房地产开发企业成本核算及会计处理

1、房地产开发企业本钱核算及会计处理房地产开发企业的建账:房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权，房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业。它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费、前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费、道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等根底设施费、公共配套设施费、开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发本钱、“开发间接费、“开发产品等总账和明细账。房地产开发企业自行开发房地产的会计处理:房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品科目，并在“出租开发产品科目下设置“

2、出租产品和“出租产品摊销两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际本钱以及出租产品摊销的价值。 企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际本钱，借记“出租开发产品-出租产品科目，贷记“库存商品科目。出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款等科目，贷记“主营业务收入或“其他业务收入科目；按期摊销出租产品的本钱，借记“主营业务本钱或“其他业务支出科目，贷记“出租开发产品-出租产品摊销科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务本钱或“其他业务支出科目，贷记有关科目。 企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，

3、借记“应收账款、“银行存款等科目，贷记“主营业务收入科目。按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务本钱科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品-出租产品摊销科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品-出租产品科目。企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。 期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货工程内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产工程中列示。同时，在会计报表附注中披露出租房地产的本钱、租赁合同主要条款等内容。 房地产开发企业对于本问题解答发布之前对外出租的自行开发房地产，未按照本规定原那

4、么进行处理的，应进行追溯调整。房地产企业不同模式下的会计处理 一般情况下，在探讨房地产企业混合销售情况时，大多是从建筑施工企业的角度出发，分析材料供给模式的操作性以及税务影响。但是，随着经济开展，各类建筑中高新材料的使用越来越多，这些建筑材料往往只能由生产企业来负责安装，这使得一局部生产性企业也作为房地产企业的上游企业参加到供给链中来。因此，在讨论房地产企业材料供给模式的选择上就需要考虑这种趋势的存在。总体而言，建筑材料采购供给商的选择有三种模式：甲方供给、甲方指定、乙方采购。甲方供给是指由施工合同中的甲方即建设单位自行采购材料提供给乙方即施工单位用于建筑、安装、修缮、装饰等行为，也可以指此种

5、方式提供的工程用材料。甲方供给可以有效降低工程本钱，保证材料和工程质量。但甲方不仅要增加人、财、物投入，还要承当包括经济、质量、进度上的一定风险，以及材料使用损耗难以控制等问题。甲方指定是指由甲方在招标阶段指定厂家、规格，由施工单位购置的材料，如果甲方直接向丙方付款、丙方直接开票给甲方，也可以视同为甲方供给。以下主要针对甲方供给材料的会计处理展开分析。一、会计处理模式的选择一般情况下，乙方为生产性企业的情况较少，而且假设为生产性企业，只能适用增值税，因此本文只讨论乙方为建筑企业的会计处理模式。一两种会计处理方法?国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题

6、的通知?国税发2002117号规定，纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，同时符合“具备建设行政部门批准的建筑业施工安装资质、“签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入征收营业税。甲方供给材料假设是乙方的自产货物，可依照该文件规定，在符合两点要求的情况下，就其全部收入适用营业税的低税率。但不是自产货物的情况更普遍，这种情况下的税收政策比拟明确，但对于如何进行会计处理，一直没有非

7、常明确的规定。下面用案例来分析说明甲方的会计处理问题。假设某房地产企业投资一个房产工程，工程总造价为5000万元，其中甲方供给材料为2000万元。在该企业将材料提供给施工方时，如何进行会计处理是讨论的关键。目前在实务中有以下两种处理方式：方法一：借：预付账款 20 000 000 贷：工程物资 20 000 000这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，无论材料由谁提供，工程总造价包括全部的材料价款，且在工程总造价的核算中，所有的材料都要计税后计入工程总造价，即工程造价是含税价。在总造价确认的情况下，将工程的总造价作为建设方应该支付给施工方的工程价款。建设方在支付现金给施工方时做

8、预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时也应作为预付账款处理。在不存在其他误差的情况下，该企业无论是支付现金还是实物，最终总结算价款的金额应该是5000万元。方法二：借：开发本钱 20000000 贷：工程物资 20000000这种会计处理的依据是，建设方所购物资给施工方就是用于自身工程，因此在发出材料时直接计入工程本钱。二两种会计处理模式的比拟分析1从会计核算角度分析会计处理方法不同导致了施工方建筑业发票的开具问题：按方法一处理，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入开发本钱，因此，施工方应该按5000万元开具建筑业发票，并按5000万元缴纳营业税。按方法二处理，由于建设方在

9、发出材料时就直接计入了开发本钱，施工方在最终开具建筑业发票时，如果按5000万元开票就会导致2000万元材料在建设方重复计入本钱的情况，只能按3000万元开票。从企业的角度而言，如果不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方法一是比拟好的。因为，建设方在发出甲方供给材料时，材料并没有立即用于工程或全部用于工程，只是从建设方保管转至施工方保管。如果采用方法二，直接计入开发本钱，将导致会计信息的失真。而且，施工方在收到材料和发出材料时均不做任何会计处理，也不利于对甲方供给材料的使用和监督管理。2从税务监管角度分析根据营业税的相关规定，无论施工方是按3000万元开票还是按5000万元开票，甲方供给材料

10、都必须并入施工方的营业额计算征收营业税，即都必须按5000万元征收营业税。因此，从理论上讲，无论建设方如何进行会计处理，施工方的税负是不变的。但现实情况是，由于营业税是流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，实际最终会转嫁到建设方，至少是局部转嫁。由于这局部甲方供给材料不用开票，施工方一般也不会去主动申报缴纳营业税，甚至在进行工程决算确定工程造价时，对这局部甲方供给材料也不计税并入工程总造价。因而假设考虑税务监管不到位而产生的避税问题，建设方更倾向采用第二种会计处理模式。但在这种会计处理模式下，施工方承当了很大的风险。因为不管建设方如何进行会计处理，施工方是甲方供给材料营业税的纳

11、税义务人，如果税务机关发现并要求施工方补税，施工方只有缴纳，甚至承当偷税而被处分的风险。至于甲方供给材料没有计税的问题，施工方也应与建设方协商或向相关工程管理部门寻求解决方法。从税务机关的角度讲，更倾向于采取第一种方法，这样能很好地将甲方供给材料纳入税收监管的范围。因此，有些税务机关明确规定，建设方不允许直接凭商业发票人工程本钱，必须取得建筑业发票人工程本钱，否那么按未取得合法有效凭证处理，这局部本钱提取的折旧在企业所得税前不得扣除。这虽不失为一种监管方法，但是否合理尚有待商榷。二、完善建议在混合销售的问题上，财政部、国家税务总局陆续出台了相关的税收政策解释，如?财政部、国家税务总局关于营业税

12、假设干政策问题的通知?财税200316号、?财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知?财税2006114号，这说明国家在不断完善相关规定，堵塞税收漏洞。但总体而言，问题并未得以很好地解决。究根溯源，从客观因素而言，是由于我国对于国民经济行业的划分不尽标准且依照行业出发确定税种所导致的。从主观因素来讲，主要在于人为区分兼营和混合销售，以澄清两者的区别来解决混合销售税种适用问题，并未从根本上理清兼营与混合销售的问题。为此，笔者认为，可以打破按照行业确定税种的模式，除将不产生实物流转的效劳业确定为适用营业税的纳税义务人以外，将提供有形产品流转的其他纳税人均纳入到增值

13、税的适用范围，把增值税由生产型改为消费型。同时考虑到企业提供产品差异较大，可以扩大税率比例，根据产品确定相关适用税率。房地产行业人工费的核算工程本钱中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单中工资总额汇总计入各项工程的本钱，职工福利费可按工资的比例目前为14计入各项工程的本钱。 “工程任务单是施工员根据施工作业方案于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施工员会同定额员根据施工作业方案和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并会同质量检查员进行验

14、收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工局部按估计数进行结算，未完工局部可结合下月施工作业方案中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的工程和当月应发的工资奖金于当月结算。 对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数，它的计算公式如下： 某施工单位平均工资率元/时月份内施

15、工单位建筑安装工人工资和 职工福利费总额元÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和时 用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费： 项工程分配的人工资该项工程耗用工时×施工单位平均工资率=房地产业会计报表附注:房地产开发企业除定期编制会计报表向报表使用者提供会计信息外，还应本着充分披露的原那么。在会计报表之外，另用附注的方式，用文字对报表有关工程作必要的解释，来帮助报表使用者理解会计报表的内容。会计报表附注的内容，主要有以下几方面： 一、企业所采用的主要会计处理方法的说明 不同的会计处理方法，其所提供的会计信息的结果是有差异的。为使

16、报表使用者正确评价企业的财务状况和经营成果，企业在编制会计报表时，应对所采用的主要会计处理方法及其变更加以说明。如： 短期投资，应说明其期末数的计价方法：按本钱计价，还是按本钱与市价孰低计价。 应收账款，应说明其对坏账采用直接转销法，还是采用备抵法；如采用备抵法，是采用应收账款余额百分比法，还是采用账龄分析法。 存货，应说明其平时收发按方案价格计价，还是按实际本钱计价；如按实际本钱计价，是采用先进先出法，还是采用后进先出法。移动平均法、全月一次加权平均法。 固定资产折旧，应说明其采用折旧是采用平均年限折旧法，还是采用双倍余额递减折旧法、年数总和折旧法；又采用平均年限折旧法时，是用个别折旧率，还

17、是用分类折旧率。 长期股权投资，应说明其按本钱法记账，还是按权益法记账，或哪些长期股权投资按本钱法记账，哪些长期股权投资控权益法记账。 无形资产和递延资产，应说明其本钱和摊销年限确实定依据。 房地产经营收入，包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入、出租土地租金收入，应说明其确认原那么。 所得税，应说明以应付税款法作为核算当期所得税费用的方法，还是以纳税影响会计法作为核算当期所得税费用的方法。 会计中的一贯性原那么，要求企业在不同会计期间采用相同的会计处理方法，否那么，不同期间会计报表反映的会计信息，就无法进行比拟。但是坚持一贯性原那么，并不等于说前

18、后各期的会计处理方法永久不能变更。会计工作为了适应经济环境的变化而必须作出会计处理方法变更时，应在会计报表附注中说明变更的原因及其对企业财务状况和经营成果的影响。当然，这种变更，也应在企业会计准那么的允许范围之内。 二、报表中有关重要工程明细资料的列示 对会计报表中的一些重要工程，因报表格式的限制，未能详细列示，应在附注中列出明细资料。如： 短期投资，按各类投资列出本钱价和市场价。 应收账款和其他应收款，按账龄分类列示，并注明持有本企业一定股权如5以上投资单位的欠款额。 存货，按存货务会计科目列示。提取存货跌价准备的企业，还应列示各类存货可变现的净值。 待摊费用，如数额较大，应分项列示。 长期

19、投资，按债券投资、股票投资、其他债权投资、其他股权投资分项列示账面余额和当年投资收益。 固定资产，按类别列示其原价、累计折旧和净值。固定资产购建支出，按工程工程列示其预算数、期初数、本期增加数、本期转出数、期末数、工程进度和资金来源。 无形资产，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。 递延资产或长期待摊费用，按种类列示期初数、本期增加数、本期摊销数和期末数。 短期借款和长期借款，列示各笔借款的债权单位、借款金额、借款起讫日期、利率和借款条件。如有外币借款的企业，还应列示外币金额及折合率。经营收入和经营本钱，按土地转让、商品房销售、配套设施销售、代建工程结算、出租房屋、出租土地列示其

20、收入和本钱。 其他业务利润，如数额较大，按业务类别列示。 营业外收入和营业外支出，如数额较大，按收支工程列示。 三、非经常性工程损益的说明 非经常性工程损益是指企业在房地产开发经营活动中不是经常发生事项的损失或收益。如： 固定资产转让，应说明其转让收入大于账面净值和有关税费后的净收益，或小于账面净值和有关税费后的净损失。 收回长期投资，应说明收回长期投资大于账面投资的收益或小于账面投资的损失。 非常损失，应说明因自然灾害等非正常原因造成的各项资产账面净值减去保险赔偿款及残值后的净损失以及善后发生的各项清理费用。其他数额较大的非经常性工程的损益，均应在会计报表附注中加以披露。 四、或有事项及其收

21、益、损失的披露 或有事项是指在会计报表编制日已经存在的事项，它能否使企业获得收益或发生损失，有赖于未来一种或多种事项的发生或不发生而定，具有很大不确定性。 或有事项按其发生可能性的大小及其收益或损失金额能否合理估计，有三种处理方式：确认入账；在会计报表附注中披露；不予反映。 或有事项发生的可能性，分为很有可能、有可能和很少可能三种情况。或有事项发生收益或损失的金额，分为能合理估计和不能合理估计两种情况。 对或有收益的披露，应遵循谨慎原那么和收入实现原那么予以处理。对或有损失，应遵循谨慎原那么和充分披露原那么予以处理。一般说来，对很有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，但应在会计报表附注

22、中披露。对有可能获得收益的或有事项，不将其收益估计入账，是否在会计报表附注中披露要特别谨慎。对很少可能获得收益的或有事项，不必在会计报表附注中披露。 对很有可能发生损失的或有事项，能估计损失金额的，应将其损失和负债同时估计入账；不能估计损失金额的，应在会计报表附注中充分加以披露。对有可能发生损失的或有事项，其损失和负债不估计入账，但应在会计报表附注中加以披露。对很少可能发生损失的或有事项，一般也应在会计报表附注中加以披露。 对于以下或有事项，应估计其可能发生的收益或损失的金额，并说明对未来结果的可能影响： 为其他企业负债提供的担保； 因票据贴现而承当的义务； 企业承当的其他责任； 有可靠证据证

23、明的或有收益。 五、关联方关系及其交易的披露 关联方的交易，往往会影响企业的经营收入、经营本钱、其他业务利润，对企业经营成果的真实性产生影响，所以也应在会计报表附注中加以披露。会计中所指关联方，是指在财务和经营决策中，一方有能力直接或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响的各方，以及两方或多方同受一方控制的各方。关联方关系主要指：1直接或间接地控制其他企业或受其他企业控制，以及同受某一企业控制的两个或多个企业如母公司、子公司、受同一母公司控制的子公司之间；2合营企业；3联营企业；4主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员；5受主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭

24、成员直接控制的其他企业。在存在控制关系的情况下，关联者如为企业时，不管他们之间有无交易，都应当在会计报表附注中披露如下事项：l企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册资本及其变化；2企业的主管业务；3所持股份或权益及其变动。 关联方交易是指关联方之间发生转移资源或义务的事项，而不管是否收取价款。主要包括：l转让土地使用权；2承发包工程；3购置或销售商品；4购置或销售除商品以外其他资产；5提供或接受劳务；6代理；7租赁；8提供资金包括以现金或实物形式的贷款或权益性资金；9担保和抵押；10管理方面的合同；11研究与开发工程的转移；12许可协议；13关键管理人员报酬。在企业与关联方发生交易的情况下

25、，企业应在会计报表附注中披露关联方关系的性质、交易类型及其交易要素。这些要素一般包括：1交易的金额或相应比例；2未结算工程的金额或相应比例；3定价政策包括没有金额或只有象征性金额的交易。关联交易应当分别关联方以及交易类型予以披露。类型相同的关联方交易，在不影响会计报表阅读者正确理解的情况下，可以合并披露。 六、合并会计报表的说明 企业集团如编制合并会计报表，除在会计报表附注中说明上述应附注的事项外，还应在会计报表附注中说明： 纳入合并会计报表合并范围的子公司名称、业务性质、母公司所持有的各类股权的比例； 纳入合并会计报表的子公司增减变动情况； 未纳入合并会计报表合并范围的子公司的名称、持股比例

26、，未纳入合并会计报表合并范围的原因及其财务状况和经营成果的情况，以及在合并会计报表中对未纳入合并范围的子公司投资的处理方法； 纳入合并会计报表合并范围的非子公司其他被投资公司的名称、母公司持股比例以及纳入合并会计报表的原因。 子公司与母公司会计政策不一致时，在合并会计报表中的处理方法。在未进行调整直接编制合并会计报表时，应在合并会计报表中说明其处理方法； 纳入合并会计报表合并范围、经营业务与母公司业务相差很大的子公司的资产负债表和损益表等有关资料。 七、资产负债表日后事项的说明 资产负债表日后事项又称期后事项。它是指自年度资产负债表日后至会计报表报出口之间所发生的事项。按其是否调整会计报表分为

27、调整事项和非调整事项。 调整事项，是指在资产负债表日后发生的，所提供的新的证据有助于对资产负债表日存在情况的有关工程金额作出新确实认，而需要对会计报表作调整的事项。通常包括：已证实资产发生了减值；已确定获得或支付的赔偿；发现在资产负债表日或之前发生的舞弊和会计过失；发现在资产负债表日之前不符合企业会计准那么作出的会计处理；由于税率变动，改变了资产负债表日及之前的税金和利润等。 非调整事项，是指在资产负债表日后发生的，并不影响资产负债表日存在情况，不需要对会计报表作出调整的事项。但对企业以后财务状况和经营成果将会产生重大影响的事项。如：对其他企业进行控股投资、发生重大筹资行为、资产遭受重大自然灾

28、害损失、发生重大经营性亏损、与本企业有债务关系的企业不再持续经营、达成协议的债务重组事项以及资产重组事项等，都应在会计报表的附注中加以披露。 房地产企业本钱、费用主要会计科目核算1 开发本钱：如能确定核算对象的，直接计入“开发本钱，主要包括：土地征用及拆迁补偿费土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费；前期工程费规划、设计、工程可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平；根底设施费小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化；建筑安装工程费支付给承包单位的建筑安装工程费；公共配套设施费居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出，分别设置“土地开发与

29、“配套设施开发“房屋开发设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 开发土地本钱费用： 借：开发本钱土地开发 贷：银行存款 或应付账款XX公司分配开发的间接费用 借：开发本钱土地开发 贷：开发间接费用结转开发土地本钱费用 借：开发本钱房屋开发 贷：开发本钱土地开发。配套设施开发计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算本钱或方案本钱*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算本钱或方案本钱/应负担该设施开发产品的预算本钱或方案本钱*100%发生的配套设施费用自用的建筑场地的开发 借：开发本钱配套设施开发 贷：开发产品支付的配套设施开发费用 借：开发本钱配套设施开发

30、 贷：银行存款同时领用库存设备或是材料开发 借：开发本钱配套设施开发 贷：库存设备或库存材料分配应负担的开发间接费用 借：开发本钱配套设施开发 贷：开发间接费用结转配套设施开发本钱 借：开发本钱房屋开发 贷：开发本钱配套设施开发房屋开发过程中发生的费用能够分清对象的 借：开发本钱房屋开发 贷：银行存款开发房屋建筑的施工方式主要有“出包、“自营两种 出包给外单位进行施工建造根据提出的已完工程月报或是价款结算单借：开发本钱房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款自已组织施工的 借：开发本钱房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 应付工资 库存材料或设备代建工程开发本钱：是指企业接受其他单

31、位委托，代为开发建设的工程工程企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发本钱代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金结转开发的间接费用 借：开发本钱代建工程开发 贷：开发间接费用工程竣工后结转本钱 借：开发本钱代建工程 贷：开发本钱代建工程开发移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务本钱代建工程结算本钱 贷：开发本钱代建工程2开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资分配开发的间接费用 借：开发本钱房屋开发 贷：开发间接

32、费用竣工房屋开发本钱的结转 借：开发产品房屋 贷：开发本钱房屋开发 3管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 4财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 5销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款房地产企业收入、利润的主要会计科目核算1主营业务收入：包括土地转让收入

33、、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算在实现营业收入同时收到价款时借：银行存款贷：主营业务收入营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款贷：主营业务收入预收价款时，待开发完工后再移交使用的借：银行存款贷：预收账款移交使用时借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入借：银行存款贷：主营业务收入2其他业务收入：主要包括售后效劳收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入借：银行存款 或应收账款贷：其他业务收入3主营业务

34、本钱：一般本科目期末无余额转让或是销售开发产品本钱的结转借：主营业务本钱贷：开发产品如分期开发产品的，应与收入相配比结转本钱借：主营业务本钱贷：分期收款开发产品4其他业务支出5主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税借：主营业务税金及附加贷：应交税金应交营业税应交城市维护建设税应交土地增值税其他应交款应交教育费附加月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金借：其他业务支出贷：应交税金应交营业税应交城市维护建设税其他应交款应交教育费附加 房地产开发企业收入确认的时限一、 房地产开发企业会计确认收入时限 一房地产会计实务中对收入确认时限的常见看法

35、在实务中各房地产开发企业对收入实现有不同确实认方法，主要有：1)以签订预售合同并收取预收房款作为收入确认的依据；2)以签订正式房屋销售合同作为收入实现；3)以开发的房地产业经竣工验收，开出“入住通知书并开具销售发票作为销售实现；4)以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入确实认。值得一提的是，上述标准也会因人而异，不同的职业判断导致不同的结果。例如在上市公司年报中，有几家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了保存意见或解释性说明段。而公司与注册会计师的分歧的焦点集中在：商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。开

36、发商销售收入确实认是按照?企业计制度?的收入口径来确认的，即：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保存通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和本钱能够可*地计量。这样房地产开发企业通常认为符合同时满足这四个条件可以确认为收入的时点，一般是在为客户办理房产证时即在产权变更时确认收入。比方目前，大约80%客户采用银行按揭方式购房，银行通常在客户首付款后的一个月左右将余款拨付给开发商。银行要与购房者签订一个“个人购房抵押借款合同，在这个合同中，开发商需要作为保证人的身份出现，加盖公章。合同中开发商需要提供的保

37、证是“自本合同签订之日起至借款人购房者之房地产办妥正式抵押登记，并取得房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止。因此开发商在没有将房屋法律意义完全交付给购置者前，必须承当这样的连带责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定归还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定归还贷款，但是已经取得房

38、屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人归还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。开发商因为存在承当这种连带责任的可能性，已收取的购房款还存在一定风险和不确定性，所以通常不在办理产权证之前确认收入。 ?商品房销售管理方法?第三十四条：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。?城市房地产开发经营管理条例?第三十三条：预售商品房的购置人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理

39、土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购置人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此，房地产开发企业在相关手续的办理上仅仅是协助义务，是否办理还是由购置者来做决定。有些购置者迟迟不办理权属登记手续，主要是从两点考虑：1所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商那里办理更名手续，这样自己无须交纳办证时的契税、住房维修基金等手续费。2开发商在此期间承当担保的连带责任。二个人对房地产收入时限的理解下面，将上述确认收入的时限做逐一剖析 1)签订预售合同收取预收货款其性质是预收货款，因为房地产预售合同是在房屋尚未建成竣工前预先销售行为，只属于合同要约的一局部，

40、能否真正实现销售应根据工程的进展情况及买主的最后意想决定；且预售合同不同建造合同，建造合同是指为建造一项资产而订立的合同，而房地产预售合同是商品购销双方的意想。因此根据?企业会计准那么收入? 规定商品所有权上的主要风险和报酬是否已转移给买方判定，签订预售合同并收取预收货款由于该开发产品尚未竣工验收，不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据。只有等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收账款转为“经营收入。 2)签订正式销售合同是否可以作为销售实现，笔者认为签订正式房屋销售合同仍只具有预售性质，如同一般工业产品销售合同，从法律意义上讲也只是一种要约，极有可能发生变

41、更，房屋未经买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符合?企业会计准那么收入?的有关规定，故也不能确认收入。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，方可按照建造合同收入确认的原那么，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。 3 )以房款已收讫、产权过户确认收入，会出现收入滞后现象，同样不符合收入确认原那么。我国的房地产开发市场经过十几年的开展，有关的管理制度已较健全，在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金，取得土地使用证，并办理领取预售许可证、在工程获得有关部门竣工验收及房管部门对建筑实测前方可领取销售许可证、签订正式房屋销售合同。因此在工程已竣工并经有关

42、部门验收合格，房屋已经买主验收、面积和房屋价款等无异议，并交付买主办理入住手续的情况下，根据收入准那么商品所有权上的主要风险和报酬已转移给买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。因为我们知道办理产权过户手续涉及到房地产管理、土地管理及税务等政府有关部门，办妥产权证书时间并非开发商或买主所能控制。 综上所述，笔者认为，房地产收入确实认应同时具备以下条件：1)开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2)已与客户签订的正式房屋销售合同；3)标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。因为房屋移

43、交手续办妥后，就可持相关单证到有关部门办理房地产有关权证，同一般商品一样房屋已经买主验收并办妥移交手续就可收取房款并取得法律保障，因此与房屋所有权相关的主要风险和报酬已转移给买主；其次根据房地产管理有关规定房地产开发企业出售房屋办妥移交手续后，应移交该开发工程区域内的物业管理公司管理，房地产开发企业不再拥有管理权和控制权；至于与收入相关的本钱因房屋已经建成与之相关的本钱均能够可*地计量。因此笔者认为房地产收入确实认只有同时具备上述条件，才符合?企业会计准那么收入?。 三新出台的法规对房地产收入确认时限的最新明确说法 (94) 财会二字第02号文件：销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已

44、将发票帐单提交买主时，作为销售实现。 2003年6月18日?财政部关于施工、房地产开发企业的财务制度 财发200355号?第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。第六十三条、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。 二、房地产开发企业税法确

45、认收入时限 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，标准房地产开发企业的纳税行为，总局出台了?国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知?国税发200383号 一关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按以下原那么分别确认收入的实现： 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据权利时，确认收入的实现。 2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3.采取银行

46、按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原那么确认收入的实现： 1采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 2采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 3采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 4采取基价保底价并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算

47、的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原那么确认收入的实现： 1将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。 2将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产

48、品时确认收入的实现。 二关于开发产品预售收入确认问题 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于15含15，由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原那么分类或分项确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售本钱，计算出已实现的利润或亏损额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入

49、当期应纳税所得额。 三关于开发产品视同销售行为的收入确认问题 1将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； 2将开发产品转作经营性资产； 3将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； 4以开发产品抵偿债务； 5以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。 1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定； 3按本钱利润率确定，其中，开发产品的本钱利润率不得低于15含15，具体由主管税务机关确定。四关于代建工程和提供劳

50、务的收入确认问题 房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同本钱占合同预计总本钱的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 房地产企业负债的主要会计科目核算一1应付账款：因购置材料

51、物资或接受劳务应付给供给单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单借：开发本钱贷：应付账款以预支款抵冲应付款时借：应付账款贷：预付账款补付其余款时借：应付账款贷：银行存款2预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款收到预付款时借：银行存款贷：预收账款预收代建工程款提交工程价款结算单时借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款预收代建工程款贷：应收账款收回全部余款借：银行存款贷：应收账款3应付工资开出现金支票，发放工资借：现金贷：银行存款借：应付工资贷：现金结转代扣款项借：应付工资贷：其他应收款代扣水电费代扣房租月末分配工资费用借：开发本钱建安开

52、发间接费用开发工程现场销售用费销售机构管理费用行政管理部门采购保管费采购部门管理费用劳动保险费长期放假员工应付福利费医务人员房地产销售会计处理8房地产销售是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的一种销售。房地产销售，应根据收入准那么规定确认收入。如果房地产经营商与买方签订合同，并按合同要求开发产品，应根据建造合同准那么规定进行会计处理。房地产销售中，将商品的法定所有权转移给买方后，一般说明商品所有权上的重要风险和报酬已转移，销售公司应确认收入。但也有例外，有时商品法定所有权转移给买方后，而所有权上重要风险和报酬还未真正转移。此时，应区别下述情况确认收入： 仍有责任实施重大行动，根据合同规定公司仍有责任继续提供重大劳务效劳，如整个工程工程尚未全部完工，公司还需实施重大行动完成工程最后工程，那么应在实