资产评估的基本方法介绍

1、的重置本钱R-某类抽样资产的历史本钱三、实体性贬值及其估算：1 .观察法成新率法：资产的实体性贬值=重置本钱x1实体性成新率2 .公式计算法：总使用年限=实际使用年限十尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法：超额投资本钱可视为功能性贬值|功能性贬值=复原重置本钱-更新重置本钱四、经济性贬值及其估算：第二章资产评估的根本方法一.本钱法的根本计算公式：被评估资产评估值=重置本钱一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值被评估资产评估值+重置本钱x成新率二、重置本钱的估算：1重置核算法：1按人工本钱比例法计算：间接本钱=人工本钱总额x本钱分配率

2、本钱分配率=间接本钱额/人工本钱额x100%2单位价格法：间接本钱=工作量按工日或工时x单位价格/按工日或工时3直接本钱百分率法：间接本钱=直接本钱x间接本钱占直接本钱百分率2 .物价指数法：资产重置本钱=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置本钱=资产历史成本x1+物价变动指数3 .功能价值法：4 .规模经济效益指数法：X表示是一个经验数据,称为规模经济效益指数统计分析法：K=R/RK-资产重置本钱与历史本钱的调整系数五、成新率及其估算1 .使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/实际已使用年限十预计尚可使用年限X100%2 .修复费用法：成新率=1修复费用/重置本钱

3、x100%六、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评估值=R-未来第i个收益期的预期收益额,收益期有限时,R-中还包括期末资产剩余净额.n-收益年期r-折现率3 .资产未来收益无限期情况：1未来收益年金化情况：资产评估值收益限值=年收益额/资本化率年等值收益额：评估值=Rt1 rt2.未来收益不等额情形：资产评估值预期收益现值=2前假设干年各年收益额X各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率X前假设干年最后一年的折现系数第三章一、机器设备评估的本钱法：机器设备评估值=重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值R'某类抽样资产1、重置核算法：1外购单台不需安装的国内设备重置本钱重置

4、本钱=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格X1+运杂费率2,外购单台需安装的国内设备重置本钱：重置本钱=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格X1+运杂费率+安装调试费3,外购单台不需安装进口设备重置本钱：重置本钱=FOB价格+途中保护费+国外运杂费x基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=.尸价格X基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB介格为离岸价,指装运港船上交价格；CIF为到岸价,指离岸价加途中保险费和国外运杂费4,外购单台需安装进口设备重

5、置本钱：重置本钱=单台未安装进口设备重置本钱+安装调试费+人员培训费+其他价x关税税率4消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=关税完税价+关税X消费税率+1-消费税税率5增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=关税完税价+关税+消费税X增值税率注：减免关税,同时减免增值税6银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价X费率我国现行银行财务费率一般为4%0-5%07外贸手续费称公司手续费,取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价X外贸手续费率我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收,取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手

6、续费=到岸价人民币数x费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数X费率X减税百分率5,外购成套需安装设备重置本钱重置本钱=单台未安装进口设备重置本钱总和+单台未安装国产设备重置本钱总和+工器具重置本钱我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币+安装工程费+工程监理费+软件重置本钱+设计费+贷款利息6,车辆重置本钱国内购置车辆重置本钱=车辆价格+购置附加税+证数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=到岸价人民币数+关税+消费税+增值税x费率2,非标准设备重置本钱：3关税的取费基数为设备到岸价关税=到岸测算进口设备重置本钱:照及其他费用进口车辆

7、重置本钱=车辆价格CIF+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格CIFx进口关税消费税=【车辆价格CIF+进口关税】X消费税率+1-消费税率进口增值税=【车辆价格CIF+进口关税+消费税】x增值税率2,进口设备附属费用1国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价x海运费率费率：远洋一般取5%-8%近洋一般取3%-4%2国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=货价+海运价X保陵蠡簟遗备账率可按保险公司费率确定,一般在4%g藏本面原值P=Cm1+Kn+Cm2X1+Kpx1+KtX1+Kd+nP非标准设备重置本钱Cm1-

8、主材费不含主要外购件费Km-不含主演外购件费的本钱主材费率Cm2-主要外购件费Kp-本钱利润率K-销售税金率kd-非标准设备设计费率n非标准设备产量Cn1=N某主材净消耗量+该主材利用率X含税市场彳格+1+增值税率Cm2=2某主要外购件数量X含税市场价格+1+增值税率二,物价指数法设备重置本钱=设备历史本钱X评估基准日定基物价指数设备购建时定基物价指数重置本钱=账面原值中的到岸价格x评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率x1+进口设备生产国同类资产价格变动指数x1+现行进口关税税率X1+其他水费率+账面原值中支付人民币局部价格X1+国内同类资产价格变动指数进口设备现值=站面原值人民币中支付外汇例

9、个别因素值X待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1.土地使用年限修正时,修正系数可用以下公K=1-1/(1+r)m局部+设备进口时的外汇汇率x1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率三、规模经济效益指数法1-1/(1+r)n被评估资产的重置本钱参照物资产的重置本钱被评估资产的产量K-年限修正系数；n-比拟案例秃顶使用权剩余年Bm-待估土地使用权剩余年限；r-折现x指统计得到的数据,称为规模经济效益指数法当x=1时,被评估及其设备的价格与生产水平呈线性关系；当x?1时,机器设备的生产水平与价格呈非线性关系；当x?1时,机器设备的生产水平与价格呈非线性关系四.机器设备的实体性贬值机

10、器估算：实体性贬值=重置本钱X实体性贬值率=重置成假设容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数/比拟案例容积率与地价相关系数2.基准地价系数修正法：K=1+r(1+r)n-1/(1+r)N11.2.1-成新率K-年限修正系数；N-最局出让年限;实际出让或转让年限；r一复原利率、收益法使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/设备已使用年限+设备尚可使用年限X机器设备已使用年限：实际已使用年限100%=名义N-nX1 .在收益永续,各因素不变的条件下算式：P=A/r2 .在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算已使用年限x设备利用率成新率=设备尚可使用年限/加权投资年限+设备尚可使用

11、年限X100%其中：加权投资年限=2加权更新本钱+N更新本钱加权更新本钱=已使用年限X更新本钱贬值率=已使用量/总使用量x100%贬值率=已使用量/已使用量+尚可使用量X100%五.机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产水平降低造成的经济性贬值：经济性贬值=1-实际使用生产水平/额定生产水平X100%2.由于外界因素造成的收益减少：经济性资产年收所得1、PA,r,n贬值额益损失额税率第四章一.土地使用权P/Aor,n为年金现值系数A1P1nr(1r)P土地使用权评估值；A土地益；r-复原利率；n-土地收益年限；当n-8,P=A/r.即为土地所有权价值,本钱法评估值土地价格=土地取得费+土地开发

12、费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=土地取得费x土地开发期x相应利息率+土地开发费X土地开发期X相应利息率X50%1.估算土地增值收益：土地增值收益=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润x增值收益率其中：收益率一般在20%-25%之间.按补交出让金的40%计算.假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用市场法：待估土地评估值=比拟案例土地价格X正常交易情况/比拟案例交易情况X待估土地区域因素值/比专业费=建筑费Xii为一定的百分率利息=地价+建筑费+专业费rr为利息率利润=地价+建筑费+专业费xP'P'正常利较案例区域因素值X待估土地个别因素值/

13、比拟案润率；税费=地价Xtt为税费.建筑物评估方法年为单位1 .本钱法：建筑物评估值=建筑物重置本钱-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2 .建筑物重置本钱的估算：1预决算调整法：地材价差额=定额直接费x地价价格指数人工费调整数=工日时x价差额/工时；价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价调整后的机械费=定额直接费X当定规定的取费系数调整后的机械费=工程决算直接费X评估基准日其他直接费取费标准工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费2 .重编预算法：建筑物重置本钱=2实际工程量x现行单价X1+现行费率+材料差价：+按现行标准计算的各项间接本钱3

14、.价格指数调整法：待估建筑物重置本钱=待估建筑物账面原值X综合价格指数综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数X100%综合价格指数=1+a1+a21+anx100%a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数4 .建筑物实体性贬值率及成新率的估算：1使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限+建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限X100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限+建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限X100%2打分法：成新率=结构局部合计得分XG噗修部分合计得分XS被备局部合计得分XBG一结构局部的评分修正系数；S装修局部的评分修正局部；B设

15、备局部的评分修正系数三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额+正常资产收益率或：经济性贬审=nRtAt11rt1rRi-第i年的建筑物年收益净损失额；r一折现率；n一预计建筑物收益损失持续是时间,通常已为的修正系数X交易日期的修正系数X区域因素的修正系数X个别因素的修正系数/n1 .交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数x交易实力房地产的单位价格修正系数=1-N补正值/交易价值2 .易日期的修正：估价期日价格=调整系数X交易日期价格调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数3 .区域因素的修正：1双百分制比拟法：待估房地产的单位价格=修正系数X交易实力房地产的单位

16、价格价格修正系数=待估房地产总积分/交易实例房地产总积分2环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数x交易实例价格调整系数=1/1+rnr-折现率；n一到达与交易实例同等环境成熟程度所需要的年度四.剩余估价法B=a-Lri/r2+d=ar2+da-建筑物及其基地所产生纯收益；L土地价格；n-土地的复原利率；r-建筑物的复原利率B-建筑物的收益价格；d一建筑物的折旧率；a2建筑物的纯收益第五章无形资产评估一、无形资产评估中收益法的应用形式nKR无形资产评估值KRt1T无t11d形资产评估值最低收费额nKA1Tt114K-无形资产分成率；Ri-分成基数,即销售t收入或销售利润；T一所得税率；i收益期限

17、；r-折现率无形资产最低收费额重置成转让本钱无形资产转让本净值分摊率的时机本钱成新率剩余使用年限已使用年限剩余使用年限100%转让本钱购置方运用无形资产的设计水平分摊率一运用无形资产的总计水平一无形资产转让无形资产转出无形资产再开的时机本钱的净减收益发净增费用.无形资产收益额=销售收入利润X销售收入分成率x1-所得税率由于：收益额=销售收入x销售收入分成率x1-分成率=销售利润x销售利润分成率x1-所得税率因而：销售收入分成率=销售利润分成率x二、专利权评估方法1.收益法：第一种原因形成的超额收益可以用下式计算：RP2P1Q1TR一超额收益；P2使用专利权技术产品的价格；Pi-不使用专利权技术

18、产品的价格；Q-产品销售量此外假定销售量不变T一所得税率第二种原因形成的超额收益可以用以下公式计算：RQ2QiPC1TRL超额收益；Q-使用专利权技术产品的销售量；Q-不使用专利权技术产品的销售量；P一产品的价格；5产品的单位本钱；T-所得税率费用节约型无形资产,是指无形资产的应用,使得生产产品中的本钱费用降低,从而形成超额收益.可以用以下公式计算为投资者带来的超额收益.RC2C1Q1TR一超额收益；C2-使用专利权技术产品的销售利润率销售利润分成率=销售收入分成单位本钱；C-未使用专利权技术产品的单位本钱；无形资产利润分成率无形资产约当投资量购置方约当投资量无形资产约当投资量率+销售利润率1

19、 .边际分析法.利润分成率=万追加利润现值+汇利润总额现值2 .投资分成法.Q-产品销售量此外假定销售量不变；T一所得税率nRtA三、商标权评彳万法：PT111r1rP-商标评估值；n-收益年限；r一折现率；Ri-第i年商标产品的超额收益四、商誉评估3.无形资产评估中本钱法的应用：无形资产评估彳1=无形资产重置本钱X成新率1财务核算法：无形资产重置本钱=N物质资料实际消耗量X现行价格+N实耗工时X现行费用标准2物价指数法：无形资产=无形资产账面本钱X评估时物价指数/购置时物价指数33成新率估算：2超额收益法1.超额收益本金化价格法：企业预期行业平均该企业的单项资商誉的年收益额收益率产评估值之和

20、价值适用本金化率或：被评估企业单项被评估企业行业平均商誉的资产评估价值之和预期收益率收益率值价值使用资本化率无形资产无形资产约当投资量重置本钱1适用本钱利润率购置方约购置方投入的总1适用本钱利润率当投资量资产的重置本钱(1)割差法：商誉的企业整体企业的各单项资产评估值评估值资产评估值之和含可确才彰&形资产式中：被评估企业预期收益率耀业预期年收益额/企业的单项资产X100%2.超额收益折现法：商誉的价值nSi/1rii1S,-第i年企业预期超额收益；r-折现率；1/1+ri-折现系数资产收益率=资产收益率/1-资产负债率流动资产评估一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估=全新本钱价值

21、x成新率评估库存不含税销售销售所得价值数量出厂单价税金费用税三、债权类及货币类流动资产评估：1 .应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失2 坏账比例法：坏账评估前假设干年发生的坏账数额比例评估前假设干年应收账款余额4.应收票据的评估：应收票据的评估=本金x1+利息率X时间应收票据的评估=票价到期价值-贴现息贴现息=票价到期价值X贴现率X贴现期成新率1低值易耗品实际已使用月数低值易耗品可使用月数100%第七章长本钱法：1按价格变动系数调整原本钱：某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成期投资及其他资产评估本X1+价格变动系数+原合理工资、

22、费用X1+合理工资、费用变动系数2按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：某在制品评估值=在制品是有数量X该工序单件材料工艺定额X单位材料现行市价+该工序单件工二非上市交易债券的评估1 .到期一次还本付息债券的价值评估：PF/1rnP-债券的评估值；F-债券到期时本金和利息之时定额x正常工资、费用3按在制品的完工程度计算评估值：在制品评估值=产成品重置本钱X在制品约当量在制品评估值=产成品重置本钱X在制品完工率和；n-评估基准日到债券还本付息的期限；r折现率1采用单利率计算时：F=Po-1+mrP0债券面值或计算本金值；m-债券的期限或计息期限；r-债券利息率产成品评估值=产成品数量X单位产成

23、品账面本钱2评估基准日与产成品完工时间间隔较长EItPon-债券年限tn1r1r方产成品评估值法产成品实有数量合理材料材料单位工艺定额现行价格P-债券的评估值；Po-债券的面值；Ei-债合理工伸粒小撕蔺甥收时定额率；时工资,费用益利息；r适用是折现方产成品评估值法二产成品材料成材料综合实际本钱本比例调整系数:3.优先股的评估：工资、费用工资,用综本钱比例一脩调整系凝PAt11rtrR-第i年的优先股收益;3 .市r一折现率；A-优先股的等额股息收益4 .普通股的价值评估二、产成品及库存商品的评估1 .本钱法：1评估基准日与产成品完工时间接近2采用复利率计算时：F=po1+rm2 .每年支付利息

24、、到期还本的债券评估：1固定红利型股利政策下股票价值评估.P=D/r式中：P股票评估值；Di下一年的红利额；r折现率或资本化率.2红利增长型股利政策下股票价值评估.P=D/r-gr>g式中：P股票的评估值；Di下一年股票的股利额；r折现率；g股利增长率.第八章企业价值评估一、企业价值评估中的财务分析：1.企业偿债水平：流动比率=流动资产/流动负债流动资产对流动负债以2:1为宜3每股利润税后利润优先股股利流通在外的普通股股数4每股股利=普通股股利总额/流通在外的普通股股数5市盈率=普通股市价/每股利润二、企业价值评估中收益法的应用形式一企业持续经营假设前提下的收益法1.年金法年金法的计算公式为：P=A/r式