土地估价技术报告模板

1、第2页 湖北宜化浠水化工公司破产清算组办理国有土地使用权出让手续土地使用权价格评估 共20页土地估价技术报告项目名称：*有限公司办理*手续国有划拨土地使用权价格评估（黄冈市黄州区） 受托估价单位：湖北恒信房地产估价咨询有限公司土地估价报告编号：恒信地2010（估）黄字第001号土地估价技术报告编号：恒信地2010（技）黄字第001号提交估价报告日期：二一年六月三日关键词: 黄冈市黄州区产权登记 湖北恒信房地产估价咨询有限公司二一年湖北永业行评估咨询有限公司 武昌紫阳东路77号伟鹏大厦A座12楼 电话传真17页 *有限公司办理*手续国有土地

2、使用权价格评估 第1页土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称*有限公司办理*手续国有土地使用权价格评估。二、委托估价方委托单位：*有限责任公司单位地址：黄冈市黄州新港二路 联 系 人：*电 话: 邮 编：438300三、受托估价方受托单位：湖北恒信房地产估价咨询有限公司联系地址：黄冈市*77号执业范围: 可在全省范围内从事土地评估业务注 册 号：*法人代表：*联 系 人：*联系电话：0713*传 真：0713*四、估价目的本次评估目的为*有限公司办理*手续提供国有土地使用权价格参考依据。五、估价依据（一）国家有关法律、法规及技术规程1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第

3、28号）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第72号）；3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院9055号令）；4、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第50号）；5、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第62号）；6、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 185082001）；7、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）。（二）湖北省及黄冈市有关法规及收费文件1、湖北省土地管理实施办法（1999年9月27日湖北省人民代表大会常务委员会第十二次会议修订）；2、湖北省城镇国有土地使用权出让和转

4、让实施办法（省政府1993年第45号令）；3、湖北省人民政府第182号令水利建设基金征收管理办法；4、省人民政府关于印发湖北省耕地占用税实施办法的通知（鄂政发（1987）73号）；5、省物价局省财政厅关于土地统征包干收取不可预见费的通知（鄂价房地字1996403号）；6、湖北省土地复垦实施办法（湖北省人民政府令第84号）；7、湖北省物价局、财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知(鄂价房服200247号);8、湖北省物价局、湖北省国土资源厅省物价局省国土厅关于黄冈市基准地价的批复（鄂价房服200812号）。（三）其他评估资料1、黄冈市城区基准地价更新成果报告；2、国有土地使用证（黄冈

5、国用*字第*号）；3、*有限公司提供的其它相关资料；4、评估人员搜集的黄冈市有关市场资料、土地征用情况资料、现场踏勘所获得的信息资料。六、估价基准日二八年八月三十一日七、估价日期二八年八月三十一日至二八年九月十日八、地价定义本次评估的价格是指估价对象在估价基准日2008年8月31日，土地现状用途为工业用地，评估设定用途为工业用地，实际土地开发程度为红线内外“五通”（即给水、排水、通电、通路、通讯）、红线内“场地平整”，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即给水、排水、通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”，现状利用条件下的剩余48年的国有出让土地使用权价格。九、估价结果*有限公司委托评估

6、的一宗工业用地，本次评估土地面积295187.7平方米,在估价基准日2008年8月31日，满足地价定义条件下的国有划拨土地使用权价格为：土 地 单 价：254.50元平方米土 地 总 价：7512.53万元大 写：柒仟伍佰壹拾贰万伍仟叁佰（人民币）十、需要特殊说明的事项（一）有关资料来源估价报告中的产权资料、相关证明及其他相关资料均来源于*有限公司以及评估人员实地勘察收集整理的有关资料。（二）对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积、建筑面积、地价指数、用途等

7、影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。（三）待估宗地的特殊性、估价中考虑的因素及一些特殊处理委托方应对其提供资料的真实性、合法性、准确性负责，如有不实则委托方应承担全部责任。十一、土地估价师签名姓 名 资格证书号 签 名十二、土地估价机构 估价机构负责人签字： （机构盖章） 二一年六月三日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述（一）土地登记状况待估宗地位于黄冈市黄州区明珠大道东，宗地四至：东临空地、南临空地、西临明珠大道、北临空地。土地使用者为*有限公司，黄冈市国土资源局于2005年11月18日核发了国有土地使用证（黄冈国用2005字第000902920号），地号：

8、000902920号，土地登记用途为工业用地，土地面积295187.7平方米，土地使用权性质为国有出让，出让终止日期至2055年8月29日。根据黄冈市城区基准地价更新成果报告2001年11月31日最新的更新，待估宗地处于黄冈市城区级工业地段。（二）土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，土地使用权由*有限公司于2005年11月18日以出让方式取得，终止日期为2055年8月29日，至估价基准日止，土地剩余使用年限为48年，该宗地及地上建筑物、均未发现抵押等他项权利。（三）土地利用状况待估宗地现状利用为工业用地，形状较规则，地势较平坦，该宗地与周边约有3米的落差，宗地红线内外“五通”（给水、

9、排水、通电、通路、通讯），及红线内“场地平整”，绿化较好。二、地价影响因素分析（一）一般因素1、城市资源状况黄州区地处东经1144611514，北纬30253054，是黄冈市政府所在地，是鄂东政治、经济、文化中心，位于黄冈市西南部，南与鄂州市隔江相望。黄州区版图面积为353.03平方公里，人口37.51万，现辖一乡、三镇、三个街道办事处和一个国营农场，另设两个开发区。黄州区已形成纺织、机械、建材、食品饮料、化工、医药等系列支柱产业和集团，新办了20家合资企业，有20多种产品远销拉美、西欧、东南亚等国家和地区。境内旅游资源较丰富，工业基础较雄厚，因此轻工业型旅游城市是黄州发展的主要方向。2、房地

10、产制度与房地产市场状况黄冈市土地总面积为1951.3平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。根据国务院关于加强土地资产管理的通知（国发200115号）精神，黄冈市进一步加强土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）要求，对经营性用地实行招标、拍卖和挂牌方式，保证了土地市场的公开、公平和公正。2009年房地产开发投资完成37.33亿元，增长36.4%，增幅比上年提高了19.1个百分点。商品房屋施工面积336.49万平方米，增长19.2

11、%。商品房竣工面积和销售面积分别为153.18 万方米和151.52万平方米，比上年分别下降 22.9 %和10.1%。商品房销售额23.89亿元，增长18.9%。商品房平均销售价格为1576 元/平方米，比上年末上升 116元/平方米，上涨幅度为18.9 %。商品房屋空置面积67.23万平方米，比上年末增加40.61万平方米。3、城市经济状况黄冈市经济基础雄厚，是全国农业基地市之一。工业布局合理、门类齐全，初步形成冶金、机械、化工、医疗、医药、建材、电子、食品、轻纺等具有地方特色的生产行业。近几年，黄冈市国民经济增长较快，综合实力进一步增强。据近几年，黄冈市国民经济增长较快，综合实力进一步增

12、强。据初步核算，2009年地区生产总值700.32亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，增幅连续四年实现两位数的增长，居全省第五位，分别高于全国和全省6.3和1.8个百分点。其中，第一产业增加值215.4亿元，增长6.2%；第二产业增加值257.19亿元，增长24.2%；第三产业增加值227.75亿元，增长12.9%。三次产业结构由2008年32.06：34：33.94调整为30.75：36.73：32.52。在第三产业中，金融保险业增长20.3%，批发零售业增长18.8%，房地产业增长4.2%。其他服务业增长13.2%。人均地区生产总值10474元，按可比价计算，增长14.7%。4、城市性

13、质黄冈市是以农业生产为主，其它产业为辅并建成具有滨江园林特色的现代化城市。（二）区域因素1、区域概况待估宗地所在区域位于黄冈市黄州区明珠大道东。该区域以工业、住宅为主。2、交通条件（1）公交（或其它交通工具）便捷度该区域内通行15路公交车和客车等，区域内交通便捷度好，有利于区域内外人员的流动，对区域地价有一定增值作用。（2）道路通达度区域内有明珠大道、新港二路，区域路网密集度和道路等级高，道路通达能力好，对区域地价有一定增值作用。（3）基础设施条件待估宗地位于黄冈市明珠大道东，整个区域工业用地熟化程度较好，已形成一定的工业环境，基础设施配套较为齐全，该区域主要由市政供水，电源由市政供电，排水为

14、雨污合流方式，排水通畅，区域通讯讯号较清晰。总之，该区域内基础设施条件较优，能保障该区域内居民生活、生产的正常需要。（4）环境条件经实地调查，区域的粉尘及噪音一般，环境质量较好。（5）产业集聚度该区域工厂分布多，产业集聚度高。（6）规划条件根据城市总体规划，该区域内主要规划为工业、住宅区，作为工业用地在此分布符合城市总体规划，实现土地最佳规划状态，有利于土地价值的积极体现。综上所述，估价对象交通便利；基础设施、规划条件、环境质量较优；产业集聚度、区域位置较好。估价对象的有利于因素对区域地价的上升影响大于不利因素对区域地价的下降影响，使得该区域因素条件较优，对估价对象价格有积极影响。（三）个别因

15、素待估宗地位于黄冈市明珠大道东，土地使用者为*有限公司，黄冈市国土资源局于2005年11月18日核发了国有土地使用证(黄冈国用2005字第000902920)，地号：000902920号，土地登记用途为工业用地，土地面积295187.7平方米，土地使用权性质为国有出让，出让终止日期至2055年8月29日。根据黄冈市城区基准地价更新成果报告，待估宗地处于黄冈市城区级工业地段。宗地四至：东临空地、南临空地、西临明珠大道、北临空地。本次委托评估宗地面积为295187.7平方米，待估宗地现状利用为工业用地。该宗地与周边有落差，约 3米。形状较规则，地势较平坦。宗地上有9栋建筑物，钢混结构，建筑使用年限

16、为50年，其中一栋建筑正打基础，一栋建筑工程款未付，不确定其为委托方占有资产，所以未将该两栋房屋纳入本次评估项目。纳入本次评估项目有7栋，其中6栋已建成，一栋已完成50%。每两栋房屋之间有道路间隔，绿化较好。待估宗地临城区对外交通主干道，交通便捷度好；市政供水，用水普及率98%,供水保证率95%以上，排水为雨污合流方式，排水通畅；市政供电，供电保证率95%以上,较好的保证了生产、生活用电需要；通讯与市政通讯网相联，市话普及率95%以上，通讯线路畅通；该宗地基础设施达到宗地红线内外“五通一平”（即通路、供水、排水、通电、通讯及）及红线内“场地平整”。*评估咨询有限公司 *大厦*座*楼 电话：02

17、7-* 传真：*第三部分 土地估价一、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则：（1）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（2）供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于

18、土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（3）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（4）贡献原则土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。（5）报酬递增递减原则在一定的生产技术条件下，投入劳力和资本固定的土地上，其收益投入量的增加而提高，当投入量超过某一点时，其边际收益将呈递减现象。这是成本逼近法应遵循的评估原则。二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选用根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。（1）估价对象为工业用地，其土地的