三明市区房地产交易指导价格

1、三明市区房地产交易指导价格第一章 适用范围、制定原则和制定方法一、适用范围（一）本指导价格适用于三明市区城市规划区范围内国有土地上 的二手房交易价格参考。（二）本指导价格是三明市区内各地段等级、各类房屋的交易价 格行情，可作为市区内不同地段等级、不同类型房地产买卖、转让、 赠与、交换等交易行为发生时，衡量交易当事人的申报价格、成交价 格或评估价格的高低提供课税价格参考； 也可作为房屋拆迁当事人在 协商货币补偿金额或产权调换房屋价格时提供协商的价格参考。 当事 人对执行指导价格有异议或协商不成的， 应委托具有房地产价格评估 资质的专业机构通过评估确定房地产价格。（三）政策性住房（包括房改房、集资

2、建房和经济适用住房）的 定价按照国家、省、市有关规定执行，不适用本指导价格，但政策性 住房在二级市场进行交易时适用本指导价格规定。（四）利用本指导价格确定具体房地产的价格时，应结合附图综 合使用、配合进行，按照不同地段等级，不同的房地产分类，确定房 地产的基本价格，并根据具体房地产的不同状况，选用相应的修正系数进行综合修正，最后得出具体房地产的指导价格。（五）本指导价格可作为消费者、投资者及其它需了解三明市区 房地产交易市场与交易价格行情的群体提供参考。（六）本指导价格应根据房地产交易市场的变化、变动情况进行 修正和调整，每年定期公布不同地域、不同用途、不同结构的各类房 屋的指导价格，并以最新

3、公布的指导价为准。二、制定原则 根据市区房地产市场状况变化，按照指导价格的服务目的，本指 导价格中涉及的基本价格确定、区域划分、影响因素选择及其他评估 操作规定，遵循以下原则：（一）一般性原则 即按照一般价格原则确定各类型房地产的基本价格，对具体某一 房地产的交易评估价格由一个基本价格加各类调节系数形成， 基本价 格选取的是某一区域中的中间价格或平均价格， 并以此来作为某一类 型房地产的基本价格。（二）主导因素原则 房地产价格的影响因素，既有宏观政治、经济因素，也有中观的 区位、环境因素和微观的结构、朝向、楼层和成新等因素，但在交易 指导价格制定过程中只考虑其中的主要因素。（三）定量操作原则

4、在影响房地产的微观因素中，有些因素对房地产价格的影响也比 较明显，但不易定量操作，本指导价格中未考虑难以定量因素的影响程度和区别。（四）相对完整性原则 在区域级别划分中，为保持地域的相对完整性，基本按照连续完 整的道路或其他大型地标性建筑物作为界线划分， 因此对大块区域涉 及等级归类时，按多数原则和主导原则确定。（五）适度前瞻性原则 本指导价格制定过程所凭借的依据立足于现状房地产交易数据， 同时也适当考虑已经表现出来的某些发展趋势分析材料， 并在现状资 料分析的基础上对这些因素按其对房价的影响趋势作了适度前瞻分 析。三、制定方法本指导价格制定时按照基本价格制定和调节系数确定来分别进 行。主要方

5、法是：首先分析地域分布规律，确定地域分级；其次是研 究区位因素以外的房屋结构类型、楼宇档次等主导因素，并按照区位 和结构类型、楼宇档次等划分基本房地产类型；接着是计算这些类型 相对应的基本价格；最后是分析基本价格之外的房价影响因素，并对 确定这些因素对房价的具体影响程度， 由此确定具体房地产的交易指 导价格。按照物业类型的不同，本指导价格将其主要分为住宅、商业营业 用房、办公用房、车库车位和仓库厂房五类物业，并分别确定其指导 价格。对各类物业基本价格的确定方法，以市场比较法、成本法作为 主要的方法；市场法所依据的资料为三明市区房地产交易登记中心2008- 2009 上半年间登记的交易资料作为数

6、据样本，成本法则参照 三明市区土地基准地价结合已公布的房屋建安造价综合确定。第二章 住宅交易指导价格住宅交易指导价格 =基本价格×1+调整系数 、基本价格的确定与取值一）基本价格表（价格单位：元 / 平方米）地段级别等级一级二级三级四级五级结构类别类别一类二类一类二类高层框架一等480045004000360028002300多层框架一等4500420036003300230018001500混合结构一等4300400034503100210016001350二等4200390033002950195014501250三等4100380031502800180013001150砖木结

7、构一等3000265015001100950联排住宅4000双拼住宅4300独立住宅4800备注：联排住宅、双拼住宅及独立住宅指四面临空、独门独院，或虽相互连接，但户户顶天立地，独门进出的住宅二）结构分类说明结构分类特征说明高层框架等多数兴建于 2000 年后，其层数一般在十层以上，房屋建设标准较高，具有 普通国产电梯和较完善的物业管理。多层框架等我市现行住宅小区的主要结构形式， 多数兴建于 95年以后， 层数一般为八 层左右，不带电梯， 但留有电梯井。 该类房屋主要特点为全框架结构形式， 单体建设水准较高， 小区的配套设施较完善， 绿化水平较高且有一定特色， 物业管理水平较好。底层多为店面，

8、在非住宅区内时二三层以办公用房居 多。混合 结构等多数兴建于 90 年代初中期，层数一般在六至九层， 不带电梯， 亦未留电梯 井。该类房屋主要特点为基础、底层或二三层为框架、承重柱性质，其余 为带有构造柱的砖混结构形式，也称为半框架结构房屋。单体建设水准一 般，小区的配套设施相对完善，物业管理水平较差，多数仅停留在卫生、 值班管理方面。底层多为店面，二三层以住宅居多，但也有少量是办公用 房。等多数建于 80 年代中后期， 层数一般在六层左右。 该类房屋主要特点是带有 构造柱的砖混结构形式，单体建设水准一般，小区的配套设施除成片小区 外，其余均相对较差，物业管理水平较差。底层除沿街外，一般均为住

9、宅， 但近年也有少量改造为店面使用。等多数建于 80 年代初期， 层数一般在 1-4 层左右。 该类房屋主要特点是红砖 结构，凝泥土或条石基础，单体建设水准较差，小区的配套设施较差，一 般较少有正规的物业管理。此类房屋多为原企事业单位公房及自建房。砖木 结构等成新度较高，能正常使用，现存旧房的主要结构形式，水电管线往往为外 露明线。（三）地段分类：1. 一级地段：（1）一类区：包括由梅列区江滨路、东新三路、新市北路所围 成的大区域范围；高岩新村、麒麟新村、绿岩路以南的绿岩新村等。（2）二类区：包括由梅列区江滨路、东新三路、新市北路、东 新五路所围成的大区域范围及与绿岩路以北的绿岩新村、沪明新村

10、 等；三元区由沙洲路、新市南路、建新路、中山路围成的区域范围。2. 二级地段：（1）一类区： 包括由列东片从东新五路以北至高速入口三明大桥范围；列西西 江滨北路及工业北路所围成的区域范围； 下洋索桥至列东大桥之间工 业中路东侧范围；建新路至麒麟山之间的中山路东侧范围；（2）二类区：包括滨江新城；群工二路、长安路、工业北路、工业中路所围成的区域；富文路、中山路、沙洲路、新市南路所围成的区域；火车站周边区域（包括金鑫花园、水岸华庭、泰元花园、闽新置业广场、铁 路新村等）。3. 三级地段：包括梅列区国道东侧碧口大桥以北住宅片区； 上河城；工业中路、 群工二路、群工一路所围成的区域；三元区西客站至下洋

11、索桥之间工 业中路东侧范围；三钢小高炉片区；三泉高速公路引线（三明南互通 口）、中山路、富文路所围成的区域；4. 四级地段：包括陈大镇中心区域；三泉高速公路引线（三明南互通口）及三 明第十二中学以南片区；三元区金鑫花园以南台江片区（原三明制药 厂、台江水泥厂、二纺厂片区） ；5. 五级地段：包括：港塔路、长安路以西范围；荆东、荆西、莘口中心区域； 城市规划区内除上述范围外的其它区域。二、调整系数（一）层高超过 5 米（含） +25% 。（二）建成年份调整系数建成年份2001-20051991-20001981-19901980年以前调整系数-5%-10%-20%-30%三）朝向调整系数楼宇朝向

12、南东西北调整系数3%0%-3%0%四）环境调整系数1. 绿化、景观因素小区状况小区绿化完善一般的绿化仅有部分绿化基本无绿化调整系数6%3%0%-2%2. 物业管理因素26状况完善的物业管理普通物业管理居委会管理基本无管理调整系数10%5%0%-5%五）楼层调整系数1.高层住宅（带电梯） 高层住宅的均值楼层取为九层，即本层系数为± 0% ，九层以上每 增加一层 +1% ，九层以下每减一层 -1% ，顶层比次顶层调节 -10% ，住宅部分最底层 -10% ，顶层为复式住宅时不作减价修正。2.多层住宅（顶层为复式住宅时按下层系数调整）层数 层次底层无附属间（ %）底层为非住宅（ %）五六七

13、八九五六七八九一层-8-8-8-8-8-4-4-4-4-4二层0000000000三层3333333333四层5555555555五层-85555-45555六层/-8555/-8555七层/-800/-800八层/-8-5/-8-5九层/-8/-8（注）底层有两层及两层以上商场的情形，系数可根据实际情况取适当值（六）装修因素：交易指导价原则上不考虑装修因素，个别情形 需要对二次装修进行评估的，可根据实际情况处理。第三章 商业营业用房交易指导价格指导价格 =基本价格 ×（ 1+调节系数）、地段分级地段级别具体范围级类梅列区：列东街（文化巷至东新三路之间）两侧；和仁路两侧；东新二路（列

14、东街至江滨路之间）两侧；满园春步行街两侧；女人街两侧。类梅列区：文化巷两侧、列东街（东新三路至东安路之间）两侧；东新三 路（江滨路至列东街之间）两侧；三元区：三元街（崇宁路至崇荣路之间）两侧，崇荣路（青年路至三元 街之间）两侧。类梅列区：列东街（东新一路至文化巷之间）两侧；东新二路（列东街至 梅岭路之间）两侧；东新三路（列东街至新市北路之间）两侧； 三元区：崇宁路（青年路至二元路之间）两侧；崇荣路（三元街至二元 路之间）两侧；二元路两侧；三元街（崇宁路至新市南路之间）两侧。级类梅列区：江滨路（东新一路至东新三路之间 ）东侧；东新二路 （梅岭路至新 市北路之间）两侧；新和路（和仁路至东新四路之间

15、）两侧；东新四路 （新人行至梅岭路之间）两侧；列东街（东安路至东新五路之间）两侧； 东新五路（列东街至消防支队之间）两侧；三元区：崇荣路 （阳巷至青年路、二元路至建新路之间 ）两侧；崇宁路（一 元路至二元路之间）两侧。类梅列区：东新一路两侧；新市北路（东新一路至东新五路之间）两侧； 梅岭路（东新一路至东新三路之间）两侧；东新四路（梅岭路至新市北 路之间）两侧；东新五路（江滨路至列东街之间、消防大厦至新市北路 之间）两侧；列东街 （东新五路至公交徐碧站点之间） 两侧；新和路（东 新四路至东安路之间）两侧；东安路（列东街至江滨路之间）两侧；江 滨路（东新三路至东新四路之间）东侧；东新四路（江滨路至

16、新人行之 间）两侧； 三元区：复康路、青年路、一元路两侧；新市南路（青年路至建新路之 间）两侧；崇荣路（复康路至阳巷之间）两侧；工业南路（西客站至城 关大桥之间）两侧；五四路两侧。级梅列区：工业北路与西江滨路围成的路段两侧；梅列大桥引桥列西段两 侧； 双园路两侧；新市北路（东新一路至麒麟山公园之间）两侧；江滨 路（双园路至麒麟山公园之间）东侧；新市北路（东新五路至徐碧加油 站之间）两侧；梅岭路（东新三路至东新四路之间）两侧；江滨路（东 新四路至五路之间）东侧；新和路（东安路至东新五路之间）两侧； 三元区：沙洲路、阳巷、新泉路、建新路、新市中路两侧；中山路（沙 洲路以北）东侧；新市南路（建新路以

17、北）两侧；新市南路（青年路至 永兴路之间）两侧；富兴路（南门至富文路之间）两侧；工业中路两侧； 三钢青山片区、三化生活区、各新村小区内配套商业网点。四 级荆东、莘口镇、荆西街道、台江、三钢群英片区、陈大镇、碧湖片及除 三级以外的其他地段。、各级地段基本价格地段基本价格（元 / ）一级一类38000二类25000三类20000二级一类13000二类9000三级5000四级2500注：上述价格成立条件：1.位于新建的钢混结构楼房一层；2.独立开间的临街店面；3. 进深在 8-12 米，建筑面积在 50 平方米；4. 层高在 5.1 米左右，分摊系数在 20% 左右 三、因素调节系数一）面积、单价修

18、正系数建筑面积（ ）5050-100100-200200-500500-1000>1000修正系数0%-5%-10%-17%-23%-30%二）店面 （铺位 ）进深深度修正系数表：深度（米）<88 1212 1515 181821>21修正系数+5%0-5%-10%-15%-20%三）宽深比修正系数：宽深比0.2-0.330.33-0.50.5-11.0-1.51.5-2.0直观形状店面很深 ,深是宽的 3-5 倍深是宽的2-3 倍深是宽的1-2 倍宽比深略大宽度明显大于深度,比较少见修正系数-15%-5%0+5%+15%注：本指导价格不对层高及分摊系数进行系数修正，具体的商

19、业店铺可按实际情况进行适当调整。（四）传统商业中心及商业聚集特别因子具体分类调节系数火车站、汽车站等交通商业中心+15%农贸市场及水果批发街等专业市场四周+10%统一经营并有完善的配套设施的商场+15%五）多面临街一拐角因素。干道支道街巷干道+15%+12%+10%支道+12%+10%+8%街巷+10%+8%+5%（六）临街距离1.统一经营、统一物业管理等统一运作模式下的大型商场临街距离修正系数临街距离 （米）012.512.5 252537.537.5 50修正系数 （）0-10-20-30说明：此处的“临街距离”系指各铺位中心点距大型商场主要出 入口的水平距离2.没有统一运作模式的大型商场

20、和分割成封闭店面的大型商场的 临街距离修正系数。临街距离 （米）012.512.5 252537.537.5 50修正系数 （）0-25-50-75说明：此处的“临街距离”系指各铺位（店面 ）中心点距大型商场主要出入口或道路的水平距离七）建筑物结构类型调节系数：结构高、多层框架和多层混合结构低层砖混结构砖木结构和其他简单结构调节系数0-15%-25%八）楼层差异说明：以本商场主入口所面对最近的城市道路以上的为地上层， 道路以下的为地下层。1.有电动扶梯的大型商场楼层地下一层一层二层三层四层及以上修正系数-85%0%-75%-85%在下一层的基础上减 10%2.没有电动扶梯的普通商场楼层一层二层

21、三层修正系数0%-85%-90%第四章 办公用房交易指导价格办公用房指导价格 =基准价格 ×（ 1+调节系数）、基准价格（单位：元 / ）：类别一级地段二级地段三级地段7 层（含）以上的中高层办公用房380030007 层以下多层办公用房330027002300、调节系数一） 7层（含）以上的中高层办公用房标准层为 7 层，7层以 下多层办公用房标准层为 2 层。不带电梯办公用房从标准层往上每层 -2% ，往下每层 +2% ；带电梯的办公用房从标准层往上每层 +l.5% ， 往下每层 -1.5% 。（二）1980 年以前建成的 -30% ；1981 年-1990 年建的 -20% ；

22、 1991 年-2000 年的 -10% ；其它不作调整。（三）其他因素 个案评估中认为需考虑的其他因子。三、地段分级 一级地段：东新五路以南的列东片区； （中山路至新市南路沿线一 带）建新路至沙洲路区域范围。二级地段：东新五路以北的列东片区；列西片区、下洋片区、城 关火车站及西客站周围。三级地段：除一、二级地段外的其他区域。第五章 车库和车位交易指导价格车库车位指导价格 = 车库车位基本价格 × （1+ 调节系数 ）一、车库、车位基本价格的确定车位： 8 万元个；车库： 4500 元/ 平方米。二、车库指导价格的计算（车库价格单位：元平方米、车位价 格单位：万元个） ：三、因素调节

23、系数的确定与取值一）区位条件调节：车库车位所处区域地段级别的划分同其相伴的物业。调节系数如下表：表 6 1 车库车位区位调节系数表一级二级三级及以上车库+8%/-8%车位+10%/-10%二）车库车位档次调节系数如下表表 6-2 车库车位档次调节系数表影响因素调节幅度备注出入口及 公共过道±5%出入口及公共过道宽畅， +5%；出入口及公共过道狭窄， -5%；一般的不作加减。层高±2%层高 2.8 米以上， +2%；2.2 米以内， -2%；此中间不加减。物业管理±5%全天候物业管理，车辆管理使用电子设备， +5%；物业管 理不到位或有名无实的， -5%；一般情形的

24、不加减。三）面积调节系数：一般车库的面积在 30 平方米左右，。拟以 20 40 平方米作为不 调节面积范围，在此以上、以下面积的，按每平方米1% 进行加减，以百分数计算的调节系数按四舍五入进行取整。车位面积在 30 平方米左右。1. 正调节：当车库面积大于 40 平方米时，面积调节系数 =（ 车库 面积-40） ×1% ，但总调节系数不得超过 20% 。2.负调节：当车库面积小于 20 平方米时，面积调节系数 =（ 车库 面积-20） ×1% 。（四）其他因素：个案评估中认为需考虑的其他因子。第六章 工业厂房 （仓库 ） 交易指导价格成本价格计算公式为：公式一：房地产价格

25、 = 地价+房屋重置价格 ×成新率公式二：房地产价格 = 土地单价 ×土地面积 + 房屋重置单价 ×成新 率×房屋建筑面积公式三：房地产价格 =（分摊地价 +房屋重置单价 ×成新率 ） ×建筑 面积公式一、二适用于成片土地的厂房评估，公式三适用于厂区内的 某一幢厂房评估。一、土地价格：以三明市人民政府公布的三明市区基准地价为准（一）情形一：成片土地，己知占地面积的，地价采用市土地局 对全市土地级别调整的最新结果进行计算，采用公式一或公式二。（二）情形二：单独厂房，知道厂区土地规划容积率，采用公式 三计算，分摊地价由上表单位地价除以容积

26、率。（三）情形三：单独厂房，不知道厂区土地规划容积率，采用公 式三计算，分摊地价采用上表第二栏数字，即假设容积率为1.0 。二、重置成本 现将评估中常见的几种厂房作如下一般重置成本规定： 表 7 2各类工业厂房重置成本表结构分类建安造价（ 元平方米 ）层高 8 米以上、跨度 8 米，钢屋架、彩钢板 围护的大型排架、网架构单层标准厂房1200多层（通常 24层）钢筋混凝土结构标准厂房1100多层砖混结构轻工厂房1000单层砖混结构普通厂房900砖木结构厂房700单层钢结构标准厂房650注：工业厂房除特别注明外，层高一般在 3.5 米至 5 米之间，具 体价格的确定应按实际情况作适当调整。三、成新

27、率的确定 可根据实际情况选用耐用年限法或直观法判断成新率。（一）使用耐用年限法计算成新率公式为：成新率 =1- 已使用年限耐用年限 ×100 由于工业厂房多为生产性用房，耐用年限相应较短，取钢筋混凝 土结构耐用年限 50 年，钢筋混凝土结构腐蚀性厂房耐用年限 35 年， 砖混结构耐用年限 40 年，砖木结构耐用年限 30 年。（二） 使用直观法判断成新率依据为原城乡建 设环境保护部批准的房屋完损等级评定标准（试行）。下面是赠送的团队管理名言学习，不需要的朋友可以编辑删除！谢谢！1、沟通是管理的浓缩。2、管理被人们称之为是一门综合艺术 -“综合”是因为管理涉及基本原理、 自我认知、 智

28、慧和领导力；“艺术”是因为管理是实践和应用。3、管理得好的工厂，总是单调乏味，没有任何激动人心的事件发生。4、管理工作中最重要的是：人正确的事，而不是正确的做事。5、管理就是沟通、沟通再沟通。6、管理就是界定企业的使命，并激励和组织人力资源去实现这个使命。界定使命是 企业家的任务，而激励与组织人力资源是领导力的范畴，二者的结合就是管理。7、管理是一种实践，其本质不在于“知”而在于“行”；其验证不在于逻辑，而在于成果；其唯 一权威就是成就。8、管理者的最基本能力：有效沟通。9、合作是一切团队繁荣的根本。10 、将合适的人请上车，不合适的人请下车。11 、领导不是某个人坐在马上指挥他的部队， 而是

29、通过别人的成功来获得自己的成功。12 、企业的成功靠团队，而不是靠个人。13 、企业管理过去是沟通，现在是沟通，未来还是沟通。14 、赏善而不罚恶，则乱。罚恶而不赏善，亦乱。15 、赏识导致成功，抱怨导致失败。 16 、世界上没有两个人是完全相同的，但是我们 期待每个人工作时， 都拥有许多相同的特质。 17 、首先是管好自己， 对自己言行的管理， 对自己形象的管理，然后再去影响别人，用言行带动别人。18 、首先要说的是， CEO 要承担责任，而不是“权力”。你不能用工作所具有的权力来界定工作，而只能用你对这项 工作所产生的结果来界定。 CEO 要对组织的使命和行动以及价值观和结果负责。19 、

30、团队精神是从生活和教育中不断地培养规范出来的。研究发现，从小没有培养好 团队精神，长大以后即使天天培训，效果并不是很理想。因为人的思想是从小造就的，小 时候如果没有注意到，长大以后再重新培养团队精神其实是很困难的。20 、团队精神要从经理人自身做起，经理人更要带头遵守企业规定，让技术及素质较 高的指导较差的，以团队的荣誉就是个人的骄傲启能启智，互利共生，互惠成长，不断地 逐渐培养员工的团队意识和集体观念。21 、一家企业如果真的像一个团队，从领导开始就要严格地遵守这家企业的规章。整 家企业如果是个团队，整个国家如果是个团队，那么自己的领导要身先士卒带头做好，自 己先树立起这种规章的威严，再要求

31、下面的人去遵守这种规章，这个才叫做团队。22 、已所不欲，勿施于人。23 、卓有成效的管理者善于用人之长。24 、做企业没有奇迹而言的，凡是创造奇迹的，一定会被超过。企业不能跳跃，就一 定是（循着）一个规律，一步一个脚印地走。25 、大成功靠团队，小成功靠个人26 、 不 善 于 倾 听 不 同 的 声 音 ， 是 管 理 者 最 大 的 疏 忽关于教师节的名人名言|教师节名人名言1、一个人在学校里表面上的成绩，以及较高的名次，都是靠不住的，唯一的要点是 你对于你所学的是否心里真正觉得很喜欢，是否真有浓厚的兴趣 - 邹韬奋2、教师是蜡烛，燃烧了自己，照亮了别人。 - 佚名3、使学生对教师尊敬的

32、惟一源泉在于教师的德和才。 - 爱因斯坦4、三人行必有我师焉；择其善者而从之，其不善者而改之。 - 孔子5、在我们的教育中，往往只是为着实用和实际的目的，过分强调单纯智育的态度，已经直接导致对伦理教育的损害。 - 爱因斯坦6、举世不师，故道益离。 - 柳宗元7、古之学者必严其师，师严然后道尊。 - 欧阳修8 、教师要以父母般的感情对待学生。 - 昆体良9、机会对于不能利用它的人又有什么用呢？正如风只对于能利用它的人才是动力。- 西蒙10 、一日为师，终身为父。 - 关汉卿11 、要尊重儿童，不要急于对他作出或好或坏的评判。- 卢梭12 、捧着一颗心来，不带半根草去。 - 陶行知13 、君子藏器于身，待时而动。 - 佚名14 、教师不仅是知识的传播者，而且是模范。 - 布鲁纳15 、教师是人类灵魂的工程师。 - 斯大林16 、学者必求师，从师不可不谨也。 - 程颐17 、假定美德既知识，那么无可怀疑美德是由教育而来的