房地产项目投资与金融

1、房地产工程投资与金融1、以下属于房地产投资财务效益指标中反映工程盈利水平静态指标的为D资本金利润率2、职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的D5%3、固定付款法是指.B、.等额本息还款4、某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权,目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元净收益发生在年末,那么该工程的财务净现值为万元B、1375、的建筑规模一般都在3万褶以上,效劳人口在30万人以上,年营业额在5亿元以上.?A、市级购物中央6、房地产开发活动可从两个方面进行考察.DK物质形态和货币形态7、工程利润为零时,分析工程本钱、售价或销售率所处状态的方法是B、盈万平衡分

2、析8、占地面积小,主要面向当地消费市场B、内圈工业区9、纳税人普通标准住房出售,增值额未超过扣除工程余额的的可免征土地增值税A20%10、是国家作为投资主体投入的资金厂A财政资金11、房地产的是房地产投资最重要的一个特性,房地产不能脱离周围的环境而存在,就是强调了位置对房地产投资的一个重要性.?C、位置的固定性12、一般来说,认知定价法所确定的价格价值定价法所确定的价格.?A高于13、毛地价由和土地使用权出让金组成D根底设施配套建设费14、关于贷款担保说法错误的选项是.B、贷款的担保人能取代借款人的信用状况.15、房地产抵押贷款的应当是具有完全民事行为水平的自然人和经工商行政治理部门核准登记的

3、企事业法人等.A借款人16、处分抵押房地产所得价款的清偿顺序为支付处分抵押房地产的费用扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；按优先受偿权顺序和抵押顺序依次归还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；剩余金额退还抵押人.A17、申领施工许可证时,建设工期缺乏一年的,到位资金原那么上不得少于于工程工程合同价的%.C、5018、预售收入指房地产投资者利用房地产建成之前预先收取的销售收入,作为房地产投资的那局部资金.C、后期19、旧城区投资的土地属于房地产的B、二次开发20、以下不属于建筑物的是.C门楼21、房地产投资收益率应归类于C、房地产市场交易方面的信息22、投资风险A必然存在23、房地产银行常见存款按

4、存款性质分为和商业性存款.DK.政策性存款24、钢混结构的耐用年限为D80100年25、码头属于以下的哪种房地产市场？D特殊物业市场26、印花税计收方法和标准为按房地产交易价格的,买卖双方各负担一半.C、1%027、我国商业用地的土地使用权出让最高年限为.A4028、不考虑其他因素变化,利率升高,那么房地产价值.A、.下降29、房地产投资决策分析的主要工作包括市场分析和.30、2003年中国人民银行发布了标准了商业银行对房地产企业的贷款,遏制房地产投资过快、结构失衡的势头.A、?关于进一步增强房地产信贷业务治理的通知31、房地产工程融资程序为.投资决策融资模式与结构安排融资决策执行融资协议融资

5、双方协商谈判一B、32、企业所得税的应纳税额根据应纳税所得额的税率计算.C、25%33、法定盈余公积金,根据可供分配利润的提取B、10%34、是分析市场商品供求变化诸因素中两个相关变量之间的因果关系得市场预测方法A相关分析法35、通常情况下,是影响房地产投资价值的重要因素B区位36、工程质量风险属于的风险B开发建设期37、采用股份公司的形式,将被动的股东投资者的资金吸引到房地产当中来.D.房地产投资信托38、属于房地产投资财务效益指标中反映工程盈利水平动态指标的为A财务净现值39、以下费用中,不属于土地费用的是D.根底设施建设费40、规定贷款成数是为了降低贷款银行的贷款风险,我国规定商业性住房

6、抵押贷款最高不得超过,B、80%41、以下哪项不属于房地产证券的特性？DK集中性42、目前,中国个人住房抵押贷款期限最长不超过年.D3043、商品证券形式包括C、提货单44、在分析房地产价值时,假设不考虑其他因素变化,利率升高,那么房地产价值.45、以下属于融资中介的是：R.商业银行46、办公楼与商场酒店等都属于.一R商业房地产投资47、化工等工业应放置在D远郊工业区48、资本证券的形式包括D股票49、反映盈利水平的动态指标包括财务净现值和.D.财务内部收益率50、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设方案,并在附近预先投资,最后取得巨大成功,那么该投资商利用的是房地产投资特性中的.D相互影

7、响性51、定量预测主要用于厂A短期预测52房地产投资主体包括.?A政府C企业D个人?B银行53、征信调查中的5c原那么包括.A品行B水平C资本D担保品E状况54个人住房抵押贷款存在哪些风险.A信用风险B融资风险c流动性风险D操作性风险55居住区一般位于A中央商业区与内圈工业区之间D内圈工业区与外圈工业区之间56、 房地产信用可划分为.A房地产国家信用B房地产商业信用c房地产银行信用D房地产消费信用E、房地产民间个人信用57、 房地产投资也有缺点,这些缺点表现在A、变现性差B、投资额巨大C、投资回收周期长D、需要专门的知识和经验58、 毛地价由组成C、根底设施配套建设费D、土地使用权出让金59、

8、 房地产物质性质方面的特征包括A、固定性B、多样性C、单一性E、体积大60、 在房地产建设前期准备阶段中主要完成的工作有.A、判断工程投资方向B、判定工程能否成立C、确定资金筹措方案D、确定工程投资规模E、确定投资方案61、 个人购房组合贷款是由贷款品种组成的贷款?B、个人住房公积金抵押贷款D、商业性商品住房抵押贷款62、 根据投资业务以及收入模式的不同,房地产产业投资基金大致可以分为三类产业投资基金.A、权益型C、抵押型D、混合型63、 房地产开发企业工程融资资金来源一般分为A、企业自有资金B、杠杆租赁融资C、合作开发D、房地产贷款E、预售楼盘64、 房地产融资市场的融资主体包括.A、家庭B

9、、企业D、特定的政府部65、 以下哪些房地产属于居住物业市场A、普通住宅B、公寓C、别墅66、 以下属于盈利指标的包括.A、资产报酬率D、销售利润率E、资产收益率67、 下面对风险表述不准确的说法是.A、风险就是投资造成的损失C、风险的大小是固定不变的68、 反映工程清偿水平的指标包括.A、投资回收期B、借款归还期C、资产负债率D、流动比率E、速动比率69、 风险处置方法主要有：.A、风险回避B、风险预控C、风险组合D、风险转移E、风险自留70、 房地产信用主要有.A、房地产国家信用B、房地产商业信用C、房地产银行信用D、房地产消费信用E、房地产民间个人信用71、 以下选项中会影响工程区位选择

10、的因素有.A、自然特征B、停车条件C、当前土地使用者的态度D、土地价格E、供求关系72、 根底设施配套建设费包括.B、大市政费D、四源费73、 房地产投资外在效应分析的原那么包括A、客观性原那么B、可比性原那么C、统筹兼顾,从全局出发的原那么D、定性与定量分析相结合的原那么74、 资产负债表的主体结构包括.A、资产B、负债D、所有者权益75、 房地产证券的特性是.A、可分割性B、风险性C、流通性76、 在房地产工程的定位阶段,常用的市场调查方法是.B、实地调查法C、座谈会形式77、 房地产信托基金的主要形式有.A、房地产信托基金B、房地产信托存款C、集资信托和代理集资D、资金信托E、共同投资基

11、金78、 一项投资活动应该具备以下哪些条件.A、具备投资主体C、必须有预期的投资目的D、通过一定的手段和方法79、 根底产业,包括它是为各部门投资和生产经营创造物质条件和环境的,是经济开展的根底或前提.A、农业C、根底工业80、 房地产投资财务分析的目标是B、测算清偿水平D、测算盈利水平81、 以下属于金融市场范畴的有.A、银行的存贷款B、票据贴现C、同业拆借D、货币发行E、外汇与黄金的买卖82、 房地产证券发行市场,又称为8、 房地产证券初级市场C、房地产证券一级市场83、 我国抵押贷款中不可作为抵押财产的主要包括.B、土地所有权E、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育医疗及

12、其他社会公益设施84、 以下关于个人住房公积金贷款说法正确的选项是.A、是商业银行接受住房公积金治理机构的委托发放的贷款,政策性较强E、其贷款对象是特定的85、 购房抵押贷款是贷款银行以企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款,包括等.B、 二手住房抵押贷款C、 商品房抵押贷款D、职工住房抵押贷款86、根据?中华人民共和国住房公积金治理条例?,住房公积金治理的决策机构是住房公积金治理中央.1错误87、动拆迁信托不属于房地产信托业务的范畴1错误88、直接融资不受融资双方在资金数量、时间、地点及范围的限制,因此显得比拟灵活错误89、房地产工程开发内容和规模的分析与选择,应在符合城市规划的前提下根

13、据利润最大化原那么,选择开发规模.错误90、资产负债表的主体结构包括资产、负债和所有者权益三大局部.正确91、敏感性分析是对房地产投资工程中的各变量开发或销售量、本钱、销售利润等进行综合分析的一种技术经济分析方法.1错误92、经济评价工作的计算周期年、半年、季度或月属于评价标准类指标93、可行性研究报告视工程规模大小、复杂程度不同而不同,但都要尽量用较多的语言仔细描述,运用生动的图表来表达分析者的意图.1错误94、信用以房地产作为特定对象,产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式,它包括房地产的开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为.错误95、国家公布的?建筑结构可

14、靠度设计统一标准?GB50068-2001规定普通房屋和构筑物设计使用年限为40年.错误96、有资质的房地产开发经营企业开发产品的合格率应到达95%错误98、临界点是房地产开发工程盈利与亏损的分界点,在这一点上,工程的收入与支出持平,净收入为零,正确99、房地产抵押是指抵押权人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保,在债务人不履行债务时,抵押人有权依法处分作为抵押物的房地产,并优先得到归还的行为1错误100、房地产投资决策是指利用有效、准备的方法实现正确的选择,在众多的投资方案中找出最正确方案1 正确101、临界点分析分为不确定性分析和敏感性分析两种错误102、

15、教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税和消费税的税额为计征依据,附加率为3科算缴纳,正确103、房地产业是指专门从事房地产生产经营效劳的部门经济行业,是集投资开发、建设、销售、物业治理及相关增值效劳等于一体的综合产业部门,属于第二产业.错误104、开发工程本钱费用中财务费是指企业财务部门治理和组织各种活动而发生的费用,如工资、办公费等.错误105、房屋开发费中的公共配套设施建设费,包括为居民效劳配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用.106、风险可能带来超出预期的损失,但不可能给投资人带来超出预期的收益.错误107、现金流量是现金流入与现金流出的统称.,正确108、个人住房

16、公积金贷款的贷款利率是根据中国人民银行利率政策结合贷款期限确定1错误109、住房抵押贷款证券化的根本运作模式包括以下六个根本步骤：资产池的形成一证券化特别机构的设立与证券设计一证券发行一信用评级一信用增级一后续效劳.1错误110、市场风险是由于企业的经营决策失误及经营治理不善带来的风险.1错误111、个人申请贷款的期限一般在20年以内,最长不超过30年；企事业单位申请贷款的期限最长不超过3年.个人最高贷款额度不超过购房合同房款的80%企事业单位一般最高不超过购房合同房款的50%,正确112、征信调查的途径一般包括自行调查和委托调查正确113、混合房地产基金分为开放式混合房地产基金和封闭式混合房

17、地产基金正确114、风险处置的方法主要有风险回避、风险预控、风险组合、风险转移、风险自留.,正确115、房地产信托是指房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金一错误116、指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法.它实际上是一种特殊的加权移动平均法.(),正确117、具有城市商业、交通和信息中央功能的区域被称为城市的中央商业区,正确118、房地产商业信用是指企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用正确119、房地产的认知价值扣除市场销售价格的余额即利润总额1错误120、德国储蓄性的房地产融资渠道中第一抵押贷款

18、又可称为浮动利率贷款错误121、房地产抵押贷款的贷款人在我国是指经中国人民银行批准,持有或,并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构考答案?金融机构法人许可证?；?金融机构营业许可证?122、风险型决策又称为.考答案随机型决策123、 是用以衡量企业短期偿债水平的重要依据考答案流动比率124、证券根据权利内容划分,可以分为、和考答案商品证券；货币证券；资本证券125、房地产市场分析的内容主要是其又包括的调查与预测、的调查与预测参考答案市场调查与市场预测,房地产投资环境,房地产市场状况126、 是由不确定的众多投资者投入资金,委托专门投资机构进行投资和治理,借

19、以分散风险,并享有投资收益的一种投资制度.参考答案共同投资基金127、 旧城区投资的土地属于房地产的.考答案二次开发128、根据房地产寿命周期可将房地产投资风险划分、和0投资前期的风险、开发建设期间的风险、经营阶段的风险、考答案治理阶段的风险.129、房地产市场调查方法主要有、和0参考答案普查法、抽样调查法、直接调查法、间接调查法.130、 是现金流入与现金流出的统称.参考答案现金流量131、房地产融资市场的构成要素包括、和考答案融资主体,融资工具,融资中介132、房地产投资外在效应分析的主要特征有和.考答案外在效应分析定量难、外在效应分析具有多面性133、根据基金单位是否可增加或赎回,投资基

20、金可分为和.答案开放式基金,封闭式基金134、房地产开发企业流动资金贷款包括.考答案土地及商品房贷款135、征信调查的途径一般包括和.考答案自行调查；委托调查136、房地产银行贷款种类包括和.答案房地产开发经营企业流动资金贷款和房产经营贷款137、 是指工程在工程寿命期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率.考答案财务内部收益率138、德国储蓄性的房地产融资渠道中第一抵押贷款又可称为0参考答案固定利率贷款139、根据工业区的特点,可将工业分为、及考答案内圈工业区、外圈工业区、远郊工业区140、对于一般大中型房地产开发工程,在阶段,进行外在效应分析时,具体工作可以分为筹备方案、确定工程目标与

21、分析范围、选择分析指标、调查预测与确定分析基准等九个步骤.考答案可行性研究141、房地产业之所以将成为我国的支柱性产业,原因在于房地产业可通过、与对经济社会的多方面带来影响参考答案回忆效应、旁侧效应、前瞻效应142、房地产投资财务数据估算包括、和程序.参考答案熟悉工程概况、制定估算工作方案、收集资料、进行估算143、 是在职职工及其单位各自按规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金.参考答案住房公积金144、标准差系数越大,该投资工程的风险越.考答案大145、开发产品销售率指房地产开发经营企业考核期实现销售的与的比值参考答案房屋建筑面积；同期竣工的房屋建筑面积146、房地产投资工程的决策经常

22、会面临三种类型、以及.确定型决策、风险型决策及不确定型决策147、资产负债表的主体结构包括三大部分：、和参考答案资产、负债、所有者权益148、法定盈余公积金,根据可供分配利润的提取.参考答案10%149、信托业务的特点包括、考答案信任为本、财产权的转移性、利益的他益性.150、现代城市土地利用在过去自发利用的根底上,通过土地利用规划自觉地进行区位选择,形成了明显的功能分区,一般分为、等假设干功能区.参考答案商业区,居住区,工业区151、经济的外在效应当人们从事经济活动时,有时会给不参与同一经济活动的其他人造成影响有利的影响和不利的影响.经济学上把这种由某种考答案经济活动所产生的、没有被市场成认

23、的、对不参与同一经济活动的其他人造成的影响称为经济的外在效应.152、房地产抵押抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提考答案供债务按期履行的担保,在债务人不履行债务时,抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产,并优先得到归还的行为153、住房公积金在职职工及其单位各自按规定比例缴存的归职工个人所有的长期参考答案住房储金.154、证券化融资将所有权所派生的各种权益由证券机构用现金的方式购入,经过担保或信用增级后,以证券的形式出售给投资者的融资过程155、房地产业专门从事房地产生产经营效劳的部门经济行业,是集投资开发、建设、销售、物业治理及相关增值效劳等于一体的综合产业部门156、

24、房地产建设贷款参考答案银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款157、房地产市场预测房地产市场预测是指运用科学的方法和手段,根据房地产市场调查所提供的信息资料,对房地产市场的未来及其变化趋势进行测考答案算和判断,以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供应量以及相应的租金售价水平.158、房地产投资决策利用有效、准备的方法实现正确的选择,在众多的投资方案中找考答案出最正确方案159、 敏感因素考答案敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素160、房地产商业信用参考答案企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用161、资金信托业务考答案信托机构接受委托人的委托,对其货币资金进行自

25、主经营的一种信托业务162、房地产投资财务分析从房地产工程或企业投资角度进行的经济分析,即根据政府现行财税制度和有关法律、法规和规定,计算、分析房地产投资直接考答案发生的财务收益和费用等方面的内容,从工程企业角度,考察盈利水平、清偿水平等财务状况,据此评价和判断工程在财务上的可行性163、利润总额考答案房地产企业在一定时期内生产经营活动的最终财务成果164、房地产市场调查以房地产为特定对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、考答案记当和分析,对房地产市场进行研究和预测,并最终为房地产投资工程提供决策效劳的一种活动165、临界点分析临界点分析是对房地产投资工程中的各变量开发或销售量、成参考答

26、案本、销售利润等进行综合分析的一种技术经济分析方法166、证券各类商品、财产所有权、收益权或债权凭证的统称,是用以证实持券者拥有根据证券所载内容取得相应权益的权利的凭证167、拆迁安置费开发建设单位对被拆迁房屋的使用人,依据有关规定给予安置所参考答案需的费用168、房地产投资工程方案比选对房地产投资工程面临的各种可供选择的开发经营方案,进行计参考答案算和分析,从中筛选满足最低收益率要求的可供比拟方案,并对这些方案作出最后选择的过程169、房地产信托基金房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务考答案而设置的营运资金170、市场效率考答案市场传递产品和价格信息的功能171、一房地产

27、公司1998年第1季度到2002年第4季度实际销售量见表,如果预测2003年销售量为89200平方米,要求预测第3、4季度的销售量,用季节指数法计算,并加以说明.表19982002年各季度的销售量单位：平方米年份1234合计1998138001870027500175007750019991430019800265001840079000200013100194002450017000740002001157002000028300194008340020021500021400270001850082500合计719009930013440090800396400蝌总平均平售量,普星台-芬震

28、方米二1更2Q.此方知总季度数2cl季其中1季度的季节指数三1438.亍19交口R.72L至4季度的季节指数见表*1表1至4季度的季节指致单位平方米口季度十j二4四十季度总平均悄售量.季度平均销隼量皿14360-19H由户1016019620季季度平均销售量p奉节指熟季度总平均数销售量0.725+11.001P1,3圈0.9159某季的预测值二上年或今年预蒯的J季节平均数乂时应季的季节指数a因而可得该公司的甄测值为1/92002QU3年第3季度消售量二-X1.3502=30290平方米/4292002003年第4季度捎害量二X0.9155=2M20平方米VA172、设同类房地产的市场平均价为2

29、600元/m2,专家们对3栋目标商品住宅楼的有关因素的权重系数及评分结果见下表：工程权重分值分配甲栋乙栋丙栋质量0.30403525装修0.15304030环境0.30353530物业治理0.15403030开发商信誉0.10503020认知价值系数1.00试求三栋住宅楼的认知价值根据上表的有关数据可得：这三栋住宅楼的平均分数为：100/3=33.3甲栋住宅楼的得分为：参考答案40X0.3+30X0.15+35X0.3+40X0.15+50乂0.1=38乙栋住宅楼的得分为：35X0.3+40X0.15+35乂0.3+30X0.15+30X0.1=34.5丙栋住宅楼的得分为：25X0.3+30X

30、0.15+30X0.3+30X0.15+20X0.1=38甲栋住宅楼的认知价值系数=38/33.3=1.14乙栋住宅楼的认知价值系数=34.5/33.3=1.04内栋住宅楼的认知价值系数=27.5/33.3=0.83甲栋住宅楼的认知价值=2600X1.14=2964元/m2乙栋住宅楼的认知价值=2600X1.04=2704元/m2内栋住宅楼的认知价值=2600X0.83=2158元/m2173、设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了9天,影响因素见下表：/上那么出E11H中z?WfLs：-UL77二城R4B11现rasxnirmIETFwtrIW?J广！/叩-;“I&.照t;股更湖

31、IFJ3H胤叱Fl|玛专产f播黄-rCgI门/3AIH史E?力抬j骋用w-n书2r?.连T；WIM：-?tFI6-：R季耀liFi1逑w“J,1fj二TH-A三:05=二iXfl-D0X：-0=420日坨了产0Z=1000x(14-10)x1x(1-59)-(:方元J/的E=IQQOkQ+Q)x】xQ-.耗共(万元JzS)Z=IQQOxClDMJxlxfl-)-600x1-120-135l万元1卡Z-l0Q0xG-2C%)xlxO-W)-6DQxl-l2Q-4QC万元)中(?)史号欣巾堂之k耳附F*t二受盯,正夷不本钱要比幅度电用别%,+前帆TMf.k-2DK,那么所细利油的衽劫境臬舟那么小i

32、Z-10QGx1k(1-SyD)cOaxQ+20%)xl-12Q-11.1万元J3Z-1000xlK(t)-60ax(lr10)x1120=1701万元J/SZ=lOQQxlxl-力切口xU+Ojx-5=23.i万元j-S)Z=IDOOxlK600(I-10)x1-120=2905兄),Z=1000x1x(1-5)-600x(3-2)x1-120=350f万元)一(3)冏定本钱受冷,其她因毒不受时设周定本钱萱幼幄度会期炽短(?+1.吼口-T0足-之W翼们印里丁4求匕,逝期利海的交动培集分另1曲；2旺万元-21号万元-23口万元.ME为五-254万元n(4)鼾宣堂化.与他国系内史用-间畔收错量要

33、化核低、+1值一k70-2汕,我们闭那么晟求出*预期猫油的受劭结果金,力工加口才丸,2的万光、230下兄,1113万挎、逐元,175、某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼,预计建成后,每平方米售价1500元,总开发建筑面积2000平方米,销售税税率为5%预计每平方米建筑面积的变动本钱为800元,假设开发期间的固定本钱为100万元.(1)试计算该开发工程的预期利润.(2)假设该房地产公司才K实现目标利润50万元,问应该开发多少建筑面积？(3)假设其他因素不变,但欲实现开发利润40万元,问每平方米售价应定为多少？(4)假设该房地产公司在开发面积、单位售价、固定本钱都不变的情况下欲实现30万元的利

34、润,每平方米变动本钱应将为多少？(5)假设该房地产公司在其他因素不变的情况下,欲实现30万元的利润,固定本钱应限制在什么水平?(6)试计算在所得税税率为33%寸,该房地产公司欲实现20万元的税后利润,=1500*2000600=l!情导强*瞬海韭方加应外差W%蚊!E3bTuSOOMQ-IOOOODO-借升速而日本tTtfl涧仙堀毛方戕1Wi府0E+C匐+CV*QKCiO+aW：200C+1000000NDOCJX一理JT*一一.PQ/z_.lOWdrPOJX.JHHIWQQF片:？不力历挣邪在,.C7=F0C-g-1=L500x2000-城-SCOk3Mi-竞评剧OH眼转也贷二=Pl；(1-r

35、)-CrC-CrKL-J-?5rrQ-cr+：*f汽ip-,应开发并销售多少平方米的建筑面积?HJF-G,1500*(1-3*)-800-or/平方米一176、解释抵押与房地产抵押的概念.抵押是指债务人或者第三人不转移对其所有的财产的占有,将该财产作为债权担保的行为.房地产抵押是指抵押人以其合法拥有考答案的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保,在债务人不履行债务时,抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产,并优先得到归还的行为.177、简述房地产调查的程序.1、提出问题,确定调查的目的；2、决定收集资料的方考答案法；3、设计调查表；4、选择；5、数据处理、分析与解释；6、提出

36、调查报告178、简述房地产证券化房地产证券化是指通过有价证券形式融通房地产市场资金的过程.具体可包括房地产融资证券化和房地产资产证券化.房地产融资证券化是指房地产经营机构通过发行房地产证券如股票或企业债券筹集资金用于房地产领域的行为.房地产资产证券化是指将非证券形态的、流通性较差的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券,使房地产投融资主体与投融资客体之间非证券形式的物权、债权转化为证券形式的股权、债权的过程.179、房地产的投资主体有哪些？投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者,即直接投资者.他是相对于间接投资者而言的.1政府,在中国,政府仍是重要的投资主体,也是特殊的投

37、资主体.一方面大量的投资行为是国有企事业单位进行的；另一方面重大的房地产投资工程中,很多都是政府投资.2企业,企业是房地产投资的主要主体.从经济成分看,房地产投资企业包括全民所有即国有、集体所有、个人所有、外资所有、股份制形式混合所有等.企业与国家作为投资主体的主要差异在于：企业是纯营利性的,而国家那么是把全局利益和政治需要放在首位.3个人,个人作为投资主体一般只能从事房地产买卖.180、简述房地产工程融资的根本原那么工程融资结构和模式首先要观测分散风险的原那么；坚持千方百计参考答案降低本钱的原那么；长期融资与短期融资相结合的原那么；融资结构最优化原那么.181、什么是房地产融资保险？其险种主

38、要有哪些？房地产融资保险是指房地产贷款的贷款人为了保证贷款资金的安全而由借款人作相关投保的一种房地产保险.具包括的具体险种参考答案有：贷款抵押房屋保险；贷款建修房保险；商品房抵押贷款保证保险；其他保险,如商品房抵押贷款寿险,“房产反向抵押贷款寿险等.182、什么是房地产业及房地产市场？房地产业是指从事房地产开发、经营、治理的行业.根据1985年5月?国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告?,房地产业被列入第三产业的第二层次.它包括土地的开发、经营、治理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等.房地产市场分狭义和广义的两类.狭义的房地产市场就是房地产商品考答案进行交易活动的地方或场所.

39、也就是房地产商品在供应与需求的相互作用中,通过流通实现其价值.广义的房地产市场,包括土地的出让批租、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动.183、如何从狭义及广义两方面理解区位的概念？区位,从狭义上来说就是工程所在的地理位置.广义的区位,还考答案包括该地理位置所包含的文化、社会、政治、经济等等一系列背景.狭义上的区位是独一无二的.184、房地产市场区域性强主要表现在哪里？1、不同地区市场发育和完善程度千差万别；2、同一类型产品地参考答案域价差大；3、市场供求圈小,市场辐射功能弱等.185、简述敏感性分析的局限性1、敏感性

40、分析对工程的不确定因素只能做程度上的评价,给出的考答案风险因素变化范围是模糊的、人为的,主观性强,缺乏科学性如增加10%降低10%,而不能对其大小测定.2、它没有给出这些因素发生变化的概率,而这种概率是与工程的风险大小密切相关的.3、在分析某一因素变动中,是以假定其他因素不变为前提的,这种假定条件,在实际经济活动中是很难实现的,由于各种因素的变动都存在着相关性.186、简述房地产工程投资的主要不确定性因素.1、租售价格2、土地费用3、开发周期4、建安工程费5、融资参考答案本钱6、投资收益率187、简述线性分析的应用条件.1、房地产产品的总销售收入和生产总本钱是房地产开发面积或产品产量的线性函数

41、；2、房地产产品的生产量和销售量相等,即开发的房地产能全部销售出去；3、房地产产品的固定本钱和单位租售价格在产品租售期间保持不变；4、同时开发几种不同类型的房地产产品时,应将其组合折算成一种产品；5、计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据.188、简述房地产投资财务分析的程序.1、分析和估算工程的财务数据2、分析财务根本报表3、分析财务效益指标4、提出财务分析结论5、进行不确定性分析189、简述投资基金、产业投资基金和房地产产业投资基金的区别投资基金,一般是指由投资基金公司通过发行基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金,再将所筹得的资金投资于有价证券、高新技术产业、根底产业等投资对象或领域,

42、并将所获得的净收益分配给广阔投资者的一种集合投资制度.投资基金具有“专家经营,组合投资,分散风险,收益同享的特点.产业投资基金,是指以投资基金形式存在的,对未上市企业进行股权投资和提供经营治理效劳的,利益共享、风险共担的集合投资制度,它的投资对象通常是根底产业、支柱产业和高新技术产业中的一些缺乏资金、不具备上市资格但却具有成长潜力的企业,目的在于通过投资促进这些企业的成长.专门投资于房地产行业的产业投资基金就是房地产产业投资基金.190、房地产银行的其他负债受信业务有哪些？房地产银行受信业务除了以存款形式表现出来的负债外,还包括参考答案其他负债受信.这主要包括向中央银行借款、同业借款、发行金融

43、债券、证券回购、国际金融市场借款等.191、分别根据土地使用权来源的不同,解释各级土地市场中土地的开发成本.由于土地使用权来源不同而不同.由一级地产市场土地一级市场是指土地使用权从无偿划拨到有偿使用的转变,也就是通常所说的土地出让,或称土地批租,是整个房地产市场的龙头,也可以说土地一级市场把握了房地产市场的命脉取得使用权的土地,其本钱费用主要是土地出让金、征地拆迁费、七通一平道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通与场地平整费或三通一平水通,电通,路通与场地平整费等；由二级地产市场土地二级市场是指城市土地使用者与城市土地使用者之间的市场,包括城市土地使用权转让市场和转租市场.与

44、一级市场不同,二级市场土地供需运动不仅仅是单纯的土地供需运动,更多的是通过房地产供需运动来实现的.已经进入市场的土地有偿使用权整体转让形成了土地二级市场.土地三级市场：有偿土地使用权局部转让上取得使用权的土地,其本钱费主要是土地转让金,除了上述土地开发本钱外,还要参加土地使用权进入流通领域后的费用,如治理费、维护费和各种摊销费用,还要加上土地开发必备的税费、利息及开发商应赚取的利润等.192、为什么说房地产业是国民经济的根底性产业？所谓根底性,是指一个产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体,是国民经济不可缺少的组成局部.根底产业,包括农业、根底工业、根底设施.它是为各部门投资和

45、生产经营创造物质条件和环境的,是经济开展的根底或前提.产业的根底性和根底产业是两个概念.农业是整个国民经济的根底产业,而汽车工业和房地产业又是二三产业中的根底产业.房地产业是国民经济的根本承载体,主要是说房地产业作为在工业化、城市化和现代化兴起、开展过程中所形成的一个独立产业,推动了工业化、城市化和现代化的进展,已经成为现代社会经济大系统中的一个重要的有机组成局部.房地产业成为国民经济的根底性产业主要表达在以下五个方面：1房地产业是社会一切部门不可少缺少的物质条件；2房地产业是社会劳动力生产和素质提升的先决条件；3房地产业是城市经济建设与开展的重要物质根底；4房地产业是城市环境革命、更新改造的

46、重要动力；5房地产业是国民经济积累资金的重要来源.193、简要论述房地产市场预测的方法1.直观判断法这是定性预测方法的统称.这种方法适用范围广、本钱低、费时少,但受预测者的主观因素影响大,较难提供以准确数据为依据的预测值,在数据资料较少或不准的情况下,多采用此法.定性预测方法主要包括集体判断法、专家意见法.2.历史引伸法这是定量预测方法的统称.在占有假设干统计资料、预测参考答案对象的未来受突发性因素影响较小的情况下,选用适当的数学模型进行定量预测,可以得到比拟满意的预测效果.但是,由于所选择和建立的数学模型不可能把所有因素都考虑进去,因此定量预测的结果出现误差也在所难免.此种方法包括简单平均数

47、法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等194、分析国外的几种主要融资模式,其特点及融资渠道.1证券化融资为主的美国模式.这种融资方式主要发生在经济兴旺国家,尤其集中于实行消费者导向型市场经济模式的英国和参考答案美国其特点主要是公平、公开的住房信贷市场；完善的市场体系,灵活的融资方式；以住宅抵押贷款为主体的房地产金融市场；政府对房地产金融市场的全方位调控.2储蓄融资为主的德国模式.房地产投资的储蓄融资模式主要发生在实行社会导向型经济模式的兴旺国家.这种经济模式推崇政府对市场经济进行宏观调控,既反对政府对经济放任自流,同时也反对政府对经济管制过紧.其特点主要是以专

48、门经营房地产融资业务的金融机构占主导的房地产融资市场；储蓄融资体系采用专款专用、以存定贷和利率固定的经营方式.其融资方式主要是：第一贷款,第二贷款,浮动利率的短期抵押或无抵押贷款,低息、无息贷款.3社会福利基金融资为主的新加坡模式.新加坡公积金支付的特点为强制性；广泛性；稳定性；灵活性.而新加坡房地产融资渠道的构成主要是两种：个人买房的融资渠道,房地产开发商的融资渠道.195、简要说明房地产投资的几种主要方式.所谓房地产投资方式,是指投资于房地产的可能途径.首先从从房地产投资开发的对象分为：1未开发的土地,也称为地产投资.是单纯的只投资于土地,利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来

49、获取投资收益.作为房地产投资对象的土地划分有两类：一是旧城区,二是新区开发.2住宅.住宅是人类最根本的生存条件之一,故对这种房地产的需求一般较为稳定.投资于住宅房地产,既可以直接出售,也可以进行租赁经营.因此住宅是房地产投资的主要对象.3商业房地产投资,包括了办公箝楼,商场,酒店等.这类房地产主要以出租经营为主,收益较高,但同时承当的风险也较大.4其他,如工业厂房和仓储性物业,休闲型物业等.其次房地产资金按资金投入方式分为:1房地产投资信托房地产投资信托简称REITS采用股份公司的形式,将被动的股东投资者的资金吸引到房地产当中来.2房地产辛迪加辛迪加组织近似于企业组织中的合伙式.房地产辛迪加通

50、常采用有限合伙方式.有限合伙辛迪加通常由主要合伙人和有限合伙人组成.3混合房地产基金由于混合房地产基金的投资额庞大,可以到达较好的分散风险的效果.缺点是除了对参与者资金量要求太高之外,还有缺乏流动性及投资时限较长.4房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证券所谓抵押贷款证券化,就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款转化为抵押贷款正确,然后通过出售证券融通资金的一种活动.购置抵押贷款证券的投资者可以间接地获得房地产投资的收益.5直接购置房地产,也可以称为房地产置业投资.指的是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要,并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资方式.196、什么叫住房抵押贷款证券化？

51、试论述住房抵押贷款证券化运作的相关内容.住房抵押贷款证券化是20世纪60年代末产生于美国的一种金融创新制度.它是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后,将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构SpecialPurposeVehicle,SPV然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为根底的证券MortgageBackedSecurities,MBS的行为.住房抵押贷款证券化的实质是把住房抵押贷款合同经过技术处理后在债券市场上出售.其核心是把抵押贷款合同及其相关文件转化成为具有法律效力且可以在金融市场上流通的证券,通过本钱核算确定证券发行价格,到达合理分散贷款风险和融通资金的目的.住房抵押贷款的运作具体包括以下内容：1住房抵押贷款证券化的主体发起人、发行人、效劳人、信用增级人、信用评级人、受托人2住房抵押贷款证券化的工具住房抵押贷款证券化的证券主要选择债券形式,根据被