案例分析：房屋漏水责任属谁

1、 学习改变人生·做成功物业管理人！案例分析：房屋漏水，责任属谁？情景回放：易先生在某小区的房子一直未发现渗漏事件，自去年5月楼上房屋出售后，楼上业主重新对房屋进行了装修，易先生发现自己新粉刷的墙面漆裂开了，厨房天花也有漏水情况。考虑到可能是由于楼上装修引起渗水，易先生将自己天花渗水的情况告知了楼上业主。后来，易先生感觉厨房似乎不再漏水，也就没有继续追究。但没过多久，他发现厕所天花板开始往下滴水，厨房墙面的瓷砖也鼓了起来，一开始，他以为是自家管道漏水引起的，但拆开铝合金天花板，才发现水是从墙壁渗出来的。连天花板下的灯罩也蓄了半灯罩水，灯泡已浸在水中。易先生多次找楼上业主协商，但楼上业主

2、表示墙体漏水要由管理处负责维修。管理处相关人员则表示经过检查，易先生家的漏水并非墙体原因。事情一度争持不下。最后，三方请专业维修人员进行了鉴定，确认漏水原因为楼上业主卫生间防水层被破坏导致漏水，楼上业主进行了维修，事情得以圆满解决。案例综述：从以上案例可以看出，房屋渗漏水的诱发因素比较复杂，要完全避免房屋漏水现象是不现实的。在发生房屋漏水纠纷时，相关责任方可能在原因未明时不能接受管理处的协调，因此，在接报渗漏水事件时，我们首先应分清漏水原因，才能根据责任来处理纠纷。房屋渗漏的原因主要有三种：一是房屋本身存在质量问题，二是业主使用或者装修不当，三是正常使用、老化。造成漏水的原因不同，相关的责任方

3、也不同。根据建设部颁布的房屋建筑工程质量保修办法第七条住宅质量保证书的规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。如房屋在保修期内，则开发商应当承担免费维修责任。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条规定，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。如因楼上（其他）业主装修或其他使用不当行为，造成房屋漏水，给业主造成损失的，根据民法通则第117条规定，损坏他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。作为侵权方除了停止侵害（如：重新做防水）外应承担损害赔偿责任

4、。在保修期满后，房屋内设施正常使用造成的渗漏水由业主自行负责维修，由业主自行承担费用。如果漏水造成其他业主损失的，根据民法通则第83条规定，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍，业主还应赔偿损失。属于公共设施造成的漏水由物业管理公司承担相关责任。渗漏水事件处理流程：接报渗漏水事件责任方：开发商责任方：业主责任方：管理处记录、归档当确定渗漏水维修责任方为开发商时，管理处应鼓励受侵害业主自行与开发商协商解决，必要时管理处亦应协调处理。当确定渗漏水维修责任方为毗邻业主时，管理处应鼓励受侵害业主自行与责任方协商解决。必要时刻管理处亦应协调处理。当确定渗漏水维修责任方为管理处时，管理处相关

5、人员应按流程积极组织维修，避免造成损失。现场查看、了解渗漏原因、确定责任归属物业公司在渗漏水事件中应承担的责任（应尽的义务）：房屋渗漏水不仅缩短了建筑物的使用寿命，也给业主日常生活带来了极大不便，而其发生的频繁程度更是在我们日常的物业管理活动中随处可见，由此引起的法律纠纷亦不胜枚举，如何妥善的处理好相关方的协调工作、避免将物业公司卷入法律纠纷，是我们每一个物业人所必须要掌握的技能。管理处在接报渗漏水事件、责任归属尚未确定时，应即刻安排相关人员至现场查看，了解渗漏原因，确定责任归属，鼓励受侵害业主自行与责任方协商解决，并协助处理好防水工作。引起房屋渗漏水的因素大致有三种，在这三种原因造成的渗漏水

6、事件中，物业公司所需要尽到的义务和承担的责任是不一样的。一是房屋本身质量问题造成的渗漏。如果在保修期内，其维修责任按照法规规定应属开发商。此时，管理处应协助受侵害业主将漏水情况告知开发商，并积极与开发商联系，在能力范围内为开发商进行的维修提供便利。在协调过程中，管理处亦应与受侵害业主保持联系，不时汇报事情进展，以尽到协调处理的职责。二是由于业主使用或装修不当（或保修期外，业主正常使用、老化）造成的渗漏。按照法规规定，此类渗漏事件的维修责任应属业主自身，其费用亦应由业主自身承担。在日常的物业管理活动中，此类渗漏水事件一般发生在邻里之间或楼上楼下的毗连部位。此时，管理处应鼓励受侵害业主自行与责任方协商解决，在必要的时候管理处应出面履行协调的义务。三是公共部位（或公共设施）的漏水事件。此类