针对公寓别墅的物业管理方案

1、公寓别墅的物业管理方案公寓别墅的物业管理方案 1第一节 公寓别墅管理的概述 2一、公寓别墅管理的概念 2二、公寓的特征 3第二节 公 寓 的 管 理 6一、机构设置的指导思想与原则 6二、公寓物业管理制度建设 6第三节 别 墅 管 理 7一、别墅的特征 7二、别墅的特性 7三、别墅的物业管理 9第一节 公寓别墅管理的概述一、公寓别墅管理的概念（一）公寓公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所， 其主要居住者是境 外来华工作人员、经 商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人 员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理，收费较高，目前 国家尚无统一

2、收费标 准，收费价格一般由业主和用户与物业管理公司 协商确定。虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小， 但从长远看是我国 城镇建设发展的方向 。随着我国生产力的发展，人们物质文化生活水 平的提高，以及人们生活习惯的改变，公寓的需求量必然越来越大，要 求居住的标准和环境亦必然越来越高，对物业管理的档次也会有 更高 的要求。（二）别墅 别墅是我国目前最高档次的居住场所，一般是两层或三层小楼、独 门独院。其特点是建 筑档次高，设施设备配套，功能齐全；管理收费 多，服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域，形成群体，规模化管理，优质服务。我国目前别墅占的比例很小，主要是为来华工作的国外高级

3、人员、 经商的老板、高级雇 员，国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中 的高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币，多的几百万 人民币。别墅虽然有其存在、发展的客观必要，但终究是为极少数人提供享 受的，不是我国房地 产大规模发展的方向，因此也不是我国物业管理 的主体部分。我国商务物业建筑和管理起步较晚，是改革开放后，随着市场经济 的发展，房地产被确 认为商品之后，全国广大城镇高档建筑迅猛发展 而兴起的，时间短，缺乏经验。但相信随着生产力的提高，人们物质文 化生活水平的不断提高，今后我国商务物业的建设和管理，一定 会有 一个更快的发展和提高。二、公寓的特征（一）建筑档次高，硬件设施齐备备

4、和装我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发” 的原则下进行开发建 设的，其设计规范，设备设施配套；专业化施工， 主要设备和关键原材料进口，其建筑档次与其他商务物业基本相同。不 过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便，在设计、硬件配 修上更具匠心，如：1. 设计在讲求质量， 延长寿命，确保安全，提高使用效率的基础上， 充分考虑用户的舒适方便，体现对人的关怀。框架式，大开间；在房间 的安排上，讲究户外自然采光，客厅面 积大，可按用户的意愿调整分 割装修，适用性强。2. 居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居 住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是 1: 1.5

5、1: 2。因此居住 起来宽敞舒适。3. 硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气， 通讯、电视天线外，还供应有热水，有的还设有中央空调。层次较高的 还配有家用电器，如彩电、冰箱；家具， 如床、沙发、写字台、桌椅 板凳；厨具，如灶具、炊具、餐具等。要说明的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上很不 统一，有多有少，还 有待于进一步发展和规范。（二）客户相对稳定，服务周期长我国公寓从目前实际情况看， 开发商一般是采用出售或出租两种方 式进行经营管理。因 此，其业主和客户都相对比较稳定，较少变化， 流动性较小。1. 服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外， 其主

6、要特征是管理服务周期长，一天 24 小时，从早到晚，从白天到晚上，每时每刻都有人住、有人进出；物业管 理要不间断地进行管理与 服务。不像写字楼上班时间人员集中，流动性大；下班后，人走楼空； 物业管理只留少数人值班就可以了。2. 管理服务对象较为复杂， 不像写字楼管理服务主要对象是工作人 员，公寓内居住的是一家一户、几代人，有老有小，衣食住行，饮食起 居，时时刻刻，年年月月，都要管理好， 都要服务好。人员层次不一， 无形中增大了管理服务的难度。（三）管理要求严，服务层次高 公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此，对物业管理的要求 也高的，特别是保安 、保洁和服务等方面：要保证住户安全，进出口

7、设有保安值班岗位，非居住人员不得入内，来客要进行登记，征得主人 同意后，方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样，按规范要 求， 不断地进行清扫、擦洗，进行环境绿化，努力为住户创造出一个安全、 静雅、优美、温馨的良好生活环境。在方便住户，搞好服务上，要举办各种服务项目，如：购物中心、 餐饮、洗衣、文化娱 乐、代定报刊杂志等项目。第二节 公 寓 的 管 理一、机构设置的指导思想与原则（一）公寓物业管理机构设置的指导思想 公寓物业管理机构设置的指导思想是：1. 有利于加强公寓的物业管理，保证住户的人身、财产安全，生活 方便、舒适，物业保值增值；2. 有利于物业管理公司的自身发展；3. 有利于为物业管

8、理公司股东创造一定的效益。（二）公寓物业管理机构设置的原则 公寓物业管理机构设置的原则是： “精简效能”，即在保证搞好物业管理与服务的前提下，尽力精简 机构，压缩编制定员 。可设可不设的机构，坚决不设；可要可不要的 岗位，坚决不要。二、公寓物业管理制度建设公寓的物业管理工作是一个系统工程，包括各个方面的管理与服 务，如：人事、劳动工 资、劳保福利管理制度，财务管理方面的制度， 保安消防方面的管理制度，工程、设备设施运行、管理、维修保养方面的管理制度等。第三节别墅管理一、别墅的特征1. 别墅的群体性。别墅的突出特征之一是群体建筑，一般是几十栋、 上百栋，统一设计，统一施工，构成群体，形成规模，自

9、成体系。2. 占地多、面积大是其第二个特征。3. 楼层少，每户占用土地面积大，一般是一、二层，最多不超过三层的小楼，建筑面积一般在 200400平方米之间。二、别墅的特性（一）建筑档次高设备设施齐备别墅在建筑档次和设备设施配套上除与写字楼、公寓等相同处之外，其主要特性是:1. 框架式结构，23层，防震性能好，安全系数大，保证业主或用 户使用安全可靠。2. 主要建筑用材料，特别是装饰材料主要是进口，如钢材、铝带、 胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。3. 配套设施齐备，从衣、食、住、行，到吃、喝、玩、乐，从设计 到施工，均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全面安排和 考虑。4. 环境优美

10、，由于别墅占用土地面积大，每户都是独门独院，空闲 面积多，为绿化环境提供了条件，一般有山 （或营造人工假山 ） ，有水， 丛林簇拥，片片绿地，乃至鸟语花香。（二）住户层次高在我国目前 （将来恐怕也是如此 ） 能够买得起或租住得起别墅的， 是 极少数人，而决非一般工薪阶层或普通老百姓。据了解目前在北京要购 买一栋别墅，少则几十万、上百万人民币 ，多的几百万人民币，最高 的则要上千万人民币。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民币 16 元以上。因此，凡能购买或租住得起的，都是有钱的人。而有大钱的人 一般都是 （个别 的除外 ）文化层次和社会经济地位较高，对居住条件和 居住环境比较讲究，自然对物业管

11、理和服务要求较高。（三）物业管理和服务要求高正是由于客户层次高，所以对物业管理的档次要求也相应高。因为有钱，更容易引起坏 人的注意。因此，物业管理必须从高标准、严要 求出发，特别是消防保安方面、环境绿化方面和多种项目服务方面等， 要有可靠的保证，要实行封闭式管理。(四) 物业管理收费标准高 我国目前物业管理收费标准，只有居民小区，国家及各级政府房地 产主管部门都做了具 体规定。北京市政府 1996 年制定的委托管理收 费标准中，对普通居民住宅收费标准做了 明确规定。而商务物业， 如：写字楼、公寓、酒店、别墅等，国家目前尚未做出具体规定，一般 是由委托方与受托方共同协商确定。从目前北京市实际情况

12、看，三星级 及其以上物业，收取管理费大体在人民币1640元/ (平方米月),而以公寓收费最高。三、别墅的物业管理(一)物业管理的指导思想与原则1. 指导思想别墅物业管理的指导思想是：(1) 有利于加强别墅的管理，保证住户的人身、财产安全，生活方 便舒适，物业保值增值。(2) 有利于物业管理公司自身的发展。(3) 有利于为物业管理公司股东创造一定的经济效益。2. 原则物业管理的原则是：全心全意为业主服务，一切从有利于业主和用 户的角度出发，搞好 各项管理和服务工作。（二）别墅物业管理的关键性根据上述别墅的特征与特性以及管理的指导思想和原则， 别墅的物 业管理与服务，除了 与写字楼、公寓等相同之处

13、外，应重点做好以下 几个方面的管理与服务工作：1. 要特别抓好消防与保安工作前面我们已经讲过， 能够购买得起或租住得起别墅的一般都是有钱 的人、社会经济地位 比较高的人。因为有钱、因为社会经济地位比较 高，财产比较多，就更容易引起坏人的注意。因此，物业管理应特别突 出加强消防与保安管理工作，要实行封闭式管理， 24 小时全面巡 逻、 全面监控；对进出的人员进行监视，外来人员一律实行登记制度，对来 访客人，还要电话征得住户同意后，方可放入。要采取一切有效措施， 确保住户的人身、财产安全。202. 要搞好环境绿化工作 一般居住在别墅群里的住户，绝不仅仅是解决居住的问题，而是讲 求享受，除了要求要 有一个安全的居住条件外，还要求有一个清静、 优美的生活环境。因为一般别墅都是 23层 小楼，独门独院，楼前房 后空地很多，如：位于北京东北郊温榆河畔的丽京花园别墅，占地 万平方米，建有389套别墅，平均每套占地514平方米。而园内建有人 工湖泊水域面积高达6500平方米；绿化面积占总建筑面积的 60%，人 均占有绿地110平方米。给环境绿化提