楼盘销售手册

1、五一中央领域销售手册五一中央领御销售手册第一部分：项目基本情况介绍1、项目位置本项目位于长沙市五一广场附近，出入繁华，东侧为东汉名店及万代大酒店丶南临五一大道丶东临黄兴路丶西临湘江大道。与长沙最繁华的五一商圈核心：黄兴路步行街相视而立。雄踞城市繁华的心脏，具无限升值潜力。2、项目规模五栋高层，项目总用地面积为27487.35平方米，规划总建筑面积为20.20万平方米，其中住宅总建筑面积为176670.80平方米，商业建筑面积为6739平方米，人防地下室车库建筑面积16720平方米，另有物管、社区、托儿所用房1776平方米及公厕、垃圾站等配套用房120.90平方米。3、区域交通本项目区域公交线路

2、众多，117路丶118路丶202路丶303路丶117路丶312路、12路、6路、旅一丶旅三等20多条公交线路汇聚于此，出行极为便捷。4、区域环境项目位置所属长沙老城区，据调查，该区域内居住人口约6万，其中外来流动人口就占了4万多人。区域内背道小巷纵横交错，道路狭窄、路面坑洼、小摊小贩占道经营、消防隐患较为突出。为改变区域现状，长沙市政府决心下力气整改，欲投资66.5亿元把该区域老城区打造为城市美景“湘江明珠”。项目区域环境在不久的将来将大大改善，成为长沙市的又一风景区。5、周边配套作为长沙老商业中心，城市经济引擎，长沙首席购物区，关乎衣食住行的配套齐全，同时教育和医疗也非常完善。本项目尽享城市

3、成熟核心配套：沃尔玛、王府井、平和堂；湖南省人民医院、口腔医院服务近家门；钱柜、红歌汇、解放西路酒吧一条街近在咫尺。区内高档写字楼云集，给生活、工作最大的便利。6、项目优势与不足1、优势A、项目位于长沙市五一广场附近，是城市历来的中心，地理位置独天得厚。B、区域商业发达，各项配套齐全、生活便利。C、交通发达，公交线路众多，黄兴路、中山路、五一路、湘江大道等城市主干道环绕项目四周，出行便捷。D、区域属城市CBD中心，写字楼云集，为项目带来了大量消费群体。2、不足A、项目区域目前环境较差，难以打造高端产品。B、区域小巷道路狭窄，车辆出行不便。C、老城区旧建筑太多，拆迁难度大，成本高。D、一期工程安

4、置户回迁导致项目人员结构复杂，素质较低，不利于项目价值提升。第二部分：项目答客问一、项目销售百问背景篇1、发展商、监理、设计、施工单位情况？发展商：湖南天龙房产物业开发有限公司监理方：天鉴监理施工方：湖南园艺建筑工程有限公司2、 开发商曾开发过什么楼盘？开发的楼盘有天龙花园、雅林园、绿荫家园、湘潭大学学生公寓、湖南大学外招楼3、 小区景观设计是哪家公司？4、 建筑公司的资质如何？曾建设那些项目？土建施工总承包国家一级资质，建设的项目有生活艺术城、柠檬丽都等项目环境篇1、本案所处行政区，前景如何？项目位于长沙市开福区藩城堤巷，处于长沙最核心最繁华的五一商圈内2、 本案的具体地理位置？项目东临藩城

5、堤路，南靠五一大道，西临西长街，北临长兴街。3、 本案周边的交通情况？旅2,6, 12, 106, 109,117,118, 202, 303, 314, 312,317, 401,立珊专线等4、 本案周边的主要市政配合和商业配套？五一绿化广场和沿江风光带，周边集结了平和堂、王府井、春天百货、百联东方、大连万达等大型购物广场5、 附近有几所小学、中学。幼儿园：开福区教育局幼儿园；小学：吉祥巷小学；中学：长郡中学6、今后会有哪些交通线路规划及发展？即将动工的地铁2号线距离项目不到5分钟路程，同时也是1号线和2号线地铁换乘中心7、本案周边有哪些同类的住宅产品？五一大道202、君临国际、印象天心、景

6、江融城产品篇1、 本案的立面风格如何？现代简约的设计风格，简洁大方2、 目前周边道路狭窄，是否会造成出行不便等问题？小区自身是否有商业配套？目前项目周边处于拆迁时期，根据政府规划，项目前坪的藩城堤巷将拓宽成16米的4车道，直接连通五一路和中山路，将很好的解决将来车辆出入问题。项目带有2层商业裙楼。3、 本案的总占地面积为多少？4、 本案的总建筑面积为多少？5、 本案何时交房？6、 本案的容积率是多少？绿化率是多少？容积率：6.59；绿地率：31%7、 本案共有多少住户？共多少层共837户，以小户型公寓为主，共33层8、 本案的房型面积？房屋的层高是多少？一房：30-64平米；两房：73-94平

7、米；三房：85-106平米。层高2.95米9、 小区面宽、进深多少？10、本案隔墙材料？加气混凝土砖11、小区有几个出入口？是否人车分流？是否有直达电梯？一期出入口在东边，由藩城堤进入；每个单元有一部电梯直达车库12、本案的分摊为多少？22%左右13、电梯共有几部？品牌？载重？速度？7台14、是否有空中花园？面积为多少？奇数层每层有三个空中花园15、是否有地下停车？多少车位？16、本案的外立面用何材料？如是涂料，是何品牌、有何特色？17、项目主体为何种结构？框架结构18、小区地块原来是做什么用途？住宅19、样品房有无，哪几种房型？20、开发商在对小区整体布局时，是否考虑到商业街、广场如何不影响

8、小区居民的生活？21、小区绿化采用何种类型的植被？22、每幢楼是否设设备层？23、垃圾站及配电位置如何？24、小区智能化配备如何？25、电表量多少？是否安装分时计费表？可否增容？26、是否有宽带？是否每间卧室都有宽带端口？27、小区的供水系统是怎样的？28、小区内有无净化水管道？或者提供中央集中供水29、小区内是否设水箱？以何种方式供水？30、水箱体积多少？31、采用水箱供水，如何解决二次污染问题？32、小区内进户的自来水管道采用何种材质？33、垃圾站位置？是否采用下沉式？34、每户的水表是户内还是户外？35、水表是否采用远程抄表方式？36、水泵位于何处？会否对周边居民造成影响？37、排污、排

9、水管道是否采用同一管道？38、排污管道用何种材料？39、室内自来水管道采用明管还是暗管？40、室内排水管道是采用明沟还是暗沟？41、小区属于哪一个片警管理？小区内是否由居委会蹲点管理？42、小区内居民饮用水来自哪里？43、小区内是否有管道煤气入户？44、小区内的污水、雨水如何排放？45、小区是否有变电站？在何处？46、进入小区变压器电压为多少？进入每户电压为多少？47、室内是否装有漏电保护装置？48、漏电保护装置有几条回路？每户回路多少？49、每间卧室内装有几个插座？50、采用那种类型的砖？51、各建筑分别打多少米深的桩基？52、楼板是现浇还是预制？53、消防设备在每层楼的位置？54、楼的减压

10、阀在哪个层面？什么位置？55、有线电视设有几个接头？56、入户门采用什么品牌？57、窗是平移式还是推出式？58、玻璃采用哪个牌子？是否做双层中空玻璃？59、厨房内是否设统一排烟管道？60、排烟管道的出气口是如何处理的？61、卫生间内是否专门设有安装热水器用的排风口？62、卫生间窗玻璃是否用磨砂玻璃？63、阳台栏杆为何材料？64、落水管是在阳台内还是外？65、空调外机如何放置？66、是否设有空调机滴水管统一排水？67、屋面里采用平顶还是坡顶？何种材料？68、屋顶防水、隔热层如何处理？这种材料有何特性？69、对于窗户与墙体间的缝，如何处理的，有哪些防渗措施？70、阳台地面如何处理？是否能保证阳台地

11、面不积水和渗水？71、如何确保小区封闭安全？围墙上是否安装红外线探头及相关的报警装置。72、小区内通路采用何材质？是否考虑防滑？ 73、每幢住宅楼邮箱放在何处？ 74、公共走道及楼梯如何处理？75、二期建造会否影响到第一期的居民？76、中庭绿化景观设计理念和特点？77、楼地板厚度？80、110、120mm，78、什么标准交房？物业篇1、 项目的物业公司名称？2、 物业管理费为多少？3、 本案的安保系统如何？4、 阳台是否封闭？可否自行封闭？5、 物业提供哪些服务？6、 小区内有无水费、电费、煤气费代收服务？ 7、 装潢时业主能否自行封闭阳台？今后物业对封阳台的质材、式样、以及大小是否有统一要求

12、？每户是否统一安装晾衣杆？8、 临时停放的车辆如何收费？物业如何确保安全？ 价格篇1、 本案预计的均价为多少？售价范围为多少？2、 是否可以办理银行按揭？有哪家银行提供？最高贷款额度为多少？是否可以自己寻找别家银行办理？3、 本案销售有哪几种付款方式？有无折扣？4、 车位是否可售？价格为多少？租金为多少？ 法务篇1、 如果购买是否为个人产权？是2、 土地使用年限，起止日期，有无抵押？产权年限40年，从2004年-2044年3、 本案是否可作为办公使用？4、 采用何种版本的销售合同？长沙市统一规范的电子版销售合同5、 办理按揭时客户需备齐哪些文件？夫妻双方身份证、户口簿、结婚证，个人收入证明。若

13、单身或离异需准备未婚证明和离婚证明6、 是否可以委托他人代签合同？需提交哪些文件？可以，需提供由公证处公证的委托书7、 办理销售合同需涉及哪些费用和税务？契税、维修基金、印花税、登记费、工本费等二、 项目户型明细三、 竞争项目情况分析四、客户常见问题解答1、关于产权年限由于项目只有40年产权，加上拆迁建设周期，客户真正能享受到的只有32年的使用年限，客户会觉得很吃亏针对产权年限这个问题，首先我表示能够理解您的感受，我要强调的一点是，房屋的土地使用年限是由土地的使用性质来决定的，因为我们项目当时是按综合用地拿的地，所以就只有40年的年限了。同时我还要告知您的是，针对目前国有土地到期续期的问题，国

14、家是有相关法律文件支持的，物权法就明确提出，土地到期可以自动续期，届时这个问题将会是全中国成千上万住户所关注的问题，并不只是您一个人所关注的。据我所了解，目前中国的建筑物的使用寿命普遍在40年左右，同时也就意味着即使是拥有70年产权的房屋真正能用得上也才40年而已。其实，像我们这样的小户型项目关键还是看地段，因为不论您是自住还是投资，优越的地理位置一方面能给您带来便捷的生活环境，更重要的是这种类型的物业其升值保值的功能比一般的物业要高上好几倍。2、 关于项目周边环境由于项目所处的位置是棚户区，周边环境比较脏乱，客户担心以后的生活会受到影响就目前您所看到的现状，给人的印象确实不是很理想，甚至跟周

15、边的高楼大厦显得格格不入，这个也是我们必须承认的事实。也就是从去年开始，中山西路棚改区被列为长沙市六大棚改项目之一，长沙市政府计划在三内时间内将这个区域进行重点改造，改造之后的区域将会是一个集高档住宅小区、中央文化公园、大型商业广场、5A级写字楼、5星级酒店于一体的城市综合体，而我们项目恰恰位于这个区域内。加上五一商圈地段的稀缺性，相信未来几年后您得到的不仅仅只是一间舒适的住宅。3、 关于车辆出入目前进入项目只有一条狭长的巷子，出入很不方便，尤其在项目交房入住后将更加拥堵针对车辆出入这个问题，我们特意去规划局了解了这个区域拆迁后的道路规划，而我们了解到的是，项目目前的主出入口藩城堤巷将会拓宽成

16、16米的四车道，直接连通五一路和中山路，这样就能很好的解决未来车辆出入的问题了。同时项目二期所临近的西长街也会拓宽至16米的四车道，两条干道的拉通能很好的实现车辆的分流。4、 关于分摊多数客户觉得20%以上的分摊过高，不划算由于大多数的房产项目的分摊维持在百分之十几，所以突然一下子高了这么多我们是能够理解的，但我要告诉您的是，小户型项目的分摊在20%以上是属于正常的范围，这个是和项目本身的结构相关的，如果您觉得我们项目的分摊无法接受，我可以建议您去周边的小户型项目做个比较，您会发现我们的分摊真的不算高。5、 关于二期建设由于二期还未开始建设，客户担心以后的施工会对他们的生活造成影响由于项目本身

17、的体量比较大，所以进行分期开发我们考虑得最多的是要能保证整个项目的施工质量，让客户住得安心。其次，我要告诉您的是我们的承建商是国家一级施工单位园艺建筑，他们所有的施工流程都是很规范的，也就是说在正常的施工情况下我们会最大限度的减少对以入住客户的影响，给您一个安静舒适的居家环境，而二期的建成能提升整个项目的档次，相关的配套设施也会日益完善。6、 关于项目周边规划当前环境比较杂乱，未来城市规划如何是客户比较关心的问题据我们从相关部门了解到的情况，大致可以将这个区域的规划分为以下几类：商业配套方面，政府会引入大型的商业购物广场和生活超市；教育配套方面：项目周边将会建成一个中心小学，能很好的解决业主子

18、女的读书问题；道路规划方面，项目所临的藩城堤巷和西长街将会拓宽成16米的四车道，同时离项目不到200米距离的地方将会是长沙市地铁1号线和2号线的换乘中心。7、 关于燃气入户由于部分户型是开放式厨房，没有管道煤气，客户会觉得使用不方便按照长沙市民的生活习惯，用煤气当然是最方便不过了，而我们项目目前有部分户型是没有煤气入户的，也就是采用开放式厨房的户型。对于这个问题，国家职能部门是有明文规定的，开放式厨房并不具备煤气入户的条件，一是容易造成煤气泄漏，二是容易形成消防隐患。所以从业主的生命安全角度着想，我们只能建议您用电磁炉或电热水器了。8、 关于阳台面积别的项目都是算一半的面积，客户觉得算全面积不

19、划算目前市面上的户型，阳台有两种形式，一种是采用全封闭式的，一种是半封闭式的，而在国家相关的规定中，高层建筑是要求采用全封闭式阳台的，全封闭式阳台则是按全面积计算的。同时，采用全封闭式的设计也是出于对业主安全的考虑。其他方面9、 平均每层27户，会不会很拥挤？针对项目户型的布局，我们在建筑结构上也作出了一定的改动，区别于一般的塔楼建筑，我们将整个建筑主体区分为三个不同的单元，每个单元都设置了电梯入口，这样既增强了通风采光的效果，同时也很好的实现了人员分流，上下班高峰期不会出现拥堵的现象。10、 不喜欢当西晒的房子我能理解您的想法，西晒这个问题确实存在，可也没有您想的那么严重，我们这边当西晒的房

20、子已经卖了很多了。其实不管您买了东边的房子还是西边的房子，到了夏天都会要开空调，西边的温度就差1-2度而已，而冬天、秋天、春天您会更愿意享受惬意的阳光。更重要的是我们西向的房子还能看到江景，您难道不觉得很划算么。11、 不喜欢房号带“4”的房子其实按照中国人的传统习俗，很多人对数字是比较敏感的，这个我们也是能够理解的，但买房子单纯只停留在一个数字上，我个人觉得并不是很明智的。一方面，“4”其实只是一个数字符号，他并不会给您带来什么，更不会让您失去什么，而买房子关键在于你对这个产品各方面是否中意。另一方面，我个人觉得对于“4“这个数字式很好解决的，以后您可以将自己的房号改成比较有创意的名字，比如某某府，某某馆之类的。12、 不喜欢期房我个人观点而言，期房其实具备很多优势的，期房首先具有价格优势，期房在开发之初卖出去，是开发商为了募集资金的一个渠道。资金对哪家开发商而言都是很有吸引力的，为了更多地吸引资金，在期房的销售中，房产开发