梅溪湖板块分析培训-定江洋项目组

1、梅溪湖版块及市场培训梅溪湖版块及市场培训国际化新城国际化新城 具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城绿色生态城绿色生态城 低碳环保科技的建筑、公共设施，传递低碳理念，打造一个生态宜居之城可持续发展之城可持续发展之城 融入了产业导入、产业培养和功能复合，成为一个具有内生活力的可持续发展之城科技创新城科技创新城 汇聚企业精英、成为科技创新研发的平台，塑造新城的增长引擎梅溪湖国际新城梅溪湖国际新城位于长沙大河西先导区核心区，枫林路以南、桃花岭以北，东起西二环，西至西三环。总占地约11452亩，规划总建筑面积约945万平米，环抱3000亩梅溪湖，背靠4360亩岳麓山桃花岭。新城涵盖高端

2、住宅、商业、国际文化艺术中心、科技研发中心等复合业态。梅溪湖板块简介步步高梅溪新天地将于今年4月正式面世，项目占地70万平方米，投资50亿元，将成为我国中西部地区规模最大的纯商业综合体长沙梅溪湖文化艺术中心大剧场封顶 2016年底投入运营商业“巨无霸”步步高新天地是湖南省规模最大、功能最全、全国领先、国际一流的国际文化艺术中心，填补全市和全省高端文化艺术平台的空白。景嘉微电子科研生产基地交通：1、地铁二号西延长线全面运营，开启15分钟环城生活2、长沙市三环线隧道今年投入使用，拉通梅溪湖一二期3、西二环拟建立交桥，湘江新区拟启动西二环交通改善工程，以期达到快速出入的目的医疗：长沙市妇女儿童医院地

3、基工程完成，是新城医疗健康产业第一落地项目文化旅游：1、世界最大“漩涡”梅溪湖城市岛封顶2、湖南省歌剧院，2015年启动建设，预计2016年下半年投入使用3、文化艺术中心今年投入使用商业：步步高新天地，目前已经开启运营 加速区域成熟补贴：目前已经启动第三批次地标：城市岛湖南省歌剧院湘江新区兑现重点区域，热度依旧梅溪湖2016年变化聚焦梅溪湖营销特点：梅溪湖已过起步期，对比其他版块区域发展稳定，配套逐步兑现，但房企卖点雷同。梅溪湖项目卖点阶段2个项目市民:风景好，规划好，发展潜力大稀缺性（梅溪湖）+未来规划）2012年约6个项目市民:风景好，学校开学，区域发展有信心2013年梅溪湖 、学位、未来

4、规划2014年梅溪湖、学位、未来规划约16个项目市民:交房的没人住，到处都是房子，稀缺性破坏2015年约20个项目市民:交房的没人住，生活配套不完善，可选项目多，湘江新区规划还是有点看头梅溪湖、学校、地铁口、未来规划2016年梅溪湖、学校、地铁口、未来规划约25个项目市民:生活配套依旧不完善，可选项目多，值得一提的地铁一号线的开通为梅溪湖添砖加瓦好莱城梅岭国际合能璞丽嘉和城达美溪湖湾梅溪四季梅溪青秀旭辉御府鑫苑名家晟通牡丹舸西北岸主打：性价比振业城金茂国际广场金茂悦中建梅溪湖中心东北岸主打：学位+地铁+配套云顶梅溪湖卓越浅水湾长房梅溪香山梅溪湖壹号万科里梅溪郡金茂梅溪湖卓越浅水湾南岸主打：一线

5、湖景+低密社区+学位n项目增多提供更多选择n湖景稀缺性价值被破坏n目前发展近5年，区域生活配套依旧不便利学位/学区房地铁口岸梅溪湖营销特点：供销主战场90-140平米改善户型为主，全年无间断供货，但产品的匹配度却与定江洋无同质化竞争。北岸中建梅溪湖中心：共1581套，86-188，余货164套，新增供应1417套振业城：共535套，89-171，余货44套，新增供应535套和泓梅溪四季：共25套，95-190，余货25套，新增供应0套晟通牡丹舸：共1529套，42-237，余货509套，新增供应1020套（一期尾货及三期新货）达美溪湖湾：共1072套，139-208，余货20套，新增供应105

6、2套天祥水晶湾：共334套，140-165，余货52套，新增供应282套梅溪青秀：共2641套，77-122，余货141套，二期新增供应2500套金茂广场：共1477套，115-300，余货539套，新增供应938套鑫苑名家：共1595套，115-300，余货384套，新增供应1211套金茂悦：共972套，89-147，余货76套，新增供应896套旭辉国际：共434套，115-300，余货434套公寓，新增住宅供应0套金茂梅溪湖：共347套，30-215，余货347套，其中公寓283套，普宅64套卓越浅水湾：共1228套，90-122，余货255套，新增一期及二期货源973套金茂广场：共154

7、6套，115-300，余货539套，新增供应1008套中海梅溪湖壹号：共1547套，77-188，余货769套，新增供应精装普宅478套，公寓300套长房梅溪香山：共546套，新增供应共546套，普宅92-141南岸梅岭国际：共926套，115-300，余货20套，新增供应906套万科里梅溪郡：共1482套，余货273套，95-147，新增供应1209套云顶梅溪湖：共1237套，113-255，余货456套，新增供应781套好莱城：共233套，66-130，余货233套l北岸供应占比71%，整体供应15099套，余货3723套，新增11376套l南岸供应占比29%，整体供应6187套，余货21

8、00套，新增4087套以上数据为2016年上半年预测供应量，梅溪湖片区推货面积段竞争最为激烈的为121-147户型，供应量占比49%，以中建、万科、佳兆业、长房、中海为典型；其次，180以上占比20%，再次，81-100户型占比12%预判梅溪湖梅溪湖客群分析目前梅溪湖客户主要以改善及中高端刚需为主，客户职业主要是经商、企事业单位员工等，看中梅溪湖发展潜力以及梅溪湖的环境，客户成交的阻力主要在于交通、医疗配套尚未兑现等。置业客户来源：以岳麓区以及地级市客户为主，其中外省也占到了一定的比例。结合梅溪湖在售竞品楼盘综合得出：客户分布中，来自地级市的客户占36%，其次是岳麓区占24%以及外省占13%；

9、长沙市内其他区域占比均不大，其中天心区和芙蓉区各占7%，雨花区占比6%。梅溪湖客群主要以地级市以及岳麓区为主。商人27%自由职业20%职员18%企事业单位16%政府公务员8%教师7%金融4%客户职业商人自由职业职员企事业单位政府公务员教师金融地级市36%岳麓区24%外省13%天心区7%芙蓉区7%雨花区6%开福区3%周边县3%望城区1%客户居住区域地级市岳麓区外省天心区芙蓉区雨花区开福区周边县望城区地州市客群分析地州市客户总成交的34%-40%。梅溪湖项目成交最重要的补充。客户成交主要集中在以下地级市：常德、娄底、邵阳、衡阳、湘潭以上占比最高，占到地州市客户的60%。他们主要为在长工作或省会置业

10、的地州市中高端客户。长沙县望城宁乡长沙市客户总成交的40%-50%长沙市内业主分布区域天心区开福区雨花区岳麓区芙蓉区望城区宁乡县长沙县占比14-18%5-8%10-14%45-50%10-15%2-4% 3-5% 1-3%综合竞品客户得出，岳麓区客户是区域内成交客户的重点，岳麓区是拓客的市区拓客的主战场，天心区与芙蓉区也是市区拓客的补充。长沙市内客群分析从梅溪湖在长沙市内的成交客户占比可以看出，并未对本案的客户形成直接影响造成客户分流；关于区域客户置业驱动力梅溪湖发展潜力、梅溪湖环境、教育配套。关键词：环境/教育配套/发展潜力典型客户描述：客户一 ：邓先生职业：经商年龄：40岁家庭月收入：3万

11、元以上目前居住情况：高层置业关注点： 商业配套、交通配套购房目的：改善居住条件；同时看重发展潜力。客户二：张女士职业：公务员年龄：43家庭月收入：2万元左右目前居住情况：高层置业关注点：交通便利、教育配套最重要的是地铁交通以及教育配套。客户三：冯先生职业：教师年龄：31家庭月收入：1.5万元左右目前居住情况：高层置业关注点：交通配套、户型设计、周边环境。最重要的是看重梅溪湖发展潜力。客群关注点分析案例选取原则我们以市场追捧度、目前主推产品类型、价格等相仿性及可比较性作为主要依据，特选取中建梅溪湖中心、中海梅溪湖壹号、金茂府作为主要竞争楼盘进行分析！中建梅溪湖中心地理位置岳麓区梅溪湖北岸中段（地

12、铁2号线麓云路站）建筑类别住宅、写字楼、公寓、商业开发商湖南中建信和梅溪湖置业有限公司代理公司自销、易居土地面积181741.5建筑面积805682车位配比4363，车位配比1:0.7 装修状况毛坯容积率3.3绿化率60% 物业管理中建物业物业费1.95元/产品面积90-250装修标准 项目信息项目推广语：梅溪湖，千米湖岸综合体，高绿化临湖湖景房，教育体系完善；项目配套：商业：1000米滨湖商业街、大型地铁购物中心；银行：长沙银行、建设银行、邮政储蓄；医院：湘雅梅溪湖医院、湘雅三医院、武警医院；公园：黄荆社区公园、桃花岭公园、梅林公园；内部：小区内部配套购物中心及湖滨风情商业街、24小时恒温泳

13、池、室外1000豪华泳池；地铁上盖综合体+千米湖岸线+高绿化率+共享梅溪湖配套、教育等资源3#4# 5#6# 7#8#11#12#15#17#20#22#23#中建梅溪湖中心目前余货（含未推）总计935套，在售剩余货源主要集中在188-250；20#6月中旬启动办卡，团购5000直减10万，额外优惠98折；预计价格12000-13000元；在售情况楼栋户型（)总供应去化剩余价格去化率21#1885845138800元/78%22,23#18811611068800元/95%11#25076552112000元/72%1#94*286086未售0%110430430%128430430%2#95

14、*2860860%111430430%129430430%131430430%133430430%143430430%3#10346460售罄，均价（7550元/）100%125464601004#10346460售罄，均价（7465元/）100%125464601009#102*240040未售0%124400400%136400400%10#102*240040预计7月初推售0%124400400%136400400%16#13933033未售0%160330330%162330330%17#（在售)14040382均价8800元/95%

15、1614034685%1624031978%20#8033033预计7月初推售0%161*2330330%2016年4月1日4#开盘，当天总计推出138套，去化率达100%，成交均价7465元/，目前持续去化21，22，23,11#大户型为主，单价和总价高，去化速度缓慢；21栋高层和超高层、1栋公寓、1栋5A甲级写字楼、18栋独栋商业户型分析面积：250.9朝向：南北朝向层高：2.9米户型劣势：过道窄，仅为1.5m为保证南北通透，户型整体不周正业主篇中建公开承认小区划分为三六九等，“鼠洞入户”，“铁皮电梯”，“仓库过道”“穷人区”堪比安置房，交房后业主哀嚎不已中海梅溪湖壹号地理位置岳麓区梅溪湖

16、南路与麓景路交汇处西南角物业类别住宅、别墅、商业开发商长沙中海梅西房地产开发有限公司代理公司自销土地面积240000建筑面积700000车位配比4146户（1:0.7）装修状况毛坯、精装容积率2.4绿化率41%物业管理中海物业管理有限公司物业费高层1.98元/月产品面积70-188装修标准项目信息项目推广语：梅溪湖一线临湖学区高端滨水豪宅项目配套：学校：师大附中、师大博才小学；小区自建4000国际双语幼儿园；银行：建设银行、工商银行；医院：湘雅附三医院；外部：梅溪湖共享配套资源；中海梅溪湖壹号在卖点上除小区自建4000国际双语幼儿园外，较其他项目无任何优势，需依靠梅溪湖共享配套资源烘托；在售情

17、况户型供应量（套）去化情况库存价格（元/平）14、15、16#188216174429300别墅双拼280；联排24054342013000G24#96精装343139200129精装342779500G22#7754450750080171167500125186128500G23#7010243597500115173147500129174137500在售情况目前主推，二期22、23、24号栋78-129精装房，价格8000-8800元/平；二期15、16号栋188平大平层，价格13000-13500元/平；三期G1、4栋80-125平房源，价格8000-9200元/平。目前在售14、1

18、5、16号栋均为18层，2梯4户，22、23、24号栋为18层，22、23号栋3梯5户，24号栋2梯4户。户型分析面积：250.9朝向：南北朝向层高：2.9米户型劣势：公卫为暗房开间仅为4.4m，略显狭小业主篇购买中海梅溪湖壹号的业主主很大原因是以一期品质为参考标准，由于二期在材料上偷工减料，开放商强迫业主交房，6月14日发生业主集体维权事件。二期小区的公共部分与一期小区公共部分的品质发生了质的变化。 主要有以下几点：一、入户过道墙面贴的玻化砖变为是泥非泥的泥墙面；二、一楼入户大厅钢质大门变为铝合金门；三、消防通道地面由刷地胶变为清水砂浆；Transition Page过渡页 重点案例分析 金

19、茂府 地理位置岳麓区，梅溪湖环湖路1099号物业类别超高层、超5A甲级写字楼开发商方兴地产（中国）有限公司代理公司自销、置业通土地面积153000 建筑面积970000 车位配比5443个，高端住宅区1:1.2；豪宅区1:1.8 装修状况精装修 容积率4.6绿化率35% 物业管理金茂物业服务有限公司长沙分公司物业费1.6元/产品面积120-210装修标准2000元/项目信息金茂府标签：兜里两钢镚的伪豪宅项目推广语:一座金茂府，百年梅溪湖二期未售1 13 34 45 55 57 78 86 6已售未售2015年销售情况2015年供应量(套）户型供应量（套）去化情况库存在售产品（）建筑面积价格（元

20、/平）余货值（亿）1114套115903060115690092000.612225418767122817493000.7143434179255143364651100041971681086019711820130001.5211168719721120467130002.62016年新增供应2016年新增供应货值推货节点产品面积（）分户型供应量建筑面积预计价格分户型货量（亿）1期未推产品5亿，2期全为200-350超高层户型，以目前的精装标准计算，预计货值达17亿1-6月份推出一期余货，下半年推出二期超高层 256-300122、14316821840100002.1160、18016

21、8285602.825617244032110004.8260172447204.926486227042.5300172516005.6在售情况2金茂广场目前在售2、5、7号栋122-208，均价为11000-13000元/。2号栋共45层，2梯2户，2单元；5号栋共46层，2梯3户；7号栋共42层，1梯2户；6月13日推出2#新品，开盘当日去化34套户型分析面积：2.11朝向：朝南层高：2.9米户型劣势：标榜四房，独立书房不足以打通做卧室客厅开间4.6m，略显狭小，未达到“豪宅”风范价格篇真正的豪宅没有降价一说，因为它是不可复制的、稀缺的、等待主人的！说辞转化：现在的市场以豪宅为风向标，豪宅价格往往先于市场而波动