2010年7月份江宁房地产市场研究报告

1、江宁房地产市场研究2010年7月江宁房地产市场发展概况江宁房地产市场发展概况第一部分第一部分江宁土地市场研究江宁土地市场研究第二部分第二部分江宁房地产市场调研江宁房地产市场调研第三部分第三部分江宁二手房市场研究江宁二手房市场研究第四部分第四部分第一部分：江宁房地产市场发展概况江宁房地产投资江宁房地产投资发展历程发展历程发展方向发展方向成交均价及增幅成交均价及增幅商品房销售走势商品房销售走势江宁房地产投资江宁房地产投资05年至09年江宁区房地产投资走势05年至09年江宁区房地产投资走势010203040506070809005年06年07年08年09年-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.

2、0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%房地产投资（亿元）增幅江宁历年房地产投资走势江宁历年房地产投资走势发展历程发展历程1990年2000年01-03年起步期起步期缓慢发展期缓慢发展期0808年年快速发展期快速发展期规划重点发展规划重点发展逐渐成熟逐渐成熟04-07年区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房地产行业在全区经济中所占比重也与日俱增。时逢南京城建改造带来大量拆迁的刚性需求，使得江宁房地产一直处于供不应求的状态时逢南京城建改造带来大量拆迁的刚性需求，使得江宁房地产一直

3、处于供不应求的状态商业配套逐渐成熟，根据最新规划，江宁由新市区定位于“一主城三副城”副城之一。同时随着地铁南延以及其他交通的建设，江宁逐渐成熟，走上又一轮快速发展阶段。发展方向发展方向岔路口板块岔路口板块连接主城，交通便捷，住宅住宅均价：均价：1300013000元元/ /百家湖板块百家湖板块江宁未来的商业中心，靠近地铁，产品多为高档住宅，均价均价1400014000元元/ /东山镇板块东山镇板块原江宁区中心，基础设施完善，以普通住宅产品为主，均价均价90009000元元/ /科学园板块科学园板块新兴板块，具备良好的自然资源和人文环境，地铁通车更带来交通利好，目前普普通住宅均价通住宅均价880

4、08800元元/ /三山板块三山板块依托丰富自然资源重点打造别墅产品，别别墅产品均价墅产品均价1800018000元元/ /向南发展向南发展地铁地铁3 3号线号线地铁地铁1 1号号线南延线线南延线九龙湖板块九龙湖板块新兴低密度住宅片区，自然资源优越，目前交通、配套都较落后，普通住宅普通住宅均价均价1000010000元元/ /方山板块方山板块地铁的通车以及附近的大学城给周边的项目带来无限潜力，目前住宅住宅均价为均价为85008500元元/ /成交均价及增幅成交均价及增幅一年情况一年情况09年7月至10年6月江宁房地产成交均价及增幅09年7月至10年6月江宁房地产成交均价及增幅600070008

5、00090001000011000120007月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%成交均价（元/）涨幅从一年成交价格走势分析，在2010年4月份之前，江宁房地产成交均价呈平缓上升趋势，在经历4月中旬新政后，成交均价有所下跌，5月与6月的成交均价基本持平。商品房销售走势商品房销售走势2010年上半年江宁商品房销售走势2010年上半年江宁商品房销售走势0500100015002000-100%-50%0%50%100%150%成交量（套）认购量（套）成交涨幅成交量（套）16993057041238720566认购量（套）645349

6、7801396376602成交涨幅-82%131%76%-42%-21%1月2月3月4月5月6月4月新政俨然成为江宁商品房销售额的分水岭，尽管新政极大的影响了楼市，但是江宁板块5、6月份的成交依然领跑南京楼市。7月份，丹佛小镇、武夷水岸家园、东方龙湖湾、天鹅湖花园、天泽苑等楼盘又有新房源推出。第二部分：江宁土地市场研究市场情况分析市场情况分析住宅土地价格分析住宅土地价格分析土地性质分析土地性质分析市场情况分析市场情况分析08年经营性用地挂牌出让成交明细年经营性用地挂牌出让成交明细12007G112天印大道以东，上元大街以南56795.0556795.053.4住宅、商办434004340022

7、47.502247.502008.1.1722007G114江宁区龙眠大道以西，学二路以北63518.4163518.412.0住宅、商业32300323002542.572542.572008.1.2332007G122汤山街道宁杭公路北328957.73328957.730.8住宅、其它33700337001280.561280.562008.2.142008G04沧麒路以西，丹霞路以北17382.0217382.021.2住宅550055002636.822636.822008.4.952008G07江宁区信陵路以南，来风路以东22151.0722151.071.4住宅450045001

8、451.071451.072008.4.2862008G08大谷县西侧42988.1542988.151.1住宅670067001484.351484.352008.4.2872008G09正方大道以南，谷里水库以北67360.3367360.331.0住宅10100101001484.551484.552008.4.2882008G10宏运大道以北，中心河以西55007.4955007.491.7住宅27800278002972.862972.862008.4.28成交价格成交价格（万元）（万元）成交时间位置实际出让面积实际出让面积（）（）容积率用地性质序号地块编号楼面地价（元）楼面地价（元

9、）市场情况分析市场情况分析08年经营性用地挂牌出让成交明细年经营性用地挂牌出让成交明细92008G29龙眠大道以西97448.7097448.701.5住宅、商办44000440003010.133010.132008.9.23102008G30纬六路以北，地秀路以西37038.5137038.512.0住宅、商业55005500742.47742.472008.9.23112008G31纬六路以南，地秀路以西32636.3132636.312.4住宅、商办49004900625.58625.582008.9.23122008G40东山街道上坊环园路以东102473.10102473.101.

10、0商业10450104501019.781019.782008.12.12132008G41东山街道文靖路以西74175.7074175.701.2其他75607560849.33849.332008.12.12142008G43双龙大道以西9217.409217.402.0商业550055002983.492983.492008.12.30152008G44百家湖顺泰路以北9703.409703.401.6住宅380038002447.602447.602008.12.30162008G45宏运大道北侧11549.3011549.301.5住宅220022001269.921269.9220

11、08.12.30成交时间容积率用地性质成交价格成交价格（万元）（万元）楼面地价（元）楼面地价（元）序号地块编号位置实际出让面积实际出让面积（）（）（接上表）（接上表）市场情况分析市场情况分析09年经营性用地挂牌出让成交明细年经营性用地挂牌出让成交明细12008G50上坊杨庄东路以南45984.8045984.801.0商业470047001022.081022.082009.2.1022008G51东山街道上坊环园路以南91320.3091320.301.0商业930093001018.391018.392009.2.1032008G52东山街道上坊杨庄东路以北88862.4088862.40

12、1.0商业910091001024.061024.062009.2.1042009G04横溪甘泉湖旅游度假区65952.7065952.700.7住宅620062001324.041324.042009.3.352009G05湖熟街道汤铜路南侧52210.4052210.401.5住宅43004300549.06549.062009.3.362009G06汤山街道沪宁高速以北A6658.306658.301.0其它500500750.94750.942009.3.372009G07汤山街道沪宁高速以北B19948.8019948.801.0其18852.182009.

13、3.382009G32湖熟街道汤铜路南侧53957.9053957.901.5住宅44004400543.63543.632009.8.20序号地块编号位置实际出让面积实际出让面积（）（）容积率用地性质成交价格成交价格（万元）（万元）楼面地价（元）楼面地价（元）成交时间市场情况分析市场情况分析09年经营性用地挂牌出让成交明细年经营性用地挂牌出让成交明细92009G33将军大道以西2577.402577.400.3其它2750275035565.5635565.562009.8.20102009G38开源路以东18870.1018870.101.8住宅800080002355.282355.28

14、2009.9.16112009G39弘景大道以东43658.3043658.301.6住宅13000130001861.041861.042009.9.16122009G40学十二路以北53760.0053760.001.6住宅15550155501807.801807.802009.9.16132009G41湖熟集镇灵顺北路以西21445.7021445.701.3住57663.572009.9.16142009G42诚信大道以北43738.6043738.602.0住宅34200342003909.593909.592009.9.16152009G43金王府南侧1

15、0936.7010936.701.2住宅500050003809.803809.802009.9.16162009G47江宁开发区双龙大道以西43867.3043867.301.7住宅23500235003151.223151.222009.12.13序号地块编号位置实际出让面积实际出让面积（）（）容积率用地性质成交价格成交价格（万元）（万元）楼面地价（元）楼面地价（元）成交时间（接上表）（接上表）市场情况分析市场情况分析09年经营性用地挂牌出让成交明细年经营性用地挂牌出让成交明细172009G48横溪街道甘村长库113135.80113135.800.6住宅、商业15000150002209

16、.732209.732009.10.13182009G61滨江开发区地秀路以东22582.2022582.202住宅37003700819.23819.232009.11.10192009G62滨江开发区205国道以西37848.2037848.202住宅62506250825.67825.672009.11.10202009G63滨江开发区地秀路以东51018.7051018.702住宅86008600842.83842.832009.11.10212009G64内环路以南24025.0024025.002住宅13300133002767.952767.952009.11.10222009G

17、65天印大道以西56998.5056998.502住宅98509850864.06864.062009.11.10232009G66竹山路以东14247.9014247.902.2商办640064002041.772041.772009.11.10242009G71谷里街道赵宕水库以西110511.10110511.100.9住宅、其它31200312003136.943136.942009.12.17序号地块编号位置实际出让面积实际出让面积（）（）容积率用地性质成交价格成交价格（万元）（万元）楼面地价（元）楼面地价（元）成交时间（接上表）（接上表）市场情况分析市场情况分析10年经营性用地挂牌

18、出让成交明细年经营性用地挂牌出让成交明细12010G01机场高速路以东114019.80114019.802.0住宅1005001005004407.134407.132010.2.922010G02学九路以北97388.7097388.701.5住宅、商业92000920006297.796297.792010.2.932010G03汤山街道东麟路以东98423.6098423.602.4商业、其它77900779003297.823297.822010.2.942010G04正方大道以北，宁丹路以西C12062.0012062.001.2商办325032502245.342245.3420

19、10.2.952010G05人评水库北侧30749.5030749.500.7住宅410041001877.961877.962009.2.962010G08开发区内环路以南22327.5022327.502.0住宅28800288006449.456449.452010.4.1372010G09诚信大道以南29539.3029539.301.8商办13800138002595.412595.412010.4.1382010G10正方大道以北B18157.7018157.701.5住宅593359332178.322178.322010.4.13序号地块编号位置实际出让面积实际出让面积（）（）

20、容积率用地性质成交价格成交价格（万元）（万元）楼面地价（元）楼面地价（元）成交时间市场情况分析市场情况分析土地市场成交走势土地市场成交走势08年1月至10年6月江宁土地市场成交走势08年1月至10年6月江宁土地市场成交走势0100000200000300000400000500000012345678910成交面积()449271 204889 167124 207119 370938 0 248945 474235 352644 70025 成交幅数353570895308年1季度08年2季度08年3季度08年4季度09年1季度09年2季度09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度住宅

21、土地价格分析住宅土地价格分析08年-10年上半年楼面均价走势08年-10年上半年楼面均价走势0.0500.01000.01500.02000.02500.03000.03500.04000.008年上半年08年下半年09年上半年09年下半年10年上半年-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%楼面均价（元/）增幅自09年上半年至今，住宅土地市场的楼面均价有了飞快的发展，4月新政后，江宁没有土地成交。在新政以及地价飞涨的背景下，开发商拿地更加谨慎了。土地性质分析分析土地性质分析分析08年至年至2010年上半年成交土地性质比例年上半年成交土地性质比例08年成交土地性质比例

22、08年成交土地性质比例43%13%44%住宅商业混合09年成交土地性质比例09年成交土地性质比例62%13%25%住宅商业混合2 20 01 10 0年年上上半半年年成成交交土土地地性性质质比比例例50%25%25%住宅商办混合第三部分：江宁房地产市场调研板块划分及各板块特点分析板块划分及各板块特点分析各板块典型项目研究各板块典型项目研究小结小结板块划分及各板块特点分析板块划分及各板块特点分析三山板块三山板块岔路口板块岔路口板块百家湖板块百家湖板块东山板块东山板块九龙湖板块九龙湖板块科学园板块科学园板块方山板块方山板块板块分布板块分布板块划分及各板块特点分析板块划分及各板块特点分析三山板块三山

23、板块岔路口板块岔路口板块百家湖板块百家湖板块东山板块东山板块九龙湖板块九龙湖板块科学园板块科学园板块方山板块方山板块各板块特点比较各板块特点比较板块名板块名市场形象市场形象产品特征产品特征价格特征价格特征资源分析资源分析发展趋势发展趋势岔路口岔路口主城通往江宁的第一站，与主城的距离逐步拉近经济实用型大众物业，以普通公寓产品中等户型为主主城至江宁的第一站，地铁的开通，使得该板块住宅价格飙升，并领跑江宁住宅市场自然资源缺乏，配套设施落后，但公共交通便捷，是板块最大的竞争力后续土地储备不多，供应量逐渐减少，板块开发进入中期，逐渐与市区融合百家湖百家湖中高收入阶层第二居所聚集地舒适享受型物业，大中型普

24、通公寓、跃层、别墅兼有前期为江宁高档住宅代表片区，价格中等偏上百家湖优美的自然环境是此板块的最大支撑点周边湖景住宅基本面市售出，可开发用地少，土地资源稀缺东山东山江宁本地居民首选生活区工作居家大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主价格适中，成为江宁本地居民置业安家的首选，但供应量的减少促使价格上涨较快自然资源缺乏但公共交通便利，生活配套设施完善板块内土地资源有限，逐步向民营科技园延伸科学园科学园江宁最具发展潜力与活力的现代化中档居住区经济实用型物业，普通公寓产品为主前期项目以低质低价入市，目前价格逐步走高自然资源良好，江宁大学城、轻轨等规划使区域发展空间巨大板块形象正在形成，交通、生活配套等

25、公建配套匮乏，但发展前景良好三山三山低密度景观休闲居住区南京市最大的别墅板块之一，以联排、叠加、独栋别墅为主现阶段江宁市场高品质高价位的代表区域良好的自然环境独具魅力，但生活配套设施缺乏开发较早且受地理空间的限制，目前三山板块的别墅市场正逐渐向方山、九龙湖转移九龙湖九龙湖新兴低密度住宅片区别墅、普通公寓为主区域景色秀丽，但交通不便、配套缺乏成为其发展瓶颈，目前价格上涨较慢九龙湖、方山景观资源未来江宁重点发展方向，区域品牌开发商云集，板块发展潜力具大方山方山低密度住宅商业休闲片区以住宅、别墅为主景色秀丽、地铁的开通使得交通大大改善，房价水平相对较低方山景观、大学城商圈资源，商业配套匮乏消费者资源

26、庞大、地铁的开通使得该板块具备无限潜力各板块典型项目研究各板块典型项目研究案例选择案例选择左邻右里左邻右里岔路口板块岔路口板块江宁江宁1号、瑞鸿名邸号、瑞鸿名邸百家湖板块百家湖板块武夷水岸家园、金陵天成武夷水岸家园、金陵天成东山板块东山板块天泽苑天泽苑科学园板块科学园板块托乐嘉街区托乐嘉街区三山板块三山板块恒大绿洲、万科金域蓝湾恒大绿洲、万科金域蓝湾九龙湖板块九龙湖板块宜家国际公寓、文鼎雅苑宜家国际公寓、文鼎雅苑方山板块方山板块各板块典型项目研究各板块典型项目研究岔路口板块岔路口板块项目名称开发商南京中浙房地产开发地址宏运大道1188号物业类型多层、小高层物管公司江鸿物业占地面积190667

27、建筑面积 300000 容积率1.35绿化率39%停车位1031物管费1元/平方米月当期期数第五期当期开盘量76户开盘时间2010-6-22开盘价格13000元/当期户型88-142主力户型88、98、120、125热销户型 88、98、120、125折扣全额付款93折、按揭96折去化情况客群未来供应量点评项目概况当期情况地理位置较好，地铁江宁首站，前几期开盘较早，总体销售率较高左邻右里左邻右里50%-60%南京市区为主，外地，江宁本地（15-20%）后期在下半年将推出剩余的4栋小高层各板块典型项目研究各板块典型项目研究百家湖板块百家湖板块项目名称开发商南京同曦房地产开发地址双龙大道1222号

28、物业类型高层、小高层物管公司南京同曦物业有限公司占地面积47673 建筑面积312000 容积率4.85绿化率40%停车位650物管费未定当期期数三期当期开盘量130左右开盘时间2010-1-19开盘价格12500元/当期户型100-155主力户型100-140热销户型100-140折扣无去化情况客群未来供应量点评江宁1号江宁1号南京40% 江宁30% 外地30%下期将推4号楼19层约110套左右 时间未定与地铁1号南延线无缝对接 自身有较好的配套设施 周边有同曦假日百货和欧尚项目概况当期情况当期销售仅余12套各板块典型项目研究各板块典型项目研究百家湖板块百家湖板块项目名称开发商江苏景枫置业地

29、址江宁区天元中路1号物业类型高层物管公司江苏景枫置业有限公司占地面积16000建筑面积60000容积率3绿化率30%车位配比1:4物管费1.2元/当期期数一期当期开盘量500多户 三幢楼开盘时间2010.3.27开盘价格13000当期户型94、130主力户型94、130热销户型94、67折扣95%去化情况客群未来供应量点评3号楼9.10月份即将开盘，房型很好，户型94和130。项目之间间距较小，有局促感，地理位置较好，离地铁和华润苏果较近瑞鸿名邸瑞鸿名邸75%项目概况当期情况各板块典型项目研究各板块典型项目研究东山板块东山板块项目名称开发商南京武夷房地产开发地址江宁区东山街道物业类型多层、小高

30、层物管公司南京青和物业管理有限公司占地面积128916 建筑面积225771.97 容积率1.4绿化率38%停车位1395物管费0.60元/平方米月当期期数二期当期开盘量158开盘时间2009-12-23开盘价格9500元/当期户型90-130主力户型90-130热销户型90-120折扣待定去化情况未来供应量点评当期情况当期全部售罄将在下半年推出剩余三期共七栋多层（5层）紧邻宁杭高速二期，并已通车；位置较偏远项目概况武夷水岸家园武夷水岸家园各板块典型项目研究各板块典型项目研究东山板块东山板块项目名称开发商南京天建置业地址金箔路1号物业类型住宅、酒店式公寓物管公司南京锦江物业管理有限公司占地面积

31、36000 建筑面积100000 容积率3.4绿化率37%停车位500物管费1元/当期期数四期当期开盘量200套开盘时间2010-4-18开盘价格13500元/当期户型52单室套 77-80两房主力户型52热销户型52折扣去化情况客群未来供应量点评全精装修，现代简约风格立面设计每优惠：公积金贷款100元，商业贷款200元，一次性付款300元金陵天成金陵天成项目概况当期情况主要来自江宁本地最后一期50%各板块典型项目研究各板块典型项目研究科学园板块科学园板块项目名称开发商南京景元置业有限公司地址竹山南路588号物业类型住宅物管公司舒朗置业占地面积250000建筑面积250000容积率1绿化率48

32、%车位配比1:0.8物管费0.5元/当期期数三期当期开盘量售完开盘时间2009.11开盘价格8500元/当期户型84-140主力户型84-140热销户型84-140折扣待定去化情况客群未来供应量点评2011年年初将推新盘立面风格传统，滨河超大社区，其中有逾6.6万平米园林绿地。项目概况当期情况天泽苑天泽苑100%江宁本地居民占大部分各板块典型项目研究各板块典型项目研究三山板块三山板块项目名称开发商南京新城置业地址将军大道9号物业类型小高层物管公司港联物业集团有限公司占地面积392400 建筑面积740000 容积率1.65绿化率45%停车位3000物管费1.3元/平米月当期期数四期当期开盘量1

33、60多套开盘时间2010-1-15开盘价格9200元/当期户型46-176主力户型87-136热销户型87-136折扣无去化情况未来供应量点评下期将在下半年推出5栋房源共计248套开盘时间较早，受新政影响较小；周边有华润苏果商业等，距离地铁有10分钟车程托乐嘉街区托乐嘉街区项目概况当期情况当期销售高达90%仅余10多套各板块典型项目研究各板块典型项目研究九龙湖板块九龙湖板块项目名称开发商恒大地产地址清水亭东路158号物业类型小高层、高层物管公司恒大金碧物业占地面积134000建筑面积300000容积率1.98-2.0绿化率50%车位配比1:1.1物管费1.2元/当期期数二期当期开盘量售完开盘时

34、间2009.9开盘价格8600元/当期户型90-169主力户型90-169热销户型90-169折扣待定去化情况客群未来供应量点评开盘时间未定，将推出小高层和高层住宅，主力户型为90-130平方米两房、三房，140-170平方米四房、五房，均价未定。100%项目周边配套完善，交通便捷恒大绿洲恒大绿洲当期情况项目概况各板块典型项目研究各板块典型项目研究九龙湖板块九龙湖板块项目名称开发商万科地产地址清水亭东路9号物业类型高层物管公司万科物业占地面积272000建筑面积540000容积率2绿化率40%车位配比1:0.9物管费1.9元/当期期数一期当期开盘量800多套，6栋高层开盘时间2010.4开盘价

35、格18000元/当期户型84-140主力户型84-140热销户型84-140折扣无去化情况客群未来供应量点评地理位置较偏，但产品为精装修，内饰较高档，小区环境好，项目间距最大可达100m。凸显智能化和人性化设计，整体西班牙风格，一层带花园。当期情况78%多数为南京市区以及外地人8月底，将推出135的三房，168的四房子和118的三房。项目概况万科金域蓝湾万科金域蓝湾各板块典型项目研究各板块典型项目研究方山板块方山板块项目名称开发商南京景致佰富置业地址天元东路527号物业类型小高层物管公司中联物业占地面积83388.81 建筑面积125019 容积率1.5绿化率36%停车位656物管费待定当期期数一期当期开盘量198开盘时间2010-6-19开盘价格8500元/当期户型56 70 80 148主力户型81-83热销户型81-83折扣一次性付款97折，按揭98折去化情况客群未来供应量点评地铁的开通对住房的销售有很大影响宜家国际公寓宜家国际公寓70%30岁以下的年轻人，主要来自主城即将推出11、12栋，后期有7幢小高层项目概况当期情况各板块典型项目研究各板块典型项目研究方山