我国房地产金融风险及其防范讲课讲稿

1、我国房地产金融风险及其防范我国房地产金融风险及其防范刘海生张坤(中央财经大学，北京，100081)02中图分类号：F12住4文献标识码:A文章编号:1006 一 4117(2007)04 0029 .一、我国房地产金融制度变迁在我国进行改革开放以前，我国房地产金融的发展一直处于被抑制状态可以说，我国房地产金融的发展，是伴随我国改革开放的深入，城市住宅制度与土地使用制度的改革。 笔者认为，我国房地产金融发展主要经历两大变迁。第一次变迁，从1978年到1998年。这一阶段，我国房地产金融处于起步并缓步成长状态。1979年，中央决定 将基本建设投资由财政拨款改为银行贷款，标志着房地产金 融的诞生。1

2、994年，国务院关于深化城镇住房制度改革 的决定提出“全面推行住房公积金制度”。1997年，中国 人民银行颁布了个人住房担保贷款管理办法，为商业银 行积极开展个人住房贷款业务创造了条件。可以说，这阶段 是政策性房地产金融占据重要地位。第二次变迁，从1998年开始至今，这一阶段是我国房地产金融处于快速发展的状态。1998年，中国人民银行允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房开展购房贷款业务。同年，建行开始实行个人购房贷款按揭。2002年，发布了关于规范住房金融业务的通知，重申和明确了商业银行开展住房金融业务应共同遵守的有关规定，从而对防 范信贷风险，促进住房金融业务快速、健康、规范发展起了

3、 积极的作用。二、我国房地产金融发展存在的主要问题我国房地产金融起步较晚，发展时间较短，再加上我国 房地产金融体制不完善，房地产金融市场不大规范，使得我 国房地产金融在快速发展的同时也出现了不少问题。（一）房地产信贷结构不合理由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产业的投资中建设贷款与消费 贷款比重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加L银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，贷给开发商 的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的 额度。（二）房地产金融市场资金来源结构单一从银行系统风险集中以开发投资资金来源结构看，房地产开发的融资渠道仍以国内银行贷款

4、、自筹资金和其他资金来源为主。2004年房地产开发资金共筹措171688亿元，其中第一人资金来源为“定金和预收款”，达到73953亿元，比仁年增长444%，占房地产开发投资资金来源的431%:第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金为5207石亿元，增长了 38%，占全部资金来源的303%:第三大资金来源是银行贷款为31584亿元，增长了 05%，占资金来源的18.4%（三）房地产金融市场信息不对称性问题信息不对称是一个很普遍的现象，房地产投资也不例外。房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，更加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信 制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间

5、的信 息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效 益和潜在风险进行全面评估。三、我国房地产金融风险内部防范（一）实行融资渠道多元化，提高房地产金融资源的利用效率通过实行房地产融资渠道多元化，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产金融风险。1可以大力推动房地产证券化，向社会公众募集开发资金。它一方面将降低 银行信贷风险，另一方面在为资本市场增添交易品种的同 时，为市场输送源源不断的资金。2.建立房地产投资基金组 织，吸收长期资金来投资于房地产业。3.将保险资金引入房 地产融资市场，扩大房地产业的融资渠道。 4鼓励房地产企业发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业 ：大力推行融资租赁

6、方式，建立抵押资产管理公司。5积极稳妥地发展住房公积金贷款。要充分利用公积金贷款具有政策 补贴、利息低的特点，以满足低收入居民的购房需要。（二）提高银行贷款管理水平，加强房地产开发商的贷款程序管理加强商业银行贷款管理，建立健全房地产金融业务内控制度，规范对房地产业的授信与贷款管理。在开发贷款 的发放与管理上，主要是商业银行必须清醒认识到房地产 贷款并不是无风险或者绝对的风险业务，加强项目的贷前 调查，做好贷前项目评估。在审批按揭贷款时，严格按操 作规程，重点审查购房人购房能力，确保购房行为的真实 性和购房供款能力，对开发商的资质以及开发商提交的个 人住房按揭材料进行严格审查，仔细辨别申请材料的

7、真 伪，杜绝不符合规定的开发商套取贷款和“假按揭”现象 的发生。贷后检查要强调贷款资金用途的监控，应按照协 议签订时房地产商自筹资金应该到位的比例情况，逐步允 许企业从贷款账户划转信贷资金投人使用。对发放的贷款 实行全过程动态监控。在发放开发贷款之后，应当根据项 目进度情况，分期将贷款划入借款人账户，定期对借款人 执行借款合同情祝、贷款使用情况及借款人的经营情况进 行跟踪调查和检查。（三）建立和完善个人住房贷款保险制度保险介入住房贷款是适应个人住房货币化改革、规避商业文化财金视点2007年4月市场风险的客观需要。目前有关个人住房担保贷款的保险 业务并不不多。因此，建立一套完整的个人住房贷款保险

8、 制度尤为重要。房地产金融机构应当与保险公司紧密配合, 形成贷款与保险配套服务的运作机制。应加大住房贷款保 险业务的宣传力度，将办理个人住房贷款详细介绍给社会 公众。（四）全方位促进社会信用制度的建立与健全信息传递机制通过社会信用制度，对个人及企业的资信状况，有效 避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德 风险”。加快建立企业信用评估制度和个人资信评估制度， 为商业银行提供较为真实的借款人信用档案，为商业银行 选择借款人提供较为有效的参照系。为此，应尽快建立和 完善企业信贷登记系统和个人信用监控、预警和征信系统， 对个人信用、企业信用状况进行追踪调查以及通过现代网 络技术，实现各部门

9、对企业和个人的信息资源共享。以及 对有不良信用记录的开发商和个人进行通报，采取联合制 裁，限制其资金融通。（五）建立健全房地产金融的相关法律制度完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。总体上可为四个层面:1.要从加强金融机构资金监 管力度的角度，出台专门的监管规定和办法；2要从建立健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度、房地产投资基金 制度以及房地产企业上市、退市制度的角度，并有必要出 台相应部门规章或实施办法。3要从完善房地产金融领域的担保体制以及个人信用制度的角度，修改和完善担保法、 保险法，以及尽早将信用立法提 h议程。4.要从降低贷款申请人负担以及公平合理的角度，完善现有财

10、产保险制 度，增加住房抵押保险的种类、修改条款、合理制订保险 费的金额、缴费方式以及关于退保的规定。(六) 建立全方位的监管体系与加大金融监管力度政府应建立起多元化、全方位的金融监管体系，加大对房地产金融的监控力度，确保商业银行的安全、稳定、高效运行。从监管的方式来讲，1要系统研究国内外房地产业的行情和商业银行房地产金融风险情况，制定正确的监 管方针和策略。2.要强化对房地产金融业务的监管。要把房 地产金融监管放在重要位置上对待，定期和不定期对商业 银行进行现场和非现场检查。检查重点应放在商业银行是 否按规定办理房地产信贷业务方面。3.要建立房地产信贷风 险监测报告制度，定期向商业银行通报有关情况；4.对违规发放房地产贷款的银行要进行必要的查处，绝不姑息迁就。