开盘总结模板

1、开盘总结模板一、项目基础资料项目名称湾厦海境界操盘部门组别事业一部A租开盘时间项目区域南山占地面积12892.96建筑面积85070.96建筑类别高档住宅容积率5.0绿化率40.36%总栋数5栋总户数633梯户比1:5主力户型面积段73-81平米两房，106-127平米三房，138-148平米四房车位比1:0.7物业管理费3.9元/平米开发商深圳市蛇口湾厦物管公司湾厦物管，世邦魏实业股份有限公理仕驻场管理司景观设计单位毅麓园林景观设建筑设计单位深圳市都市实践计有限公司设计有限公司项目效果图、项目分析1、项目概况描述：项目处于招商东路与后海大道交接处，深圳湾区域。但非传统豪宅片区，处于蛇口与后海

2、中间地带2、项目特色分析：分两期开发，大体量都市综合体，涵盖住宅、酒店、写字楼、公 寓、商业多种物业类型，湾区唯一。3、项目主要卖点：精装修（包含4000元/平米精装），区域，学区（育才四小， 育才三中）三、推售单位分析1、 此次推售单位的物业形态：以紧凑型中小户型为主，主力户型包括72-75 m22 房，89 m小复式，108-119 m 3房，单产权。2、此次推售单位位置（几期、几栋）：首推单位为项目的一期，全部为住宅，项 目共有两期，二期为综合体，现在项目主推为 2,3,5栋楼。3、此次推售总套数：开盘项目总推套数为 342套。4、此次推售总建筑面积：开盘推售总建筑面积为 40376.7

3、平米。5、推售产品特征（不同面积户型的特点分别是什么，每种户型均需附户型图）户型一：（如：120m 三房两厅两卫）见下图（附户型图）：此户型特点：73平米，两房一厅，南北通-此种户型分布楼层；项目2栋B,C户型-此种户型朝向：南北通，朝南-此种户型景观：看小区园林-此种户型赠送面积：7.6户型二：（如：140 m2四房两厅两卫）见下图（附户型图）：此户型特点：113平米，三房两厅两位-此种户型分布楼层：2栋E户型-此种户型朝向：东南朝向-此种户型景观：高层可以看海景-此种户型赠送面积：12.37平米四、销售分析1、项目销售信息开盘销售套数150开盘销售率44%开盘销售价格3.2万/平米总价减2

4、0万+免息+5丿1当人销售（折后）折扣万家私券热销户型73平米两房，119平米三房2、客户分析认筹量212开盘当天到172访客户量600人解筹率70%成交客户量150客户来源南山，福田客户结构两口之家、三口之家客户职业金融保险行业、IT行业客户年龄28-39岁之间客户了解项目的渠道户外，楼体条幅，短信，网络客户关注点项目价格，项目优惠客户购买原因分析1、项目户型在后海片区属于稀缺户型；2、项目包含 每平米4000元精装修；3、项目定价达到客户的心理 预期未成交客户不购买原因1、项目单价相对后海片区属于中等，但是在全市属于豪宅片区，户型总价高；2、市场因素，政府政策导致成交困难；付款方式按揭首付

5、3成和按揭首付6成为主3、销售流程及开盘方式：开盘方式：分冻结客户、vip客户、新客户，冻结客户按照签到顺序选房-客户到签约区签订认胸书一*复核选房结朿芒戸龌.磁馬豆用尧区4、营销手段(1 )推广策略A、媒体组合策略认知本楼盘的主要途径为楼体条幅和亲友介绍两种途径。 报纸广告投放情况及效果评估；报纸广告投放前期效果比较好，主要原因为 在报纸和广告投放的力度比较大，覆盖率比较广。户外投放情况及效果评估：由于本项目前期不是中原跟进，前期户外广告 牌的摆放位置为世联选定，整体选择位置不是很理想，效果一般。 网络投放情况及效果评估：网络炒作主要以网络剑客的炒作为主，主要为 网络硬广和软文，还有图片新闻

6、，但是从开盘时的效果看，整体客户的转 化率较低，但是项目在开盘后一个月网络推广的效果看，整体转化成交比 较好。 短信投放情况及效果评估：短信投放效果一般，平均每周短信发送数量在50-60万，进线效果一般，转化成现场客户比较少，转化为成交客户更少，整体短信投放所获得效果一般, 展场、巡展情况及效果评估：在深圳音乐厅举行了“绿色出行”巡展，在市民中心地段，从巡展的效果上面看，从展场撤至今都还有巡展客户到现场，开盘巡展客户转成交客户几率也比较小。 新媒体推广效果评估(微博、论坛、社区等)：社区推广效果一般，在论坛 上面有连续几次的抢楼活动，根据成交原因分析得出，因为论坛和微博途 径了解项目的成交率比

7、较低，效果一般。B、活动策略及效果评估：在深圳音乐厅举办“绿色有约”活动，将海境界的绿色建筑生活主张进行强势灌导，同时进行客户登记 启动客户积累，湾厦海境界新 品发布会世界享誉盛名的国际环保音乐家马修连恩亲临现场，举办世界环保音乐会， 两项活动的展示都给项目带来了较大的客户量， 到访客户转为成交客户数量也比较多。(2) 其他营销手段：包括户外、网络、短信、电台、楼梯条幅、山姆灯箱等多渠道 齐发，达到了开盘前较高的上门量(3) 定价策略：1. 针对两房、三房分别对比雍景湾、绿海湾、阳光海滨的价格，加上精装的折算。2. 以整体市场向下的趋势看，研究最近几个月的价格走势，在实现量的突破的同 时实现后

8、续走量的一个价格。3价格的制定最为关键的是客户反馈，只有客户认同基础上不断拔高的价格,才能 成为项目最最终实现的最高价格开盘前每天的客户盘查，发现两房与三房的 随时测试客户对价格的敏感度对特殊单位特殊调整，保证开盘走量的实现4. 由于产品的均好性，采用小朝向差小层差策略，扩大客户选择面，保证销售速 度。(4) 推售策略:1、通过现场客户盘查， 发现客户三房部分接受能力有限， 同时需要该户型功能结构， 最后推出 5栋加推。五、开盘总结（成功与不足）开始启动冻结时门槛太高， 导致客户犹豫程度加深， 开始一星期冻结客户较少， 后来将冻结 20万改成 10万，冻结客户量上升明显。样板房开放与三级市场开放设置在同一天， 使得现场混乱， 造成了很多三级市 场与湾厦的误会。三级市场在转介条件没有完全确定的时候， 注意不要随意去开转介大会， 后续 的装修费等造成了很多不必要的麻烦。样板房开放中， 聘请大学生进行讲解， 但是实现大学生了解不到位， 项目价值 点与精装修，后续导致客户精装修感知差。在定价过程中，由于开盘前盘点的客户三房为主，后面的报预售产生的问题， 都导致三房定价与两房差距过大，影响后续三房的销售速度。开盘组织上，由于人员均出外旅游，不能预先走场，发现问题，同时没有预见人多时无线POS机的信号问题，使得开盘财务区的 POS机出现问题，导致大 波客户刷完卡离开或者不刷卡离开。开盘