房地产经济学第四章

1、 Xinjiang Agricultural University 第四章第四章 房地产价格房地产价格 Xinjiang Agricultural University 第一节第一节 土地价格土地价格 Xinjiang Agricultural University 一、土地价格的内涵一、土地价格的内涵 从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无地租。即它等于若干年期

2、间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以V V为土地价为土地价格，格，aiai为第为第i i年的地租，年的地租，r r为折现率（假定折现率不变），则土地为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为：价格用公式表示为： V=ai/(1+r)iV=ai/(1+r)i Xinjiang Agricultural University Xinjiang Agricultural University d土地数量土地数量mOppds价价格格图图41 41 土地供给条件下地价的决定土地供给条件下地价的决定土地和其他

3、商品一样，其价格是由供求相互作土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。如下图所示。用形成的。如下图所示。 Xinjiang Agricultural University p1p3土地数量土地数量mOp2ps1sssmd1d价价格格图42 土地供给随时间变化条件下地价的决定 Xinjiang Agricultural University 三、土地价格构成的本质三、土地价格构成的本质 Xinjiang Agricultural University u 理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。

4、本价格构成。 土地物质价格的理论构成公式是：土地物质价格的理论构成公式是： J Jdwdw=J=Jdjdj1+(1+r)1+(1+r)n nud/sud/s 上式中，上式中，J Jdwdw为土地物质价格；为土地物质价格；J Jdjdj为绝对地价；为绝对地价；r r为相邻级别土地级差为相邻级别土地级差地价的差别幅度；地价的差别幅度；n n为土地的级别（最差土地为为土地的级别（最差土地为0 0）；）；u u为土地不同用为土地不同用途的价格差别系数；途的价格差别系数；d/sd/s为土地供求平衡度系数为土地供求平衡度系数. J. Jdwdw(1+r)(1+r)n n为不考虑为不考虑土地用途和供求状况时

5、的基础级差地价。土地用途和供求状况时的基础级差地价。 Xinjiang Agricultural University 土地本身的土地资本价格理论构成公式为：土地本身的土地资本价格理论构成公式为： J Jdzdz=J=Jj j(1-K(1-Kx x) ) (1-K(1-Km m)+J)+Jx x-J-Jf f 上式中，上式中，J Jdzdz为土地本身的土地资本价格；为土地本身的土地资本价格；J Jj j为过去历次投为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；K Kx x为为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；土地资本的无形（功能

6、性、经济性）损耗系数；K Km m为有形为有形损耗系数；损耗系数；J Jx x为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；地资本价格；J Jf f为当前已经报废的土地资本（假定残值为为当前已经报废的土地资本（假定残值为0 0）的拆除费用。的拆除费用。 Xinjiang Agricultural University u土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价值、公土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货

7、币交四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。易额。u土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用途转换土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。构成。 Xinjiang Agricultural University 农地地租农地地租不确定性风不确定性风险年补偿费险年补偿费土地资本租金土地资本租金区位地租区位地租距距CBDCBD的距离的距离地租地租CBDd图图4 43 3 城市土地

8、租金城市土地租金 Xinjiang Agricultural University 纯农地价格纯农地价格不确定性风险补偿费不确定性风险补偿费转换成本转换成本区位价格区位价格距距CBDCBD的距离的距离地价地价CBDd图44 城市土地及农地价格比较预期增值预期增值农地开发权价格农地开发权价格纯农地价格纯农地价格 Xinjiang Agricultural University 四、土地价格的种类四、土地价格的种类 Xinjiang Agricultural University n 市场价格和市场价值市场价格和市场价值n 土地所有权价格和土地使用权价格土地所有权价格和土地使用权价格n 基准地价和

9、标定地价基准地价和标定地价n 课税价格、征收价格、抵押价格课税价格、征收价格、抵押价格n 总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价n 评估价格评估价格 按不同的标准，可以划分出多种土地价格：按不同的标准，可以划分出多种土地价格： Xinjiang Agricultural University 五、不同类型地价之间的关系五、不同类型地价之间的关系 Xinjiang Agricultural University 1 13 35 57 79 9ab1b2c土地价格土地价格投投资资者者图图4 45 5 土地价值在市场中的实现过程土地价值在市场中的实现过程 Xinjiang Agricu

10、ltural University 六、土地价格的变动六、土地价格的变动 Xinjiang Agricultural University u土地价格变动的机理：土地价格变动的机理：土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素；率是决定地价变动的最直观因素；从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还可以因为这两个构成部分的变动而变动。还可以因为这两个构成部分的变动而变动。 Xinjiang Agricultural University u从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式从

11、各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面的原因：增长的，这主要是由于以下几方面的原因： 地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期；地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期； 土地市场的供求变化，往往出现循环变动；土地市场的供求变化，往往出现循环变动； 影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差万别。时间起伏跌宕、空间上千差万别。土地价格变动趋势及其形态土

12、地价格变动趋势及其形态 Xinjiang Agricultural University 农地农地土地价值土地价值农地价值农地价值市地发展时序或容许的土地市地发展时序或容许的土地资本积累量资本积累量图图4 46 6 城市土地价值的变动过程城市土地价值的变动过程O Oa ab bf fc cd de ed dcc Xinjiang Agricultural University 七、土地价格与国民经济的关系七、土地价格与国民经济的关系 Xinjiang Agricultural University p 地价与经济周期地价与经济周期p 地价上涨可能对国民经济造成的不良影响地价上涨可能对国民经济造

13、成的不良影响 住宅问题难以解决住宅问题难以解决 公共事业难以开展公共事业难以开展 地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费公共设施的浪费 土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环地投机又引发地价上涨，形成恶性循环p 地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响 Xinjiang Agri

14、cultural University 第二节第二节 建筑物价格建筑物价格 Xinjiang Agricultural University 一、建筑物价格的构成一、建筑物价格的构成 Xinjiang Agricultural University 建筑工程费用建筑工程费用设备及安装工程费用设备及安装工程费用其他费用其他费用u如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。 建筑物

15、为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分组成：组成： Xinjiang Agricultural University 二、建筑物价格的变动二、建筑物价格的变动 Xinjiang Agricultural University 建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积个别建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积个别价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变动，是价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造成的，这由于影响建筑物价格的多种因素的变化造成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用途、地区、些因素有构造、装修、设

16、备、规模、用途、地区、物价水平等等。物价水平等等。 Xinjiang Agricultural University 三、建筑物折旧三、建筑物折旧 Xinjiang Agricultural University n 由于长期使用而产生的建筑物实体店老化和损坏，可以称由于长期使用而产生的建筑物实体店老化和损坏，可以称为建筑物实体损坏；为建筑物实体损坏；n 由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房屋布局和由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功能性贬值；结构等不适应人们的新需求而产生的功能性贬值；n 由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降低、市场

17、由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降低、市场行情走低等而产生的外部性贬值。行情走低等而产生的外部性贬值。 建筑物折旧可能来源于三种情况：建筑物折旧可能来源于三种情况： Xinjiang Agricultural University 市场市场提取法提取法年龄年龄寿命法寿命法分解法分解法折旧折旧估算估算方法方法图图4 47 7 折旧的估算方法折旧的估算方法 折旧折旧估算估算方法方法折旧折旧估算估算方法方法折旧折旧估算估算方法方法折旧折旧估算估算方法方法 Xinjiang Agricultural University 第三节第三节 房地产价格房地产价格 Xinjiang Agricultu

18、ral University 1、房地产价格、房地产价格 房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格，是房地产市场房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格，是房地产市场供求相互作用形成的。供求相互作用形成的。 全国各地的商品房价格构成：全国各地的商品房价格构成： Xinjiang Agricultural University 1、房地产价格、房地产价格（1 1）土地开发费）土地开发费包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘查设计、土地出让金等包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘查设计、土地出让金等（2 2）房屋开发费）房屋开发费包括建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费包括建筑安装

19、工程费、附属工程费、室外工程费（3 3）各种配套及税费）各种配套及税费包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税一费（营业税、城包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税一费（营业税、城乡维护建设税、教育附加费）以及管理费乡维护建设税、教育附加费）以及管理费（4 4）开发商利润）开发商利润一般情况下：一般情况下：土地费占总价格的土地费占总价格的20，建安工程费占，建安工程费占40，市政公共设施费占，市政公共设施费占2030，各种税费占，各种税费占1020 Xinjiang Agricultural University 1、房地产价格、房地产价格目前房地产价格理论中存在的问题目前房

20、地产价格理论中存在的问题：A、土地出让金内涵界定问题、土地出让金内涵界定问题(重复计算重复计算)；B、成本中没有贷款利息。、成本中没有贷款利息。此外，政府价格管理部门对商品房价格的构成界定：此外，政府价格管理部门对商品房价格的构成界定：商品房价格成本利润税金地段差价应该包括管理费用与贷款利息并不是价格构成因素，而且在土地费用中已经体现 Xinjiang Agricultural University 1、房地产价格、房地产价格 按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分，即成本按理论价格计算商品房价格的基本构成应包括两部分，即成本和利润。和利润。 成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳

21、动的货币表现成本是房地产开发经营所耗费的物化劳动和活劳动的货币表现，利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值。，利润是房地产开发经营全过程中所创造的全部剩余价值。 纵观房地产开发经营全过程，商品房价格应包括：纵观房地产开发经营全过程，商品房价格应包括： Xinjiang Agricultural University 商 品 房 价 格生 产 过 程土地价格或土地出让金住房建造价格流 通 过 程商品房销售成本及利润农地转市地地价市地地价摊消费、保险费、投资利息、管理费、住房销售税、经营利润勘查设计费、建筑材料费、建筑施工费以及投资利息、管理费以及房屋建筑利润耕地占用税、土地补偿费、安置

22、补助费、地上附着物及青苗补偿费、土地开发费以及投资利息、管理费、土地开发利润拆迁安置费、土地再开发费以及投资利息、管理费、土地开发利润1、房地产价格、房地产价格 Xinjiang Agricultural University 1、房地产价格、房地产价格房地产开发企业取得土地的途径一般有两条：房地产开发企业取得土地的途径一般有两条：一是农村土地转为城市土地：一是农村土地转为城市土地：二是城市土地的再开发： Xinjiang Agricultural University 2、房地产价格种类、房地产价格种类 5.1 商品房价格、经济适用房价格商品房价格、经济适用房价格 商品房价格：商品房价格：是

23、房地产市场价格，由完整的土地价格和建筑是房地产市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权。物价格构成，包括建筑物所有权和若干年的土地使用权。 经济适用房价格：经济适用房价格：向中、低收入阶层出售的住房价格，由建向中、低收入阶层出售的住房价格，由建筑物价格和不完全土地价格构成，包括建筑物所有权和划拨筑物价格和不完全土地价格构成，包括建筑物所有权和划拨土地使用权。土地使用权。 Xinjiang Agricultural University 2.1 商品房价格、经济适用房价格商品房价格、经济适用房价格商品房价格构成具体包括：商品房价格构成具体包括： 征地及拆迁

24、补偿安置费；征地及拆迁补偿安置费； 勘查设计及前期工程费；勘查设计及前期工程费； 住宅建筑及设备安装工程费；住宅建筑及设备安装工程费； 小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费；小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费； 贷款利息；贷款利息； 税金；税金； 以以项费用之和为基数项费用之和为基数13管理费；管理费； （3以内的）利润。以内的）利润。 Xinjiang Agricultural University 2.2 标准价、成本价标准价、成本价 标准价标准价是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有住是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有住房出售价格，不同买房职工还可享受不

25、等的工龄折扣等。以其房出售价格，不同买房职工还可享受不等的工龄折扣等。以其购买的住房，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权，是一购买的住房，包括部分建筑物所有权和划拨土地使用权，是一种过渡价格形式。种过渡价格形式。 成本价成本价是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价格是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价格，以成本价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地的，以成本价格购买的房地产，包括建筑物所有权和划拨土地的使用权。使用权。 具体包括商品房价格构成中的具体包括商品房价格构成中的项项 此外还有廉租金、准成本（福利租金）、成本（标准）租金、此外还有廉租金、准成本（福利租金）、成

26、本（标准）租金、市场租金等。市场租金等。 Xinjiang Agricultural University 2.3 房地产租金细分房地产租金细分房地产市场价格相对应的房地产租金细分为：房地产市场价格相对应的房地产租金细分为： 维修费；维修费； 管理费；管理费； 折旧费；折旧费； 投资利息；投资利息； 税金；税金； 保险费；保险费； 经营利润；经营利润； 地租。地租。 维修费：维修费：是正常使用和定期维修的前提下，按年计算的平均维修支出，每是正常使用和定期维修的前提下，按年计算的平均维修支出，每月每平方米维修费折旧费月每平方米维修费折旧费维修费率（维修费率（68） 管理费：管理费：为维修房屋出租

27、的正常运转，所付出的管理人员的工资、办公经为维修房屋出租的正常运转，所付出的管理人员的工资、办公经费等，每月每平方米管理费折旧费费等，每月每平方米管理费折旧费管理费率（管理费率（12） 折旧费：折旧费：对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减少的补偿对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减少的补偿，直线法，每月每平方米折旧费成本价格（，直线法，每月每平方米折旧费成本价格（1残值率）残值率）折旧年限折旧年限12，折旧年限为，折旧年限为50年，残值率为年，残值率为2 Xinjiang Agricultural University 2.3 房地产租金细分房地产租金细分 投资利息：投

28、资利息：对商品房产权人在住房出租期间出让资金使用权的一种补对商品房产权人在住房出租期间出让资金使用权的一种补偿偿 税金：税金：住房产权人向国家交纳的税收，评估价住房产权人向国家交纳的税收，评估价 12 保险费：保险费：将住房投保而向保险公司支付的费用，将住房投保而向保险公司支付的费用， 月保险费（投保金额月保险费（投保金额 年保险费率）年保险费率）12 经营利润：经营利润：商品房出租人在租赁经营活动中应得的经营利润商品房出租人在租赁经营活动中应得的经营利润 地租：地租：商品房产权人向房屋承租人收取的土地费用，商品房产权人向房屋承租人收取的土地费用， 月地租（土地价格月地租（土地价格 年利息率）

29、年利息率）12其中：其中：廉租金：廉租金： 准成本租金：准成本租金： 成本租金：成本租金： 市场租金：全部市场租金：全部 Xinjiang Agricultural University 二、房地产价格与房地产租金之间的关系二、房地产价格与房地产租金之间的关系 Xinjiang Agricultural University 房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为：房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为： RN=RN=LR+RLR+Rt t=1/N+I(N-t+1)/NV=1/N+I(N-t+1)/NV0 0+LR+LR 其中：其中：RNRN为房地产纯租金；为房地产纯租金；LRLR为地

30、租；为地租；R Rt t第第t t年的年的租金；租金；I I为市场利率（投资回报率）；为市场利率（投资回报率）；N N为经济使为经济使用寿命；用寿命；V V0 0为建筑物的全新重置价格；为建筑物的全新重置价格；t t为建筑物为建筑物正在使用的年序数。正在使用的年序数。 Xinjiang Agricultural University 第四节第四节 影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素 Xinjiang Agricultural University 一、影响房地产价格的一般因素一、影响房地产价格的一般因素 Xinjiang Agricultural University 社会因素社会因素人口状况人口状况城市化城市化房地产投机房地产投机社会稳定状况社会稳定状况图图4 48 8 影响房地产价格的社会因素影响房