方案设计商业综合体戴德梁行长沙新河三角洲项目建筑规划建议

1、Page 0致 北京北辰实业股份有限公司DTZ DTZ 戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司20082008年年1111月月Page 1提纲提纲一、Page 2Page 3前言前言报告说明：报告说明：Page 4首期商业道路交通分析首期商业道路交通分析湘湘 江江 大大 道道湘江大道湘江大道横四路横四路横三路横三路纵一路纵一路首期商业红线首期商业红线连接连接D1A1D1A1架空平台架空平台车流线路车流线路首期商业基地首期商业基地A1A2A1A2绿化通道绿化通道隧道入口隧道入口道路绿化带道路绿化带Page 5首期商业道路交通分析首期商业道路交通分析下沉式隧道探索下沉

2、式隧道探索Page 6首期商业人流交通分析首期商业人流交通分析湘湘 江江 大大 道道湘江大道湘江大道横四路横四路横三路横三路纵一路纵一路首期商业红线首期商业红线连接连接D1A1D1A1架空平台架空平台车流线路车流线路D1D1至至A1A1人流人流两馆一厅人流两馆一厅人流A2A2至至A1A1人流人流首期商业基地首期商业基地A1A2A1A2绿化通道绿化通道Page 7湘江湘江湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路住宅两馆一厅P层层最佳车流引入区最佳车流引入区次车流引入区次车流引入区商业车流出入口引入判断商业车流出入口引入判断39M39M33M33M隧道入口隧道入口道路绿化带道路绿化带P

3、age 8湘江湘江湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路住宅两馆一厅商业车流出入口及车流示意商业车流出入口及车流示意商业车流出入口及车流示意图商业车流出入口及车流示意图P层层A1商场及写字楼停车商场及写字楼停车场、卸货区及出入口场、卸货区及出入口D1停车场出停车场出/入口入口A1酒店停车场入口酒店停车场入口D1车流出入线示意车流出入线示意A1车流进入示意车流进入示意A1车流出口示意车流出口示意A1的士停靠路线的士停靠路线33M33M39M39M规划说明规划说明: :1 1、建议防洪道利用作车道，方便进入建议防洪道利用作车道，方便进入D1D1停车场及快速进入停车场及快速进入A1A1

4、（不需要经过隧不需要经过隧道辅道道辅道）；）；2 2、由于由于A1A1地块横四路一面与地块横四路一面与D1D1相接，而相接，而横三路面与两馆一厅相接，考虑到商横三路面与两馆一厅相接，考虑到商业气氛的连续以及两馆一厅架空层的业气氛的连续以及两馆一厅架空层的利用效果不确定性，将利用效果不确定性，将A1A1商场及写字商场及写字楼停车场、卸货区及出入口放于横三楼停车场、卸货区及出入口放于横三路一侧，有利于路一侧，有利于A1A1地块架空层的布局；地块架空层的布局；Page 9湘江湘江湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路住宅两馆一厅商业建筑区商业建筑区首级商业界面首级商业界面次级商业界面次

5、级商业界面最佳引入区最佳引入区次引入区次引入区D1区架空平台人行区区架空平台人行区商业人流出入口引入判断商业人流出入口引入判断33M33M39M39MP层层Page 10湘江湘江湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路住宅两馆一厅商业建筑区商业建筑区首级商业界面首级商业界面次级商业界面次级商业界面自动手扶步梯（自动手扶步梯（G层至层至P层）层）垂直电梯（停车场至商垂直电梯（停车场至商场场/残疾人专用梯）残疾人专用梯）商业人流出入口引入示意商业人流出入口引入示意商业人流系统示意图商业人流系统示意图P层层电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量，电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量，以

6、实际建筑设计需求为准以实际建筑设计需求为准观光电梯观光电梯33M33M39M39MPage 11首期商业体规划建议首期商业体规划建议Page 12湘江湘江湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路住宅两馆一厅连接连接D1D1与与A1A1的的架空层平台架空层平台Liftstyle StreetLiftstyle Street大型绿化广场大型绿化广场次入口次入口A1A1与与A2+A3A2+A3的的F2F2、F3F3层连廊，宽约层连廊，宽约8-98-9米米中庭中庭主入口采光天顶主入口采光天顶A1A1主入口主入口停车场出入口停车场出入口首期商场总体规划建议首期商场总体规划建议停车场出入口停车

7、场出入口A1A1与与A2+A3A2+A3的架空层的架空层连廊，宽约连廊，宽约15-2015-20米米33M33M39M39M超市入口超市入口Page 13首期商场总体规划首期商场总体规划停车场设置建议停车场设置建议现根据广州成功营运的商业项目的停车位设置现根据广州成功营运的商业项目的停车位设置 ，初步推算商业对停车场的面积需求：，初步推算商业对停车场的面积需求：n 正佳广场正佳广场 商业面积商业面积300000M2300000M2，15001500个停车位个停车位n 天河城商业面积天河城商业面积120000M2120000M2， 10001000个停车位个停车位n 中华广场商业面积中华广场商业

8、面积170000M2170000M2，12001200个停车位个停车位可以看出，商场对停车位的需求为每可以看出，商场对停车位的需求为每120-200M2120-200M2商业面积配一个停车位；商业面积配一个停车位； 从从20002000年开始，长沙市的私家车以每月平均辆的速度增长，增幅仅次于北年开始，长沙市的私家车以每月平均辆的速度增长，增幅仅次于北京、上海、深圳、广州、成都等大城市。京、上海、深圳、广州、成都等大城市。 随着城市的发展，私家车出行将成为大众需求，对汽车特别是对停车位需求的增长成随着城市的发展，私家车出行将成为大众需求，对汽车特别是对停车位需求的增长成为为 城市发展的必然趋势；

9、对商业来说，充足的停车位已会成为保持未来竞争力的因素，城市发展的必然趋势；对商业来说，充足的停车位已会成为保持未来竞争力的因素，因此对停车场的设置不仅立足于现状，应着眼于未来发展的需求，才能持续地保持商业的因此对停车场的设置不仅立足于现状，应着眼于未来发展的需求，才能持续地保持商业的魅力与竞争力；魅力与竞争力；Page 14地地块块D1A1商场建筑面积（商场建筑面积（M2M2）约约20000-3000020000-30000约约60000-7000060000-70000停车位数（个）停车位数（个）约约200-300200-300约约600-700600-700停车场面积（停车场面积（M2M2

10、）约约6000-90006000-9000约约18000-2100018000-21000停停车车位的建筑面位的建筑面积积以以30M2计计算算首期商场总体规划首期商场总体规划停车场设置建议停车场设置建议1.1.考虑城市的汽车需求趋势、项目定位、业态及目标群体的特性，建议首期商业考虑城市的汽车需求趋势、项目定位、业态及目标群体的特性，建议首期商业每每100M2100M2配一停车位；配一停车位；2.2.一个标准一个标准 的停车面积约为的停车面积约为15M215M2，加上停车场内的车道、公共设置及设备房所加上停车场内的车道、公共设置及设备房所占用的面积滩分，停车位的建筑面积约为占用的面积滩分，停车位

11、的建筑面积约为30M230M2；初步估算首期项目商场营运所需停车场面积：初步估算首期项目商场营运所需停车场面积：Page 15首期商场总体规划首期商场总体规划停车场设置建议停车场设置建议n 根据在成熟商圈运营成功的高级写字楼的停车场设置，一般根据在成熟商圈运营成功的高级写字楼的停车场设置，一般1010万万M2M2以上的高级实以上的高级实际写字楼配际写字楼配400400左右停车位；左右停车位；n 由于酒店对固定停车的需求不大，一般以临时性停车需求为主，同时酒店的车位由于酒店对固定停车的需求不大，一般以临时性停车需求为主，同时酒店的车位换转很快，可以共享商场（错开使用时间）解决对特殊情况的处理，因

12、此不需要换转很快，可以共享商场（错开使用时间）解决对特殊情况的处理，因此不需要对酒店设置更多停车位；对酒店设置更多停车位；对首期商业的写字楼与酒店的停车位面积作出初步的估算：对首期商业的写字楼与酒店的停车位面积作出初步的估算：A1A1地块地块建筑面积（建筑面积（M2M2）面积面积/ /停车位比例停车位比例需停车位个数（个）需停车位个数（个） 停车位面积（停车位面积（M2M2）高级写字楼高级写字楼6000060000200-250M2/200-250M2/个个240-300240-3007200-90007200-9000星级酒店星级酒店6000060000500-600500-600100-1

13、20100-1203000-36003000-3600停车位的建筑面积以停车位的建筑面积以30M230M2计算计算Page 16D1地块商业体规划建议地块商业体规划建议Page 17D1D1地块商业规划建议地块商业规划建议Page 18D1D1地块商业规划建议地块商业规划建议F3F3F2F2F1F1B1B1架空架空P P层层D1D1地块地块高档住宅1 1、独栋单体商业建筑，、独栋单体商业建筑，2-32-3层层/ /每栋；每栋；2 2、商业与住宅间有绿化带间隔，减小由于商业的、商业与住宅间有绿化带间隔，减小由于商业的业态设置而影响到住宅的价值；业态设置而影响到住宅的价值；33M33MGG层层防洪

14、堤防洪堤防洪道防洪道39M39M湘江大道湘江大道Page 19湘江湘江湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路住宅两馆一厅电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量，电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量，以实际建筑设计需求为准以实际建筑设计需求为准商业建筑区商业建筑区首级商业界面首级商业界面次级商业界面次级商业界面自动手扶步梯（自动手扶步梯（G层至层至P层）层）垂直电梯（停车场至商场垂直电梯（停车场至商场/残疾人专用梯）残疾人专用梯）P层层观光电梯观光电梯33M33M39M39MD1D1地块商业规划建议地块商业规划建议100-120M100-120M120-150M120-150M1

15、20-150M120-150M120-150M120-150M160-180M160-180M100-120M100-120M100-120M100-120M100-120M100-120M100-120M100-120MF3F3F2F2F1F1B1B1P P层层33M33MGG层层防洪堤防洪堤防洪道防洪道39M39M规划说明：规划说明：1 1、为使为使D1D1商业无缝地亲近江资源商业无缝地亲近江资源, ,建建议在防洪道上议在防洪道上( (防洪堤与防洪堤与D1PD1P层之间层之间) )加盖板加盖板: :为达到更好的效果为达到更好的效果, ,建议盖建议盖板并非走廊板并非走廊, ,应尽量宽应尽量宽

16、, ,提供广阔的提供广阔的空间感与平台感。空间感与平台感。2 2、鉴于要达到最佳的商业效果，且鉴于要达到最佳的商业效果，且D1D1地块架空层临防洪道面的商业较弱，地块架空层临防洪道面的商业较弱，建议建议D1D1地块架空层只作停车场用，地块架空层只作停车场用，商业停车场与住宅停车场作必要的商业停车场与住宅停车场作必要的间隔。间隔。3 3、为使进入停车场的人流迅速上到为使进入停车场的人流迅速上到P P层，同时符合人群的距离心理，建层，同时符合人群的距离心理，建议间隔一定距离设置四架自动扶梯。议间隔一定距离设置四架自动扶梯。Page 20湘江湘江湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路住

17、宅两馆一厅电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量，电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量，以实际建筑设计需求为准以实际建筑设计需求为准33M33M39M39MD1D1地块商业规划建议地块商业规划建议规划说明：规划说明：1 1、由于由于D1D1商业呈带状分布，需要独特的布商业呈带状分布，需要独特的布局，才能充分利用景观与空间感；局，才能充分利用景观与空间感；2 2、将分为将分为ABCDABCD四个组团，各组团之间通四个组团，各组团之间通过设置广场间隔，其中一个大一个小，过设置广场间隔，其中一个大一个小，广场可用来做露天的休闲区，活动广场可用来做露天的休闲区，活动/ /表表演演/ /嘉年华嘉年华/

18、 /晚会等；晚会等；3 3、组团组团BCDBCD为独栋的为独栋的2-32-3层的建筑设计，层的建筑设计，各栋能互相错开，形成错落有致，别各栋能互相错开，形成错落有致，别具一格，从整体看具有层次感的建筑具一格，从整体看具有层次感的建筑群；群；4 4、组团组团A A为特色的玻璃屋形式建筑，使商为特色的玻璃屋形式建筑，使商业气氛有效从业气氛有效从D1D1过流到过流到A1A1；20-30M20-30M10-20M10-20MPage 21组组团团业态业态开间（开间（MM） 进深（进深（MM） 业态建筑面积（业态建筑面积（M2M2） 层数层数/ /间间间数间数A A纯酒吧纯酒吧10-2010-2015-

19、2515-257000-80007000-80001-21-27-87-8休闲餐饮休闲餐饮10-2010-2015-2515-251000-20001000-20001-21-23-43-4B B酒吧酒吧+ +特色餐饮特色餐饮混合体混合体10-2010-2020-3020-305000-60005000-60002-32-32-32-3CC主题餐厅主题餐厅10-2010-2010-2010-202000-30002000-30002-32-34-54-5D D大型娱乐大型娱乐20-3020-3020-3020-30600060003 32-32-3大型餐饮大型餐饮20-3020-3020-30

20、20-30600060003 32-32-3广场广场1 120-3020-30广场广场2 210-2010-20D1D1地块商业规划地块商业规划业态指标建议业态指标建议Page 22D1D1商业建筑建议商业建筑建议以海洋为主题的外建筑元素探索以海洋为主题的外建筑元素探索Page 23D1D1商业建筑建议商业建筑建议以独幢建筑风格的建筑以独幢建筑风格的建筑, ,或特色酒吧或特色酒吧 ( (如玻璃屋等如玻璃屋等) )Page 24A1地块商业体规划建议地块商业体规划建议Page 25A1A1商业规划建议商业规划建议F5F5F4F4F3F3F2F2F1F1B1B1架空架空B2B2停车场停车场至至D1

21、D1F2-F3F2-F3与与A2A2地块地块通过连廊相连通过连廊相连架空架空P P层层A1A1地块地块B2B2横四路横四路湘江大道湘江大道33M33MGG层层39M39M39M39M商铺商铺至至A2A2、A3A3Page 26湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路两馆一厅A1A1商商业规业规划划架空架空层层布局（布局（33M-39M33M-39M） ）自动手扶步梯自动手扶步梯规划说明：规划说明：1 1、鉴于商业对层高的要求，而架空鉴于商业对层高的要求，而架空层层高只有层层高只有6M6M，因此不宜做两因此不宜做两层；层；2 2、由于由于P P层以上已有层以上已有6 6万万M2M2商业体商业体

22、量，架空层不适宜做过多的商业量，架空层不适宜做过多的商业而导致首期商业体量过大而难以而导致首期商业体量过大而难以让市场消费，因此建议架空层只让市场消费，因此建议架空层只布局布局5000-6000M25000-6000M2商业；商业；3 3、商业业态布局在临横四路与湘江商业业态布局在临横四路与湘江大道上，建议大道上，建议P P层盖板并不覆盖层盖板并不覆盖整个整个A1A1地块，而留出离的士停靠地块，而留出离的士停靠道道5-65-6米的空间，形成一个类下米的空间，形成一个类下沉式广场，同时商业有更好的临沉式广场，同时商业有更好的临街感；街感；卸货区，约卸货区，约1500-1500-2000M2200

23、0M2，层高层高6M6M卸货区，商场停车卸货区，商场停车场、写字楼停车场场、写字楼停车场入口入口商场停车场，约商场停车场，约10000M210000M2写字楼电梯间写字楼电梯间临街商业形成外步临街商业形成外步行街行街类下沉式广场类下沉式广场商场大堂，手扶梯商场大堂，手扶梯直上商场直上商场P P层层1 1楼楼GG层到层到P P层层绿化广场绿化广场GG层至层至P P层（商层（商场外）场外）Page 27A1A1商商业规业规划划架空架空层层布局（布局（33M-39M33M-39M） ）湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路两馆一厅A A视角视角A A视角视角A A视角切面视角切面非非“骑楼骑楼”

24、式式横四路横四路的士道的士道商铺商铺商铺商铺建建筑筑物物建建筑筑物物湘江大道湘江大道骑楼骑楼说明：说明：l临横四路面商铺在退的士道后为商铺门面，与临横四路面商铺在退的士道后为商铺门面，与P P层平齐；层平齐；l临湘江大道商铺在临湘江大道商铺在P P层下形成骑楼式设计；层下形成骑楼式设计；P P层层P P层层B B视角切面视角切面“骑楼骑楼”式式A A视角切面视角切面“骑楼骑楼”式式横四路横四路的士道的士道商铺商铺建建筑筑物物湘江大道湘江大道骑楼骑楼P P层层B B视角切面视角切面“骑楼骑楼”式式商铺商铺建建筑筑物物骑楼骑楼P P层层说明：说明：l形成骑楼式外商业步行街；形成骑楼式外商业步行街；

25、Page 28Page 29P PGGB B自动手扶梯自动手扶梯架空架空/ /标高标高39M39MP PGGB B路面路面/ /标高标高33M33M地面下一层地面下一层A1A1地块商业概念模型示意地块商业概念模型示意A1A1商业规划商业规划概念模型示意概念模型示意Page 30观光电梯观光电梯货梯货梯自动手扶梯自动手扶梯商场电梯商场电梯酒店酒店/ /写字楼电梯写字楼电梯A1A1地块商业交通概念模型示意地块商业交通概念模型示意A1A1商业规划商业规划交通概念示意交通概念示意P PGGB BPage 31A1A1商业规划商业规划建筑元素探索建筑元素探索P PGGA1A1地块商业概念模型示意地块商业

26、概念模型示意Page 32A1A1商业规划商业规划建筑元素探索建筑元素探索GG休闲餐饮区休闲餐饮区规划意念说明规划意念说明1、餐饮区可延续D1餐饮气氛，可设置露天座位于绿化区域；2、在P层与G层的层差之间设“水景瀑布”，营造休憩环境；Page 33A1A1商业规划商业规划与酒店与酒店/ /写字楼联系写字楼联系P PGG休闲餐饮区休闲餐饮区休闲餐饮区与酒店大堂相通，共享消费群；写字楼与商场建议不作实体连接，而有一定距离，保证商业气氛通有效延续而不被隔断；Page 34湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路两馆一厅商场的入口，设计成圆形的采用全玻璃外墙，透圆形的采用全玻璃外墙，透光天顶的商场大

27、堂光天顶的商场大堂，给人以空间宽敞、通透、大气的感觉，有很强的指示性与引导性；同时设置外观光梯，充分展现绿化广场景观A1A1商业规划建议商业规划建议商场入口（商场入口（39M39M）Page 35连廊形象示意连廊形象示意规划意念说明规划意念说明出于未来A1与A2、A2两个地块统一经营的考虑，在A1及A2、A2地块之间的商业物业通过2-3层架设连廊，形成两个物业之间良好的商业气氛过渡与连贯；湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路两馆一厅A1A1商业规划建议商业规划建议内部连廊内部连廊Page 36湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路两馆一厅室外观光梯室外观光梯室内观

28、光梯室内观光梯室内观光梯用途说明：室内观光梯用途说明：1 1、在商场营业时间内，停、在商场营业时间内，停B2-F5B2-F5各层；各层；2 2、在商场经束营业后，停需要延长营业时间的楼层；、在商场经束营业后，停需要延长营业时间的楼层；A1A1商业规划建议商业规划建议观光电梯观光电梯Page 37湘湘 江江 大大 道道横 二 路横 三 路横 四 路两馆一厅规划意念说明规划意念说明1.出于未来A1与A2、A2两个地块统一经营的考虑，将A1与A2、A3的架空平台连通，形成大型的空中平台，有效的引导两地块人流的互通与交流。2.同时两地块的大型绿化广场提供户外绿化及休闲设施；也为物业提供更广、更阔的视野

29、空间及景观附加值；A1A1商业规划建议商业规划建议户外广场（户外广场（39M39M）Page 38户外大型广场设置探索户外大型广场设置探索p 前广场绿化景观，成为商场的标志性入口，同时有效连接两馆一厅的公共配套，为消费群及周边居民提供更多的休闲、活动空间，同时为商业、住宅提供景观，提升产品附加值，营造了项目建筑的整体形象与浓厚的商业氛围，更多的景观空间让更多的顾客愿意驻留和购物；p 大型外广场，提供城市公共景观，是市民休闲活动和大型户外活动之处，如大型户外巡演、新年倒数、娱乐嘉年华，成为城市的焦点，也是项目的亮点；Page 39商场外立面的设计原则：商场外立面的设计原则：与商业定位相符，根据商

30、业定位来决定外立面形式及结构，营造一个现代的、时尚的、具有一定品牌号召力的商场；与城市特色相结合，同时考虑到区域环境的特点，进行适当的超前性设计；要能突出创新性、协调性、综合性、超前性的特点；体现时尚、流行、开放的主题，符合消费者对一个现代商场购物乐趣的期望。外立面风格建议外立面风格建议Page 40商场外立面设计的效果：商场外立面设计的效果： 能使消费者从外立面的结构元素、广告位、商场LOGO、展示橱窗中即可感受到商场的环境品质； 采用流线弧形外型设计，营造出柔美的商场空间。使消费者或游客从外观视觉即可感受到进入商场购物所带来的快乐与激情。 A1地块与A2、A3地块复式铺有漂亮时尚的 橱窗展

31、示，保证两个地块商业外立面的统一；外立面风格建议外立面风格建议Page 41外道路与公建风格建议外道路与公建风格建议Page 42A1A1商业内部建筑建议商业内部建筑建议内部建筑装饰以森林为主题Page 43室内交通系统建议室内交通系统建议摒弃交通动线平面化的思路，以立体、多维的角度出摒弃交通动线平面化的思路，以立体、多维的角度出发，创造快捷、方便的垂直交通体系发，创造快捷、方便的垂直交通体系 ；从首层空间直接看到多层连续自动扶梯从首层空间直接看到多层连续自动扶梯（俗称（俗称“通天梯通天梯”），将人流轻松引向），将人流轻松引向上层商业空间上层商业空间Page 44柱网的布局需要综合平衡以下因素

32、柱网的布局需要综合平衡以下因素: :l中庭的形状与布置中庭的形状与布置; ;l停车位停车位/ /停车场的布局停车场的布局; ;l根据商场平面形状根据商场平面形状, ,能以方正能以方正/ /充分利用空间进行间铺为原则充分利用空间进行间铺为原则; ;A1商商业业内部建筑内部建筑规规划划柱网布局建柱网布局建议议一般大型商场的柱距为一般大型商场的柱距为8.5-10.5M,8.5-10.5M,当然柱距在一当然柱距在一定长度范围内越长越好定长度范围内越长越好, ,但建筑成本也会呈正比增但建筑成本也会呈正比增长长, ,因此因此, ,考虑符合经济成本考虑符合经济成本、满足商场定位及业满足商场定位及业态布局需要

33、态布局需要 的前提下，为使商场内有良好的空间的前提下，为使商场内有良好的空间感及舒适感，建议最适合柱距为感及舒适感，建议最适合柱距为10M10M。Page 45A1A1地块商业物业业态布局建议地块商业物业业态布局建议Page 46业态设置示意图业态设置示意图商场的主通道宽商场的主通道宽6 6米，使每家商铺都能以良好的展示面吸引其目标消费者米，使每家商铺都能以良好的展示面吸引其目标消费者 楼层楼层业态业态单店建筑面单店建筑面积范围积范围(M2)(M2)净层高净层高(M)(M)F5F5SPASPA水疗水疗10000100004.5-54.5-5F4F4高级餐厅高级餐厅俱乐部俱乐部SPASPA水疗水

34、疗500-2000500-20004.5-54.5-5F3F3大型餐饮大型餐饮500-1000500-10004.5-54.5-5F2F2健身中心健身中心KTVKTV纤体中心纤体中心单层单层/ /复式复式休闲餐饮休闲餐饮单层单层/ /复复式零售式零售100-3000100-30004.5-54.5-5F1F1精品超市精品超市100-400100-4005-5.55-5.5B1B1卸货区卸货区 停车场停车场 酒店酒店休闲餐饮休闲餐饮精品零精品零售售100-400100-400约约6 6B2B2停车场停车场( (酒店酒店 写字楼写字楼 商场商场) )Page 47中庭中庭投影区投影区A1A1商业体

35、人流动线示意图商业体人流动线示意图P层层:架空层以上架空层以上 内内外部人流示意图外部人流示意图 酒店酒店 湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路写字楼写字楼 至至D1 1 1、在、在A1A1与与D1D1过渡区域设置相应的休闲餐饮，使商业有效过渡；过渡区域设置相应的休闲餐饮，使商业有效过渡；至至A2、A3 Page 48A1A1商业体人流动线示意图商业体人流动线示意图湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路P层以上二层层以上二层-五层五层 内部人流示意图内部人流示意图 F2、F3至至A2+A3中庭中庭中庭中庭Page 49湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路两馆一厅架空层商业业态布

36、局建议（架空层商业业态布局建议（33M-39M33M-39M）Page 50湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路两馆一厅中庭中庭单层零售铺单层零售铺A1 F1A1 F1业态布局示意图业态布局示意图首层业态布局建议（首层业态布局建议（39M39M）复式旗舰零复式旗舰零售铺售铺精品超市区精品超市区以上图片仅作示意，不代表以上图片仅作示意，不代表为已选定的业态为已选定的业态次入口）次入口）复式复式/ /单层单层休闲餐饮区休闲餐饮区架空平台架空平台Page 51首层业态布局建议首层业态布局建议以上图片仅作示意，不代表以上图片仅作示意，不代表为已选定的业态为已选定的业态Page 52湘湘 江江 大

37、大 道道横 三 路横 四 路两馆一厅中庭中庭A1 F2A1 F2业态布局示意图业态布局示意图二层业态布局建议二层业态布局建议以上图片仅作示意，不代表以上图片仅作示意，不代表为已选定的业态为已选定的业态A2+A3A2+A3复式旗舰零复式旗舰零售铺售铺纤体中心纤体中心健身中心健身中心连廊，首期先做零连廊，首期先做零售铺售铺复式复式/ /单层单层休闲餐饮休闲餐饮品牌零售铺品牌零售铺Page 53湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路两馆一厅中庭中庭A1 F3A1 F3业态布局示意图业态布局示意图三层业态布局建议三层业态布局建议以上图片仅作示意，不代表以上图片仅作示意，不代表为已选定的业态为已选定

38、的业态A2+A3A2+A3大型餐饮大型餐饮连廊，首期先做餐饮连廊，首期先做餐饮Page 54湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路两馆一厅中庭中庭A1 F4A1 F4业态布局示意图业态布局示意图四层业态布局建议四层业态布局建议以上图片仅作示意，不代表以上图片仅作示意，不代表为已选定的业态为已选定的业态A2+A3A2+A3俱乐部俱乐部高级餐厅高级餐厅SPASPA水疗水疗Page 55湘湘 江江 大大 道道横 三 路横 四 路两馆一厅中庭中庭A1 F5A1 F5业态布局示意图业态布局示意图五层业态布局建议五层业态布局建议以上图片仅作示意，不代表以上图片仅作示意，不代表为已选定的业态为已选定的业

39、态A2+A3A2+A3SPASPA水疗水疗Page 56小结小结建筑设计应该有三个层次建筑设计应该有三个层次Page 57小结小结 一个商业项目的开发，在规划与设计阶段需要对整体规划、建筑设计、一个商业项目的开发，在规划与设计阶段需要对整体规划、建筑设计、景观设计、装修设计等方面进行整体的考虑与布局，使各层面能流畅而景观设计、装修设计等方面进行整体的考虑与布局，使各层面能流畅而有机地结合成一整体，实现最佳效果。有机地结合成一整体，实现最佳效果。 明确开发者、使用者和消费者之间的关系。按照主力店的要求去设计、明确开发者、使用者和消费者之间的关系。按照主力店的要求去设计、按照消费者的诉求去布局。按

40、照消费者的诉求去布局。 Page 58Page 59租金预测模型建立租金预测模型建立Page 60对比项目的确定对比项目的确定原则：原则：位于项目周边位于项目周边价格具有参考性价格具有参考性区位/项目五一商圈东塘商圈火车站商圈嵘湾商圈伍家岭商圈Page 61对比项目的综合对比分析对比项目的综合对比分析区位/项目位置和人流量(30%)规模(10%)档次与配置(20%)商业定位(15%)业态组合(15%)发展潜力(10%)比准得分五一商圈5554340.87东塘商圈3443320.63火车站商圈4322230.53嵘湾商圈4333230.60 伍家岭商圈2323440.60本项目本项目245455

41、0.830.83以上的标签打分方式：p5分为满分；p1分为最差，5分为最高；Page 62项目目标平均租金确定项目目标平均租金确定 平均租金平均租金比准得分比准得分比准价格比准价格权重权重加权价格加权价格五一商圈15000.87 130525%326.25东塘商圈6500.63409.510%40.95火车站商圈9000.5347720%95.4嵘湾商圈3000.6018015%27伍家岭商圈4000.60 24030%72 平均租金为片区或项目临街铺参考租金的平均水平； 权重比例是根据参考项目对本项目距离的远近，租金影响的程度及可参考性的大少等标准综合衡量制定；Page 63A1A1地块地块

42、业态组合业态组合比例比例面积面积(M2)(M2)目标月租价目标月租价（元（元/ /）小计小计( (万万) )均价均价（元（元/ /）1 1层层精品超市25%300060-8060-8018-2418-24137-159137-159零售（复式）3%300500-600500-60015-1815-18零售/便利店52%6200180-200180-200111.6-124111.6-124休闲餐饮21%250080-10080-10020-2520-252 2层层零售（复式）4%500120-150120-1506-7.56-7.563-8363-83零售25%3000120-150120-1

43、5035-4535-45健身中心25%300050-7050-7015-2115-21纤体中心13%150050-7050-707.5-10.57.5-10.5KTV33%400030-4030-4012-1612-163 3层层大型餐饮100%1200030-4030-4036-4836-4830-4030-404 4层层俱乐部58%700025-3525-3517.5-24.517.5-24.525-3525-35高级餐厅17%200025-3525-355-75-7SPA水疗会所25%300025-3525-357.5-10.57.5-10.55 5层层SPA水疗会所100%120002

44、5-3525-3530-4230-4225-3525-35月总收入月总收入337.1-423337.1-423年总收入年总收入4045.2-50764045.2-5076租金预测租金预测 | A1| A1地块地块Page 64D1D1地块地块业态业态比例比例面积面积(M2)(M2)目标月租价目标月租价（元（元/ /）小计小计( (万万) )酒吧30900050-6045-54主题餐厅20600045-5527-33酒吧+特色餐饮10300050-6015-18大型餐饮20600040-5024-30大型娱乐20600035-4521-27月总收入月总收入132-162132-162年总收入年总

45、收入1584-19441584-1944租金预测租金预测 | D1| D1地块地块Page 6565首期商业项目收益预估首期商业项目收益预估 租金年收入租金年收入( (元元) )平均租金平均租金( (元元/ /月月) )D1D115,840,000 - 19,440,00015,840,000 - 19,440,00056-7056-70A1A140,452,000 - 50,760,00040,452,000 - 50,760,00044-5444-54合计合计56,292,000 56,292,000 70,200,00070,200,000(备注备注: :首期商业地块A1+D1预期招商业

46、态对装修要求较低,故可降低首期建筑成本投入)Page 66Page 67 在业态规划时，应充分考虑将要引进的商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，包括层高、柱网、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面。 不同的商家对商业辅助功能(如楼梯、道路、厕所、休闲空间、设备间、绿化、停车场等)有不同的要求。Page 68超市的建筑结构要求超市的建筑结构要求技术指标技术指标具体要求具体要求层高楼层不超过三层，层高5.4m，配电箱入场；地下层高要求不小于4.5m，梁下净高4.5 m灯具下缘距地面3.6m，货车通道净高3.5m以上，收货平台高700mm ，柱距：10m*10m 。楼板结构承重卖场负荷不

47、小于600公斤/平方米，仓库不小于1000公斤/平方米； 水电供配双电源供电，2500千瓦，采用灯带照明，照度标准：1200LUX，柱面预留插座，距地3.3 m（特殊标准除外）。水150-200吨/每天，给水管径不小于150mm 。煤气或等热值管道天然气200立方米/小时；管道/信号超市内预留电视信号线，提供电话进线，预留燃气管线卸货区2或3辆35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米；电梯人行步道不小于2部（小于12度倾角，1000毫米宽梯阶），3-5吨货梯2部，2吨货梯1部；如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。 其它设置隔油池、化粪池，泛光照明设计 ，预留外招广告牌位

48、置及电源 。Page 69餐饮建筑结构要求餐饮建筑结构要求技术指标技术指标具体要求具体要求建筑具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道；配备上下水管线、隔油设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施面积大型中餐厅理想店面面积约10003000平方米，西餐厅3002000平方米，特色休闲餐饮800-1000平方米；水电供配供电量250 KW，主进开关整定值 400A;日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm楼板结构承重设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2； 卫生间及污水排放污水管线管径不小于DN150MM；下水管道最

49、好是明沟与暗沟相结合，尽量减少直角，上水管道直径为4，下水管道直径是上水管道的5倍。排风提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400600MM。其它设置隔油池，隔油池不小于80150，隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150MM；Page 70KTVKTV建筑结构要求：建筑结构要求：技术指标技术指标具体要求具体要求面积建筑面积3000-4000平米，一或二层；层高层高不小于2.8米楼板结构承重不少于350KG/水电供配供电500KVA、供水200吨/天；可接220V民用电及380V工业用电；车位一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位。用于停放车辆车位大小要求为：5m2.3m（垂直式长方形）或2.2(2.3)m6m（平行式菱形）。以此计算停车面积应在25