设计管理体系

1、 房地产设计管理体系房地产设计管理体系培训课件培训课件2012.5 前言概述前言概述 房地产的设计管理工作从前期土地获取中对于意向房地产的设计管理工作从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析到设计全过程中的效果把握、技术地块的规划研究分析到设计全过程中的效果把握、技术管理、进度控制、施工期技术支持直到项目竣工投入使管理、进度控制、施工期技术支持直到项目竣工投入使用等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。用等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。 房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，其管理工作的水平对项目有着举理的重要

2、的组成部分，其管理工作的水平对项目有着举足轻重的影响足轻重的影响. . 此为序此为序 总目录总目录房地产设计管理的范畴与定义房地产设计管理的范畴与定义1235房地产设计管理的目标和内容房地产设计管理的目标和内容建立精细化市场需求下的规范化设建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系计管理体系项目后评估（复盘）项目后评估（复盘）4各设计阶段关注的要点及原则各设计阶段关注的要点及原则房地产设计管理的范畴与定义房地产设计管理的范畴与定义1一：房地产设计管理的范畴与定义一：房地产设计管理的范畴与定义 涉及房地产开发的全过程。 内容包括：从项目初判的跟踪,到项目决策中的概念草案研究，从概念设计到施工图设计

3、,到施工现场的技术支持配合到营销道具的制作，以至到后期物业客服的维修、整改的技术支持等。v房地产设计管理的范畴一：房地产设计管理的范畴与定义一：房地产设计管理的范畴与定义 契合企业的发展战略，锁定项目的经营目标,在符合企业发展的产品策略指导下，通过有效的组织、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理。v房地产设计管理的定义2房地产设计管理的目标和内容房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容 品质保证 进度把握 成本控制v设计管理三大目标二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容 品质

4、保证v设计管理三大目标品质保证通过规范化、标准化、科学化的设计管理工作体系实现项目各阶段各类型设计成果的高品质呈现。具体为：最终实施方案能够实现公司的战略发展构想，符合项目的市场产品定位和客户要求，各阶段图纸成果符合法律法规、政府审查及实际使用的深度和要求，与内外部各相关单位部门的合作沟通顺利等二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容v设计管理三大目标进度把握通过规范化、标准化、科学化的设计管理工作体系实现项目各阶段各类型设计工作的进度完全控制在集团公司的各级计划体系内，严格实行计划管理，确保设计工作按时完成。避免因设计工作的延误导致后续工作无法按时开展及整体开发计划的滞后

5、。 进度把握二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容v设计管理三大目标成本控制通过规范化、标准化、科学化的设计管理工作体系实现各项目的最终实施总体成本严格控制在集团前期的成本要求范围内及确保成本在项目内部的合理化分配。包含设计管理成本（例如设计单位的选择决定设计费用的多少）、工程实施成本（主体、园林景观、装修）等 成本控制二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容v设计管理内容 任务管理 资源管理 进度管理 技术管理设计管理是贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，进行任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作二：房地产设计管理的目标和内容二

6、：房地产设计管理的目标和内容v设计管理内容 作为业主方的设计人员，也就是设计管理者，区别于设计院的设计人员最大的一点就是，前者是任务的制定者，后者是任务的执行者。制定合理有效的设计任务要求，是业主方对设计顾问公司管理的根本。 我们以概念规划的设计任务要求为例来说明它的组成及其来源：1）规划指标要求；（来源于政府给出的规划条件）；2）产品配比要求（来源于市场调研及策划分析、成本测算、前期规划研究）；3）规划原则（来源于市场调研及策划分析，前期规划研究）；4）规划成果要求（来源于该阶段业主对于设计成果的了解，下阶段设计的衔接以及政府的报批要求；5）设计进度要求（来源于项目的总体设计计划）。 任务管

7、理二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容v设计管理内容 编写设计任务要求之前有很多功课要做，诸如规划研究，参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告；参与到成本测算，在施工图的设计任务要求中可能还需要确定限额设计的限值，编制总体设计计划等。在判断设计成果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好恶来判断。 好的设计管理并不是只针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到策划与测算的工作中去，任务编制才能有的放矢，并保证最终成果完美的契合公司战略构想和市场产品定位。 任务管理二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容v设计管理内容

8、 作为设计管理的最大资源就是所聘请的设计顾问公司，资源管理就是针对各设计公司合作伙伴的管理工作。包括资源库的建立、单位的选择与合作方式、协同共作制度、事中及事后相互评价机制等。 设计顾问公司一般会有如下组成：规划方案设计单位、建筑方案设计单位、建筑施工图设计单位、园林景观设计单位、室内精装设计单位、审图公司、其余各种二次专业设计单位如幕墙、钢结构、标识等，会依据项目的定位，对敏感点的分析，进行设计单位的组合，配置。 资源管理二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容v设计管理内容委托原则1）擅长原则：术业有专攻，每个设计院擅长的方向、设计水平是不一样 的，有的擅长住宅，有的擅

9、长公建；有的擅长施工图，有的擅长方案。所以会根据项目定位来进行选择。2）成本原则：依据项目定位选择相应的设计单位；而在同等条件下，选 择价格低的设计院。3）磨合原则：曾经合作过且配合较好的设计单位的设计团队，沟通成本会降低。4）技术优先原则：应该落实到具体做事的团队的技术能力，而不是光是 公司的品牌，即使品牌好，但具体做事的团队不行，也很难补救，尤其在施工图阶段，因为技术问题的改进不是一朝一夕的，由于技术的偏差，很可能对项目造成无法挽回的损失 资源管理二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容v设计管理内容 如何对这么多的设计顾问团队进行管理，除了自身进行监督管理，通过合同、

10、任务要求之外，更多的工作是在各单位之间的协调、沟通工作，并利用他们自身的技术优势形成冲突，来解决问题，一般来说，一家设计院只对委托范围的环节比较关心，比如方案设计单位可能对结构成本可能就不会特别关心，所以我们要施工图设计单位在方案阶段介入，形成冲突，来把后期可能遇到的技术问题提前解决。 资源管理二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容v设计管理内容 设计成果的完成时间直接影响到房地产开发中的报批、施工、成本 等下一步环节，对项目整体开发进度有着重大的影响，因此要对设计工作进行总体及详细分解计划的安排。这是设计管理工作体系中相当重要的组成部分。 设计计划出自公司项目的整体开发

11、计划，其本身的制定既受制于相关上游环节又对下游工作有制约，所以必须有其科学性及合理性并会同相关部门认真协商确定。 总体设计计划决不是各专业设计计划的简单叠加，要形成相应的时间穿插，让各专业形成有机的结合。比如景观方案、初步设计的时间节点一定要和管网综合的方案、施工图设计发生联系，因为室外可能存在大量的构筑物，与管线井口发生冲突，所以要设计并行发展，增加会审环节。 进度管理3建立精细化市场需求下的规范化设建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系计管理体系二：房地产设计管理的目标和内容二：房地产设计管理的目标和内容v设计管理内容 通常的技术管理分为几类：1）技术研究：比如前期的规划研究，就是要根据

12、地块的规划条件，根据 当地的规划管理规定进行排布，得出产品形态等初步结论，以对 地块价值进行判断。2）任务要求的编写：通过设计语言将产品定位表达为任务书，同时要结 合成本等其他要求。3）技术方案对比：比如结构选型、空调选型等等，这些都要组织技术单 位进行技术分析，在多方案中对比成本、时间、施工等综合因素 得出方案选型结论。4）设计文件的审核：这是充斥着设计管理工作得各个角落。作为技术管 理环节要求从业者有过硬的专业技术。 技术管理三三. .建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系v3.1 建立规范化管理体系的意义 规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计

13、管理业务水平，规范设计管理制度和流程，以保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，打造企业核心竞争力三三.2 体系建立的组成要素与核心内容 负责项目设计管理，保证设计质量、进度、成本目标的实现(规划、建筑、结构、水电、景观、室内设计) 设计变更管理 材料设备选型定版 配合成本管理中心建立设计成本基准体系,建立从研发开始的成本控制理念与系统,提高产品综合性价比 技术支持v3.2.1 设计管理职责设计管理部门职责三三.2 体系建立的组成要素与核心内容项目发展部门（开发报建）项目发展部门（开发报建）v 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件v 负责与政府部门就各阶段设计中间

14、过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作v 3.2.2 其它部门在设计管理过程中的职责其它部门在设计管理过程中的职责成本管理部门成本管理部门v 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标v 随着图纸的不断深化，调整成本及控制目标 v 负责招标中的各项与成本有关的工作市场营销部门营销部门v 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件 v 负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议v 负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容三.3 设计管理业务流程 v 3.3.1 设计管理业务流程的意义 梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设梳理设计工作

15、流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件计输入条件, ,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制有效控制三三. 3 设计管理业务流程 主线流程主线流程概念设计方案设计扩初设计施工图设计配合部门配合部门营销成本工程发展物业主线部门主线部门设计v 3.3.2 业务流程总的房地产运营框架图说明及图例：说明及图例：一、房地产开发业务划分为六个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、工程施工管理、销售管理和入伙管理。二、工程施工管理阶段和

16、销售管理阶段的时间存在重叠。三、本示意图中仅列举四个专业的工作内容，其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述。：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方 案 设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售

17、条件工 程 施 工至 竣 工 验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算设计流程阶段设计流程阶段设计流程框架图施工图设施工图设计计建筑、建筑、规划方案规划方案部品部品设计设计及及定板定板扩初设计扩初设计拿地节点拿地节点概念规概念规划草案划草案概念规概念规划方案划方案 方案报建方案报建方案设计方案设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计模型研究模型研究施工图设计指引施工图设计指引部品材料调研部品材料调研部品材料清单部品材料清单 部品材料定板封样部品材料定板封样销售配合资料销售配合资料结构设计设备选型建筑

18、平面实施方案设计阶段实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段销售示范区设计销售示范区设计设计管理阶段工程管理三. 3 设计管理业务流程 v 3.3.3 优化的流程带来的管理效率和效益 梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设梳理设计工作流程，明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件计输入条件, ,清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便清晰规范项目设计管理过程中的控制节点，以便提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到提高设计管理效率，保证设计质量、进度、成本三方面均得到有效控制有效控制概念概念概念设计流程方案方案方案设计流程初设初设初步设计流程分阶

19、段具体业务流程模板施工图施工图施工图设计流程景观景观景观设计流程室内室内室内设计流程专项专项专项设计流程部品材料部品材料选型定版流程变更变更设计变更流程三. 2 体系建立的组成要素与核心内容 v 2.4 计划管理 目的：目的：理顺各项工作的衔接关系，明确里程碑点和责任归属，保障开发周期基准的有效实施，实现快速滚动的地产开发模式。 2.4.1 设计周期基准地产项目设计周期参考基准值简图地产项目设计周期参考基准值简图三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.5 规范化的文件标准、技术标准及产品标准设计管理阶段及专业的合理划分 专业：总图、规划与建筑、景观、室内、二次 阶段：概念设计、方案设计、扩

20、初设计、 施工图设计、深化设计2.5.1 建立标准的基础三.2 体系建立的组成要素与核心内容v 2.5.2 设计文件的管理与模板建立概念规划设计任务书方案设计任务书施工图设计任务书景观概念规划设计任务书景观方案设计任务书景观施工图设计任务书室内设计任务书2.5.2.1 设计文件的内容2.5.2.1.1任务书类三.2 体系建立的组成要素与核心内容概念设计咨询合同建筑方案/扩初设计合同建筑施工图设计合同景观方案设计合同景观施工图设计合同室内设计合同销售示范区包装设计合同2.5.2.1.2合同类2.5.2.2 模板标准化设计合同任务书模板三.2 体系建立的组成要素与核心内容v2.5.3 技术标准与模

21、板建立产品配置标准建议书方案设计指引及施工图设计指引交楼标准(设计总说明）方案、扩初、施工图设计各阶段成果标准及深度要求新技术应用2.5.3.1 技术标准的内容2.5.3.2 模板配置标准模板设计指引模板三.2 体系建立的组成要素与核心内容对每项设计管理工作，除颁布程序(工作的方法) 成果标准 外，同时根据企业的技术战略，建立相关的评价标准，使 设计管理质量保证质量保证工作有章可循。v 2.5.4 评审或评估标准项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表设计巡检评价表评价表项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表评价纬度评价

22、纬度关键要素关键要素评价标准评价标准评价意见评价意见技术成果达技术成果达标标成果内容符合性成果内容符合性满足投资决策评审阶段设计成果标准中对内容及深度的要求。技术指标符合性技术指标符合性经济技术指标符合政府规划要点和项目经营性指标的要求设计成果科学性设计成果科学性设计方案可实施（如满足日照间距要求、参考户型可实施性等）， 避免技术指标的虚假性满足各项设计规范要求交通组织、空间构成、物业分布等合理、舒适并符合价值最大化原则设计成本关设计成本关键因素键因素地下室及停车位地下室及停车位地下室布局满足技术合理、成本最优原则地下停车场内交通组织高效、便利其他特殊因素其他特殊因素因特殊情况带来的其它超常规

23、成本（如特殊地质条件、特殊场地条件、特殊结构形式等）应进行成本收益论证产品价值分产品价值分析析设计概念设计概念项目规划设计手法和概念应形成鲜明的特色，并支撑项目卖点，为项目创造附加值。产品设计产品设计规划布局应建立在多方案收益比较的基础上遵循经济效益最大化原则配套设施（会所、商业等）布局有利于居住品质提升、经济效益最大化典型住宅单元配置标准（包括层数，单元户数，梯数，各户型面积等）应符合高性价比原则典型单体价值点挖掘：设计创造价值原则附送空间创新的结构形式（高厅等）开发周期开发周期分期策略分期策略分期策略应满足结转要求，遵循首期快速和总体最大化的资金回收原则项目定位项目定位产品定位、设计方案是

24、否有利于快速滚动开发结论结论项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表评价纬度关键要素评价标准评价意见 产品实现产品符合性设计成果满足市场定位要求；设计成果与投资决策评审阶段设计成果的延续性指标符合性各项经济技术指标满足项目经营性指标要求，如户车比、容积率、户型配比等技术成果达标成果内容符合性设计成果内容及深度满足金地集团项目经营方案评审阶段设计成果标准要求（编号SJ202）技术指标符合性各项经济技术指标满足政府部门规划要点及项目经营性指标要求设计成果科学性符合各项国家及地方设计规范要求，满足日照间距、建筑节能的要求方案设计合理性规划效益对各项元素（总体布局，

25、住宅组团，道路交通及停车组织，景观环境，竖向设计及公建配套等）的规划设计合理并满足价值最大化原则。居住区规划利于物业管理及运营分期规划合理首期销售示范区规划布局及销售路线清晰合理产品创新在满足成本收益原则的基础上进行户型设计创新提高产品附加值建筑技术应用应用合适的建筑技术提高居住性能及产品附加值立面设计建筑主题突出、特性鲜明色彩及材料搭配合理开发周期设计进度导致关键节点设计进度偏差的设计原因结论设计巡检评价表设计巡检评价表评价纬度关键要素评价标准评价意见 设计实现度户型成果符合性立面成果符合性现场实施效果与经营评审阶段设计方案的符合性 示范区效果示范区整体形象展场包装效果示范区整体形象整洁、美

26、观销售路线便捷，标识系统清晰，设置合理示范区形象鲜明、个性突出、展示效果强烈，定位符合项目整体形象定位要求建筑细部节点技术处理立面材料交接立面色彩处理门窗、阳台栏杆、楼梯构造设计无功能性缺陷立面材料分色、交接处理无原则性错误客户服务设计问题投诉来自客户服务部门、物业管理部门的设计投诉问题处理、反馈情况三.2 体系建立的组成要素与核心内容2.6.1 建立成本管理目标及节点建立成本管理目标及节点v 2.6 设计管理过程中的成本管理项目关键节点项目关键节点辅助节点辅助节点管理目标管理目标案例案例项目初判成本估算表项目决策项目成本测算方案阶段成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段典型楼栋结构指标表施工图成

27、本预算清单全精装修房施工图成本预算清单竣工验收成本结算项目的参考指标三.2 体系建立的组成要素与核心内容2.6.2 建立相关资源部品信息库建立相关资源部品信息库2.6.2.1 项目设计资源信息库2.6.2.2 项目部品信息库a.(工程)材料分判b.标杆企业主流材料部品品牌及成本基准借鉴c.战略供应商合作及集团采购d.建立信息库共享平台v 设计院信息库三.2 体系建立的组成要素与核心内容2.6.2.3 材料部品研究的工作目标 a.基于对目标客户的期望值分析,研发满足客户需求的部品 b.成本优化、对比 c.工艺的研究2.6.3 设计过程中的成本优化的主要手段和方法设计过程中的成本优化的主要手段和方

28、法 2.7.3.1 结构及基础的形式 2.7.3.2 窗地比 2.7.3.3 外墙材料及部品 2.7.3.4 停车方式及人防方案 2.7.3.5 主要设备选型 2.7.3.6 产品附加值对应的成本 2.7.3.7 合理的景观成本配置v 4各设计阶段关注的要点及原则各设计阶段关注的要点及原则（一）概念设计阶段关注的要点 项目用地条件分析及规划产品设计建议 土地开发强度分析 进行土地研究、价值分析。关注在总图上，对经济指 标的分析，会做多方案的比选。充分挖掘土地优势，创造产品价值通过策划与设计手段，完善并解决用地条件劣势依据用地条件的详细分析形成匹配的规划布局与产品设计建议合理的开发强度与面积指标

29、适宜的产品类型组合与面积配比（商业及配套面积）合适的地下室开发面积合理的停车指标概念方案案例（二）规划方案设计阶段 策划报告对应设计要点 项目定位与产品定位项目开发面积与产品配比 地下地上建面，住宅、商业及配套面积规划与产品设计建议 规划布局、产品设计、景观设计策略 分期开发、示范区建设策略、物管方案技术配置建议顾客界面的材料部品标准 材料标准和成品标杆（二）规划方案设计阶段 成本控制 严格控制可售比 控制地下室、人防、交通体、配套设施等不可售项目用地及 规模，满足低限即可，保证最大的可售面积。结构方案审核 合理、可行、成本匹配材料配置指标 材料配置同项目定位匹配 材料配置同策划报告匹配 高标

30、准的材料配置用在客户感知度高的地方（二）规划方案设计阶段的原则：1、 规划设计必须以人为本，以住宅来说以住户的生活舒适方便为本。 房地产项目的规划设计管理这应该是最高原则。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。 规划方案设计阶段： 2、 设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。 房地产项目的规划设计管

31、理项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计！每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的情形。 规划方案设计阶段：3、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。 现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是洋房。设计师的想法很简单：让洋房的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是洋房业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在高层的业主要去湖边