房地产估价师考试经营与管理至多项选择

1、1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（acde ）。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者2按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ abce）等方面存在差异。A投资决策B规划设计C工程建设D地域范围E产品功能3国际上通常采取的住房保障方式有（abd ）。A政府直接建房B对住房投资人减税C对住房承租人减税D对住房承租人补贴E鼓励赢利机构建房4下

2、列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（bcde ）。A进行项目的财务评价B获取项目所需土地C确定规划设计方案并获得批准D对项目的建设工程进行招标E提交项目开工申请并获得批准5关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（ace ）。A有效市场大于服务市场B服务市场大于潜在市场C潜在市场大于有效市场D渗透市场大于有效市场E服务市场大于渗透市场6关于房地产"购买-更新改造-出租-出售"模式现金流量图的说法，正确的有（a cd）。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点C发生在计息周期之间的更新改造成本

3、标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上7关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ be）。A利率是由储蓄和投资决定的B利率是由货币的供求决定的C利率是由可贷资金的供求决定D利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性8关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（ ace）。A应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B所得税应纳税额=应纳税所得额×适用税率C企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D企业所得

4、税税率的高低与项目所在城市的级别有关E企业所得税税率为25%9下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ cd）。A现金回报率B投资回收期C借款偿还期D资产负债率E资本金利润率10下列不确定性因素中，属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ade）。A土地费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率11政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ abc）。A项目是否符合国家法律法规要求B项目是否符合保护生态环境的要求C项目是否符合国家宏观调控政策的要求D项目是否符合该企业投资目标实现的要求E项目是否符合该企业经济效益要求12城市建设用

5、地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（bc ）。A市政基础建设费B土地出让金C征地拆迁费D契税E公建配套设施费13商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（ abcd）。A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程施工许可证E商品房预售许可证14关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。A基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B基础租金一般高于市场租金C基础租金可以通过降低经营费用向下调整D基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金15按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业

6、可分为（ ）等类型。A市级购物中心B地区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店E批发市场1下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（）。A市场供求风险B变现风险C利率风险D时间风险E资本价值风险2对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（）。A价格结构 B总量结构 C档次结构D投资结构E租买结构3房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A竞争性 B垄断性 C外部性 D均衡性E信息不对称性4房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。A工程质量保修书 B可行性研究报告C竣工图D住宅使用说明书E竣工验收备案表5采取随行就市定价法确定价格的情形有（）。A开发

7、商处于市场领导者地位B开发商难以估算成本C开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近D开发商打算与同行和平共处E开发商具有向市场领导者挑战的实力6房地产市场分析可以帮助开发商（）。A选择合适的项目位置 B寻找投资合作伙伴C确定满足市场需求的产品类型 D判断租买时机E进行土地使用权出让决策7开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A供需分析 B竞争分析 C市场占有率分析D投资收益分析E宏观因素分析8下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。A购买持有出租出售 B购买一更新改造出售C购买一更新改造出租出售 D开发销售E开发持有出租出售9投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于

8、前者考虑了（）。A物业增值收益 B所得税 C还本付息额 D投资者权益增加值E权益投资10下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。A差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案11下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。A风险产生的原因分析 B风险发生的概率大小分析C风险

9、因素检验 D风险变量间的相关性分析E风险概率分布情况分析12实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A可预测性 B不可控性 C不可逆性 D可延期性E不可弯更性13编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A现金流量表 B损益表 C资金使用计划D资金筹措计划E资金来源与运用表14按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（）。A权益型 B抵押型 C伞型合伙 D多重合伙E混合型15物业服务企业的工作内容包括（）。A确立管理目标 B制定维修养护方案C制定安全保卫方案D提出预算E确定物业服务费的收费标准1.下列关于商业物业的表述中，正确的有( )。A.能为投资者带来

10、经常性的收入现金流B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C.适合于长期投资D.常在机构投资者之间进行交易E.位置对其有着特殊的重要性2.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有( )。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分3.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有( )。A.土地 B.劳动力 C.资本 D.经验E.环境4.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到( )。A.物业租金必须能抵偿所有投资成本B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率D.市场经济条件下，应充分考

11、虑同类物业的市场供求关系E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正5.房地产开发项目市场定位的主要工作包括( )。A.预测开发成本B.选定目标市场C.确定消费群体D.明确项目档次E.设计建造标准6.可贷资金利率理论认为( )。A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成C.利率是由货币的供给与需求决定的D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数7.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有( )。A.销售税费B.租金收益C.物业增值D.股权增值E.抵押贷款规模8.下列关于资产负债率的表

12、述中，正确的是( )。A.表明了负债占资产的比例B.反映了项目的财务风险程度C.资产负债率越高，则企业应变能力越强D.属于长期偿债能力指标E.房地产开发企业的资产负债率一般较高9.房地产开发项目的主要不确定性因素有( )。 A.开发期和租售期B.权益投资比率C.资本化率D.贷款利率E.运营费用10.下列关于净现值标准差的表述中，正确的有( )。A.净现值期望值相同、挣现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.挣现值标准差相同、挣现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度11.房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有( )

13、。A.国家经济政策B.地理环境C.国外市场情况D.市场需求与供给情况E.项目投资估算12.下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有( )。A.资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资B.抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主营业务C.按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金D.房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀E.一般委托专业机构和专业人员实施经营管理13.个人住房抵押贷款业务中，与房地产开发企业相关的信用风险有( )。A.恶意欺诈 B.市场疲软 C.项目拖期 D.质量纠纷 E.违法预售14.物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑

14、的主要因素有( )。A.可出租面积B.基础租金 C.室内装修 D.客户类型 E.出租单元面积规划15.零售商业物业的商业辐射区域通常包括( )。A.核心区域B.影响区域C.主要区域D.次要区域E.边界区域1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（）投资。A建筑安装工程B新建和扩C设备与工器具购置D迁建和恢复E其他费用2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结构E总量结构3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B在房地产周期循环的最低点

15、，空置率最高C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的）。A价格水平B销售对象C基本功能D地理位置E辅助功能6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。A净现值B投资利润率C现金回报率D静态投资回收E内部收益率7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。A当计息周期为1年时，年名义利

16、率等于年实际利率B实际利率真实地反映了资金的时间价值C名义利率真实地反映了资金的时间价值D名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大8下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A内部收益率反映了项目的动态盈利能力B内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E内部收益率越高，投资风险就越小9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有（）。A权益投资比率B利息备付率C偿债各付率D内部收益率E

17、资产负债率10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（）。A期望值相同、标准差小的方案为优B标准差相同、期望值小的为优C标准差相同，期望值大的为优D标准差系数大的为优E标准差系数小的为优11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（）。A房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本B大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售C依代理委托方的不同

18、，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理D房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益E无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入13、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A减少或避免投资决策的失误B提高项目开发建设的经济效益C提高项目开发建设的社会和环境效益D为项目决策提供依据E为项目后期的经营决策提供依据14、在下列费用中，属于债务融资成本的有（）。A承诺费B手续费C担保费D利息E税费15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。A商业信誉和财务状况B面积需求大小C租金支付方式D物业服务需E与写字楼业主的关系1在

19、下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。A买地-建房-卖房B买房-经营C买房-出租-转售D买房-出租E买地-开发-转让2提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。A导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求3政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（ ）。A加大城市基础设施建设投入B调整银行贷款利率C调整公共住房政策D调整房地产税收政策E加快城市化进程4在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”。这种划分所采用的市场细分标准有（ ）。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D

20、按房地产用途细分E按地域细分5开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（ ）。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务建设工程教育网提供E1/2000或1/500的地形图6按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）。A随机型竞争者B凶猛型竞争者C选择型竞争者D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者7下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）。A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资者所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率建设工程教育网提供E一般使用无风险的国债收益率作为其代表8下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。A资金时间价值是资金的增