第十三章成本核算

1、第十三章 成本核算本章主要核算一级土地整理、代建工程、BT工程的成本归集及分配、完工产品成本的结转。4.1一级土地整理成本核算 4.1.1术语解释及核算内容术语解释：（1） 土地征用及拆迁补偿费：为达到土地收储及挂牌出让而发生的清除地上、地下建筑等所发生各类费用，一般包括土地征用费、耕地占用税、安置补偿费、拆迁补偿费等；（2） 前期工程费：为达到土地收储、挂牌出让而发生的可行性研究费、规划设计费、评估咨询费、勘察设计费、三通一平费等各类支出；（3） 基础设施费：土地开发过程中发生的各种基础设施和配套工程建设费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等；（4） 开发间接费：为组织和管理开发

2、项目有直接业务关联的人员发生的各项费用支出，一般包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、资本化的利息等记入开发间接费。核算内容：（一）成本核算的一般步骤如下：1、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2、设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。3、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4、将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。5、编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。财务核算的各成本核算对象的口径、金额应与成本控制部门、工程管理部门等保

3、持同步、更新，数据务必保证合理性、及时性和完整性。6、正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。7、正确划分可售（指可销售、可出租面积，下文简称可售）面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，不可售面积不作为成本核算对象归集成本，其对应的成本金额由可售面积进行分摊，正确结转完工开发产品的销售成本。8、编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。（二）成本核算对象的确定方法以满足成本计算的需要、便于成本费用的归集、利于成本的及时结算、适应成本监控的要求确定成本核算对象，并结合项目实际情况，以“分项目、分期”为指导原则，确定具体成本核算对象。（

4、三）成本核算会计科目设置按工程项目进行辅助核算科目代码科目名称核算内容5404开发成本540401开发成本一级土地整理54040101开发成本一级土地整理前期工程费5404010101开发成本一级土地整理前期工程费规划设计费立项报告、可行性研究费、方案招标费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、地质勘察设计费、施工图设计费、市政设计费、景观绿化设计费、装修设计费、零星工程设计费、制图晒图费、其他5404010102开发成本一级土地整理前期工程费勘测丈量费主要有水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线5404

5、010103开发成本一级土地整理前期工程费临时三通费临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用5404010199开发成本一级土地整理前期工程费其他前期费临时供水、供电设施、临时道路的铺设及维护费用54040102开发成本一级土地整理征地拆迁费5404010201开发成本一级土地整理征地拆迁费征地补偿费土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿、征地税费及其他5404010202开发成本一级土地整理征地拆迁费拆迁补偿费居民拆迁补偿费、企业拆迁补偿费、拆迁管理费、村集体市政基础设施补偿、其他临时占地补偿费（注：含货币补偿与产权调换）5404010203开发成本一级土地整理征地拆迁费拆迁

6、评估及服务费房屋拆迁评估费、拆迁服务费5404010204开发成本一级土地整理征地拆迁费拆迁工程费拆迁工程费用5404010299开发成本一级土地整理征地拆迁费其他其他54040103开发成本一级土地整理基础设施费5404010301开发成本一级土地整理基础设施费场地平整场地平整费用，5404010302开发成本一级土地整理基础设施费永久道路桥梁建设费区域内永久性道路、桥梁建设费用5404010303开发成本一级土地整理基础设施费市政管线建设费雨水、污水、中水、电力、天然气、电信等管线费用5404010304开发成本一级土地整理基础设施费市政场站建设费雨水泵站、开闭站、区域中水站、城市安全公共

7、设施等5404010305开发成本一级土地整理基础设施费园林景观建设费绿化（花草、树木种植）、微地形、艺术品、喷泉、地下出入口处理、休息座椅等5404010305开发成本一级土地整理基础设施费配套设施建设费区域内公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、市政管理用房、停车场及其他纳入规划的配套设施等建设费用5404010399开发成本一级土地整理基础设施费工程建设其他费工程监理费、工程咨询费、竣工图编制费、项目后评价费、其他54040104开发成本一级土地整理开发间接费5404010401开发成本一级土地整理开发间接费工资现场管理部门人员的工资、奖金、津贴5404010402开发成本一级土地

8、整理开发间接费福利费指现场管理部门人员工作餐费、体检费、工伤医疗费、职工慰问金、为员工购置体育用品等5404010403开发成本一级土地整理开发间接费差旅费指现场管理部门人员国内外出差发生的费用、市内办公发生的交通费、职工探亲旅费等。5404010404开发成本一级土地整理开发间接费办公费现场管理部门人员办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、水电等费用5404010405开发成本一级土地整理开发间接费修理费现场管理部门人员使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费5404010406开发成本一级土地整理开发间接费折旧费现场管理部门人员使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费540

9、4010407开发成本一级土地整理开发间接费低值易耗品摊销指现场管理部门人员使用不属于固定资产的设备、器具、家具等低值易耗品及摊销费。5404010408开发成本一级土地整理开发间接费资本化利息一级土地开发过程中发生的资本化利息等。5404010499开发成本一级土地整理开发间接费其他4.1.2核算依据1企业成本核算基本原则包括：可靠性、相关性、可理解性、可比性、实质重于形式、重要性、谨慎性以及及时性。2开发成本按成本核算对象及成本项目进行归集及分配。3产品成本的结转包括完工开发产品和在建产品成本的分配、开发产品成本的结转。4.1.3账务处理 4.1.3.1成本资料归集4.1.3.1.1前期工

10、程费、基础设施费前期工程费主要包括规划设计费、勘测丈量费、临时三通费、其他前期费等。基础设施费主要包括场地平整、永久道路桥梁建设费、市政管线建设费、市政场站建设费、园林景观建设费、配套设施费、工程建设其他费等。工程承包合同应严格按照建设工程价款结算暂行办法的规定约定工程进度款的结算与支付方式，并严格按照合同执行。结算工程进度时，施工方申报当期及累计工程进度，申请支付工程进度款；监理审核并出具工程款支付证明、工程形象进度报告、完成工程量统计表等资料（若适用）；工程项目第三方审计单位审核并出具相关审核报告（若适用）；公司工程管理部门负责人审核确认后确认工程进度。工程管理部门业务员根据当月完成工程量

11、，扣除相应的款项，包括工程预付款、各种罚款、税金及水电费、质量保证金、安全保证金、廉政保证金（按合同）、预留尾款（按合同约定比率）等，填写付款申请单并根据相关的资金管理办法规定履行各级审批程序，财务人员根据审批结果及合同规定完成账务处理。1账务处理业务类型记账分录确认应付前期工程费、基础建设费借：开发成本一级土地整理前期工程费规划设计费(勘测丈量费、临时三通、其他前期费)辅助核算：工程项目 开发成本一级土地整理基础设施费场地平整费（市政管线建设费、市政站场建设费）辅助核算：工程项目应交税费应交增值税进项税额贷：预付账款预付工程款辅助核算：工程项目、客商 其他应付款履约保证金辅助核算：客商（各项

12、保证金、代收代付款、罚款、预留工程尾款）等应付账款暂估应付款辅助核算：客商 各项索赔、罚款以及违约金等收入冲减工程成本借：其他应付款履约保证金辅助核算：客商借：开发成本一级土地整理基础设施费场地平整费（市政管线建设费、市政站场建设费）辅助核算：工程项目等（红字）统计收到的施工方发票（过票用，统计发票的完整性）借：预付账款已收工程发票辅助核算：工程项目、客商贷：预付账款已收工程发票辅助核算：工程项目、客商支付工程款借：预付账款预付工程款辅助核算：工程项目、客商贷：银行存款辅助核算：银行账户现金流量项目：购买商品、接收劳务支付的现金下月初红字冲销上月暂估应付款借：开发成本一级土地整理基础设施费场地

13、平整费（市政管线建设费、市政站场建设费）辅助核算：工程项目等（红字）贷：应付账款暂估应付款辅助核算：客商（红字）注：财务核算的各成本核算对象的口径、金额应与成本控制、工程管理部门保持同步、更新，数据务必保证合理性、及时性和完整性。为了减少核算工作量，暂估工程应付款可按季度进行暂估及冲销。若当月取得的增值税专用发票当月未认证，则先计入“应交税费待认证进项税额”科目，认证后再计入“应交税费应交增值税进项税额科目(以下相同)。2附件要求增值税专用发票（一般计税）或普通发票（简易计税）；付款申请单；工程预算结算及产值统计表、第三方审核报告（若适用）等；银行回单等单据。3审核要点 审核工程款支付是否经监

14、理确认、工程管理部门负责人确认、审计部门确认（若适用）、第三方审核确认（若适用）、财务负责人确认、公司分管领导确认；审核是否提交经施工单位确认的工程款项申请单、完成工程量统计表；审核提交的增值税专用发票金额是否与工程款支付证明中本期应开票金额相符（若适用）；审核相关工程部门是否确认累计预付款、本期抵扣预付款，是否报送本期水电数据、是否确认应罚款金额及罚款说明；审核应分摊的水、电费金额计算是否正确；审核付款申请单是否按照公司规定的程序进行审批，是否与发票及其他资料相符；审核银行回单是否加盖银行章，金额是否与发票及付款申请单相符；审核付款申请单、银行回单收款单位、发票开具单位、合同签署单位是否一致

15、；审核记账凭证金额是否与原始凭证一致，审核各项辅助核算选择是否正确。4.1.3.1.2征地拆迁费征地拆迁费主要包括征地补偿费、拆迁补偿费、拆迁评估及服务费、拆迁工程费及其他等。财务部门根据经审批的付款申请单、发票、银行付款回单等作账务处理。（1）账务处理业务类型记账分录征地拆迁费归集借：开发成本一级土地整理征地拆迁费征地补偿费（拆迁补偿费、拆迁工程费）辅助核算：工程项目等 应交税费应交增值税进项税额（若适用）贷：预付账款预付工程款辅助核算：工程项目、客商银行存款辅助核算：银行账户现金流量项目：购买商品、接受劳务支付的现金注：若支付拆迁工程费取得增值税专用发票可以抵扣进项税额。（2）附件要求付款

16、申请单；发票（含行政事业专用收据）；付款银行回单；业务合同（若适用）。（3）审核要点审核付款申请单是否按照本公司规定的程序进行审批；审核银行回单是否加盖银行章，金额是否与付款申请单相符；审核付款申请单、银行回单收款单位、发票开具单位是否一致；审核记账凭证金额是否与原始凭证一致，辅助核算选择是否正确。4.1.3.1.3开发间接费开发间接费主要包括现场管理人员的工资、福利费、差旅费、办公费、修理费、折旧费、资本化利息及其他等费用。财务部门根据经审批的付款申请单、发票、银行付款回单等作账务处理。1账务处理业务类型记账分录开发间接费归集借：开发成本一级土地整理开发间接费工资（福利费、差旅费、办公费、修

17、理费、折旧费、资本化利息）辅助核算：工程项目等应交税费应交增值税进项税额贷：应付职工薪酬工资等 应交税费应交土地使用税等预付账款预付工程款辅助核算：工程项目、客商银行存款辅助核算：银行账户现金流量项目：购买商品、接受劳务支付的现金2附件要求付款申请单；发票；付款银行回单；工资费用分配表；税费计算表等。3审核要点审核付款申请单是否按照本公司规定的程序进行审批；审核工资分配表是否经过相关人员复核、工资计算、分配是否准确；审核税费计算表是否经过相关人员复核、税费计算是否准确；审核银行回单是否加盖银行章，金额是否与付款申请单相符；审核付款申请单、银行回单收款单位、发票开具单位是否一致；审核记账凭证金额

18、是否与原始凭证一致，审核辅助核算选择是否正确。4.1.3.1.4开发产品成本计算在工程项目完工并全部费用分配完毕后（若工程尚未结算，可先按概算、预算金额暂估），就可以进行完工开发产品成本计算与结转，确定完工开发产品成本。根据开发产品计算结果完成开发产品结转，以满足存货出库（结算）成本计算的需要，并完成产品成本结转账务处理。1账务处理业务类型记账分录产成品完工入库借：开发商品一级土地整理辅助核算：项目或宗地号贷：开发成本一级土地整理前期工程费规划设计费(勘测丈量费、临时三通、其他前期费)辅助核算：工程项目 开发成本一级土地整理基础设施费场地平整费（市政管线建设费、市政站场建设费）辅助核算：工程项

19、目开发成本一级土地整理征地拆迁费征地补偿费（拆迁补偿费、拆迁工程费）辅助核算：工程项目等开发成本一级土地整理开发间接费工资（福利费、差旅费、办公费、修理费、折旧费、资本化利息）辅助核算：工程项目等注：若工程项目已划分为具体的出让宗地号，按具体的宗地号进行辅助核算（注明宗地号、面积）；若工程项目未划分为具体的出让宗地号，按项目进行辅助核算（注明项目名称、面积）。按可出售面积比例计算分配具体宗地的开发成本。2附件要求开发产品成本计算表；开发产品统计表（工程项目实际可售面积或工程项目宗地明细）。3审核要点审核产成品成本结转金额是否与开发产品成本表金额一致；完工开发产品统计表的信息是否与工程项目相关资

20、料一致。4.1.3.1.5开发产品成本金额的调整开发产品完工并结转后又发生成本支出，或者竣工结算完成后原预提成本与实际结算值有差异的，会造成已结转成本与实际成本不符。由于上述原因导致开发产品成本变化，对于开发产品、销售成本的影响和调整，按以下原则进行：1、实际结算成本金额与原结转开发产品账面价值时使用的成本金额差异在10%以上（含）时，应将实际结算成本在所有可售面积（包括前期已交房结转销售成本的开发产品可售面积）间进行分摊。前期已结转销售成本的开发产品可售面积所对应分摊的成本金额的增加或减少，除有必要进行以前年度追溯调整的外，均应直接计入当期销售成本中。2、实际结算成本金额与原结转开发产品账面

21、价值时使用的成本金额差异在10%以下时，应将实际结算成本在实际结算当期期初时点的待售面积中进行分摊，即不考虑以前年度已交房结转销售成本的开发产品可售面积。4.2代建工程、BT工程成本核算 4.2.1术语解释及核算内容术语解释：代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。注：至少必须同时符合以下条件才认定为代建行为：与委托方式前签订委托代建合同并在合同中列明所收取的“代建费”；以委托方名义办理工程项目立项及相关手续；与委托方不发生土地使用权，产权的转移。核算内容：（一）成本核算的一般步骤如下：1、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。

22、2、设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。3、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4、将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。5、编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。财务核算的各成本核算对象的口径、金额应与成本控制部门、工程管理部门等保持同步、更新，数据务必保证合理性、及时性和完整性。6、正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。7、编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。（二）成本核算对象的确定方法以满足成本计算的需要、便于成本费用的归集、利于成本的及时结算、适应成本监控的要求确定成本核算对象，并结合项目实际情况，以“分项目、分期”为指导原则，确定具体成本核算对象。（三）成本核算会计科目设置按工程项目进行辅助核算 科目代码科目名称备注540402开发成本代建工程54040201开发成本代建工程建筑安装工程投资5404020101开发成本代建工程建筑安装工程投资楼地面工程5404020102开发成本代建工程建筑安装工程投资土石方工程具体明细科目参照会计科目表54040202开发成本代建工程设备投资54040203开发成本代建工程待摊投资5404020301开发成本代建工程待摊投资建设单位管理费5404020302开发