房地产信托融资的典型模式及案例

1、房地产信托融资的典型模式及案例房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式一根本操作模式1信托资金2信托贷款3支付利息4信托收益及本金归还本金资产抵押、股权质押、第三方担保图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式,最为根底的是信托贷款.同时,被视为最简单的信托贷款,通常也是最行之有效的融资方式,操作模式参见图1.但是,相对于银行贷款而言,无论是从规模、资金本钱,还是从贷款期限来说,信托贷款视乎都不占有优势.就对房地产企业的限制而言,两者的限制也非常接近,都要求开发企业工程资本金比例不低于30%1,必须取得“四证.对于信托公司而言,限制还不仅于此,根据?中国银监会办公厅关于增强信

2、托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知?简称“265号文的规定,严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款,而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2其根本融资方式参见图2.注：1、保证性住房和普通商品住房工程的最低资本金比例为20%,其他房地产工程的最低资本金比例为30%;2、罗阳：围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解上,?信托周刊?第16期.对公司进入风险控期限/本钱/金额退出工程要求方式制举措方式图2:贷款型信托的融资方式简图二案例：Y工程贷款集合资金信托方案1.工程背景1工程根本情况A公司注册资本4.

3、24亿元,主营房地产工程的经营与开发.B集团是A公司的全资母公司,持有A公司100%股权.C集团是B集团的控股股东,A公司自成立以来已开发完成7个工程,总建筑面积达50多万平方米,均已全部售罄.股权关系见图3.100%控股控股图3:A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y工程,该工程地处H市大学城中央区域.?H市战略发展规划?中明确指出,该区域将作为今后H市开展规划中的重要组成局部.A公司具备房地产二级开发资质,Y工程已取得?国有土地使用证?、?建设用地规划许可证?、?建设工程规划许可证?以及?建筑工程施工许可证?.该工程占地313.86亩,总建筑面积398,085平方米,分甲、乙、丙三区开

4、发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园.2)政策情况随着近年来H市经济社会的快速开展和国家宏观政策背景的转变,以及假设干重大工程的建设,为了更好地指导城市建设与开展,2021年2月,H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制?H市空间开展战略规划?.该规划文件说明,工程所在区域将作为H市规划的重点区域,建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中央,打造城市综合体,成为H市开展新亮点.在此同时全面推进该区域中央区外围建设,引导空间拓展和功能布局优化,使中心区优化整合与新城开发建设联动并

5、进.3)工程所在地情况Y工程位于该区域中央位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻,有着良好的行政配套,周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等,且交通十分便利.4)关联公司情况B集团是A公司的全资母公司,其总股本5.36亿元,主营业务是房地产开发,在H市树立了良好的口碑,成长性较好.2021年公司房地产销售回款超过25亿,在H市占有率较高.截至2021年底,B集团资产总额50亿元,负债总额26亿元,净资产24亿元.2.信托方案方案1信托方案简介参见表1表1:Y工程贷款集合资金信托方案信息表产品名称Y 工程贷款集合资金信托方案发行规模3 亿起点金额300 万信托期限信托期限 1

6、8 个月,自本信托方案成立之日起计算.预算年化收益率300 万以下为 8.5%,300 万以上为 10%资金运用方式信托资金用于向 A 公司提供房地产开发贷款,利率为 15%/年,全部用于 Y 工程乙区开发建设2交易结构图参见图4控股连带责连带责任担保任担保贷款3亿元还本付息利益分配乙区在建工程抵押担保图4:Y工程贷款集合资金信托方案交易结构图二、股权模式一根本操作模式对公司风险期限/(1)信托资金(2)收购股权或增资扩股等(3)股权转让变现(4)信托收益及本金抵(质)押、第三方担保图5:股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到工程资本金段全的情况下,该如何运用信托平台解决资本金问题呢？备

7、选方案包括：其一,信托公司以信托资金入股工程公司,成为工程公司股东,入股工程公司的资金被评判为工程资本金那么不存在法律瑕疵.在信托期限届满或信托期限内满足约定条件时,由约定的工程公司股东或其他第三方根据约定价款收购信托持股.其二,信托公司以信托资金很少一局部入股工程公司并成为工程公司股东,然后将剩余信托资金以股东借款的形式进入工程公司,如果这局部资金劣后于银行贷款或其他债务的归还,那么一般可以被认定为工程资本金.房地产信托股权业务模式的操作关键在于信托产品到期后股权变现退出的保证问题,为此必须密切关注两个方面： 其一,信托公司在工程公司所处的限制地位,以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和

8、其他重要事项拥有决定权,从而保证资金的合理运用与工程的按期完成；其二,房地产工程本身是否具备良好的市场前景,以便在股权转让退出等机制无法实现的情况下,信托公司通过拍卖等处置程序进行股权变现,从而保证信托资金的正常退出.其操作模式参见图5.另外,目前市场上冠以基金的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品.并且,股权投资类信托产品主要分为：单一工程型、多层面操作型、类基金型,等等.其融资模式参见图6:图6:股权型信托的融资方式简图二案例：A公司Y工程股权投资集合资金信托方案1.工程背景1工程公司情况A公司成立于2021年3月,注册资本5,000万,是B公司为开发Y工程而设立的工程公司.目前A公司股

9、东为B公司和C公司,B公司2006年7月注册注册资金2亿元,是经国家工商总局核准成立的一家创新型投资控股集团企业,C公司于2021年10月注册,隶属于B公司,公司主要从事房地产开发.B公司持有C公司41.93%的股权.B公司持有A公司49%股权,C公司持有A公司51%股权,股东按占股比例全部以货币方式全额出资.股权关系见图7:持股51%持股49%图7:A、B、C公司股权关系图本工程地块位于甲市房产开发规划区.工程周边配套设施完善.工程公司对工程地块进行规划,该地块由11栋高层住宅、14层花园洋房、1栋连排别墅及商业配套设施组成,总建筑面积为17.77万平方米；高层18-26层,攻11栋,房源约

10、1,133套,建筑面积约为11.9万平方亩；洋房5-6层,攻14栋,房源约600套,建筑面积约为4.94万平方米,另有商业配套9230平方亩.2021年3月,A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建设用地使用权出让合同,获得了开发区84,317平方亩国有建设用地使用权,用于开发花园洋房和大型会工程进入限制金额/退出要求方式举措本钱方式所等精品楼盘.除本次土地购入外,A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等情况.A公司目前经营上述地块工程的开发建设,截止2021年8月,公司尚无对外投资、持股、参股情况.转发是美德,但请标明出处：房地产投资俱乐部fdctz8882工程所在地情况

11、该工程土地较为方正,无明显高差,且四周无日照遮挡物,适宜房地产工程开发.该土地状态良好,不存在任何污染.此地块与该区政府机关所在地相邻,属于开发区的核心区域.3工程客户群定位参见表2表2:Y工程客户群定位一览表潜在客户群来自区域所属行业消费习惯置业目的置业次数小 型 私 营 业主、公务员和企事业单位中高层等全城区域企事业单位及周边区域产业侧重多层洋房、 情景洋房,着重工程的综合素质及增值潜力自住兼顾适当投资需求二次及以上置业大型私企主、高端人士全城区域企事业单位、大型私营企业侧重享受型产品,追求局品质、 舒适度,注重产品附加值自住兼顾适当投资需求二次及以上置业周边城市区域高收入阶层等周边城市区

12、域行业分布较散侧重学堂型图品质产品,注重产品价值、园林景观、户型、配套等因素,对价格的敏感性相对较低自住兼顾适当投资需求二次及以上置业区域和周边产业企业中层治理人员等北部及周边区域周边区域产业侧重产品实用性,注重性价比,对价格敏感度相对较局自住首次置业周边大专院校较具经济实力的教职工周边人专院校教育部门侧重工程地段位置,喜欢在学校周边置业,追求性价比及小区划、境自助二次及以上置业4财务状况截至2021年8月,A公司注册资金到位5,000万元人民币,股东彳t款40,782,023元,共收到现金90,782,023元,共有货币资金5,748,952元.该公司预期现金流相对稳定,各项财务指标良好,预

13、计经营较为稳健.工程公司无任何对外担保及未决诉讼情况.A公司重大经营行为主要包括：1购入开发区工程用地：缴纳土地出让金全款6,933万元；缴纳契税346.65万元；缴纳耕地使用税等相关费用168.35万元.2前期费用：主要包括设计费等3,639,621元.3治理费用：共发生3,375,934元.4销售费用：主要用于售楼处装饰、机场路户外广告、报广宣传得呢个,共发生3,502,042元.截止2021年8月,B公司资产总额2.02亿元,负债总额15万元,资产负债率良好.保证人C公司偿债水平较强,具备为信托方案提供连带责任保证的水平.5工程投资完成进度及预测本工程泥分期建设,首先开发一期,总建筑面积

14、约7.2万平方亩,采取高层住宅和花园洋房相结合的方式,开发目的定位于销售资金的快速回笼及提升工程价值,并将销售回款继续投入工程二期的建设,二期总建筑面积约10.5万平方米.工程建设期确定为2年1个月,自2021年12月起,至2021年1月止.工程的工程建设和市场销售重叠进行.6工程实施进度方案参见表3表3:Y工程实施进度方案表工程A 区洋房A 区局层B 区洋房B 区局层获得施工许可证2021/122021/122021/042021/04根底出地面2021/022021/022021/052021/05获得销售许可证2021/032021/032021/062021/06结构封顶2021/04

15、2021/072021/072021/02交房2021/112021/042021/042021/01工程总投资7.15亿元,工程方已投入9,000万元,已支付完毕全部土地价款和前期费用.预计工程可实现销售收入8.87亿元,扣除本钱、税金后预计利润17,217.05万元预计工程本钱利润见表4:表4：Y工程本钱利润测算简表厅 P科目名称总价备注1总支出715,109,5812总销售收入887,280,1063净利润172,170,525总收入-总本钱4本钱利润率24.08%预计本工程资产运营水平强,税后净利润1.72亿元,各项盈利指标如下:营业利润率=净利润/营业U入*100%=19.4%总投资

16、净利润率=净利润/工程总投资*100%=24.08%预计本工程净利率及总投资净利率较高,归还水平和市场竞争水平较强.2.信托方案方案1信托方案简介a信托方案参见表5表5:X信托*A公司Y工程股权投资方案资金信托方案根本信息表产品名称X 信托*A 公司 Y 工程股权投资方案资金信托方案信托规模1 亿元信托期限18 各月,信托方案满 12 个月后可提前终止资金运作方式股权投资预期年化收益率受益人认购金额单位：万元预期年化收益率预期年化收益率a 类受益人100-200不含2009%b 类受益人200-300不含30010%c 类受益人300 以上11%收益分配信托收益由受托人按每个信托年度分配.信托

17、期限内,由项目公司A 公司按投资者认购金额相对应的预期收益率每个信托年度支付至信托专户,由受托人根据与投资者签订的?资金信托合同?约定进行分配.信托方案结束或者提前结束时,受托人将最后一期的信托收益与信托本金一次性分配给全体受益人.b交易结构参见图8质押A公司20%股权1亿获得80%股权日常经营治理监控图9:信托资金治理示意图信托公司对A公司的监控方式见表6:监控力式具体举措委派董事对重大工程具有一票否决权,重大事项是指对本信托方案的运营带来重大影响或风险的事项,主要包括：经营方案；工程预算、决算；固定资产的处理；对外融资、负债；对外担保；股东分红、注册资本变更等事项.印信保管印信包括但不限于

18、工程公司的公章、资金监管账户的预留印鉴,营业执照、组织机构代码证、土地使用权证和其他主要资产权属正数等重要法律文件账户监管信托资金监管账户保管本信托方案注入工程公司的资金,具银行预留印鉴为工程公司的公章和法定代表人的个人铭章.销售监管账户保管工程公司的销售收入,预留印鉴为工程公司公章和法定代表人个人铭章.日常运营账户保管由信托监管账户划入的资金和工程公司日常资金的收付,预留印鉴为工程公司财务章和法定代表人的个人铭章.日常运营账户由工程公司自行治理.d信托资金的退出信托资金的退出方式如表7所示:表7：信托资金退出方式一览表增资7500万增资后合计获得20%股权支付股权对价2,500万元图8:X信

19、托*A公司Y工程股权投资方案资金信托方案交易结构图c)信托资金的治理参见图9控股信托资金的退出方式详细内容获得工程公司分红和减资受托人可以通过获取公司分红和减资等方式实现信托资金的退出,并以分红和减资所得向信托受益人分配信托资金及收益.转让工程公司股权信托到期时,受托人有权将其持有的工程公司股权转让给第三方.在股权转让价格足以足额偿付信托受益人的本金和预期收益前忙下,B公司、公司其指定的第二方有优先购置权.假设 RC 公司其制定的第三方未及时形式优先购置权或股权转让价格不能到达前述规定,那么受托人可以将拥有的工程的股权转让给其他方,以股权转让款向受益人分配信托资金及收益.转让信托受益权在工程公

20、司根据相关协议的规定,全额支付信托收益、信托报酬、其他信托费用后,可由 B、C 或其指定的第三方全额收购本信托方案的信托单位,收购金额为本信托方案的信托规模.信托受益权转让后,届时受托人有权决定以现金或信托财产的实物形态向受益人分配.e信用增级举措i .限制工程公司股权.ii .B公司为信托方案资金本金及预期收益的平安退出提供不可撤销连带责任保证.iii .工程公司股东包含原股东B公司在信托资金退出之前放弃对股东借款包括已有股东借款及后续股东借款的受偿权.iv案例简评a风险限制该信托采用了动态的销售回款设置约定,使得信托方案风险可控性提升.本信托方案具有多重保证,严格的治理举措如委派董事信托公

21、司选派的董事对公司的重大事项具有一票否决权,印信保管、账户的监管能够帮助防范工程风险.受托人实际限制工程公司80%的股权,取得剩余20%股权质押,降低了信托方案的风险概率.b原股东保证i .股东方承诺信托方案退出前,放弃对工程公司债权的优先受偿权.ii .股东方B公司实力较强,具备较强的担保水平.三、权益模式一根本操作模式房地产企业基于自身拥有的优质权益根底资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控,与信托公司合作,通常常用权益转让附加回购等方式,从而实现优质资源整合放大的信托融资模式.在房地产企业的信托融资实践中,一般会运用租金收益权、股权收益权、工程收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开

22、展信托融资.其根本操作模式见图10:转发是美德,但请标明出处：房地产投资俱乐部fdctz888为回购权益提供担保抵押、质押或保证权益转让合同受让权益参加信托方案回购权益投资支付收益和本金图10:权益型信托的操作模式简图二案例：A+C特定收益权投资集合资金信托方案1.背景1） A公司凤凰岛综合工程背景A公司的股东为B公司,B公司于2004年创办并从事房地产开发业务,具有房地产开发二级资质.蓝岛凤凰岛综合工程所在的蓝岛区是丁市重点区域,交通便利,风景宜人.蓝岛凤凰岛综合工程位于丁市经济技术开发区的核心商业区与旅游区联接地带,分为住宅和商业两局部.其中住宅局部土地评估价格为人民币55,000万元,商

23、业局部土地评估价值为52,000万元.2） C公司温泉住宅工程背景C公司主要经营业务为房地产开发等.温泉住宅工程地段属海洋温湿性气候,地热资源得天独厚.该工程土地评估价值为人民币20,536万元.A公司持有的蓝岛凤凰岛综合工程和C公司持有的梁平温泉住宅工程资金紧张,需要融资.2. T信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托方案a信托方案简介参见表8表8:T信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托方案简要信息表产品名称T 信托一 A+C 特定资产收益权投资集合资金信托方案产品结构本信托方案分为优先级和次级 2 个层级,发行规模 7.1 亿元,其中优先级发行规模 5 亿元,信托期限 2.5 年

24、,其中投资期限 2 年,预期收益率9-13%/年,如果优先级委托人收益率未到达 11%.,那么受托人不提取受托人奖励；次级发行规模 2.1 亿元,信托期限 2.5 年,合作伙伴以工程公司股权及债权认购.优先级和次级的比例为 2.38:1.产品期限资金运用方式30 个月其中：投资期限 2 年,假设投资本金未能按时足额收回,或投资收益未到达预期,那么追偿期 6 个月,满 12 个月后,如信托收益到达预期水平,受托人有权提前终止信托方案.用于购置 A 公司持有的“蓝岛凤凰岛综合工程和C 公司持有的“梁平温泉住宅工程的特定地块开发收益权.信托方案假设有闲置资金,可用于银行存款,禁止用于股票市场等高风险

25、投资产风控举措1土地抵押及股权限制：该产品投资于丁市的“蓝岛凤凰岛综合工程和“梁平温泉住宅工程,其中住宅局部建筑面积 21 万平方米,商业局部建筑面积 16 万平方米.两个工程的土地使用权抵押给 T 信托公司,评估价值为 127,511 万元； 信托方案的次级受益权由工程公司股东以股权和股东债权认购,在利益分配顺序上劣后于优先级受益权.2经营与监管：T 信托公司将对工程进行严格治理.在信托方案成立后,将对工程公司的?中外合资经营合同?、?公司章程?进行修订,并将向工程公司委派董事及财务经理,负责工程的现金流监管、施工进度监管、销售监管,对工程公司重大决策拥有一票否决权.投资门槛认购 300 万

26、元不含以下预约登记；认购 300 万元含 300 万元以上直接签约金额优先,同等金额下时间优先.b交易结构图参见图11购置次级购置优先级2.1亿元5亿元购置特定地块开发收益权抵押土地权图11:信托一A+C特定资产收益权投资集合资金信托方案交易结构图3.启示1对工程公司而言,信托方案的设计具备一定优势：1通过转让自有工程的开发收益权进行融资,即以未来的收益权为标的进行融资来保证现在的工程顺利开发,从而解决了现有的资金短缺.2虽然已经卖出了开发收益权,但是通过股权和债权这两种方式认购了信托方案的次级受益权,保证了在工程开发完成并产生更多收益的同时,自身也还可以享受收益分配.2对普通投资者而言,多重

27、手段保证了工程的风险限制：1工程公司将土地使用权抵押给T信托公司,评估价值为127,511万元.2工程公司以其股权和债权认购信托方案的次级受益权,这在利益分配顺序上劣后于优先级受益权,此举一方面保证了如果工程未来无收益,普通投资者可以优先获得收益分配,另一方面,这也保证了工程公司的一致行动人有足够压力和动力把工程的治理运营风险限制到最低.转发是美德,但请标明出处： 房地产投资俱乐部fdctz888四、资产证券化模式一根本操作模式参见图12信托登记以及履约担保财产权信托合同信托收益权的代理收付转让款代理转让收购信托收益权转让金额投资本金与收益图12:准资产证券化模式操作模式简图准资产证券化模式是

28、房地产企业将优质资产及其现金流与信托模式巧妙结合的产物,其关键点是信托受益权这种信托融资模式的核心架构是房地产财产权信托+信托受益权转让,即在引入优先级-次级的信托受益权结构化设计时,通过信托公司的受托人+代理人身份转换,从而实现为根底资产的委托人即财产权信托的委托人获得融资的目的.二案例：X保证性安居工程应收账款流动化信托工程1 .案例背景1融资方B公司B实业公司简称“盼司成立于2003年,注册资本为7200万元,公司主要承接与政府相关的委托代建工程、BT工程等,具有房地产一级开发资质.自成立以来,B公司累计开发面积近60万平方米,销售收入达5亿元.截至2021年6月30日,B公司总资产10

29、.1亿元,负债总额7.4亿元,净资产2.7亿元.2担保方C公司C公司成立于2001年,注册资本9300万元,具有房地产一级开发资质,开发了一系列知名商业地产工程和住宅工程.目前,C公司除少数尾盘外,其他主要住宅类工程销售面积均到达100%.截至2021年6月30日,公司总资产15.3亿元,负债总额6.5亿元,净资产8.8亿元.2.信托方案1信托方案概况参见表9产品名称X 保证性安居工程应收账款流动化信托工程发行机构A 信托公司投资门槛认购 300 万元含以上,金额优先,同等金额卜时间优先.信托规模成立规模为 26,210 万元,增发后总规模不超过 4 亿元预期收益率优先级受益权预期收益率为 1

30、0.5%/年含认购费,认购费收取标准如下：（1） 300 万元?合同金额600 万元,收取认购费 1%/年；（2） 600 万元?合同金额1,000 万元,收取认购费 0.5%/年；3合同金额?1,000 万元,收取认购费 0%/年.上述认购费将于每次收益分配时直接从信托利益中扣除.B 公司将其合法拥有的对甲市安宁县政府和安宁经济开发区管理委员会以下简称“管委会在 Y 工程的应收账款权益人民币 7.8 亿元设定信托；由受托人 B 信托公司以转让优先受益权的形式,对标的应收账款实现流动化.认购人即优先受益权持有者获得预期优先信托利益,委托人即次级受益权持有者获得优先受益权转让款及剩余信托利益.2

31、）信托方案架构参见图13权益流动化不超过4亿,两年回购承诺Y工程单一财产应收账信托收益权款设定信托支付BT工程回购款?债权转让确认书?合作协议之补充协议?图13:X保证性安居工程应收账款流动化信托工程交易结构3信托运作参见图14签订?债权转让确认书?图14：融资方与信托公司之间的法律文本及合同示意图a)BT合作协议?内容：委托人B实业公司负责投资建设花苑工程,由安宁经济开发区管委会负责回购花苑工程；资金运用方式土地保证抵押担保b)?补充BT协议?内容：明确了花苑工程主体建筑回购款的支付时间与支付方式；c)?债权转让确认书?内容：管委会同意委托人将其在合作协议及补充协议项下对管委会的债权,共计为

32、7.8亿元作为一项单独的债权转让给受托人设立信托,并放弃对受托人行使其在合作协议及补充协议项下对B实业公司的抗辩权及其他权利.4)保证举措a)回购义务：委托人(B实业公司)于2021年5月与受托人(A信托公司)签订了?受益权回购协议?,约定假设管委会不能如期履行付款义务,那么由其回购本信托项下优先级受益权.b)土地抵押：担保人C公司于2021年5月与受托人签订?抵押合同?,承诺以公司自有财产为委托人的回购义务提供抵押担保；抵押物为3宗国有建设用地使用权,用地性质为商业、住宅,面积共计185,163平方米,评估基准日为2021年4月6日,评估价值为人民币7.1亿元.c)保证担保：担保人C公司于2

33、021年5月与受托人签订?保证合同?,承诺为B实业公司的回购义务提供连带责任保证.d)应收账款转让登记：在认购款拨付至A公司前,B信托公司将在人民银行征信中央应收账款质押登记公示系统内进行应收账款转让的公示登记.转发是美德,但请标明出处：房地产投资俱乐部(fdctz888)五、组合模式(一)根本操作模式根据市场需求以及信托业务的开展创新,组合模式的房地产信托产品也在增加,通常带有“资金池+工程库的基金化特点,并且彰显了一种不定向投资和风险对冲的信托业务理念.所谓“组合,一般指信托资金的运用方式涵盖了贷款、股权投资、权益投资、信托受益权转让等“一揽子策略,并根据不同时点的具体工程情况灵活决定信托资金的运用方式以及退出方式.例如,市场上有一种“全功能房地产基金集合资金信托方案,期限3年受托人有权根据信托投资进度延长信托期限1年；在延期1年后,受托人有权继续延长信托期限1年,该产品可持续滚动发行并与其他信托计划相互衔接配合,其信托资金运用方式就包括了投资于房地产及其相关行业的组合方式,即信托资金投资的方式包括但不限于：1房地产公司或工程公司抵押/担保贷款以及该类信托的信托受益权；2房地产投资性信托产品包括股权投资以及该类信托的信托受益权；3物业收购的周转贷款以及该类信托的信托受益权；4房地产公司股票质押融资以及该类信托的信托受益权；5房地产公司发行的债