物业管理春华物业设施设备工作手册

1、设备设 施（试行）设备设施工作手册目录编号标题WI-S-01闭路监控系统保养规程WI-S-02变压器保养规程WI-S-03道闸系统保养规程WI-S-04电瓶车保养规程WI-S-05阀门保养规程WI-S-06防盗监控系统保养规程WI-S-07防火卷帘门保养规程WI-S-08风机系统保养规程WI-S-09用水、供水系统保养规程WI-S-10管道煤气系统保养规程WI-S-11中央空调系统保养规程WI-S-12室外照明系统保养规程WI-S-13蔬散出口指示灯保养规程WI-S-14水泵保养规程WI-S-15消防拴保养规程WI-S-16有线电视线路保养规程WI-S-17防避雷系统保养规程WI-S-18控制

2、柜保养规程WI-S-19低变配电柜（箱） 、开关保养规程WI-S-31设备分类代码WI-S-32设购置流程WI-S-33设备改造流程WI-S-34设备重大故障维修流程WI-S-35设备（机具）外委维修规定WI-S-36变压器室管理规定WI-S-37配电房（室）管理规定WI-S-38空调机房管理规定WI-S-39公共设施巡查制度WI-S-40设备保养维护供方监督管理规定WI-S-51闭路监控系统操作规程WI-S-52低压配电柜配电操作规程WI-S-53电梯安全操作规程WI-S-54控制柜作业指导书WI-S-55瓶组站操作规程WI-S-56气化炉操作规程WI-S-58中央空调系统操作规程WI-S-

3、59电梯困人救援规程WI-S-60电梯层门钥匙使用安全守则WI-S-61电梯机房管理规定东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-01设备工作文件版次/改次：A/0标题：闭路监控系统保养规程页码：1/11. 目的：保证防盗闭路监控系统正常工作。2. 适用范围：本公司所属小区防盗闭路监控系统。3. 职责：由维修部技工按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。4. 工作内容：4.1室外摄像系统：每月检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，降温扇清理一次，镜 头焦距校调一次。每月检查支撑杆地脚螺丝是否松动（螺丝加黄油保护）；检查避雷针接地是否良好；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；

4、检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。室外摄像系统长期风吹、雨淋、日晒，易生锈、腐蚀，每月检查一次，做好防腐防 锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。4.2室内摄像系统：每月检查防尘罩进行除尘清理；镜头擦洗一次；降温风扇清理一次；镜头焦距校调 一次。检查支撑杆的固定与防腐情况，螺丝加黄油保护。4.3监视与控制系统监视室通风、照明检查；室内所有设备每月检查一次。432检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好；检查各画面是否正常，有无变色、 模糊、跳动、扭曲、丢失画面等现象，并及时处理，若故障严重处理不了，应及时向 上级领导汇报。每月对电视屏幕、外壳、主机、录像机进行除尘。每月对录象机磁鼓用棉签沾75%

5、的酒精擦抹，以确保图像清晰。4.4每月保养按规定填写闭路监控系统保养表编写:审核:批准：日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-02设备工作文件版次/改次：A/0标题：变压器保养规程页码：1/21目的：确保变压器处于最佳运行或备用状态。2 职责：工程维修部负责干式变压器保养，在未移交之前，由安装单位保养一次。3 操作人员必须具有高压进网作业许可证。4 .工作程序：4.1投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。4.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变 压器空载运行是否正常。4.3逐个把负荷移到备用变压器。4.4断开待保养变压器高压侧断路器，合上

6、接地开关并上锁挂标示牌。4.5断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。4.6检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。4.7检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予 更换。4.8紧固电压调节联接片的固定螺丝。4.9检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。4.10用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。4.11查变压器中性点接地状况和变压器接地线是否牢固。4.12断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、10相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电

7、阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于兆欧。4.13检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。4.14上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。4.15做好保养记录。编写:审核:批准；日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-02设备工作文件版次/改次：A/0标题：变压器保养规程页码：2/25. 安全注意事项：5.1操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。5.2摇测绝缘电阻必须由两人进行。6. 相关文件记录：干式变压器保养记录日期：编号：WI-S-03版次/改次：A/0页码：1/1编写：审核：批准；东莞市春华

8、物业管理有限公司设备工作文件标题：道闸系统保养规程1. 目的：保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。2. 职责：维修部完成。3. 保养周期：每月检查保养一次。4 . 内容：4 1 修整挡车杆，对反光膜脱落的进行修复。4 2 打开箱门，对各转动轴加润滑。4 3 补充齿轮箱内机油。4 4 全面紧固电线接头，限位开关关闭到位。4 5 检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。4 6 每年查验齿轮磨损及限位开关紧固。4， 7 全面抹擦箱内各部件灰尘。编写：审核：批准：日期：东莞市春华物业管理有限公司编号： WI-S-041 .目的：确保电瓶车的正常、安全使用。2 .职责：由维修部实施每周的定期保养，并做好记录。

9、3 保养内容：3 . 1检查电压是否为 48V以上，如不够48V，应及时进行充电；3 . 2检查外观是否良好，电液有无渗漏，接线有无松动，制动是否良好，达到标准；3 . 3检查方向机是否灵活，各部位润滑是否良好，有无异常声音，如润滑不良，应及时加 注黄油或润滑油；3 . 4检查各种灯光使用是否正常。4 .支持性记录：电瓶车检查、保养记录表。东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-05设备工作文件版次/改次：A/0标题：阀门保养规程页码：1/11. 目的：保证阀门能灵活开闭，无渗漏、无锈蚀。2 适用范围：本物业所属小区管路阀门。3 职责：由工程维修部实施保养工作并作记录。4 内容：4 . 1对

10、阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及进补刷防锈油漆。4 . 2对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如。4 . 3门上的螺母进行防腐除锈，加黄油。4 . 4对阀门漏水部分加盘根，堵漏。4 . 5检查阀门与管头连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫, 紧固螺丝。4 . 6保养时填写保养记录。4 . 7支持性文件：阀门保养纪录东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-06设备工作文件版次/改次：A/0标题：防盗监控系统保养规程页码：1/21目的：保证防盗监控系统的正常工作。2 适用范围：本公司管理的防盗监控系统。3 .职责：由工程维修部、保安部负责。

11、4 .工作程序：4 . 1维修监视器图象不清晰的检修步骤：调节监视器的旋钮；检查视频线有无松动；校正镜头焦距；清理镜片和防尘罩上的灰尘；检查摄像头或镜头是否损坏。监视器图像的检查步骤：检查摄像头是否通电；检查视频连线有无断裂；检查摄像头是否损坏；控制器不控制的检修步骤：检查控制器控制电压有无输出；检查控制电压有无输入;检查输入插件是否损坏；检查输出插件是否损坏。4 . 2保养：规定每月对系统进行一次维护保养；检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头、清理降温风扇，调校镜头焦距；检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好；检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触是否良好;编号：WI-S-06

12、版次/改次：A/0页码：2/2东莞市春华物业管理有限公司设备工作文件标题：防盗监控系统保养规程对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。5相关文件：设备维修记录防盗监控系统保养记录东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-071、目的：保证防火卷帘门时刻处于良好的备用状态。2、职责：由工程维修部负责维修保养。3、内容：3 . 1月保养：3 . 1手控检查：3. 1 . 1外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象手动按钮箱是否良好；3. 1 . 2卷帘门的电箱指示信号是否正常、箱体是否完好；3 . 1 . 3开启按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下降）

13、；3 . 1 . 4按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时能否自动停车。 若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或调整）正常后方可操作。3 . 2 自控检查：3 . 2.1用燃着的香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同时自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面 1.2米左右停车，延时90秒钟左右，再自启动卷帘门全部关闭。3 . 2 . 2卷帘门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消除，方可重新开启卷帘门。3 . 2.3消防中心按钮操作检查：消防中心只设置卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭

14、到位后，检查消防中心信号指示是否正常。3. 2 . 4针对系统中检查出来的缺陷及时修复。3 . 2.5对卷帘进行清扫除尘， 若有油漆局部变形的地方进行修复，确保卷帘外观清洁美观。3 . 3、年保养：3 . 3 . 1完成月保养全部项目。3. 3 . 2对卷帘门控制箱自检按钮，故障报警消声键，复位键进行专门检查。3. 3 . 3紧固各电线接头，清洁控制箱内灰尘检查箱内电气元件是否齐备。4、相关文件及记录:编写:审核:批准:日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-08维修工作文件版次：A/0标题：风机系统保养作业指导书页码：1/1确保风机手动、自动能正常启动和运转。2 .范围:每半年对所有

15、风机进行一次全面保养同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。3 内容：3.1、保养前应先挂上标示牌。3 . 2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。3. 3、查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。3. 4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。3. 5、向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。3. 6、检测电机的绕组绝缘电阻，紧固电源的接线端子，检查电机接地是否良好。3. 7、风机控制柜内各种电器是否良好，紧固各接线端子。3. 8、检查风阀传动机构是否灵活可靠电线有无破损，电线接头紧固是否良好。3. 9、风机主电源检查电源指示应正常。3 .

16、 10、开机试验连续运转半小时，观察各仪表，指示灯指示应正常，运转时应无异声。3 . 11、每日检查一次。4 .相关文件记录：风机半年保养记录123444444445编制:审核:批准:日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-09设备工作文件版次/改次：A/0标题：供水系统保养规程页码：1/1目的：保证供水系统的正常使用。范围：适用于石竹新花园供水系统的管路、阀门、水表的维护保养。职责：维修部负责实施每月的定期保养。保养内容： 1供水主管、支管、户外管的保养。 1 1检查各主管、支管、户外管的共联部件是否有渗漏，如有，应及时进行补漏； 1 2检查各主管、支管、户外管外表是否有锈浊和脱漆，

17、如有应及时除锈、补漆； 2水表的保养： 2 1检查水表时，看指针是否正常，读数是否与上月有比较； 2 2每次检查后要将水表盖盖好环境复杂地区要加防护罩，保证水表的安全和正确性; 2 3检查水表与连接件是否漏水，如有，应及时报告，并提前通知停水，维修或更换。支持性记录:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-10设备工作文件版次/改次：A/0标题：管道煤气系统保养规程页码：1/1供水系统保养记录编写:审核:批准：日期:1. 目的：保证小区内煤气供气设备和设施的安全运行。2. 范围：小区内各煤气设备设施。3. 职责：煤气站值班人员负责小区户内、户外管道煤气设备设施、燃器具和气化设备的监 控、操作

18、、记录、巡查、维修和保养及异常情况的处理和报告。4. 内容。4 . 1每星期应对气化设备和设施、煤气站内管道得除尘、室内环境的清洁；4 . 2气化炉每三个月须轮换使用一次，轮换后必须对原气化炉进行换水、排残；4 . 3每半年对油气分离器进行排残一次；4 . 4每一个月对户外管道进行外观检查，是否有生锈、渗漏，中压压力是否正常，管道支架是否稳定;4 . 5发生特殊情况（如：恶劣天气等）时，应加强检查；4 . 6每半年对煤气管道进行涂漆防锈处理；4 . 7年底对本年煤气管道保养做出总结，同时做出第二年保养计划;4 . 8加强对业主进行安全用气的宣传。5 .支持性记录。5 . 1煤气系统保养记录。编

19、写：审核:批准:日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-11设备工作文件版次/改次：A/0标题：中央空调系统保养规程页码：1/21 .目的:确保系统安全正常工作，保障空调设备具有良好性能。2 .范围：公司管理的空调设备。3 .职责：由工程维修部负责。3 内容:3 1 月保养：3 11 水系统的保养：3 12 检查冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换；3 13 洗冷却水塔，塔盘；3 14 洗冷却水管上的过滤器；3 15 在冷却水中加入缓蚀剂；3 16 检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常；3 17 检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。3 2 盘管风机的保养： 清洁过滤网、风机

20、转动部位注油，检查电磁阀和温控开关。3 3 水泵保养：见水泵定期保养 。4 0 半年保养：4 1 主机保养：主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次，维修部检查合格后在保养 记录上签字。4 2 副机保养：4 3 冷却水泵保养见水泵的定期保养 ；4 4 制柜保养见低压配电柜，控制柜保养 ；4 5 电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。5 0 冷却塔：5 1 叶螺栓紧固，检查转动时是否振动 .刮塔壁；5 2 齿轮箱油位检查，补油。轴承温升检查补加润滑油东莞市春华物业管理有限公司编号： WI-S-11设备工作文件版次 / 改次： A/05 3 布水器转动情况检查；54 塔盘 .塔体倾斜校正。6 0 管

21、道系统：6 1 阀门漏水检修，保温层修补；6 2 冷却水管道加药除垢，除水藻；6 3 冷冻水管道加药除水垢。7 0 相关文件及记录：空调月保养记录空调半年保养记录12344444444编写:审核:批准:日期:编号：WI-S-12版次/改次：A/0页码：1/1东莞市春华物业管理有限公司设备工作文件标题：室外照明系统保养作业指导书目的：保证小区内夜间的正常照明。范围：适用于各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯的维护、保养。职责：工程由维修部负责。内容： 1各路灯、草地灯、广场灯、射灯、指示灯的日检； 1 1检查各灯的灯泡是否完好。如有烧坏，应及时更换； 1 2检查各线路运行时是否过流，绝缘是否老化

22、； 1 3检查各控制开关的使用情况，如有过热、碳化、误动作等应及时更换; 1 4带整流器的钠灯在雷击或大雨后，应详细检查其绝缘情况； 2月检。 2 1检查各支路的工作电流，是否与其额定电流相符合；4. 2 . 2检查各镇流器、灯座、线路有无漏电;4. 2 . 3检查各接线盒的防水胶垫是否老化、破损，如有应及时更换或做好防水处理;4. 2 . 4检查电源线的各个接头，是否发热。5 .支持性记录：室外照明系统保养记录编写：审核：批准：日期：东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-13设备工作文件版次/改次：A/0标题：疏散指示灯保养页码：1/11 .目的：使疏散指示灯运行良好，当交流电断电之后能

23、保证每个疏散指示灯点亮以引导人员疏散。2 .职责：由维修部负责。3. 内容：3 . 1检查指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象;3 . 2检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检 查修复；3 . 3指示灯在交流电供电时应能发亮，若不亮则检查修复；3 . 4检查灯具安装是否牢固可靠；3 . 5清洁灯箱外壳及显示屏表面；3 . 6每月每盏灯用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命；3 . 7发现故障及时修理，每月检查一次。编写:审核:批准：日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-14设备工作文件版次/改次：A/0标题：水泵保养规程页码：1/2

24、1. 目的：确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。2. 适用范围：所有石竹新花园内安装的生活水泵、消防泵、稳压泵、雨淋泵、排污泵、潜水泵、空调水泵。3. 职责：由工程维修部负责保养、记录 .4. 工作程序：4.1 生活水泵和空调系统用泵每周进行一次一般性保养，每半年进行一次全面保养。4.2消防水泵和雨淋每两月，补压泵每三月进行一次试运行，运行时间1015分钟，消防泵启动时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达 6M 以上每半年进行一次全面保养。4.3 排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。4.4 水泵保养时应把与泵体相连的 5 米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。4.5 泵体的保养：4.5.

25、1 检查泵体应无破损，铭牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。4.5.2 补充润滑油，若油质变质，有杂质，应予更换。4.5.3 检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换盘根填料。4.5.4 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。4.5.5 紧固机座螺丝并做防锈处理。4.5.6 生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。5. 电机的保养：5.1 外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。5.2拆开电机接线盒内的导线连接片，用500VM Q摇表摇测电机绕组相与相.相对地间的绝缘电阻值不低于0.5M Q。5.3 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。6.

26、 相关阀门，管道及附件的保养：6.1 各个阀门的开关应灵活，阀体内外无渗漏。6.2 单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。东莞市春华物业管理有限公司编号： WI-S-146.3压力表指示准确，表盘清晰。6.4管道及各附件外表整洁美观、无裂纹、油漆应完整无脱落。6.5点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。7. 控制柜的保养：7.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。7.2检查柜内开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。7.3清洁控制柜内外灰尘。7.4合上总电源，检查电源指示应正常。8. 保养完毕启动水泵，观察电流表，指示灯指示是否正

27、常。9. 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，启动柜各电器无不良噪音。10. 相关文件及记录：水泵月保养记录水泵、电机半年保养记录编写： 审核： 批准：日期：东莞市春华物业管理有限公司编号： WI-S-15设备工作文件版次/改次： A/0标题：消防栓保养规程页码： 1/11. 目的：保证消防栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速正常地供应消防水。2. 职责：由保安部负责。3. 内容：3.1 月保养：3.1.1 栓外检查：3.1.2 检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏；3.1.3 指示灯、报警按钮、警铃是否齐全，有无脱落；3.1.4 栓门是否完好。3.2 测

28、试：随机抽取消防栓总数的 5% ，按消防栓报警按钮， 消防中心应有正确的报警显示。4. 年保养：4.1 完成月保养是的所有内容。4.2 开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有应立即进行复补，清洗或更换。4.3 将水带交换展开交换皱边后重新卷起。4.4 检查水枪头与水带，水带与龙头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应及时修复。4.5 将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。4.6 将栓内清扫干净，部件存放整齐后，关上栓门，4.7 逐个测试报警按钮的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。5. 相关文件及记录 : 5.1 消防设施月保养记录。5.2消防设施年保养

29、记录。编写:审核：批准:东莞市春华物业管理有限公司设备工作文件标题：有线电视线路保养规程日期：编号：WI-S-16版次/改次：A/0页码：1/11. 目的：能正常收看有线电视节目。2. 范围：整个小区。3. 职责：由维修部负责。4. 内容：4.1放大器部份的保养。有无氧化，插头与插检查放大器经长时间工作温度有无过高现象（以手触摸不烫手为宜）检查放大器电源插头与电源插座线温度有无偏高，插头ACPIN座配合是否紧靠；放大器与分支器线路接口有无生锈，如生锈应除锈后涂上凡士林。4.2分支器部份的保养。检查分支器与线路接口有无生锈，如生锈，应除锈后涂上凡士林；清洁分支器。4.3.箱体部分的保养。检查箱体

30、内、外有无生锈及油漆脱落;432检查下雨时箱内有无进水；433检查箱内密封胶有无老化、脱落；箱体四周有无物体蔽住散热孔。5. 支持性记录：有线电视系统保养记录编写:审核：批准：日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-17设备工作文件版号/改次：A/O标题：防避雷系统保养规程页码：1/11. 目的：保证避雷系统在雷雨气候能正常起作用。2. 职责：由维修部技工实施每月的定期保养，并作好记录，维修部进行监督和技术指导。3. 保养内容：3.1检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达3 0%以上的必须更换。3.2用小锤轻敲引下线的导电接触

31、部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。3.3检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固。3.4每年雨季来临前，用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（RW 10 Q）o内容每周每月半年每年1、检查避雷系统如有锈蚀，刷银粉漆一一2、检查导电接触部件，焊点一一3、接地电阻测试一一一4. 支持性记录：避雷系统保养记录编写:审核：批准：日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-181.0目的：确保控制柜的控制功能良好、正常。2.0职责：全面认真检修保养控制柜各部件，元件及线路。3.0保养内容：3.1关掉控制柜电源，检查柜内的各类开关、接

32、触器，有损坏的要及时更换，触点凹凸 不平的必须更换。3.2紧固各类器件的紧固螺栓，紧固所有接线螺栓，弹簧垫片不行的应进行更换。3.3每班检查各类指示部件如电压表，电流表，指示灯等工作是否正常。3.4对有弱电（即电子元件）控制板的，应检查电路组件是否清洁，元件有否脱焊。3.5检查柜内所有的电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要及时更换。3.6检查所有指示标志及线头标志是否清晰，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补。3.7每季度对柜内外进行一次全面清洁，用刷子或吹风机清除灰尘，特别是残留电线及金属丝线，以防造成电路短路。3.8接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部件的工作状态应正常，对 有

33、弱电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常，操作上应小心。3.9控制柜内应备有控制原理图。3.10 每年必须用5 0 0 VMQ表测试线路的绝缘电阻（R 10MQ ）。3.11 每年必须用对地电阻测试仪测试控制柜的对地电阻（RW10Q ）。3.12 保养周期：时间项目每周每月每季每年1、紧固螺丝，接线一一2、清理灰尘一一3、电动机主线路，二次控制回路绝缘电阻一一一4、接地装置检查一一一4.0支持性记录：控制拒保养记录表编写:审核:批准:日期东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-19设备工作文件版号/改次：A/0标题：低变配电柜（箱）、开关保养规程页码：1/41 .目的：确保低压配电柜的

34、正常、安全运行。2 范围：低压配电柜检查、保养。3 要求:3 .1全面地检修配电柜内全部设备。3 .2以最少的停电时间完成检修。3 . 3每半年保养一次。4内容及步骤：4 . 1检修前按排好工作程序，取得管理处经理批准。4 .2检修前一天通知业主停电时间。4 .3先检修勿需停变压器的部分，关掉空气开关。4 .4馈线柜的检修：4 .4 .1取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线；触点凹凸不平部分用细锉锉平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子 是否接触牢固，清理灰尘部分及指示部分。4 .4 . 2用手柄摇出电动开关，按443检修步骤进行操作。4 .4 .3抽屉式万能限

35、流断路器：用吹风机对断路器进行清扫工作。443.2对机构的各个摩擦部分涂以润滑油。443.3触头的银基合金磨损严重，表面不平等，则必须更换。用500VM Q表检查断路器的绝缘电阻,R> 10M Q。断路器检查完毕后，在手动和电磁锉合用闸操作情况下应可靠闭合，当手按“断开”按钮时能立即动作。4 .4 .4断开馈线柜前的进线开关，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，用吹风机清理柜内灰尘，检查抽屉接插机构有无异常（有问题的更换），抹上导电膏，将抽屉放回配电柜中，合上进线开关，检查控制部份和指示部份。4 .5电容柜的检修：编写：审核：批准：日期：东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-19设备

36、工作文件版号/改次：A/0标题：低变配电柜（箱）、开关保养规程页码：2/44 .5 . 1检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25平方毫米以上导线逐个把电容器接地进行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否 良好，修锉触点，用吹风机进行除尘清洁， 然后合闸进行指示部分及自补偿的调试。4 . 6进线柜检修：4 .6 .1进线柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查修锉触头表面，检查内部弹簧、 垫片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理。

37、（具体操作按462进行）4 .6 . 2系列万能式断路器抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作;对各个转动或滑动部位加注润滑油;4.623抹净触头上的烟痕，发现触头接触面上有小的金属粒时，应将其清除;4.624如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头；4.625清理灭弧罩两壁烟痕，如果灭弧栅片损坏，必须更换；用5 0 0 V M Q表检查断路器的绝缘电阻 （R> 10M Q ）;4.627重新插入开关后，按“启动”按钮，断路器应可靠闭合，按“停止”按钮应立即断开。4 .7 .0母线的检修：4 .7 .1检查前操作步骤： 逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器， 合上接地开关，并锁好高压开

38、关柜，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，此时发电机自动启 动，检查无误后，断开市电与发电机联锁柜中的市电隔离开关，然后对控电柜边的母排用25平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝，有松动的母 排应拆下螺丝。4 .7 . 2检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次 绕组的可靠性。4 .7 . 3拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500V M Q表测量相间、相对地、相对零的绝缘电阻（R 10MQ ）东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-19设备工作文件版号/改次：A/O标题：低

39、变配电柜（箱）、开关的保养规程页码：3/44 .7 .4操作完毕送电前检查测试；拆除所有接地线、 短接线、检查是否遗留工具在柜内，确定无误后，合上隔离开关，断开高压侧接地开关， 合上运行变压器的高压SF、断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧总电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。4 .8 切换柜的检修:4 .8.1断开出线负荷，用手柄摇出断路器，按462检修步骤进行操作。4 .8.2重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检查切换柜中机械联锁装置是否可靠工作，拆除市电和发电机电源的进线，检查电气联锁装置是否可靠工作。5 .注意事项：5 . 1必

40、须设专人监护5 .2工作前必须验电5 . 3检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。5 .4检修中应详细了解哪些线路是双供电。5 .5母排检修时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。6 .保养周期：项目时间每周每月半年壹年1.馈线柜A.紧固接线，螺丝一一B.检查接插口一C.清理灰尘一一D.抽屉式万能限流断路器一一2.电容柜A.紧固接线，螺丝一一B.检查电容一一C.清理灰尘一一3.进线柜A.紧固接线，螺丝一一B.进线开关一一C.清理灰尘一一东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-19设备工作文件版号/改次：A/0标题：低变配电柜（箱）、开关的保养规程页码：4/4项目时间每周每月半年

41、壹年4.母排A.紧固螺丝一一B.绝缘电阻一一5.切换柜A.开关一一B.机械,电气联锁装置一一一6.配电柜（箱）二次回路绝缘电阻一一一7.接地网，电缆沟接地支架，配电柜（箱）一一一的接地电阻7 .支持性记录：编写：审核:低配电柜保养记录东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-31设备工作文件版号/改次：A/0批准：日期:标题：设备分类及代码页码：1/1代码名称代码名称代码名称GPG高压配电柜BP补压泵ZK中央空调B变压器KB空调水泵GK空调柜机G柴油发电机FM阀门ST空调水塔DPG低压派电柜SC水池FJ风机XKG消防控制柜SX水箱JLM防火卷帘门GB生活给水泵XT消防电梯TX公共天线XB消防泵

42、KT客梯DJ防盗对讲LB喷淋泵HT货梯DZ道闸QB潜水泵FT扶梯YY游泳池设备编写：审核：批准：日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-32维修部申请维修部主管签字总经理审批维修部会同有关技术人员验证后付款维修部资料整理归档行政部办理入库手续编写:审核:批准:日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-33工作文件版号/改次：A/0标题：设备改造流程页码：1/1维修部提出改造方案V部件购置自行改造维修部主管审批管理处经理审批I管理处委外实施改造维修部验收维修部资料整理归档编写:审核：批准:东莞市春华物业管理有限公司设备工作文件标题：设备重大故障维修流程故障报告维修部制定方案报总经理

43、审批日期：编号：WI-S-34版号/改次：A/0页码：1/1有关事项通知业主所需配件购置维修部实施方案试机验收整理记录存档编写：审核:批准：日期:东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-35维修工作文件版号/改次：A/0标题：设备（机具）外委维修规定页码：1/1、因部分设备的专业性较强，技术含量较高，损坏后维修难度较大，在相关主管、 技工班、品质管理部尽力也不能解决的情况下，即要实施外委维修。、由管理处负责填写设备外委维修申请表。三、外委维修申报人要写明维修的内容，并向维修方问清维修所需的费用及大概的 修复时间并填于表格中，经公司专业工程师签署意见，品质管理部部长审核后 呈请总经理批准，再送

44、修理或请专业人员来公司维修。四、维修完毕，有关人员要对设备的功能进行检定验收，符合使用要求才能付款。属i、n级设备由品质管理部检定并备案。属川级设备由管理处检定，所有设 备外委维修管理处都要备案。编写：审核：批准：日期：东莞市春华物业管理有限公司编号：WI-S-36标题：变压器室管理规定页码：1/11、变压器是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身和设备的安全，未经公司领导或维修主管同意，非值班人员不得入内。2、维修保养人员必须持证上岗。3、在维修保养及运行变压器时，必须严格按照操作及保养规程进行。4、电工必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对变压器定期巡查，并做好记录，发现问题 及

45、时处理并上报。5、供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。6、变压器室大门及隔栅门上必须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和维修时也要挂标识rF.rrt牌。7、变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。8、保持室 内清洁，做到无杂物、无积水保证室内的照明。编写:审核:批准:日期:设备工作文件版次 /改次： A/0标题：配电房管理规定页码： 1/11、配电房是石竹新花园供电系统的关键部位，设专职电工对配电装置巡视，未经管理处经 理、部门主管的许可，非工作人员不得入内。2、值班人员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。3、值班人员必须密切注意电压表、电流表

46、、功率因数表的指示情况，严禁变压器空气开关 超载运行。4、经常保持配电房地面及设备外表无尘。5、配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两 人同时倒闸操作，以免发生错误。6、因故需停某部分负荷时，应提前一天向该部分的用户发出停电通知，对于突发性的停电 事故应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。7、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。8、做好配电房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、等小动物进入配电房。9、值班人员应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。编写:东莞市春华物业管理有限公司WI-S-38工作文件版次/

47、改次：A/0标题：空调机房管理规定页码：1/1审核:批准:日期:一、空调机房平时应上锁，钥匙由空调工保管，未经许可，禁止非工作人员入内。二、保持机房内良好的通风和照明。三、空调机运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常, 应及时调整处理，并做好记录。四、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的畅通。五、每周对主、副机和机房进行一次清洁。六、每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。东莞市春华物业管理有限公司编号： WI-S-39设备工作文件版次/改次： A/0标题：公共设施巡查制度页码： 1/1编写： 审核：批准： 日期：1.0 目的：

48、确保小区内各类公共设施的完好率，延长公共设施的使用寿命。2.0 使用范围：小区内所有公共设施3.0 细则：3.1 公共设施由工程维修部主管、工程维修部付主管和设备设施领班负责巡视检查。3.2 每周对小区内各类公共设施巡查一遍，巡查人认真填写公共设施设备周巡查记录，安排技工进行修复。3.3 发现公共设施损坏，巡查应如实记录并填写派工单3.4重大问题（如管道、阀门跑水漏水或公共设施被盗等），巡查人立即报告管理处经理及公司领导，以便及时采取措施。3.5公共设施完好率应保证在 95 %以上。3.6巡查时如发现有人违反管理规定破坏小区内公共设施时，应及时加以劝阻并及时进行教 育，情节恶劣者给予相应处罚。4.0支持性记录：派工单公共设施周巡查记录编写:审核：批准：日期:东莞市春华物业管理有限公司工作文件标题：设备保养维护供方管理规定WI-S-40版次/改次：A/0页码：1/11. 0目的:监督设备保养维护供方的工作，为每年服务供方评价提供资料。2. 0适用范围：适用于为小区提供服务的供方。3. 0职责:334444444444451 管理处负责每月对服务进行监督检查及评分。 2