新景祥_信和漳州地产项目市场调研定位报告_69页_2008年

1、2008年6月11日 目 录第一章漳州市宏观环境分析 第二章漳州市房地产市场运行情况 第三章漳州市商品住宅板块市场分析 第四章 未来住宅市场走势及竞争环境 第五章漳州市购房客群调查分析 第六章 本案基地环境及SWOT分析 地理位臵漳州市地处闽南金三角南端，面对台湾，西南与广东省潮州、汕头毗邻，东北与厦门、泉州相连，自古以来就是闽、粤、赣的交通要冲。 行政区划漳州市域面积1.26万平方公里，现辖二区一市八县，其中芗城区和龙文区为漳州的主城区，而本案所处的芗城区为目前漳州市的政治、经济、文化中心区。 人口规模2006年漳州市中心城区人口43.99万人，其中户籍人口39.99万人，非户籍常住人口4万

2、人，城镇居民总户数9.65万户，达到中等城市规模。 历史文化漳州是国务院公布的历史文化名城，迄今已有1320年历史，文化底蕴深厚；同时，漳州是福建重点侨乡和台胞的主要祖籍地，民俗风情多姿。 地区生产总值由于漳州市工业基础比较薄弱，区位与资源优势发挥不够理想，与沿海城市相比，漳州市的经济总量还比较小。但近年来，漳州市经济保持快速增长，2006年全市生产总值达到714.93亿元，按可比价格计算，同比增长12.5，高于全国10.7的同期增长水平，经济发展潜力较大。2006年漳州市GDP达715亿，在福建全省排名第4，次于泉州、福州、厦门，高于三明、龙岩、莆田，居全省中流水平。 人均GDP2003-2

3、006年漳州市人均GDP波动明显，2006年达到15571元，折合1980美元，若按世界银行1999年的划分标准，漳州市的人均生产总值目前还处于下中等收入国家水平；同时，世界经验数据表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在8004000美元时，房地产业将进入高速发展期，按此标准，漳州市的房地产市场正处于高速发展阶段。 产业结构近年来，漳州市产业结构不断升级优化，第一产业比重稳步下降，第二产业的比重逐年上升，工业化进程的稳步推进为市域经济的持续快速发展注入强大动力。虽然近年来漳州市第三产业的比重略有下降，但从“十一五”规划看，第三产业将是未来漳州发展的重点，而房地产业作为

4、第三产业中的核心产业，具有极强的带动作用和促进作用，因此“十一五”期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。 社会消费品零售总额漳州市社会消费能力逐年提高，消费总额由2003年的180亿元增长到2006年的258亿元，其增长率由2003年的8.9%提高到2006年的12.4%，而消费总额占GDP的比重则由2003年的30%提高到2006年的36%，这都表明了随着漳州经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对漳州经济具有较强的拉动作用，这都为房地产业的快速发展提供强力支撑。 居民人均可支配收入2003-2006年漳州市城镇居民人均可支配收入平均达到10730元，年均增长10.

5、6%，2006年漳州市城镇居民人均可支配收入12511元，同比2005年增长11.30%，排名福建全省第5，位居全省中游水平，与厦门、泉州两地的差距还较为明显，整体上看，近年来漳州市居民收入增长显著，生活水平不断提高。 城市战略定位建成与厦门特区互动、对台合作紧密、对外开放领先的生态工贸港口城市；建成海峡西岸经济区的重要增长极、东南沿海重要出海口、资源节约型和环境友好型社会的示范区。 城市空间布局2006-2010年漳洲市将形成一城、一港、两轴、四组团的城市带，城市范围将拓展到厦漳交界处。 “一城”：中心城区；“一港”：漳州港； “东西发展轴”：靖城金峰中心城区角美厦门海沧 “东南发展轴”：靖

6、城金峰中心城区龙海市区漳州港 “四组团”：角美组团、龙海组团、金峰组团、长泰组团。 中心城区规模根据漳州中心城区近期建设规划， 2006-2010年漳州市中心城区人口规模将突破60万人，用地规模扩大至50平方公里，实现由中等城市晋升大城市。 未来漳州城市发展将继续做大做强中心城区，并在此基础上重点向东和向西两翼拓展空间，从而不断提升中心城区的地位等级。 芗城区发展定位充分发挥作为全市经济、政治、文化、交通中心的作用，将其打造成为漳州市现代商住服务中心、新兴制造业中心以及现代科教文化中心。 芗城区发展布局按照“建设新区，开发沿江，改善旧城”的发展战略，拓展一带，建设五区。“一带”：以发展商贸、休

7、闲旅游为重点，加强各项配套设施建设，构筑九龙江沿岸经济繁荣带；“五区” 中心城区：完善各项配套设施建设，行政、科教、文化、商住核心区；金峰新区：按照“一心、一带、二组团”的布局，把其建成一个集行政、科教、工贸为一体的现代化生态花园式城市新区； 城北物流聚集区：推进以漳华路，北环城路为主轴的北面开发，引入大型物流企业，构造城北物流聚集区。桥南商贸旅游区：以南山景区开发建设为契机，推动区内旅游景点开发建设，构筑城南商贸旅游区。天宝山森林公园生态休闲区：以天宝森林生态公园为依托，发展生态农业、休闲观光旅游，构建天宝山森林公园生态休闲区。 芗城区是漳州市中心城区的发展核心，未来该区在空间上将重点向西和

8、向南发展，特别是以金峰新区和九龙江沿岸为重点发展区域，而本案所处的城北物流聚集区，虽不是未来芗城区重点发展方向，但作为城北旧城改造的重点区域，仍具有看好的发展潜力。 本章小结：宏观环境 具体特点 对本案的启示漳州市地处闽南金三角南端，交通区位优越，其中心漳州市中心城区拥有较好的人口集聚度和城市形象城市概况 城区拥有中等城市的人口规模，并沉淀着较为浓厚的力，本案所处的芗城区具备优越的城市中心地位，这人文历史底蕴，其中芗城区是漳州市政治、经济和文为本案发展提供了良好的基础。化中心。漳州市GDP排名全省第四，GDP增长高于全国平均城市经济的持续快速增长是漳州市房地产业发展的坚市域经济 水平；而人均G

9、DP已达到房地产高速发展阶段所要实保障，而产业结构的升级优化则推动房地产业的成求的标准；同时，房地产业将成为未来漳州大力发展熟与壮大，这都将成为本案未来发展的机遇。 第三产业的重点。漳州市居民人均可支配收入增长显著，社会消费品零售总额逐年扩大，整体生活水平不断提高。 收入水平和消费水平的提高，刺激了房地产消费需求的增长，同时提升了购房者的臵业消费力，使得本案客群层面更为广泛，客群质量更有保障。 居民生活漳州市中心城区将重点向东和向西两翼拓展空间，芗城市框架的不断拉大，有利于其辐射能力的提升，从城市规划 城区作为中心城区的发展核心，未来将重点向西和向而为房地产业发展吸引到更多的潜在客群。本案所处

10、南两个方向发展，而本案位于城北旧城改造区，未来区域虽不是未来芗城区重点发展方向，但作为城北旧规划为城北物流聚集区。 城改造的重点区域，仍具有看好的发展潜力。 房地产投资额自2002年以来漳州市房地产投资规模逐年扩大，其中2005年和2006年全市房地产投资额增长幅度均达到30%以上，呈现高幅增长态势，2007年全市房地产投资额为83.53亿元，同比增长高达50.8%，达到近几年的投资高峰。由此可见，近几年不断跨上新台阶的投资形势使得漳州市房地产业快速升温。 近年来，漳州市房地产投资占固定资产投资比重呈稳步上升趋势，自2004年以来上升趋势更为明显，2007年全市房地产投资占固定资产投资比重达2

11、9.9%，远高于全国17.6%的平均水平。由此可见，漳州市房地产业处在高速发展阶段，其成熟度日益提高。 土地出让面积近年来漳州的土地交易呈现爆发性发展态势，2005-2007年上半年漳州中心城区成交土地29宗（居住和商住性质），成交土地总面积140.46万，可规划建筑面积达414.48万，（2007年下半年漳州市2007G04、2007G05地块土地拍卖都流拍）。该期间众多开发商在购得土地后开始囤积，并于2007年开始陆续释放，开发建设，这使得2007年特别是下半年以来市场供应量猛增。 土地出让价格与周边城市相比，近年来漳州土地出让价格处在低位运行水平，从地价变化趋势可以看出，漳州房价的上涨并

12、非被土地成本所拉动，而是被市场需求所拉动。因此漳州地价对房价的传导作用不明显，这不仅在很大程度上抑制了房价的快速膨胀，也使漳州房地产在过去的几年中相较厦门、泉州等城市发展的更为稳健。 近年全市商品房供销2004-2006年漳州市商品房供应量与销售量增长平稳，而且一直保持供不应求的态势。但在2007年这一态势被完全打破，这一年供应量大幅度同比增长87.3%，而同年销售量只同比小幅增长0.5%，与供应量“井喷”相比实在微不足道。2007年供应量超过销售量达72.09万，供过于求的态势呈放大趋势。 近年全市商品房售价近年来，随着房地产市场的持续发展，漳州市商品房销售均价一直保持稳步增长，年均同比上涨

13、幅度为13.4%，与周边城市厦门、泉州相比，漳州市房价增长幅度偏低，这与漳州市土地拍卖成交地价偏低，价格增长主要来自需求增长有直接关系。2007年漳州全市商品房销售均价达到历史新高，为3440元/，同比上涨6.7%。 近期全市商品房供销9.27新政前漳州市商品房市场供不应求的月份有5个，而新政后供过于求的月份有4个。2008年14月累计供应量高达83.68万，而累计销售量只有57.31万，因此供应量超过销售量达26.37万，供过于求的态势仍在不断扩大之中，若加上2007年的过剩量，目前漳州市商品房市场共有98.46万的过剩量，由此可见，在供给放量和房贷新政的双重影响下，漳州楼市滞销情况已经出现

14、蔓延之势。 近期中心城区商品住宅销售近期市区商品住宅成交量呈明显的波动态势，2007年上半年成交量较为低迷，下半年受供给放量的影响，成交量随之攀升，并于2007年11月至2008年1月达到成交高峰，而从今年2月份起市区住宅成交量又大幅滑落，可见，房贷新政对漳州这样三线城市的波及影响有一定滞后期；从销售价格看，市区住宅成交价格自去年以来一直维持在3100-3600间波动，整体上看2007年价格上涨幅度平缓，其年末价格较年初上涨10%左右。受高价楼盘成交量萎缩和部分楼盘下调价格的影响，自去年12月份以来市区住宅成交价格呈现走低之势。 去年二手房销售2007年1-12月漳州市二手房成交面积49.60

15、万，同比减少15.18%，成交金额13.23亿元，同比增长4.75%，二手房成交均价2668元/；其中市区二手房成交面积25.02万，同比增长15.94%，成交金额5.75亿元, 同比增长39.22%，市区二手房均价2510元/，同比增长6.26%。 近期二手房销售2008年1-4月漳州市二手房成交面积12.57万，同比减少41.39%，成交金额3.03亿元，同比减少43.36%，二手房成交均价2863元/；其中，市区二手房成交面积7.49万平方米，同比增长9.02%，成交金额1.78亿元, 同比增长7.22%，市区二手房均价3039元/。整体上看，自去年12月份以来，全市二手房成交量大幅萎缩

16、，这与9.27新政后二手房按揭从紧、大量投资客撤离楼市有着极为密切的关系；目前市区依然是漳州市二手房成交的主力区域，虽然近期其成交均价相比去年成交均价上涨了21%，但成交量增长幅度相比去年已出现下滑，由此可见，新政对漳州市区二手房市场同样产生了较为明显的波及影响。 本章小结：宏观环境 具体特点 对本案的启示近几年不断跨上新台阶的投资形势使得漳州市房地产房地产业作为资本密集性行业，大量资金流入意味着资本市场 业快速升温，目前漳州市房地产业处在高速发展阶段，开发前景的看好，其可以迅速催熟本案所在区域市场。其成熟度日益提高。近年来漳州的土地交易呈现爆发性发展态势，自2007土地供给的放量必将带来住宅

17、供给的放量，这将使本一级市场 年以来众多开发商陆续释放手中囤积土地，使得住宅案未来面临更为严峻的市场竞争态势；而地价与房价供应量猛增；漳州土地出让价格处在低位运行水平，的和谐关系对本案区域市场的健康发展起到至关重要地价对房价上涨的传导性不强。 的保障作用。在供给放量和房贷新政的双重影响下，漳州楼市滞销市场供过过求的态势在不断加剧，本案庞大的供给量二级市场 情况已出现蔓延之势；整体上漳州房价上涨幅度平缓，将成为核心矛盾；新政影响仍将持续，未来房价仍有受高价楼盘成交量萎缩和部分楼盘下调价格的影响，一定的回调空间，价性比已成为购房者关注的首要因自去年12月份以来市区住宅成交价格呈现走低之势。 素，其

18、俨然成为本案未来所要打造的核心竞争力。 受新政影响，漳州市二手房成交量大幅萎缩，虽然市二手房交易量的下滑，意味着投资客的散场，也标志三级市场 区为漳州市二手房成交的主力区域，但近期其成交量着泡沫的消逝和理性的回归，这决定着本案未来臵业增长幅度相比去年已出现下滑。 客群将以自住为主力。 整体上即中心城区 区域概况 丰富水景是江滨板块的最大优势，江景高尚项目集中区域，目前将推项目居多，在售项目稀少。江滨地处九龙江北岸，是漳州市唯一拥有丰富水景的区域，其又紧邻城市中心区域，享受较为便利的生活配套，诸如新华都购物广场、芗城医院等。该区域同样也是漳州政府关注程度高的地区，滨江景观带、江滨大道（半途通畅，

19、预计2009年全线通车）等的规划与建设都使得该板块潜力显现。区域同样也是漳州市房地产项目密切集中的板块之一，例如早期的江滨花园城等，建成后后大大提升该区域人气和预期。目前来看，该区域集中于2008年下半年推盘的将推项目居多，在售项目只有“江畔御景”和“一 代领秀2期”等。 项目规模与项目规划 中等规模高层住宅社区居多，社区配套不足是通病。江滨板块项目以中等规模居多，兼顾到住户视野江景的充分利用，都规划为20层以上高层为主的社区。楼层的拔高使得该区域项目较高的绿化率成为卖点，并都以挺拔的外立面感官促进了区域项目形态的统一。但是该区域项目规划上都有一个共同的不足，自身配套匮乏。 产品类型 产品线丰

20、富，120和130左右的三房占据主力，大户型比重趋高，体现江景大宅，但并不利于整体去化。因为江滨板块项目都为中等规模社区，产品线均比较丰富，其中最适宜且满足居住需求的三房户型占据主力，除“江畔御景”全部定位为大户型之外，120和130左右是典型的区间。其次是8090的两房，而同时也有诸如“龙湾盛世”、“江畔御景”等项目四房的比重超过二房，这也是处于对江景大宅的定位，以大户型的产品突出“尊贵”、“宜居”的优势。但在目前“紧缩”的市场环境下，这并不利于整个项目的去化。2.2 区域概况 板块区位优越、交通便利、配套完善，具备较佳的生活氛围和居住品质。中心城区板块主要由九龙大道、水仙大街、大通北路、腾

21、飞路围合而成，属于漳州市区最核心的地段。该板块不仅拥有水仙大道、南昌路、丹霞路等核心商业圈，分布有沃尔玛购物广场、国美电器城、新华都购物广场、芗客隆超市等完善生活配套；同时，聚集漳州市实验小学、漳州一中、漳州市医院等优质的教育及医疗配套，此外，区域还拥有九龙公园、中山公园等景观休闲场所。总体而言，该板块区位优越、交通便利、配套完善、具备较佳的生活氛围和居住品质。 项目规模与项目规划 中大盘汇集，高层建筑占据主导，住宅辅以商业成为主流。 中心城区板块项目基本环绕九龙公园分布，且多为中大盘， 总建面积多在10万以上，其中以“丽园君悦”项目规模最大，总建达25.6万；从项目规划看，受中心城区土地集约

22、化利用 的影响，多数项目规划为18层以上的高层建筑，固其容积率多 达到4.0以上；在物业组合上，基本以住宅为主，辅以底层商 业的形式，其中悦华城市广场地处沃尔玛核心商圈，其规划商业体量最为庞大，达到2.65万。 君临天下 丹霞名城 总建15.2万，由8幢18-22F总建14.3万，由7幢18-25F 组成的住宅社区，共818套住宅 组成的住宅社区，共800套住宅 悦华城市广场 总建9万，由2幢13F、25F组成的商住社区，共597套住宅 九龙官邸 总建5.3万，由4幢17-30F组成的住宅社区，共332套住宅 九龙城 总建13万，由10幢12-17F组成的住宅社区，共1271套住宅丽园君悦 总

23、建25.6万，由11幢18-26F组成的住宅社区，共1846套住宅 产品类型 板块内项目基本以三房为第一主力，以二房为第二主力；其中一房主力面积在40-60；二房主力面积在80-90；三房主力面积在120-140；四房主力面积在160以上，各类户型偏向以大面积为主流。板块内项目除“悦华城市广场”以单身公寓为主力外，基本以三房户型为第一主力，其所占比重多在50%以上；其次以二房为第二主力，其所占比重多在30%左右；而一房（或单身公寓）和四房合计所占比重一般在10-20%。从户型供应面积看，一房主力面积在40-60；二房主力面积在80-90；三房主力面积在120-140；四房主力面积在160以上；

24、整体上看，板块内除了“丹霞名城一期”走紧凑型户型路线外，其余项目所供应的各类户型基本以大面积为主流。 区域概况 目前板块交通网络完善，各项生活配套尚不成熟，主依托中心城区的各项配套。城北板块位于中心城区板块以北，主要由九龙大道、大通北路、腾飞路、北环城路围合而成。该板块拥有连接内外部极为便捷的交通网络，如与迎宾大道（通往厦门方向）对接的腾飞路，贯穿芗城区和龙文区的漳华路等城市主干道，整体而言，目前该板块各项生活配套，特别是商业、教育、休闲等配套尚不成熟，但完善的交通网络，使其可以便利地拥享到老城区成熟的各项配套，未来仍有一定的成熟空间。 项目规模与项目规划 中小盘沿线分布，并以住宅辅以商业的高

25、层建筑为主流。城北板块项目基本沿漳华路和腾飞路沿线分布，其中除了“钱隆首府”外，均为中小盘，总建面积均在10万以下；从项目规划看，除了“延安广场”为小高层外，其他项目均规钱隆首府 总建20万，由13幢17-22F组成的住宅社区，共1079套住宅 延安广场 总建10万，由14幢11-14F组成的住宅社区，共1265套住宅 划为18层以上的高层建筑，其容积率基本控制在3.0-4.0之间； 从物业形态看，均以住宅为主，底层商业为辅的组合形式。 东方钻石广场 总建5.3万，由2幢16F、25F组成的住宅社区，共404套住宅 新城财富广场 总建6.3万，由3幢18F组成的住宅社区，共560套住宅 万象星

26、城广场 总建6.4万，由3幢18F组成的住宅社区，共420套住宅 绿佳园 总建2.3万，由2幢18F组成的住宅社区，共255套住宅 产品类型 房主力面积在110-130；四房主力面积在130-140和160-170，各类户型走紧凑型的小面积路线。板块内项目除“新城财富广场”和“绿家园”两个项目以二房户型为第一主力外，其余均以三房户型为第一主力，其所占比重在45-60%；其次以二房为第二主力，其所占比重在15-35%；而一房（或单身公寓）和四房合计所占比重一般在10-20%。从户型供应面积看，一房主力面积在40-60；二房主力面积在60-70和80-90；三房主力面积在110-130；四房主力面

27、积在130-140和160-170；整体上看，各类户型走紧凑型的小面积路线。 区域概况 漳州市重点发展的新区域之一，房地产业发展最活跃的板块，但目前已经不被广大市民持续看好。东部新区板块位于九龙大道以东，作为漳州市区重点发展的新区域之一，迎宾大道、新浦东路、水仙大道贯穿其中，区域交通很便捷；基础配套不断完善，第二实验小学、龙文实验小学、一中分校成为区域教育的亮点。区域紧靠漳州芗城新区，可以享用新区的生活配套，如大型购物广场“沃尔玛”。新的客运中心站，让区域与周边县市的连接变得更加便捷。但是，原定新的行政中心要搬迁城东新区（蓝田区域）板块，目前仍然悬而未决，这一政策变化将不利于该区域楼市的发展。

28、该区域是漳州房地产发展最为活跃的板块，项目频出，早期“桂溪花园”、“南昌花园”等项目对区域人气成熟起到很大的促进作用，目前在售的主要项目较多，有代表意义的如“锦绣一方”、“荣昌花园5期”等。 项目规模与项目规划 大盘领航，小规模项目林立，18层以上小高层、高层穿插布臵。 “锦绣一方”和“毅达新城”是区域两个瞩目的大盘，其他项目规模都只能望其项背。 18 层以上小高层与高层穿插布臵是区域项目的共 性。几个大盘社区无论是社区绿化还是社区配套相对来看都拥有规模优 势，但小规模项目也有诸如“智能化”等亮点，社区配套以“锦绣一方” 产品类型 基本居住需求被区域项目放在首位，120130的三房为绝对主力，

29、其次为8090二房，产品两极鲜有 面市。“锦绣一方三期”为体现产品增值和品质提升，以133135大三房的85%高比重面市，其他项目的常规120130的三房都是占据主力或相当比重。其次为8090的二房，而四房以及四房以上等产品在东部板快鲜有出现。由此可见，东部板块以满足居住需求于首位，产品线的两极都被忽略。整体而言，该区域项目的产品线都比较丰富，定位准确，达到合理控制总价的目的。 区域概况 芗城区西进对城西板块房地产业发展促进作用显著，但目前城乡差异仍十分明显，在售项目多为早期便开始建设且数量有限，但随着关注程度增加，未来项目众多。城西新区板块在西洋坪路以西，主要以金峰商住区为主，还包括有高校园

30、区、科技园区、工业园区，芗城区西进将给城西新城板块带来一轮快速发展的机遇，但目前来看该片区城乡反差异常显著。胜利西路、环城路作为主干道，贯穿城西新区，为城西板块交通提速，对外出行非常便利。高校园区内虽然汇集漳州大学、漳州师范学院、南方艺术学院、漳州卫校、漳州体校等学校，但严重缺少优质中小学资源。位于金斗工业区的“绿洲富城”周边配套更是稀缺，区位劣势突出。区域多为早期开始建设的项目，如“鑫荣嘉园”、“永鸿国际公馆”、“绿洲富城”等规模性项目，对区域房地产市场促进作用十分显著，目前这些项目仍然在售。而诸如“瑞京城”、“芗江北岸”等项目目前都尚是地块。 项目规模与项目规划 西部板块均为大盘项目，规模

31、效应显著。西部板块都是大盘项目（永鸿国际公馆总占地210亩，合 14万），自成体系，规模效应，加之目前区位仍比较偏僻和 荒凉，因此诸如幼儿园、会所、运动场所等相关社区配套都比较 齐全，大盘优势突出。 产品类型、 8090的二房和90120之间的小三房代表区域经济型产品的主流。因为主要都是大盘项目，产品线都比较丰富，但从目前 市场主要面市的产品来看，西部板块项目受区位相对偏僻的影响，为了控制总价，都将主力户型都集中于8090比重二房和90120之间的小三房等此类经济型户型上，其中二房的比重高于三房。可见西部板块是以小面积宜居户型主导的经济型产品集中区域。 漳州市商品住宅板块市场特征总结： 同全国

32、大多数城市市场一样，漳州市场主要楼盘建筑形态呈现梯级递退的状态，江滨板块从土地综合经济效益，以及景观资源等角度的充分考虑，以高层住宅为主，亦与其各自江景豪宅的定位相吻合。另外漳州市房地产市场的成熟度的提高，其市区项目建筑形态仍然以小高层并辅以高层居多，城北由于比较靠近老城区，小高层为主的项目分布较多。对于城东和城西板块，由于两区域范围大，一些偏僻、区位距离市中心比较远的项目仍然有多层形态存在，但小高层仍然占据整个市场绝对主力的地位。 注：销售均价为售楼处现场公布均价；签约均价为近三个月（2008.3-2008.5）网上成交均价；销售率即为网上签约率 江滨板块 5500元/以上中心城区板块 47

33、005400元/城东板块 43004600元/城北板块 4100-4200元/城西板块 3700-4000元/ 注：以上价格代表区域整体均价，不考虑诸如“钱隆首府”、“绿洲富城”、“毅达新城”等区域特殊个案由于漳州市各板块住宅市场发展各有不同，因此目前各区域销售价格分化明显，其中景观资源优越的江滨板块位居全市住宅均价最高，普遍达到5500元/以上；中心城区板块凭借老城区的优越区位和成熟的生活配套，成为全市住宅均价第二高的区域，基本在4700-5400元/，其中“九龙官邸”销售均价为该板块最高，达到5400元/；城东板块紧临中心城区，作为未来城市东拓的重点区域，目前住宅均价在4300-4600元

34、/，其中“悦化星座”凭借周边优质的教育配套，以4600元/的跃居该板块价格高峰；本案所出的城北板块虽也紧临中心城区，但在生活氛围和生活品质略微逊色于城东板块，目前住宅价格在4100-4200元/，其中“钱隆首府”凭借自身大盘品质优势，以4600元/傲视板块其他项目；而城西板块在区位上远离中心城区，加上目前各项配套尚不完善，固其住宅价格为各板块最低为3700-4000元/。 未来供应走势 供应量2008-2010年漳州市中心城区商品住宅供应量将达到248.33万，供应套数为26154套，平均每年供 应量为82.78万，平均每年供应套数为8718套。 供应结构2008-2010年漳州市中心城区所供

35、应的商品住宅中90以下户型将达到173.83万，占总供应量的70%，而90以上户型供应量为74.5万。 供应区域2008-2010年漳州市中心城区商品住宅供应将主要集中在四大区域，即城东的蓝田开发区、城西的金峰开发区、城南的九龙江沿线及桥南片区、城北的漳华路沿线。2007年1月-2008年4月漳州市中心城区商品住宅已出现高达60多万的过剩量，而未来每年又有近83万的新增供应量，因此在新政影响持续的未来市场，本案将面临较为严峻的市场竞争压力；受“70/90”政策影响，未来市场供应的产品中90以下的中小户型将逐渐占据主导，该趋势在新兴住宅板块中将更为明显；在城北漳华路沿线旧城改造的推动下，未来本案

36、区域住宅供应量较为庞大，区域竞争态势将十分激烈。未来需求走势 需求量根据漳州市中心城区近期建设规划（2006-2010）及漳州市房地产业“十一五”专项规划提出的发展目标，至2010年漳州市中心城区户籍人口50万人，非户籍人口10万人，居住用地总面积1228.6公顷，人均居住用地24.57，人均居住面积30，住房成套率达到95%。根据以上目标，结合中心城区人口与住房现状进行预测，2006-2010年，漳州市中心城区住房需求量为512万，其中商品住房需求量为460.8万（占总需求量的90%），平均每年需求量为92.16万，因此随着城市化进程的 加快推进，未来中心城区商品住宅需求依然十分强劲。 未来

37、政策走势 70/90政策2006年5月17日“国六条”正式颁布，明确了未来住房供应结构的发展方向，即重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，提出了“套型建筑面积90以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总面积的70%以上”。这就决定了今后新开发项目将普遍受到90平米住房需占70%以上这一政策限制，这对漳州市房地产市场无疑产生了深刻影响，在漳州中心城区住房建设规划（2006-2010年中明确指出，规划期内除城市中心区外，各类住房套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，因此中小经济型户型将成为未来漳州市场的主流产品。 房贷

38、新政 2007年9月27日央行新政出台，第二套房贷首付比例不低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍。 2007年以来，政府对房地产市场出台了一系列的调控政策，与以往调控政策不一样的是，调控的力度大了很多，政策出台的频率也快了很多，其中影响较大的是9月底央行出台的第二套房贷首付比例及贷款利率提高政策。随着这一政策的出台，国内一线城市受房贷政策的影响，交易量急剧下滑，接着二、三线城随之受到影响，也出现了浓郁的观望氛围。“住宅成交量大幅下滑”、“部分楼盘开始降价”、“周末售楼处门庭冷落”、“各类促销手段频繁上演”、近期漳州楼市的种种迹象已经反映出房贷新政对漳州这个三线城市所产生的影响已越发明显。综

39、合分析来看，2008年甚至以后相当长的一段时间内，调控将一直成为主题，其所持续的时日难于确定，虽然漳州地价和房价相 对一、二线城市均处在一个健康的发展水平，但不可否认其所受到的波及影响已日益显现并不断深化，因此，未来国家宏观调控所带来的政策风险是本案前期需要斟酌的重要因素。未来价格及客群走势 销售价格2007年漳州市商品住宅销售均价呈平稳上涨之势，整体涨幅较为平缓，但自去年12月份以来，在房贷新政影响 下开发商资金链开始吃紧，众多楼盘纷纷下调销售价格促进成交，致使近期中心城区住宅价格呈走低之势。种种市场迹象表明，随着国家宏观调控的持续，购房者的观望情绪并未散去，楼市回暖的动力依然不足，因此有理

40、由相信，倘若未来市场延续当前低迷的走势，开发商将面临更大的降价压力。 臵业客群近期漳州一手住宅臵业客群相比去年已发生明显变化，原先占据市场四分之一的外地客群（绝大多数为投资客群）已基本撤离市场，而二手房成交的萎缩也证明了市场的理性回归，因此随着调控的持续未来臵业客群将以自住为绝对主力。 未来竞争项目从漳州市中心城区住房建设规划看，2006-2010年商品住宅项目主要集中于四大区域，而本案所处的城北漳华路沿线为未来竞争的热点区域之一。从具体竞争项目看，2008-2010年本案区域直接竞争项目多达9个，其中已知竞争项目有5个，累计供应量高达76.9万，其中临近的“福海阳光”和“香榭花都”两个大盘项

41、目无疑将成为本案未来最大的竞争威胁，而“钱隆首府”一期社区景观已初步成型，部分住宅即将交付使用，作为区域一个品质型大盘项目 其后续供应量无疑将分流一部分本案潜在客群。中心城区已吸引到越来越多外地开发商的关注，信和、夏商、钱隆等非本土实力开发商已开始强势进入，因此未来漳州市房地产市场的炙热程度将进步显现；从开发协作团队看，目前综合实力仍较薄弱，特别是品牌建筑、景观设计团队匮乏，但随着市场竞争的日益白热化，可以预见未来开发商将更加注重与协作团队的精诚合作，其中与策划代理企业的合作深度和广度也将不断扩大。 社区规划未来对本案构成直接竞争的新城区项目均为10万以上的中大盘，由于中大盘项目更容易打造出品

42、质社区，因此如何提高楼盘品质，通过自身价值的提升来实现利润的最大化将成为未来开发商关注的核心问题，可以预见未来竞争项目在社区规 划上将更加精耕细作，其中建筑设计、景观营造、社区配套等方面都将不断推陈出新。 建筑风格、户型品质目前漳州住宅市场建筑风格、户型结构趋同化比较严重，鲜有个性独立的产品出现，而随着未来市场竞争态势的严峻，产品创新必将成为开发商突围的重要法宝，可以预见未来竞争项目在建筑风格上将更加个性化，并将通过外立面质感的提升和建筑细部的营造实现在第一感官上征服消费者；从户型品质看，未来2-3年内漳州市区住宅供应将以90以下的中小户型为主力，这决定了精致性和实用性将成为未来户型的两大品质

43、趋势。本章小结：宏观环境 具体特点 对本案的启示供给：2008-2010年漳州中心城区住宅年均供应量近表面上看，未来两年商品住宅需求量高于供应量，但83万；未来两年供给量主要集中在四大区域；需求：未来漳州中心城区住宅年均需求量约92万；未来市场走势 政策：70/90政策使得未来90以下的中小户型将逐渐成为主流产品；房贷新政影响正在不断深化，政策风险已不容忽视； 由于2007年供给的放量已造成目前市场上较为严重的供过于求，加上新政影响仍在持续，市场去化缓慢因此本案未来将面临严峻的竞争态势； 市场回归理性，自住客群已占据主导，价格俨然成为价格：市场走势持续低迷，开发商降价压力依然庞大； 敏感因素，

44、未来开发商的降价压力依然庞大，因此本 调查分析说明：调查目的：为了更准确地掌握漳州房地产市场动态，更透彻地了解购房者的需求，我司特组织力量对漳州房地产市场进行问卷调查分析，并在问卷的基础上，通过统计分析掌握漳州市场购房客群的需求特征，从而本案前期市场定位提供强有力的参考依据。样本选取：此次问卷调查采用的是抽样调查方法，其主要选取了漳州市区行政事业单位、国私营企业、教育机构、医院等行业共计1000份调查样本，其中回收到有效样本为477份， 余的为3年以后购房或不打算购房。总体而言，漳州市区居民的购房需求强烈。 购房目的 调查结果总体而言，漳州市购房自住比例很高，初次臵业及二次臵业的比例分别为51

45、%和23%，两者合计达74%；投资成分较少，占17%，位居第三；子女教育需求的比 例也相对较低，占8%；度假的比例最低，仅为1%。 房；选择老城区板块和城西板块购房的比例相对较低，分别为18%和16%。本案属于老城区板块的一部分，其购房比例在市区四个板块中位居倒数第二，可见，目前城北区域的购房吸引力还相当有限。 需求户型 调查结果高达55%的受访者选择三房，大大超过其他户型的选择比例；其次是二房，占19%；而单身公寓、一房、四房、楼中楼的需求比例相对较低，这四种户型的比例合计仅占22%。由此可见，三房产品依然是市场需求的绝对主力。 需求面积 调查结果受访者选择121-130的比例最多，达19%

46、；其次是101-110和111-120，各占17%和16%，而130以上的比例也达到了16%；接着是80-90及90-100的需求，各占11%；而选择户型面积在80以下的比例较小，合计仅占10%。整体上看，主力需求面积为 100-130（占52%），这与上述以三房为主的户型需求相符。 需求配套 调查结果受访者选择配套比例从高到低依次为物业管理、学校、菜市场、超市、运动设施、其他、会所。可见物业管理和学校是受访者最为关注的配套因素，其次菜市场和超市等生活配套也是受访者较为关系的配套因素，而会所等较高层次的配套因素相对而言重要度较低。 房价收入比 调查结果受访者中家庭月收入分布比例最高三组依次是2001-3000元、2000元以下、3001-4000元，所占比例分别为33%、25%和21%。将上图数据进行加权计算，得出受访者的平均家庭月收入应在3000元左右，平均家庭年收入在3.6万元左右。漳州市统计机构统计数据显示，2006年漳州市城镇居民人均可支配收入为12511元，折合月均收入104