物业管理酬金制

1、=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=关于物业管理“酬金制”计费形式探析由国家发改委和建设部联合颁布的物业服务收费管理办法自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。一、酬金制概念分析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。对物业服务收费管理办法所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以

2、前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方一一业主方（前期物业管理

3、阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主

4、增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。如果按上述理解来运作酬金制形式，具可操作性的问题就解决了。二、酬金制运作流程分析无论酬金制还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言，而是就某一个具体的物业管理项目而言的。酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划；编制年度费用预算；提=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=交招标方审核；实施执行计划、预算；公布费用使用情况；年终决算、结算。其操作流程见下图：制定年度工作计划编制年度费用预算提交委托方审核实施执行计戈IJ、预算公布费用使用情况年终决算、结算具体运作时，需要关注一些主要环节

5、和细节:1）制订年度工作计划=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要重视做好年度工作计划的制订。制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据：一是合同的约定，主要是合同中有关物业管理企业的职责和义务部分，即物业管理的工作内容、标准和目标承诺等；二是合同的甲方在新形势、新情况下对物业管理服务和物业管理企业提出的新的要求；三是物业管理企业自身提出的新的追求和新的目标。2）编制年度费用预算编制新的年度费用预算，原则上也应该考虑三个方面：其一是年度工作计划的内容和要求；其二是往年物业管理开支的历史数据；第三是已经及/或可预期的物价调整、

6、费用变动情况。编制年度预算一定要坚持科学的、实事求是的态度，既要不漏项目内容、又要留有余地、更要切忌弄虚作假。3）提交招标方审核制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给招标方一一物业服务合同的甲方进行审核。如双方有不同的意见和想法，应进行坦诚的沟通与协商，必须达成一致以后方可实施。为了给招标方留有足够的时间进行讨论审核及与物业管理企业协商，所以，物业管理企业应当将年度工作计划和年度费用预算提前3045天送达招标方，以确保年底以前能确定明年的工作和预算。4）实施执行计划、预算年度工作计划和年度费用预算经招标方审核通过，双方达成一致意见后才能实施执行。执行过程中，物业管理企业对工作计划中

7、明确的内容、标准和目标、承诺等，应该努力完成，如果因外界客观因素的影响需要作部分调整的，应该事先告知招标方，达成谅解后才能作变更。费用预算在总量不变的前期下，可对具体项目作适当的合理调整；但凡是超出预算总额的费用必须事先报给招标方审批，经审核同意后才能支出。如果双方对工作计划和费用预算的调整、变更不能达成一致意见，而其中一方又坚持认为需要更动的，可邀请第三方（如房地主管部门、中介咨询机构等）介入参与协调。再协调不成的，也可通过合同约定的仲裁或诉讼程序谋求问题的解决。5）公布费用使用情况依据物业管理有关法规的规定和物业服务合同的约定，物业管理企业应当定期公布物业服务资金的收支情况，或一年一次，或

8、半年一次，或每季度一次。向全体业主公布的账务科目可以是大类，不宜过细（除维修资金、公共停车费等外）；向业主方公布的应是预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。业主、业委会对公布的账务情况提出质询时，物业管理企业应当及时给予答复。招标方要求对物业服务费使用情况进行审计的，应当委聘有专业资质的审计事务所进行审计。业主、业委会不可以直接到物业管理企业查账。6）年终决算、结算=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=经过以上五个环节后，到年底再进行决算和结算就比较容易了。经过一年物业管理实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用。如果有不足，也应

9、由业主承担，在具体结算时则可采用三种方式来落实：一是向业主或使用人增收；二是用其它公共收益资金贴补；三是在下一核算年度中摊消。三、酬金制与包干制的利弊分析物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，其定价应当由业主与物业管理企业协商确定。在前期物业管理阶段，开发商作为第一业主有权与物业管理企业商定物业管理的服务与收费标准，只要在小业主购房时事先告知就行。确定物业服务费标准可以有两种方式：一是根据事先提出的服务要求来测算收费标准，即量出为入；二是根据事先提出的收费标准来确定服务内容和标准，即量入为出。为了确保物业管理服务达到对建筑物及其设施设备养护的技术标准要求和满足大多数业主

10、的需求，在招标选聘物业管理企业时，应当设置最低物业服务费标准，而不该是最高服务费限额，这样才能保护业主的基本利益和保障物业管理的正常开展，限制低价恶性竞争行为，使物业管理行业得以有序竞争和健康发展。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。从长远来看，采用包干制形式的，其物业服务费标准远不能适应物业管理服务=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=成本的增长，因此，最终难免降低服务标准，易滋长企业“偷工减料”、“偷鸡摸狗”行为。另外，由于酬金制是要公布账务的，而包干制则由企业独自操作，更易使业主对物业管理企业产生猜疑

11、、不信任，由此引发矛盾和纠纷。酬金制是境外很多国家物业管理通常采用的模式，因为其广泛存在，就足以证明其合理性和适宜性，引入酬金制概念是我国物业管理行业的一大进步。酬金制形式就是“清包工”的做法，也类似于东家雇佣保姆的结算形式，是绝大多数业主最易接受和最放心的方式。酬金制对业主的好处是：其一让业主享受到明明白白的消费；其二使业主能够自己作主如何消费（即安排预算时，哪些方面多支出一点，哪些方面可节省一些）。酬金制对企业的好处是：其一促使企业规范运作、诚信经营；其二能使企业规避经营风险。（决不要以为这是对企业有利的，业主会不会吃亏了。其实不然，说到底物业管理是业主的事，物业管理企业是为业主提供劳务服

12、务的，让企业承担风险，业主未必能享受到好的服务，双赢才是业主和物业管理企业共同的目标。）再进一步来看，就企业内部运作而言，不存在包干制，实际上都是酬金制。因为，既使是采用包干制的项目，企业内部也是要做年度预算的，预算时都要留有一定数额的利润，这部分利润就等同于酬金。四、对有关疑虑的分析为什么推行酬金制如此艰难，其中一个重要原因，是很多方面的各种人士对酬金制不了解、不熟悉，因而产生许多解不开、放不下的疑虑。=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=比较突出的问题有一下几方面：1、“分等服务收费”标准是否只适用包干制？由于上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法第十二条有“本办法所规定的物业

13、服务收费标准的测算是采用包干制结算形式”的表述，因此，大家普遍认为“分等服务收费”标准只适用包干制。事实上，“分等服务收费”标准应该是由专门机构定期公布的行业中准价标准，可以适用任何一种结算形式。因为，物业业主与物业管理企业进行商务谈判时，需要有一个市场化的可参照的标准作为双方约定服务和收费的依据，无论采用酬金制还是包干制，都可以在这个标准的基础上讨价还价，最终确定双方都能（或愿意）接受的服务标准和价格标准。2、酬金制是否赚不到钱？很多物业管理企业表示酬金制形式“赚不到钱”或者说“赚的没有包干制多”。这种认知，无论从理论上还是实际运作上来讲，都是没有根据、站不住脚的。物业管理是一种长时期的管理

14、和劳务服务活动，物业管理的各项成本开支逐年增长，业主和整个社会对物业管理的要求逐年提高，但物业服务费调价很难，在如此大环境（大背景）下，包干制赚钱的空间很小，反而隐含着经营风险很大。而酬金制形式好比“保姆到东家做事”，或者“个人到企业打工”，旱涝保收，几乎没有经营风险，长期来看，酬金制才是稳定赚钱的。=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=3、是否收费标准高的物业适宜采用酬金制？现实情况是物业服务费标准高的采用酬金制形式的居多，但这并不意味着收费标准高的物业就适宜采用酬金制，相反，我却认为收费标准低的物业更应该采用酬金制。因为，收费标准低的物业，其业主的收入水平相对较低，他们更计较所

15、付每一分钱的用途，因此有必要向他们明确告知收支情况，确实需要的费用他们也只能支付，这种情况下就适宜采用酬金制。而收费标准高的物业，其业主的收入水平相对较高，他们所关心的更多的是一种感受，只要感觉好了，多付一些钱或让物业管理企业多赚一些钱，一般不会很计较，这种情况下采用包干制形式，合同的双方都容易接受。打个比方来说，某人家里要装修房子，通常是经济条件好的家庭会选择全包的形式（类似包干制），而经济条件差的家庭会选择清包的形式（类似酬金制），这与前面所讲的道理实质是一样的。4、维修费、能耗费等按实结算的费用能否作为计提酬金的基数？维修费、能耗费应该作为计提酬金的基数部分，其理由有三：一是采取酬金制形

16、式的，收取的是物业服务资金，所有的钱都属于代收代付，都是要按实结算的，不仅仅是“维修费、能耗费”；二是酬金应该按物业管理企业付出的管理和劳务服务的多少和水准来计算，维修费和能耗费间接的计量了物业管理企业提供的服务量和水准；三是维修费和能耗费中体现的是物业管理企业提供的服务中技术含量最高的部分，如果这部分劳务不计提酬金，显然不合情理。=再苦再累，只要坚持往前走，属于你的风景终会出现=举例来说，某东家雇佣一名保姆洗衣服，每月给予300元钱报酬。如果再增加买菜、接送小孩等活，是否因为买菜和坐车的钱都按实结算了，就不必再增加保姆的报酬，每月仍然支付300元钱呢，这种思维和计算方式显然是不对的。5、企业

17、缺诚信，业主不专业，是否推行酬金制时机尚不成熟？企业诚信需要法规制度、市场机制和监督体系的建立作保障，物业管理的法规制度和市场机制已经建立，酬金制要求预决算公开，业主可以对物业管理企业实施监督，这样就有利于促进物业管理企业规范运作、诚信经营。如果采用包干制，物业管理企业独自运作，无需公开账务，使监督企业规范、诚信的保障措施至少缺失了一块。业主对物业管理的了解和熟悉，应该在与物业管理企业的接触、沟通中学习和提高。理解物业管理的预决算并不难，需要时还可以通过中介机构或审计事务所来完成。如果因为不熟悉，所以刻意回避，采取一“包”了之的做法，那么业主永远也不会专业起来。综上所述，酬金制是可以推行，而且

18、是应该推广的。目前，酬金制在物业管理活动中得不到很好的推广，是因为物业管理企业怕赚的钱少了、业主怕该付的物业服务费贵了、业委会怕审核服务费用的工作量大了、主管部门怕参与协调的事多烦了、等等。今天，写这样一篇文章的目的，是要唤起对酬金制形式的重视，为推进酬金制形式作一努力。2010年读书节活动方案一、活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！二、活动目标：1 、通过活动，建立起以

19、学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。2 、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。3 、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。三、活动实施的计划1 、做好读书登记簿（1）每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。（2）每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。（3）中队会组织一

20、次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。2 、举办读书展览：各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会，在班级中形成良好的读书氛围。3 、出读书小报：4 、通过活动，使学生养成博览群书的好3习惯。B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。VC采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。XC采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错C产品的实际生产成本包

21、括废品损失和停工损失。VC成本报表是对外报告的会计报表。XC成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。xC成本会计的对象是指成本核算。xC成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。VC成本计算方法中的最基本的方法是分步法。XD当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。xD定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。xF“废品损失”账户月末没有余额。VF废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。XF分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。（V）G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错G工资费用就是成本项目。（乂）G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。（V）J简化的分批法就是不计算在产