨引发新一 轮调控预期。2018年下半年房地产市场销售将有所回落，但考虑到低库存水平、土地成交 量涨价稳及租赁用地供应对新开工的正向支撑作用，预汁全年房地产开发投资仍有望表现相 对平稳，收在3%左右【】。（三）公司概况1. 万科（000002）万科企业股份有限公司成立于1984年

3、，1988年进入房地产行业，1991年成为证券交 易所第二家上市公司。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。2016 年8月，万科企业股份有限公司在”2016中国企业500强"中排名第86位【2】。2018年2月， 公司董事会决左聘任祝九胜为公司总裁、首席执行官。2018年5月9日，"2018中国品牌 价值百强榜”发布，万科位列第40。2018年7月19 0, 2018年财富世界500强排行 榜发布，万科企业股份有限公司位列332位【叽2018年12月5日，荣获第八届香港国际 金融论坛暨中国证券金紫荆奖最具投资价值上市公司6。2018年22月，世界品牌实验

4、室 发布2018世界品牌500强榜单，万科排名第447同。2. 大悦城(000031)1973年3月6日，大悦城地产有限公司在香港主板上市。2005年X月，中粮集团成 功受让深圳市宝安区投资管理有限公司持有的上市公司"深宝恒A"的国家股，成为"深宝恒A” 的第一大股东。中粮地产公告，经公司申请，并经深圳证券交易所核准，公司证券简称自2019年3月 27日超由“中粮地产”变更为“大悦城”，公司证券代码保持不变，仍为“000032”。 目前，大悦城已成为中粮集团城市综合体的核心品牌。以18-35岁新兴中产阶级为主力市场, 以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主

5、体，组合公寓住宅、写字楼、洒店等多 业态形成的全服务链城市综合体。3. 华侨城(000069)华侨城集团有限公司，即华侨城集团，总部位于深圳，成立于2985年口月11 B,是 隶属于国务院国资委管理的大型国有中央企业。1997年9月10 B,深圳华侨城股份有限 公司在深圳证券交易所上市，发行股票5,000.00万股，每股发行价6.18元人民币，共募集 资金3.09亿元人民币。如今，华侨城以其雄厚的实力，培冇岀康佳集团、华侨城控股、华侨城地产以及锦绣中 华、民俗文化村、甘坑客家小镇、世界之窗、欢乐谷、深圳湾大酒店和威尼斯酒店等知名企 业品牌。华侨城集团拥有的旅游、房地产、通讯电子等三项核心业务分

6、别位居行业前列，华 侨城集团的文化产业正以其独特的魅力成为行业的典范。二、财务报表对比分析(一)资产分析作为地产行业的翘楚，截至2018年末，万科A资产总额为1.53万亿元。此外，作为 地产行业的领跑者大悦城也不甘示弱，2018年，后起之秀的大悦城总资产达到988.6亿元。 2018年三季度报显示，截止2018年9月30日，华侨城集团总资产达到4120.72元，比 2017年增加了近千亿。可以看到，万科的资产规模是十分庞大的。但是面对地产经营环境的变化，例如受国家 宏观政策调整等方而的影响，建议在丄地储备方面，万科应审慎投资，确保投资规模与经营 承载力相匹配：同时严格控制投资质量，加强投后管理

7、，保障经营安全。年轻、时尚、潮流、 品位的大悦城，已成为髙品质城市生活新标志。大悦城借助与大悦城地产重组的契机，整合商业地产和住宅等多业态的协同发展，形成 全业态发展模式，进一步提升大悦城运营能力与产品创新能力，坚持轻重并举的双轮双核发 展模式，提升金融支持能力，将大悦城打造成为具有全国影响力的商业资产运营商。在大悦 城良好运作的前提下，预期能够实现资产总额的进一步增值。华侨城的主要产业是旅游和房地产业，随着近几年国家对地产文旅产业的支持，旅游业 对华侨城的收入贡献明显。但是，旅游业受天气因素彫响较大：房地产行业易受政府宏观调 控政策影响，可能会对公司业绩产生一泄影响。针对旅游业务，建议华侨城

8、专门成立旅游管 理部，明确旅游业务的战略目标与核心任务，强化各项保障和配套措施，为下阶段旅游产业 的髙速发展提供“作战”指南。（二）负债与权益分析截至2018年末，万科A负债总额为1.29万亿元：资产负债率为84.59%,较2017 年末增加0.61个百分点：净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%。万科A 有息负债合讣人民币2612.1亿元，占总资产的比例为17.1%o有息负债以中长期负债为主。 有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币931.8亿元，占比为35.7%： 一年以上有息负债人民币1680.3亿元，占比为64.3%0大悦城地产是中粮集团旗下的地产业务平

9、台，主要从事开发、经营、销售、出租及管 理综合体和商业物业，例如购物中心、洒店、办公楼、酒店式公寓及休闲度假旅游物业。负 债方而，大悦城地产2018年的负债总额约为536.89亿元，同比上升22.3%,净负债比 45.3%,同比增加17.1%。在不断融资和频繁卖资产的背后，华侨城集团的负债一路髙企。截至2018年6月30 日，华侨城集团的总负债为2652亿元，与年初的2167亿元相比增长约485亿元：资产负 债率69.38%,年初时为67.2%：其中短期借款、长期借款、应付债券等有息负债款项合计 金额约1220亿元，而年初时为890亿元。截止2018年三季度,华侨城资产负债率为70.71%,

10、同比仅上升了 0.78个百分点。换言之，华侨城集团在总资产实现大幅增长的同时，整体负 债率却没有上升。此外，截止2018年9月底，华侨城集团现金余额为675.98亿元，一年 到期的借款及短期借款两项合计349.27元，苴资金足以覆盖债务。（三）收入与费用分析2018年万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%：实现归属于上市公司股东 的净利润337.7亿元，同比增长20.4%：每股基本盈利3.06元，同比增长20.4%；全面摊 薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点。2018年，万科A财务费用为 59.99亿元，同比增长189.05%,主要是因为融资规模增加。

11、2018年，大悦城租金保持稳步上涨，良好的增长态势为公司持续贡献稳定的现金流。2018年公司共实现营业收入81.29亿元，签约金额88.83亿元，签约面积23.15万平方米。 实现溢利约为31.13亿元，同比增长20.9%。大悦城地产降本增效成果明显，销售及服务 成本约为36.29亿元，较之上一年成本下降43.39%。截止2018年三季度，华侨城营业收入达到598.89亿元，同比增长38.6&净利润为 77.36亿元，同比增长30.41%,净资产规模达到了 1206.86亿元，同比增长50.89%« 2018 年前十个月，华侨城拿地而积864万平方米：拿地金额为429亿元，跃居全国房地产企业 排名前十。参考文献房地产行业槪况及现状N.中国报告大厅，2018-12-5.2J2016中国企业500强：国网两桶油列三甲、华为第27N.凤凰网财经,2016-08-28.万科A：聘任祝九胜为公司总裁及首席执行官郁亮不再兼任N.新浪，2018-02-03.4 2018中国品牌价值百强榜发布总品牌价值超5万亿元N.新浪，2018-05-11.2018世界500强榜单出炉！中国公司上榜120家(名单)N.凤凰网,2018-07-20.第八届香港国际金融论坛暨中国证券金紫荆奖评选获奖名单N.文汇报，2018-12-07.中粮地产27日起更划为大悦城N.上海证券报，2019-0