某控股集团总部基地项目建议书

1、安徽XX控股集团总部基地项目建议书安徽 XX 控股股份有限公司2017年 6 月第一章概论第一章项目建设的必要性分析第二章项目基本情况第四章项目地点和建设条件第五章项目建设规模和内容第六章物料消耗、供应和环保第七章投资估算和资金来源第八章建设方式和建设进度第九章项目财务分析第十章结论第一章 概论一、项目背景为进一步加快发展步伐， 打造产业集群，完善上下游产业链布局，XX 控股已开始着手将旗下布局全国的 25 家子公司、分公司迁至合 肥经开区。XX 传媒股份有限公司是一家专业的媒体运营企业，近年来， XX 股份始终致力于构建“概念传播运营商”平台，着力打造一支视角独 特、技术精湛、思路开阔、反应

2、迅速的专业策划和运营团队。公司拥 有国家广电总局颁发的电视剧、广播剧、动画片、综艺节目等多种电 视类、广播类制作资质。2015年11月29日，XX股份与合肥市广播电视台举行签约仪 式，买断合肥市广播电视台广告整体独家经营权， 宣告正式进军安徽 市场。随后， XX 股份以现金收购的方式，参股合肥广电控股的合肥 和视传媒投资有限公司，并持有和视传媒 49% 的股权。股权变更后， 合肥广电依然持有和视传媒 51%的事业单位法人股。作为一家专业媒体运营企业， XX 股份先后与重庆、 四川、 贵州、 江西、广东、湖北等地的报社、广播电视台、网站展开深度合作，采 用“整体运营 +股权投资 +共创大型节目带

3、”的方式，依托先进的运 营管理、内容开发优质资源，引领传统媒体快速走出困局。在深耕媒体行业基础上， XX 控股还将触角延伸到了体育领域这 一朝阳产业。2016 年 3 月注册成了合肥 XX 体育产业发展有限公司。 目前， XX 体育已成功运营了多项世界级及国家级赛事，包括 2016 中国热气球挑战赛、路德国际综合格斗大赛、 2016 蜀山国际半程马 拉松赛、 2017 蜀山国际半程马拉松。通过两届蜀山国际半程马拉松 赛的成功举办，现在，该赛事已成为国内规模最大的马拉松赛事之一， 有效推动了区域体育事业的快速发展， 提升城市影响力和竞争力， 并 成为合肥一张崭新的城市名片。未来， XX 体育还将

4、在足球、极限运动、电子竞技等热点领域进 行深入拓展，打造专属赛事 IP 及体育生态产业链，依靠 XX 股份优 质合作资源和媒体推广资源， 为体育爱好者提供最优质的赛事资源和 观感体验。此外， 2016 年 7 月，安徽 XX 科技装备股份有限公司正式成立 并落户合肥，其主营业务包括国防、警用、反恐装备供给及产业链开 发，至此，在安徽地区， XX 股份所打造的传媒、体育、科技装备三 驾马车并驾齐驱的局面已现雏形。经过 2016 年的高速发展，公司规模的不断扩大，董事会决定将 把经营重心全部转移到安徽合肥，并于 2017 年筹建安徽 XX 控股集 团。今年初，安徽 XX 控股股份有限公司及旗下安徽

5、 XX 企业管理有 限公司、安徽 XX 赛事管理有限公司、安徽 XX 酒店管理有限公司、 安徽 XX 文化产业发展有限公司在合肥经开区正式注册成立。 2017 年 3 月，安徽 XX 控股股份有限公司与合肥经济技术开发区管委会举 行战略投资协议签约仪式，宣告XX控股在合肥经开区投资13亿元， 占地 36 亩、位于合肥市繁华路段的总部项目正式启动。二、本项目建议书编制依据（1 ）XX 控股集团与合肥经济技术开发区管委会签订的 安徽 XX 控股集团总部基地项目战略投资协议 （2017.03.18 ）（2）合肥市城市总体规划（3）合肥经济技术开发区园区规划（4）用地规划设计条件（5）合肥市城市公共空

6、间规划设计导则 （试行），（6）现场调研的基础资料三、编制原则（1 ）坚持“客观、公正、科学、可靠”的编制原则；（2）按照适用、安全、经济、美观的原则进行整体设计；（3）充分考虑用地环境，做到布局合理、交通联系方便、与周围 环境相协调；（4 ）建筑设计应充分考虑合肥市的气候特征和环境特征， 符合国 家及合肥市城市规划与建筑设计的有关规定。 建筑外观庄重大方， 充 分显示 XX 股份公司的内在特质；（5 ）遵守国家安全环保法规，保护生态环境，争创绿色建筑；（6）设计严格执行国家和行业的有关标准、规范和规定；（7 ）节约成本，降低工程造价。第二章 项目建设的必要性分析一、本项目符合地区文化创意产业

7、发展现状、规划“十二五”时期是合肥奋力跨越赶超、取得巨大成就的五年。 五年来，在党中央、国务院以及安徽省委、省政府的坚强领导下， 全市上下积极应对各种风险挑战， 以创新转型升级为主线， 不断解 放思想，强化创新驱动，突出改革开放，着力实现科学发展、跨越 发展、和谐发展、绿色发展，顺利实施行政区划调整， “十二五” 规划确定的主要目标和任务胜利完成， “大湖名城、创新高地”建 设迈出坚实步伐、展示崭新形象。“十三五”文化创意产业发展规划确定了促进结构优化升 级、优化发展布局、 培育壮大各类市场主体、扩大有效供给、扩大 和引导文化消费、 健全投融资体系、 加强科技创新与转化、 完善现 代文化市场体

8、系、 深度融入国际分工合作 9个方面的主要任务， 重 点发展演艺、 娱乐、动漫、游戏、创意设计、网络文化、 文化旅游、 艺术品、工艺美术、文化会展、文化装备制造 11 个行业，明确了 创新体制机制、推进法治建设、完善经济政策、 强化人才支撑、优 化公共服务、加强统计应用、 抓好组织实施 7项保障措施，要求各 地立足地方实际， 把握产业发展规律， 突出地方特色， 加强沟通协调，确保各项任务措施落到实处合肥市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要提出全 面发展文化事业，繁荣发展文艺事业。实施文化精品战略，提升艺 术原创能力，着力打造一批具有合肥特色，在全省、全国有影响力 的文化品牌和思想性、艺术性

9、、观赏性俱佳的文学、戏剧、歌舞、 电影、电视、动漫等文艺精品。积极策划承办全国性文化活动，办 好中国（合肥）国际文化博览会。规划建设一批各具特色的艺术家 村（镇），引进一批国内一流的艺术家来肥创作。积极引导群众自 主参与各种形式的文艺创作活动，建立群众文化优秀作品的创作、 选拔和推广机制。进一步繁荣影视、动画精品创作，推进制播分离， 扩大影视制作、发行、播映和后产品开发，提高原创影视动画创作 水平。集团公司作为具有雄厚实力的文化创意建设企业， 审时度势建 设本企业总部基地项目，首先是满足了文化产业发展的需要，为文 化产为的发展提供必要基础设施条件，间接上为促进经开区至全市 的经济发展作贡献，项

10、目建设具有促进文化产业发展的经济效益。二、文化创意产业区域竞争情况的需要在全球化条件下，经济区位竞争已经让位于作为一个整体的经 济区域竞争，基本竞争单位已经从企业和国家转向城市， 特别是大 城市圈和大城市群。“十三五”将会成为一个全国区域经济重组的 重要时期。合肥市的区域布局调整也将步入新阶段。 从合肥市国 民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中可以看出，一场争夺 文化产业高端的“区位优势” 之争正在展开。因此，应破除以行政 区域为单位的传统区位之争， 按照经济规律和产业发展需要， 进行 区域性规划，以避免出现新一轮重复建设和区域产业结构雷同问 题。合肥市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要

11、 中指出 发展优势文化产业。依托丰富的文化产业资源和重大文化发展平 台，优化文化产业布局， 加快发展文化旅游、 广播影视、 智能语音、 动漫游戏、创意设计等产业，顺应“互联网 +”趋势，大力发展文 化新业态和新模式， 推动文化与科技、 金融、制造等相关产业深度 融合，积极培育新兴文化业态， 加快文化产业转型升级， 全面提升 文化产业发展的质量和效益。 设立若干支市场化、 专业化的文化产 业发展基金。 实施重大文化产业项目带动战略， 挖掘城市文明和工 业文明遗产，规范建设一批文化产业园区（基地） ，支持建设文化 产业公共技术平台和文化类工程技术中心，夯实文化产业发展平 台。到 2020 年，文化

12、产业增加值翻一番。本项目顺应地区总体规划的机遇， 对文化创意产业的发展具有 十分显著的促进作用。本项目应紧跟产业发展趋势， 占领有利位置， 为后续发展与进步打好基础。三、项目的实施能提高当地高效、现代文化产业发展XX 控股是一家多业态并行发展的集团化企业， 目前涉及的主 要产业包括工业制造、 媒体运营、地产开发等， 同时也在酒店管理、 体育赛事、股权投资等新兴产业积极延伸。当前，控股公司已基本形成“一业为主、两翼齐飞、多业态并 行”的战略架构， 即以媒体运营为主业，以体育赛事、酒店管理为 两翼，资产运管、工业制造、文化产业等多渠道发展的良好局面。作为未来发展的主业， XX 的媒体产业正在快速成

13、长 ,目前公司 拥有国家广电总局颁发的电视剧、广播剧、动画片等多种电视类、 广播类制作资质。 并且先后与重庆、 四川、贵州等地的报社、广播 电视台展开深度合作。此外，在深耕媒体行业基础上， XX 控股还将触角延伸到了体 育领域这一朝阳产业。 2016年 3月注册成了合肥 XX 体育产业发 展有限公司。目前， XX 体育已成功运营了多项世界级及国家级赛 事，包括 2016 中国热气球挑战赛、路德国际综合格斗大赛、 2016 蜀山国际半程马拉松赛、 2017 蜀山国际半程马拉松。通过两届蜀 山国际半程马拉松赛的成功举办， 现在，该赛事已成为国内规模最 大的马拉松赛事之一， 有效推动了区域体育事业的

14、快速发展， 提升 城市影响力和竞争力，并成为合肥一张崭新的城市名片。本项目的采取高效、 现代化管理模式， 能深入推进地区文化创 意产业结构调整，发展优势特色产业和循环经济，促进文化传媒， 体育赛事等文化创意相关行业发展。四、现有办公场所迫切需要改善。由于安徽 XX 控股股份有限公司目前办公场为租用翡翠湖迎 宾馆 1号楼，虽处区域中心， 但办公环境受限， 且交通不便，无法 满足公司未来发展带来的机构扩充的要求。 一方面办公场所为租用 已建用房， 使用性质与公司办公场所存在结构性矛盾， 翡翠湖迎宾 馆办公区部分区域闲置，是因建筑承重荷载限制造成改造用途局 限，使用功能不合理；另一方面，办公场所分散

15、， 没有依照行政办 公需要统一规划设计， 资源浪费较大，不利于办公资源的合理配置， 已不能满足行政办公需要，并且造成一定的资源浪费。近几年公司业务不断扩大， 与地方政府协议引进的关联产业项 目即将进驻，现租用办公楼的使用面积已无法满足公司业务拓展的 需要，急需新建办公楼。公司通过新建办公楼， 为企业提供更好的办公环境， 提升公司 形象，也能解决交通和停车的瓶颈问题。必要性结论综上所述，从发展的需要、 行政办公场所现状存在的问题以及 区域文化产业的发展等方面综合分析，按照统一规划、集中建设、 资源共享的思路， 建设安徽 XX 控股集团总部基地是急需的和必要 的。第三章 项目基本情况一、项目名称安

16、徽 XX 控股集团总部基地项目（以下简称“本项目” ）二、项目类型本项目为包括办公楼、 公寓、酒店及附属配套设施的综合性开发 工程，项目建成后将进一步满足集团公司对行政办公需要， 并提供良 好的配套环境。三、建设地点本项目位于合肥市。 （具体位置见附图）四、建设单位背景单位名称 ：安徽 XX 控股股份有限公司注册地址 ：？注册资金 ：？法定代表人：？五、项目建设规模和内容根据本项目的初步规划，项目规划建设用地面积24152.3平方米，规划总建 筑面积9万平方米，其中：集团公司及子公司主体办公大楼约 5万平方米；项 目引进的关联、配套产业办公楼约3万平方米；食堂、文体活动中心等配套设施 约1万平

17、方米（以上以规划部门批准的规划方案为准）。项目建成后将成为集高 级办公楼、酒店、公寓、配套商业设施、物业管理服务等为一体的多功能设施。 各功能具体面积见下表：项目各功能区建筑面积表单位：平方米功能区建筑面积1、办公楼500002、公寓？3、商务公寓？4、附属配套设施10000合计90000容积率4.83绿化率26%六、项目总投资与资金来源计划项目总投资为13亿元人民币，由本项目投资建设方安徽 XX控股股份有限公司自筹资金解决。第四章项目地点和建设条件一、 项目地点本项目建设地点位于合肥市经济技术开发区，东临莲花路、南临 繁华大道、北至北海路。项目规划用地面积 24152.3平方米。根据经开区园

18、区的规划和发展前景，考虑企业办公的特点和实际 情况，根据明珠广场街道总体规划和土地利用总体规划，本项目选址位于经开区以西交通便捷，环境优越。规划总用地约36亩，并于2017 年3月报市政府批准，规划土地用途为商业办公用地。从发展前景、 自然环境、交通环境、经济环境以及基础设施环境等各方面综合考虑， 区位优势十分显著。2007年10月10日，集团公司向合肥市政府正式行文关于商 请支持安徽XX控股股份有限公司在合肥市建设科研与生产管理办公 基地所需用地的函（XX控股201701号），希望给予支持。合肥市 政府十分重视，经多次协商，政府同意在土地价格方面给予特殊优惠， 以设限挂牌出让的方式操作。20

19、17年8月30日，集团公司顺利取得了土地使用权， 土地面积 36亩，价格220 万元/亩（当时市场价约万元/亩），总地价万 元（已支付）。根据有关专业部门进行的调查，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关规范项目交通条件及自然条件项目建设用地西侧距离城市主干道之一金寨南路 500 米，南侧 繁华大道、东侧莲花路为双向两车道，有良好的交通资源。场地周边 道路系统完备，附近有多条公交线路经过，交通条件十分优越。项目 用地附近没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。三、 项目周边用地现状项目场地南北向展开，南北长约 245 米，东西宽约 100 米，面 积约合 2.4

20、 万平米，场地内地势平坦；场地周边商住混合分布，西侧 的城市绿地成为场地极佳的景观资源； 场地周边用地大部分完成建设 或正在建设， 有潜力形成系统完备的商住办一体化商务圈； 目前场地 为闲置状态， 与周边地块和道路隔绝， 为项目顺利建设奠定了良好的 基础。四、建设条件1、土地使用权项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和合肥市关于土地有 偿使用的有关规定， 办理国有建设用地使用权交易手续。 有关事宜目 前正在初步洽谈协商之中， 土地出让金和期限以将来合肥市土地管理 部门与项目开发建设单位签定的土地出让合同为准。2、市政配套条件本项目水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设将由合 肥市各专业

21、部门作出供给和规划实施方案， 市政管网线规划方案已经 市规划局综合，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。具 体情况如下：（ 1） 市政污水建设用地西侧 * 东路已建有雨、污水分流系统，项目雨、污水排放分别排 入* 东路已建的雨、污水管线。污水排入 * 东路现状直径 1050 毫米市政污水干 线 25 号检查井，另在项目东侧道路修建污水支线至项目用地南侧向西接入 * 污 水管。雨水排入 * 东路现状直径 1000 毫米雨水市政管线 24 号检查井，另在项 目用地东侧及南侧修建雨水支线 250 米，分别向西排入干管。项目建筑室外排 水按雨、污水分流设计，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排

22、放、空调废水 排入雨水管、地下室排水设水泵提升。（ 2） 上水项目北侧 * 北街现有直径 1200 毫米上水管线，西侧 * 路现有直径 400 毫 米上水管线。项目上水需在项目东侧铺设一条直径 300 毫米上水管线，北与 * 北街现有直径 1200 毫米上水管线、西与 * 路直径 400 毫米上水管线沟通。3） 热力本项目用热属于石景山热电厂供热范围， * 集团公司为现状用户，项目供 热由项目西侧 * 东路现有直径 500 毫米供热管线接引。（ 4） 电力本项目外电源引自阜城门外 10 千伏开闭站，开闭站电源为阜城门 110 千伏 变电站，项目需铺设双路电缆线路 2 公里至建设用地， 另需在用

23、地范围内设电缆 分界室一座。（ 5） 煤气本项目煤气气源为 * 北小街现有直径 300 毫米低压煤气管线，由该管线开 口，在项目建设用地东侧路新建直径 300 毫米低压管线，顺路南沿至项目用地 南边线，由新建的低压管线开口向项目用地范围内引户线。（ 6） 通讯本项目所在地电信设施属于合肥市市内电话局茂林居局界，由于项目建设 是*集团公司所在地的拆迁改建，外部电信管线齐备，可以不做通讯管线，但项 目用地范围内的通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设7) 道路本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧的 * 北街，西侧的*东路， 并按规划铺设项目建设用地东侧的道路。 内部交通通过内部环路组织， 按

24、规定设 置机动车地面、地下停车场和自行车库。通过上述分析，本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备 的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件。第五章 项目建设规模和内容经过综合考虑公司办公需求、规划条件、项目投资等因素， 初步计划本项 目的规划总建筑面积 87800 平方米，其中地上建筑即写字楼、公寓和商务公寓 建筑面积 62800 平方米，地下建筑包括商业设施、地下停车场、自行车库、物 业管理中心及其他附属配套设施建筑面积 25000 平方米。一、规划原则建筑物将突出现代化的特征，具有时代感，规划原则为符合国家有关设计 规范，建筑功能上除了满足办公、居民日常工

25、作、居住、购物需要外，还须照顾 到目前人们对社区环境绿化美化的强烈需求， 加大绿化面积， 创造优美的居住环、建筑面积和设施项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步 规划方案，土地使用状况如下：项目规划各功能区占地、建筑面积单位：平方米内容占地所占比建筑面积所占比重人均占地面积面积重（%）（%）（平方米/人）1、写字楼*42016.42、公寓-2870032.73、商务公寓-1968022.44、附属设施-2500028.5合计129910087800100 . 03三、使用功能配置和分区整个项目为一座地下3层，地上3层至21层的综合大厦，具体规划见附图, 现将各功能区具

26、体情况简要介绍如下:1、公寓大厦 A 座为公寓，位于项目用地南侧，拟建一幢高层塔式结构住宅，建筑 周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积 28700 平方 米。（具体情况见规划图）2、商务公寓大厦 B 座为商务公寓，位于用地东侧，总建筑面积 19680 平方米。3、写字楼C 座为配备现代化管理、通信设施的智能型写字楼，位于项目用地西北侧， 总建筑面积 *420 平方米。写字楼和公寓实行全封闭式物业管理，沿 *北街和* 东路分别设出入口。4、配套商业设施为满足项目内客户日常办公和生活需要，大厦将于地下一层建设配套商业 设施，包括商业、综合服务和商务服务区，提供购物、洗衣、银行

27、、商务中心、邮政等服务。配套商业设施总建筑面积 6700平方米，具体分配情况见下表:配套商业设施表单位：平方米内容数量单位建筑面积小计1、商场1650065002、综合服务部1200200合计-67005、物业管理中心项目开发建设单位将遵循合肥市政府关于房地产开发与物业管理相对独立 运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范、 有一定实力的专业化高水平物业 管理公司负责建成后小区的物业管理。 物业管理将按照国家有关规定，本着独立 核算、自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。物业管理中心位于建筑物地 下一层，总建筑面积600平方米，具体安排情况见下表：物业管理中心配置及面积表单位：平方米项目内容

28、建筑面积1物业管理办公室3002卫生站1003维修间1504公厕50合计6006、地下停车场为方便写字楼和公寓楼内客户的车辆停放， 本项目建设单位计划于大厦地下二、三层建设地下停车场，总建筑面积 7600平方米，按每辆车占地25平方米 估算，共可停放车辆342辆，加上露天停车场可提供*9个停车位，完全可以满 足停车需要。1、附属基础设施大厦附属基础设施计划利用地下一层一部分进行建设，总建筑面积400平方米，主要用于住宅配电、供水、供暖、机电等设备的安置。2、道路本项目用地内道路系统设计为一级，由于用地面积有限，且住户数不多，车行道按居住区组团级道路宽度设计， 宽度为4米，全部为单行线，车流方向

29、详见道路系统分析图3、绿地 本项目绿化系统由住宅楼周围绿地和道路停车场绿化地组成。绿地面积3365 平方米，可以美化环境，也可作为住宅楼居民主要休闲活动场所，项目用地的室外停车场地全部铺砌草砖，并按 6M*6M 间距植树。第六章物料消耗、供应及环保、主要建筑材料根据项目初步规划，该建设项目为集住宅楼、地下停车场、地下自行车库、 物业管理中心、配套商业设施为一体的综合性建筑，建筑结构为钢筋混凝土结构, 预计工程所需主要原材料为钢材、 水泥、木材等，根据初步设计规划和该项目工 程的总体设计，所需建筑材料估算如下：项目三材用量表项目建筑面积每建筑平方需求总量（平方米）米所需材料1、钢材（吨）8780

30、00.187802、水泥（吨）878000.3263403、木材（立方米）878000.18780、主要设备鉴于市场竞争及面向二十一世纪项目经营的需要， 本项目建设将在设备选型上遵循最佳性能价格比的原则，尽量采用国内外先进的设备和设施， 其所需主要设备如下：1、自动电梯2、消防设备3、应急发电设备4、通讯电话系统5、电视监控保安系统6、防盗报警系统7、照明系统8、供暖系统三、物料供应项目所需原材料将大部分部采用国内原材料， 所需设备在同等条件下将尽量优先选择国内产品。由于项目建设现代化水平较高，需要进口部分材料和设备。本项目所需进口的原材料、设备的品种与数量待扩初方案审定后再定。根据目前国内外

31、市场供应情况分析，本项目物料及设备供应不存在问题。四、城市基础设施配套根据项目规划，初步测算出市政基础设施配套条件如下：1、用电容量按每建筑平方米用电 50 瓦测算，本项目用电量为 3150 千瓦。如同时利用系 数采用 0.9 ，则该项目最大电负荷能力为 2835 千瓦，如按容载比 1：1.5 选用变 压器，需要功率为 4253 千伏安。2、给水量按公建用水综合定额每日 12.38 升测算，该项目日平均用水量为 1150 立方 米。3、用气量项目用气量初步测算为每日 2178 立方米。4、热负荷按每建筑平方米每小时供暖量为 60 千卡测算，该项目每小时需供暖 360 万 千卡。以上所需水、电、

32、热等日用量需在正式规划方案完成并与有关部门协调后确五、环境保护由于该项目建设内容为办公楼、公寓楼、地下停车场、配套商业设施，对环境的污染较小，环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽车尾气的消纳和处理，无其他污染源。从环境质量来看，该项目建设是比较合适的，项目建 设过程中和建成后的使用中将采取严格的环境保护措施。具体环境保护措施如 下：1、雨、污水项目排出的污水主要来源为生活污水和雨水，为保证该项目排入城市下水道的水中污染物达到合肥市水污染物排放标准 ，项目排水采用“分流制”排放 生活污水和雨水，生活污水经过处理后再行排放。2、生活垃圾项目办公楼、 公寓产生的生活垃圾纳入该地区的环卫垃圾

33、消纳系统， 将生活 垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集， 由专门的管理部门专设清洁人员， 利 用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消纳场处理。3、噪声噪声污染源主要是建筑物的空调系统和电气设备产生的噪音，拟采用隔声、隔震、销声措施，并优先选用低噪音设备4、汽车尾气汽车尾气污染源主要来自地下停车场和露天停车场的汽车尾气排放，在车库 设计时将注意保证车库有一定的容积， 进出汽车的车道尽量直、 短，以缩短汽车 进出库时间，采取强制通风手段，车库排风口设置在空气流通的地点。只要在全面设计时注意环境保护的各个环节，如通风方式、通风量、通风 口的设计以及废气的净化、 分离等方面采取合理

34、有效的措施， 汽车尾气排放完全 可以达到国家规定的废气排放标准。露天停车场的汽车尾气排放可通过建筑物周围绿化来减弱汽车尾气污染。六、绿化、消防和人防1、绿化项目建设将使现有的地面更多的用于绿化，建筑物四周及建筑中央空地将开辟绿化区，形成中心花园和多个绿化带，为办公和居住提供优美的环境。2、消防项目整体建筑消防设计及放火分区按国家建筑设计防火规范考虑， 主体建筑 四周有消防通道， 建筑物内部各部分分别设置警报自动喷水系统。 各防火分区之 间将安装防火墙、防火门、防火卷帘、密闭喷头或防火水幕作为分隔设施。地下 停车场按“汽车车库设计防火规范” 考虑消防设施， 建筑物在不同方向设置疏散 出口和紧急通

35、道。3、人防按照国家人防设计要求，项目主体建筑将设置与地层平面相同的地下室， 地下室按人防工程设计要求， 结合平时的停放自行车等其他功能的要求， 本着“平 战结合”的方针进行设计建设。第七章 投资估算和资金来源一、投资估算根据项目初步规划方案， 结合建设工程的实际需要及国家和北京市的有关政 策规定，本项目的建设投资包括土地地价、 前期工程费、 建安工程费及向政府缴 纳的各种税费等。现就有关投资分项说明如下：1、国有土地使用权交易和土地出让金根据国家和合肥市有关规定， 本项目所占用地应按国家和合肥市政府有关部 门规定办理土地有偿出让手续。 地价包括土地有偿出让金， 市政配套费及四源费。 由于本规

36、划尚未确定，土地价格尚未评估。同时规划该项目用地存在拆迁问题， 也要支付一定的费用。 经参考临近同类开发用地的价格水平， 本报告暂按共需缴 纳 7200 万元人民币估算。2、前期工程费包括三通一平、土地勘探、建筑规划设计等费用，按 380 万元估算。3、建安工程费根据初步估算，项目建建安工程费共需投资 10100 万元4、设计施工管理税费这部分费用包括施工执照费、预算检查费、投招标管理费、质量监督费、竣工图费、建材发展基金等，累计约 300 万元。5、市政公用设施费 根据初步估算市政公用设施费共计 200 万元。6、筹建期管理费和销售费用 由于该项目在筹建期内部分商办面积将进行预售， 需要支出

37、的筹建期管理费和销售费用预计为 450 万元。7、开办费和不可预见费计划项目筹建期内开办费、不可预见费计划为 378 万元。通过以上分析，归纳出本项目的总投资估算为 19 ，000 万元人民币，具体 情况如下表：项目投资估算表单位：人民币万元序号项目金额1征地、拆迁费和土地出让金7，2002前期工程费3803建安工程费10，1004设计施工费3005市政公用设施费2006筹建期管理费和销售费4507开办费和不可预见费370合计19， 000以上投资估算应在项目规划、设计批准后再做详细测算、资金来源本项目开发建设所需资金将全部由开发建设单位安徽XX控股股份有限公司自筹解决。第八章 建设方式和建设

38、进度一、建设方式为把本项目建设成为合肥市区域内一流的高档办公及商业项目， 本项目拟委 托国内著名设计单位进行方案规划及初步设计， 由国内建筑设计院进行施工图设 计，同时机电设施、内装修及营业设备均由具有多年经验的顾问提供咨询服务。项目的建设施工将按照合肥市有关工程招标的规定，以国内竞争招标的方 式，选择国内的建筑施工企业组织施工。为保证工程质量， 工程建设采用施工监理的方式进行， 聘请有名望、 有资质、管理规范的工程监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体工程质量监督检查工作。二、建设进度计划项目建设期为 3 年，力争在 2020 年 9 月前建成，具体计划如下：1、2017 年 8 月

39、前1) 完成项目可行性报告的编制和报批工作；2) 完成规划方案的调整和报批工作。2、2017 年 11 月前1) 与有关部门协调，制定市政配套方案；2) 办理土地有偿出让手续，领取国有土地使用证；3) 进行拆迁工作，完成三通一平；4) 进行地质勘探和工程各项前期准备工作；5) 完成工程的施工图设计；6) 选定施工单位，完成各种开工手续，项目开工建设；3、2018 年 6 月前1) 办理商品房预售许可证；2) 完成项目销售推广策划，开始预售工作；4、2019 年 12 月前1) 进行建安工程施工，包括基础工程和结构工程建设；2) 随工程进度进行设备安装、调试、验收；3) 建筑物的内外装饰、装修4

40、) 配套进行环境和绿化工程；5) 随工程进度进行相关办公楼及地下车库的设备采购、安装；5、2020 年 9 月前1) 进行项目竣工验收工作；2) 完成市政配套和绿化等室外工程；3) 完成物业管理前期筹备工作；4) 项目全面竣工交付使用。第九章 项目财务分析一、基本经济参数1、 营业收入本项目营业收入来源于写字楼和公寓销售收入及商务公寓租金收入等项内容。1) 写字楼和公寓销售收入预计项目自开发建设期开始展开写字楼和公寓预售，在项目建设竣工后完成 全部销售工作。在项目建设期中 2001 年可完成销售全部建筑面积的 30% 左右， 2002 年将完成销售建筑面积的 40%左右，其余将在 2003 年

41、12 月之前全部售 完。由于本项目建成后能够提供优越的地理位置和优美的商住条件， 预计写字楼 和公寓平均售价在每平方米 12 ，000 元左右，具体每年销售收入情况预测如下 表所示：写字楼和公寓销售收入估算表单位：人民币万元年份200120012002合计销售面积（平方米）12936172481293643120销售单价110001100012000-销售收入14,23018,97315,52348,7262）公寓租金收入项目的商务公寓将用于出租经营，按平均租金120元/年/平米估算，每年租金收入约为2834万元。营业收入汇总表单位：人民币万元项目年份200120022003200420052

42、00620072008200920101、写字楼公寓销售收入*230189731552300000002、公寓租金收入28342834283428342834283428343、其他收入200200200200200200200合计*320189731552330343034303430343034303430342、经营成本和费用1）企业管理费该项目建成后的企业管理费包括建设期行政费用、维修养护费、折旧和摊销 等各项费用支出。（每年具体费用支出见下表）（1）建设期行政费用指项目建设期内发生的各种行政事务费用， 如业务招待费、办公费等。按每年 40万元测算。（2）维修养护费指机电设备及物业设施

43、的日常维护、 维修、保养费用，按每年50万元计算。（3）折旧和摊销折旧和摊销主要是指项目开发建设单位自留用房用于租给物业管理公司和 商业设施租赁者建筑面积的折旧和摊销及开办费和不可预见费等多项费用摊销。 具体情况如下表所示：年折旧与摊销表单位：万元项目应分分摊比例折旧年限2001-2002004-200摊总投（年）3年每年计提9年每年计提资额1、出租房屋建设费用1000205020202、筹备期管理费和销售费用45020315003、开办费和不可预见37020103737费合计182020757上述各项合并形成企业管理费用表，列示如下:企业管理费用表单位：人民币万元20012002200320

44、0420052006200720082009201040：40405050505050505020720720757575757575757247：247247107:1071071071071071072）营业税本项目的营业税分两种税率上缴，其中2001-2003 年由于经营房地产销售，营业税按照营业额的5%上缴，2004年以后的经营活动按营业额的3%上缴 具体情况列表显示如下:营业税金明细表单位：人民币万元项目年份2001200220032004200520062007200820092010合计房地产销售营业额,4230189731552348726税率0.050.050.05房地产销售

45、税金7129497762922其他业务营业额303430343034303430343034303421238税率0.030.030.030.030.030.030.03其他业务税金91919191919191637合计712949776919191919191913559现将营业成本和费用汇总如下:年经营成本和费用汇总表单位：人民币万元项目年份2001200220032004200520062007200820092010企业管理费用247:247247107107107107r 107r 107107营业税71294977691919191919191合计95911961023198198

46、1981981981981982、所得税及其他税金按照我国相关法律规定，该项目应缴纳的税项包括营业税、所得税等，其 中所得税为利润的33%，其余税项列入企业管理费中。3、盈余公积金和资本公积金盈余公积金按税后利润的5%计提。资本公积金按税后利润的10%计提。二、经济效益分析1、 营业收入根据上节经济参数，可测算出在项目开工到竣工三年中，以商品房销售为主的营业收入总额达到 48816 万元。（详见附表）2、 经营成本和费用该项目的经营成本和费用包括企业管理费用、营业税金等项内容。经营3 、 税收该项目在写字楼和公寓销售完成且以出租方式经营商务公寓的条件下，十年后可向国家上缴营业税 3559 万元，所得税 1.53 亿元。4、利润该项目经营期静态分析各年度利润总额详见附表。5、项目回收期投资回根据分析，项目写字楼和公寓部分可望在项目竣工后全部收回投资， 收期为 3 年（包括建设期）。6 、 现金流量