房地产融资问题

1、浅谈房地产企业融资问题与对策研究【摘要】：房地产企业融资是一项由诸多复杂因素构成的活动,根据现阶段我国房地产融资的现状归纳了目前我国房地产融资主要存在的问题。目前房地产企业在融资上出现了资金来源以贷款为主、资本结构不合理、境外资金利用水平低、融资渠道拓展难等问题。上述问题的解决可以采用传统融资与创新融资两种方案来解决。传统融资方案可以采取预售房款、银行贷款、合作开发、股票融资、债券融资的方法;创新融资方案可以采取股权投资、信托计划融资、海外资金、担保公司、房地产投资信托、房地产资产证券化等方法。从紧的货币政策，走低的资本市场，面对这样的困境，今年房地产企业的融资会出现一个怎么样的状况? 出路何

2、在?针对这些问题，本文阐述了房地产企业融资问题的现状，分析了房地产企业融资难的原因，提出了有效的解决对策。【关键词】： 房地产企业 房地产融资 传统融资 创新融资 问题分析 对策 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有带动作用。房地产的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国有3万多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关

3、联产业发展，而且拉动了投资需求和消费需求。房地产基于自身的一些特殊性，在其开发和消费过程中离不开金融支持。换言之，房地产开发的过程实质上是一种投资过程，即资金的有效投入和增值收回的过程,没有资金就没有房地产，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。一、我国房地产企业融资问题的现状房地产业是资本密集型行业，主要资金来源是银行贷款，作为国内唯一打开金融通道的产业，银行业和房地产业的市场选择行为形成了目前二者高度依存的关系。随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约房地产企业发展的瓶颈，作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫，省银监局副局长王忠坦认为，破

4、解房地产业低迷困局，也是房地产金融科学发展的重要课题，必须高度关注目前房地产金融市场存在的问题：一是房地产开发融资手段单一。据统计，银行信贷占房地产开发资金的比例一直居高不下，大都在45%以上。二是房地产贷款供给结构失衡。作为银行业主体的国有大型商业银行是房地产贷款的主要供应方，在经济下行时期，房地产业集聚的贷款风险上升，将直接对银行业体系稳定产生影响。三是房地产金融资源配置结构错位。近年来，房地产开发商的逐利特性导致其重点关注利润率高的中高档住宅，对经济适用房等低档住房开发不足，进而形成金融资源在房地产业配置的扭曲。四是房地产贷款期限结构不匹配。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，

5、而银行的资金来源大部分为居民储蓄存款，资金来源和运用存在的“短存长贷”期限不匹配，易引发银行的流动性风险。二、我国房地产企业融资难的原因分析近年来，贷款利率的不断上升，导致房地产企业融资成本越来越高，央行不断提高法定存款准备金率，又提出对信贷规模实行严格控制，使得房地产企业从银行获取资金愈发困难。得一提的是，自第二套住房贷款新政以来，部分城市的楼市出现了调整，市场观望气氛浓厚，成交量大幅萎缩，这让房地产企业的资金链遭受到严峻考验。此前，由于我国房地产市场起步较晚，能够满足房地产企业融资需求的金融产品十分缺乏，房地产金融市场更无从谈起。众多的房地产企业只能从银行那里获得资金，然后通过销售回笼资金

6、，偿还借款，维持高负债经营。银行资金受限，境外资金受阻，房地产基金和房地产信托尚处于起步阶段，房地产企业不得不转向资本市场融资，介入资本市场成为房地产企业实现多元化融资的可靠突破。就当前处于调整期的房地产市场而言，2008年依然是房地产企业资金紧缺的一年，银行资金、预售款、资本市场融资依然是房地产企业资金来源的三大重要渠道。（一）房地产企业自身方面的原因第一，贷款方式少。房地产开发、消费过程都离不开银行支持（在中国现有的金融体制条件下），房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开发

7、贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金，第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。第二，房地产开发企业间接融资比重过大。2003年末中国经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。2003年末，人民币贷款余额为16

8、.8万亿元，比年初增加2.8万亿元，同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末的85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。改革开发以来，我国直接融资市场发展很快，但是短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款，这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积（2003年少数城市空置面积同比增长超过45%)长期持续大量积压，开发

9、企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押于建筑商，而建筑商的资金大部分也来自于银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。第三，房地产融资各种方式具有局限性。融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内

10、部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式，内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不可能满足资金需求的，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资是房地产企业获得资金的主要融资方式。目前主要渠道有发行股票，股权投资，发行企业债券，银行贷款，房地产信托，利用外资，合作开发，产业基金等。 经过25年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产融资除银

11、行贷款外，目前可以采用的还有信托融资，发行企业债券，发行股票并上市，股权投资，产业基金等，但各种融资方式还具有一定的局限性。银行贷款由于央行“121号”文件的规定，其对项目开发程度和企业自有资金的要求不是多数开发企业短期能够达到的。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难以流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3-15年。所以，一般房地产开发的项目获取发行的可能性较小。发行股票及上市过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资

12、本金额较小，不会轻易出让控股地位，也不会甘心将大部分的开发收益拱手相让，所以在实践中也难以推行。由于国内产业基金无法可依，暂不允许存在，养老和保险基金又不准直接涉足房地产，海外基金在国内运作10年来状况并不理想，因此对基金业不能被寄予厚望。（二）外部方面的原因1，法律法规不健全，影响融资渠道拓展。相关政策，法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如果房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的

13、困境。2，受金融政策环境影响，房地产金融创新力度不够。3，社会信用制度不健全房地产企业的信用问题，一方面来自于企业群体信用的短缺，另一方面国家缺少信用体系的硬性监督。总的来说，我国的信用体系还处在起步阶段，虽然少部分城市已经走在了全国前列，如北京、深圳等地已将企业贷款及担保情况实行联网查询。但这些系统还有很大的缺陷，仍是区域性的、专项的，信息渠道单一、覆盖面窄，操作还有待完善。我国信用体系的建立，还有一个较长的过程。三，我国房地产企业融资难的对策及建议近年来,我国房地产企业虽然朝着融资总额快速增长、多元化融资的方向前进,但同时存在自有资金少,过于依赖银行贷款,融资的难度大等问题。产生这些问题的

14、原因在于房地产金融效率低下、房地产金融创新工具稀缺、房地产企业信用缺失、房地产金融市场法律体系不完善等方面。房地产企业的融资问题一直是困扰房地产企业发展的重要制约因素。面对融资困境，房地产企业一要练内功，二要练外功。练内功，就是要努力改善经营管理水平，适时调整策略，加快周转率，重点研究房地产市场中的各种变化情况；练外功，就是要继续拓宽融资渠道，加快房地产金融创新，积极寻找战略合作伙伴，主动实施并购以抓住行业整合机会。第一，有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力的房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市，股权

15、融资，产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有利于风险的分散。在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金（预售回款）外，还有6个渠道：1是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。第二，加快完善房地产金融立法房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如证券法、担保法、保险法等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如产业

16、基金法及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场，房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。第三，加大保障性住房建设一是加大对保障性住房建设的金融支持力度。二是进一步鼓励普通住房消费。三是保持适度的信贷规模，支持房地产开发企业合理融资需求。加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，特别是在建项目的信贷支持，对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。与此同时，要限制对豪宅、别墅等高档住宅建设及消费的信贷投入，防范信贷资金风险。 加强房地产金融服务创新当前，在房地产金融市场，银行产品创新不足的问

17、题比较突出。银行一直视房地产业为低风险、高收益行业，靠追加贷款数量和利差盈利，缺少创新动力；在市场低迷时，房地产市场风险极易传导给银行业。 因此，必须加强房地产金融服务，大力支持金融创新。记者从论坛上获悉，省银监局将引导商业银行积极稳妥地开展房地产业并购贷款业务，支持企业兼并重组；允许银行业开展规范化的房地产贷款出售转让，优化信贷资源配置。积极支持发展多元化的房地产金融市场，密切关注房地产业等行业正常类贷款的证券化试点工作；大力支持鼓励信托公司参与银监会主导的房地产信托即reits创新试点工作，拓宽房地产企业融资渠道。改善房地产金融市场环境与会专家认为，摆脱当前房地产业的低迷困境，还必须在政府

18、领导下，发挥多方参与、共同协作的合力，进一步强化对房地产市场环境的建设。由于诚信意识淡薄，购房者存在以虚假不实抵押骗贷等问题，开发商则存在以虚假财务报表骗贷以及“假首付、假按揭”等违规行为。为此，王忠坦建议，建立健全房地产抵押、房地产投资基金等与房地产金融市场相关的法律法规，加强对房地产金融违法行为的打击力度。加快社会信用体系建设，进一步加强银行业与地方政府部门信息平台的建设，积极建立由政府推动的个人与企业覆盖广、基础信用信息全、即时互联互通的信用数据网络，强化对贷款者的信用监督，防范房地产金融资源的损失。银政合作须强化省发改委副主任赵春华认为，破解房地产业融资难，政府应积极为金融机构与房地产

19、开发企业搭建对接平台，开展更加深入的合作。一是规划合作，坚持规划先行，通过相互参与编制国民经济和社会规划、专项规划以及重大项目规划、融资规划等，为项目开发提供导向服务。二是融资合作，主动向金融机构推荐推动城市发展作用大、示范带动作用强的项目和实力强、信誉好的开发企业或战略投资者，协助落实贷款条件。三是金融创新合作，支持金融机构在房地产业发展中进行金融创新，丰富金融服务手段，提升服务水平。搭建多层次资本市场体系省金融办处长戎慧勇认为，当前我省房地产融资以银行贷款为主渠道，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险担保机构。如果房地产业大起大落，房地产开发企业和个人住房按

20、揭贷款都会出现还款压力，会大大增加银行系统的风险。此次由美国次贷危机引发的全球金融海啸，更加凸显了建立完善的房地产金融体系的重要性。 “河北的房地产业急需搭建一个多层次资本市场体系”，戎慧勇建议，在继续发挥银行贷款主渠道作用的同时，推进房地产企业的上市步伐，打通资本市场融资通道；大力发展房地产信托融资，转化社会资本和银行存款，增加房地产开发中的资本金比例，增加贷款额度；积极探索企业债、公司债和地方政府债券在房地产市场的应用；运用房地产企业的股权融资、企业的产权质押融资等新型融资方式；积极发挥融资担保机构 、信用评级、资产评估等中介组织在房地产融资中的增信功能；对经济适用房等保障性住宅项目，实施

21、政府贴息、风险补偿等方式，吸引社会资本投资特定房地产项目。走“开发性金融”新路城中村改造和棚户区(危陋住宅区)改建是“三年大变样”的一个重点。在这一过程中，如何推进城建融资体制改革、有效地整合土地资源、更加高效地利用融资平台，是各方关心的问题。国家开发银行河北省分行副行长吴江表示，国家开发银行将政府组织协调优势与开行的大额长期资金优势紧密结合，对城建投融资运行模式进行探索创新，走出了一条“开发性金融”的新路。 “通过开行发放贷款60亿元，辽宁省仅用21个月就使12个城市的92.4万棚户区居民从低矮、破旧的棚户房迁出，搬到了宽敞明亮的新楼房。”他说，河北分行目前已在石家庄安苑经济适用房小区、张家

22、口和廊坊等地就此进行试验，虽然贷款金额还不大，但已经起到示范作用，分行希望继续与政府合作，支持低收入住房建设。 “今年将再投放35亿元房地产开发贷款” 建设银行河北省分行副行长郭英辉表示，全力支持我省推进“三年大变样”。在去年投放25.5亿元房地产开发贷款、71亿元个人住房贷款的基础上，今年计划将再投放35亿元房地产开发贷款、75亿元个人住房贷款，支持全省城镇化建设和改善居民住房。 “凡是列入各地政府规划的项目，只要手续齐全，资本金符合监管要求，我们都将大力支持。”她说，目前建行正在与政府建设主管部门密切沟通，拟就加快廉租房建设进行全面合作，并争取尽快签署合作协议。将提供包括开发贷款等一揽子金

23、融服务，全面推动我省廉租住房建设。围绕产业链投资民生银行石家庄分行行长王家智表示，今年民生银行将创新思维和手段，围绕整个房地产产业链进行投资。在房地产供应商方面，对建筑商、材料供应商给予一定的支持力度，缓解开发商资金压力。在房地产商开发贷款方面，除传统贷款业务外，进一步发挥商业银行资金、信息、客户和专业团队优势，积极参与市场调整阶段的行业整合，提供并购重组顾问服务，帮助企业度过行业下行期。发挥担保机构金融中介作用“由于缺乏担保，银行有钱不敢放贷，担保机构规模小的问题亟待解决。”省国控担保有限公司总裁李令成呼吁。目前，江西、安徽等地财政注资成立了20亿-30亿元的大型担保机构，并准备逐步向50亿

24、-100亿元的规模发展。李令成建议，省政府应迅速组建10亿-20亿元规模的大型投资担保集团。李令成表示，担保机构是新生事物，担保公司的健康发展需要得到政府、金融机构的大力支持。他说，公司在办理房地产抵押、通过银行发放委托贷款中不同程度地存在障碍。例如在石家庄、保定，房地产不能抵押到担保公司名下；有的银行委贷手续繁琐、报批周期长，个别银行抵制委贷并为此减少我公司的担保额度。另外，有的银行对担保机构持不认同、不合作的态度。他建议有关方面对陈旧的、不适应经济科学发展的政策予以修订。积极应对市场变化省住宅与房地产业协会会长张凤珠认为，开发企业应积极应对市场变化，以合理价格促进销售，大力开辟二、三线市场

25、，促进中小城市及村镇建设水平提高，扩大房地产市场总体规模。企业要着力练好内功，不断提高产品质量，争创品牌。把土地作为资本要素入股汇融银行董事长邢换强建议，政府应出台政策，加快要素重组的步伐。如把土地作为资本要素入股，与货币资本融合，寻找出路。在融资方式上，借助我省各市新成立的国有城市建设投资公司这个主体平台，引进市场机制，使融资方式多样化。例如对大型城市基础设施建设可以采取BOT、ABS、TOT、PPP等多种形式的项目融资方式。的项目融资方式。重点企业重点支持河北天山房地产开发有限公司董事长吴振山认为，银行应对有实力的房地产企业给予重点支持。融资难是目前制约房地产企业发展的瓶颈，要解决民企融资

26、难的问题，政府要鼓励和加强银行信贷支持力度，用好用活金融政策，并积极向上级行争取授信权限，扩大信贷投入，延伸银企合作链条，形成长效合作机制。避免大量资金空转河北凰家房地产开发有限公司总经理闫士杰说，一个项目从购地到交房少则两年，多则三年，或更多时间。而银行贷款期限一般为一年。开发商为确保不出现不良记录，大量资金空转，造成资金使用率低下，成本增高、风险增大。建议银行适当放长贷款周期，将经审查没有形成不良贷款并正常付息的贷款顺延期限，不列入不良记录。一个因成功进行海外收购曾被称为“买来个石油帝国”的企业，却因从事投机行为造成.54亿美元的巨额亏损;一个被评为2004年新加坡最具透明度的上市公司，其

27、总裁却被新加坡警方拘捕，接受管理部门的调查;中国苦心打造的海外石油旗舰遭遇重创，中国实施“走出去”战略受到延误。中航油巨亏事件，对我国乃至国外相关各方面都产生了重大冲击和深远影响。一家被誉为海外上市"过河尖兵"的国有企业为什么在顷刻之间濒临破产边缘?一家在信息透明、监管严格的新加坡市场发展得如火如荼的上市公司为什么在短期内造成了5.54亿美元的巨大损失?究其原因.主要是缺乏有效的风险管理体系。无论是从内部管理的角度还是从监管者的角度来看,加强企业内部的风险管理已经成为市场的客观要求. 对于中航油公司来说,最大的责任就是没有让风险管理在日常经营中发挥其应有的作用;而对于陈个人

28、而言,最大的错误就是缺乏必要的风险意识. 从这件事中得到经验和教训也是深刻的,对于我国的政府监管部门以及各类大型企业机构来说,加强企业风险控制和管理显得尤其重要.二、国内外关于企业风险管理的研究 (一)国外关于企业风险管理的研究 中航油巨亏事件，对我国乃至国外相关各方面都产生了重大冲击和深远影响。与中航油事件几乎同时发生的伊犁股份高管被拘风波、创维数码董事局主席被捕等事件，这些事件的发生，无一例外的把所有问题集中在企业的高级管理人员身上，我们不禁要问，我们企业的高级管理人员到底出了什么问题？就在此时，国际著名的反虚假财务报告委员会在2004年年底，针对国际企业界频繁发生的高层管理人员舞弊现象，

29、废除了沿用很久的企业内部控制报告，颁布了一个全新的COSO报告，即企业风险管理总体框架（Enterprise Risk Management），该报告一经提出便在学术理论界和企业界产生了巨大的反响，都给予该报告很高的评价。企业风险管理总体框架的主要内容COSO发布企业风险管理框架的目的与当初发布内部控制框架的目的相似，是由于实务界存在对统一的概念性指南的需要。COSO希望新框架能够成为企业董事会和管理者的一个有用工具，用来衡量企业的管理团队处理风险的能力，并希望该框架能够成为衡量企业风险管理是否有效的一个标准。 (二)国内关于企业风险管理的研究 在中航油事件发生以后，许多专家都认为其主要原因是

30、中航油内部缺乏有效的风险管理。关于金融衍生产品的风险控制，学者专家提出过很多观点，以下为部分比较具有代表性的论点。 刘彩霞、王保平（2005）针对中航油事件提出，国有企业内部应制订国资运营警示性规则条款，严格规定经理人经营行为的“若干戒条”，简单来讲就是对高层权利的约束；明确规定国资经营的“规定动作”，对于国有企业应该做、必须做的经营行为要明确业务流程、规范投资程序，此为加强内部控制的事前事中控制。（新理财 公司理财 2005年9月） 阚京华（2005）认为，中航油事件引发的内部控制新思考应体现在四个转变上，即内控的重心应从细节控制转向风险管理；内控的主体应从单元主体转向多元主体；内控的监督应

31、从关注内控建立转向内控运行和评价；内控的对象应从基层、中层转向高管控制。（中国内部审计 2005年10月） 金或昉、李若山、徐明磊(2006)认为，关注企业风险比关注企业细节控制更为重要，在建立合理的内部控制系统以后应该把注意力放在监督该系统有效运行上，同时还提出企业目标的设定直接关系到内部控制的成败。（会计研究2006年3月） 刘杉、周国光（2006）提出微观上要求衍生金融工具的市场主体规范自身行为和交易策略，建立内部风险管理机制，增强交易透明度，强化安全的结算制度以控制衍生金融风险。包括董事会和高层管理人员要对交易活动进行积极的监控，建立独立于交易部门的内部风险管理的审计部门，全面及时地审计以发现内部控制的弱点，要有包括压力测试、模拟实验在内的风险评估和风险管理信息系统，以及针对不利市场变动的应变计划，计提风险准备金。（长安大学学报 社会科学版