干休所物业管理费用测算

1、干休一所物业治理费用测算一、依据?山东省物业治理条例?、?山东省物业效劳收费治理方法?以及泰安市房产治理局有关文件精神.二、人员工资、社会保险及服装1、人员编制和根本工资序号岗位人数工资标准人/月总数人/月一治理机构227001主任1150015002客服经理收费员112001200二公共秩序维护部434001队长1100010002队员38002400三保洁绿化214001保洁员17007002园林绿化1700700四工程维修221001电工1110011002水暖工110001000五合计9600元/月2、人员工资、社会保险及服装费序号工程金额元/月依据一根本工资9600表1二社保费141

2、3见说明三服装费358见说明四合计11371元/月说明:主任社会保险总计为工资的38%,其中：养老保险24%、失业保险1%、医疗保金7%、住房公积金6%:1500元/月>8%=570元/月其他人员按工资总额的10%缴纳社会保险：8100元/月X10%=810元/月秩序维护员人身意外伤害保险：100元/年X4T2个月=33元/月社保费合计：1413元/月.主任、客服经理：2000元春夏季2身X200元及人=800元秋冬季2身毛00元X2人=1200元公共秩序维护员：4000元春夏季2身X200元必人=1600元秋冬季2身招00元必人=2400元保洁员：1200元春夏季2身X100元及人=4

3、00元秋冬季2身X200元X2人=800元工程维修员：1400元春夏季2身X150元及人=600元秋冬季2身X200元X2人=800元年服装费合计为8600元,按两年更换一次计算,那么每月服装费为：8600元+24个月=358元/月.三、保洁绿化费序号工程依据金额元/月备注1保洁工具、损耗、清洁用品消耗综合测算1502园林绿化保养、修剪、施肥、喷药、补种、机具维护、损耗、用油.综合测算2003垃圾转运费与环卫处签协议1440每月6车,每车240元.4化粪池清掏费综合测算150每车260元,每2年清挖一遍,每个化粪池每次清掏3车5除四害消杀费综合测算50效劳范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂

4、6合计1990元/月四、办公费序号工程依据金额元/月备注1通讯费2部X100元陪B2002交通费综合测算1003广告、书报费综合测算804办公用低值易耗品、办公用设备保养综合测算1005社区文化支出综合测算150社区宣传,国庆节、春节等民族节日增加欢庆气氛等6合计630元/月五、固定资产折旧费电脑、打印机、办公桌椅、文件橱、工具橱、各种交通标识、对讲机、安保器材装备费、人字梯、疏通机等资产约投入30000元,按5年折旧计算,那么：30000学年+12月/年=500元/月.六、不可预见费前五项之和的3%14491刈=435元/月.七、治理费前六项之和的8%14926X8%=1194元/月.八、税

5、费前七项之和的5.55%16120X5.55%=895元/月.九、合计序号工程月费用元年费用元1人员工资及福利费113711364522保洁、绿化养护费1990238803办公费63075604固定资产折旧费50060005/、口预见费43552206治理费1194143287税费895107408合、物业治理效劳费分摊干休一所南片区建筑面积约30000平方米以房产证所标面积为准,其中,那么：住宅：17051元与0000平方米=0.56元/月平方米.十一、费用测算说明1、经费测算是指“干休一所物业治理的正常年份100%收缴率的收入测算、支出测算以及经费测算和盈亏分析,

6、物业企业的收入来源为治理费佣金,即8%1194元/月.收缴率假设达不到100%,物业企业将面临亏损.2、工程水、电维修物业公司只负责人工费,干休一所负责材料费,维修所需材料及时报干休一所购置.十二、车位费1、说明：(1)地上停车位收费.停车位租赁收益一局部做为治理费用,其余局部收益归全体业主所有,用于冲抵效劳收费.(2)人员配备.干休一所停车位治理,需配备1名秩序维护人员,1名车场卫生维护员.秩序维护员用于停车场地的日常巡逻、车辆的合理引导、人车分流等各项工作.车场卫生维护员用于车位地面(道路)的维护,划线、补漆,卫生保洁等各项工作,具体配置详见车位测算表.(3)干休一所院内约计停车100位.

7、以实际划线为准.2、车位治理费测算：车位治理费测算序号收费类别支出工程计算式总数(位/月)人1员工工资保安1人X800元,保洁1人X700元1500工2员工社保费1500元X10%150一3员工服装费1000X1攵4+600X1攵467费4保安器材、保洁工具材料费综合测算100用小计1817元/月二车库1车位地面(道路)维护费100位X50元/年+12个月417共用设施设备日常运行维护费2划线、喷漆100位X40元/年+12个月3333设备车位锁等维护费100位X10元/年+12个月834车位冲刷用水、冬天除冰综合测算50小计883元/月三/、可预见费一、二项之和的3%2700X3%小计81四

8、管理费一、二、三项之和的60%2781X60%小计1669五税费一四项之和的5.55%4450X5.55%小计247合计4697元/月地上共有车位约100个,那么车位治理费为：46兀/车位月注：第四项提取的治理费60%,即每月1669元收益归全体业主所有,用于冲抵物业治理效劳收费.十三、其他事项1、干休一所在物业治理区域内配备必要的物业治理用房不少于4间,并移交物业公司使用2、对于达不到收缴率的情况,应由干休一所承当所缺局部费用.3、根据费用测算第五条所列,物业企业需投入一定的固定资产,干休一所需提供至少3万元作为物业公司前期启动资金.4、维修基金事宜随后通过相应协议达成.5、其它未尽事项通过

9、签订物业效劳协议述明.十四、效劳标准我们在人员配备上坚持以公司的“精干、高效、敬业的用人原那么为根底,确定“重学历也重水平、重水平更重品德的用人标准,严把人才选聘关.治理层人才来源我们以内部选送为主,并高标准外聘专业人员,保证治理队伍的高素质和高水平.一具体配备及素质要求如下：1、主任：1人,大专以上文化程度,有物业治理治理处主任岗位证书,熟悉物业治理专业知识,物业治理实践经验丰富,认真负责,严谨仔细,表述水平、组织水平、协调水平强,思想品质好,有一定的综合治理水平,掌握与人沟通的艺术技巧.负责干休一所物业治理处的全面工作.2、客服经理收费员1人,大专以上文化程度,熟悉物业管理专业知识,认真负

10、责,严谨仔细,表述水平、协调水平强,思想品质好.负责干休一所物业治理处接待业主、解疑辩论、收缴物业效劳费、协助主任做好治理工作.3、公共秩序部：4人,要求具有高中以上文化程度,年龄45岁以内,身高1.70m以上,形象端正,身体健康,思想作风过硬,工作责任心强,有一定的擒拿搏斗功夫,退伍军人(边防武警)优先聘用.4、保洁绿化部：保洁绿化共2人,要求具有初中以上文化程度,年龄40岁以内,形象端正,身体健康,踏实勤奋,有一定的清洁绿化专业知识和工作经验.5、工程维修部：共2人,负责干休一所内所有强、弱电和水、暖管道的检查、检修以及小区内配电设施、公共区设施的维护,为业主提供各种业务内效劳.(二)保洁

11、绿化工作要求：1、生活、装修垃圾收集与清运(1)按单元配置垃圾收集点；高层按楼层设置垃圾收集点.每天定时清理一次.(2)装修垃圾定点堆放,每两周清理一次,在装修顶峰期每周清理一次,并有专人负责.2、地面和墙面(1)地面每天清扫一次.(2)楼梯间天花板每季度除尘一次.(3)楼梯间无灰尘、无乱贴乱画,无乱占用现象.3、楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦抹一次,保持扶手护栏干净、无灰尘.4、门、窗玻璃每月擦抹一次,保持洁净、无灰尘.5、天花板、公共灯具每月除尘一次,天花板、灯罩灯盖、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网.6、消火栓、指示牌、信报箱每周擦抹一次,保持干净无灰尘、无污迹.7、道路地面每天清扫一

12、次,清扫避开业主上下班时间进行,白天专人不间断循环保洁,目视道路干净无尘土、无杂物、无积水.8、绿地、明沟每天循环保洁,发现垃圾杂物及时去除.9、垃圾箱：桶果皮箱每天清理一次,每周抹洗二次,垃圾无漫溢,垃圾箱桶、果皮箱周围地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味.10、鼠害蚊蝇防治配合相关部门搞好“除四害工作.11、公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹一次,目视无灰尘、光亮清洁,2米以上局部每半月擦抹、除尘一次.12、室外休闲健身设施每天清洁一次擦拭外表灰尘、清扫垃圾等,每月刷洗消毒一次.三秩序维护安保治理和平安防范平安治理是物业治理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作,必须做到万无一失.内容包括：

13、出入治理、安防系统使用、维护和管理,施工现场的治理等工作.1、具体治理内容:针对干休一所治理工程的特点,我们物业公司采取相对封闭式管理,做到主要出入口全天有专人值守,车辆行驶通畅,危及人身平安处有明显标志和防范举措,在人员治理上将进出小区的人员严格实施“来访登记的方式进行限制；在交通、物品出入治理上,对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行治理,采用我们物业公司独有的“记忆+标准法,对所有业主车辆发放凭证(停车卡),出门凭证放行,标准化治理,以保证车辆及物品出入平安,实现人员、物品、车辆等出入的有效治理.同时,我们物业公司独特的“平安预案制、“巡楼制也将全面应用于正嘉馨居物业治理工程,以保证

14、在平安治理上的万无一失；看管公共财产包括：楼内的门、窗、消防器材及所管区域的井盖、雨算子、花、草、树木等；夜间对效劳范围内重点部位、道路每二小时进行一次防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有方案、有记录；发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理.2、秩序维护员工作要求：进出人员和物品治理：(1)对外来探亲访友人员进入小区进行登记,特殊情况的联系业主并引导其进入(2)对大件物品搬出进行询问、核实并登记.(3)对进出小区的装修、家政、送货等劳务人员实行临时出入证治理.巡逻岗巡逻要求：(1)秩序维护员按设定的路线,对重点区域、重点部位(小区道路、单元出入口、地下停车场、

15、楼内通道等)每2小时巡查一次,有巡更记录,发现问题及时处理；(2)接受业主和非业主使用人求助,答复住户的询问.应急处理：(1)接到火警、警情后,当值人员5分钟内到达现场,协助保护现场,并报告治理处与警方；(2)在遇到异常情况或住户紧急求助时,当值人员5分钟内赶到,采取相应举措.监控岗常要求：(1)小区设监控中央,24小时专人值守,对所有监控点实施监控无遗漏；(2)已配套技术防范设施(如安防监控、楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等)的能有效使用,对所反响的信息实施治理并及时处理；(3)监控中央接到报警信号,秩序维护员到达10分钟到达现场进行处理,中央应接受用户的救助要求,解答用户询问；(4)小区有

16、水、火、警情等应急预案,并在监控中央上墙,每年应组织不少于一次应急预案演习专项车辆(露天收费车位治理)治理：(1)有人员24小时巡视和引导停车.(2)按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序.(3)车位24小时有专人值守,车辆停放有序,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,无易燃、易爆及危险物品存放.(四)水、电维修治理1、具体效劳内容时效工作制：对所有的维修工作均实行时效治理；白天由客服经理负责接待业主,处理效劳范围内的报修,受理业主的咨询和投诉；夜间有工程部值班室专业人员值班,处理紧急性报修,水、电等紧急性报修半小时内到维修现场；

17、定人定机制：各项责任分工到位,签订包保责任书；维修效劳标准执行省、市的有关文件规定.电工、水暖工效劳范围：小区整个照明系统线路检修、维护、治理.定期检查化粪池、雨水井和污水井；小区内部卫生间洁具、五金构件(水龙头)维修保养.效劳标准：严格执行给排水设备保养制度和操作规程,按巡检路线逐步巡检,并认真填写值班记录；具体负责本物业管辖范围内的给排水设备的维修、抢修、保养任务,并认真填写运行维护记录；熟悉小区内给排水系统,能准确无误的判断设备运行情况；保持工作环境的卫生,工作完毕,清扫干净现场.做好设备的维护保养工作,保证平安运行；接到派工单立即前往现场处理.2、具体效劳要求：2.1 房屋结构每年两次以上对房屋结构进行检查,涉及使用平安的部位每季度检查一次,并有记录.发现损坏及时向干休一所报告并告知相关业主.2.2 屋面每月检查一次,发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损或屋面瓦破碎应及时向干休一所报告并告知相关业主.暴雨到来前加强巡查,发现隐患及时排除.2.3 道路、客井盖每周一次对道路、路面、侧石、窖井盖等设施进行巡检,发现