经纪成都保利贝森路项目定位报告

1、城市，让生活更美好！谨呈：保利（成都）实业有限公司【地块经济指标】项目开项目开发用地发用地待征地待征地n 项目占地：项目占地：34.703934.7039亩亩n 容积率容积率 3.8 3.8n 总建筑面积总建筑面积 8791687916平米平米n 建筑密度建筑密度 30%30%（基地面积（基地面积 69406940平米）平米）n 限高限高 73.973.9米米 （层数（层数 2424层）层）n 商业商业 10%10%n 楼面地价楼面地价60006000元元/ /平米平米【项目四至项目四至】地块东至中国电信成都枢纽中心；北至紫云金沙、香格里拉花园商地块东至中国电信成都枢纽中心；北至紫云金沙、香格

2、里拉花园商品房；西至贝森休闲运动广场和二十一世纪花园；南至贝森路荷塘月色社区商业品房；西至贝森休闲运动广场和二十一世纪花园；南至贝森路荷塘月色社区商业街。街。边界清晰，方正，道路通达性好，地块闹中取静。边界清晰，方正，道路通达性好，地块闹中取静。东侧临中国电信成都枢东侧临中国电信成都枢纽及工人文化宫。纽及工人文化宫。北侧临商品住宅小区北侧临商品住宅小区大陆紫云金沙、香格大陆紫云金沙、香格里拉花园、金沙揽胜，里拉花园、金沙揽胜，具有一定居住品质。具有一定居住品质。西侧临贝森休闲运动西侧临贝森休闲运动广场和二十一世纪花广场和二十一世纪花园。园。南侧临贝森路、荷塘月南侧临贝森路、荷塘月色、博瑞都市花

3、园。有色、博瑞都市花园。有一条以餐饮为主的社区一条以餐饮为主的社区商业街。商业街。苏坡东路苏坡东路本案本案贝森路贝森路青青羊羊大大道道中国电信成都枢纽紫云金沙香格里拉金沙揽胜文化宫香格里拉花园香格里拉花园 大陆紫云金沙大陆紫云金沙 金沙揽胜金沙揽胜 成都枢纽中心成都枢纽中心成都工人文化宫成都工人文化宫贝森休闲运动广场贝森休闲运动广场二十一世纪花园二十一世纪花园贝森路贝森路 荷塘月色荷塘月色 博瑞都市花园博瑞都市花园 本宗地距离金沙车站直线距离：本宗地距离金沙车站直线距离：500500米；米；公交线路：公交线路：5 5、1313、3535、3737、5858、6363、8383、8484、111

4、111、309309、403403、409409、503503、523523、545545、809809、904904共共1717路。路。距离规划的地铁距离规划的地铁4 4号线、号线、7 7号线最近出口：号线最近出口：500500米米 p本案临路距离：本案临路距离：青羊大道青羊大道5050米米 苏坡东路苏坡东路200200米米 瑞联路瑞联路300300米米 三环路三环路20002000米米-1500米米-200M-50M-300M-【交通状况交通状况】本案交通状况便利本案交通状况便利，驱车出行、公交出行（，驱车出行、公交出行（1717条线条线路）、地铁出行（路）、地铁出行（4 4、7 7号线）

5、均能达到便利状况。号线）均能达到便利状况。清水河公园清水河公园东坡体育公园东坡体育公园工人文化宫工人文化宫金沙遗址博物馆金沙遗址博物馆西南财经大学西南财经大学乐宾百货乐宾百货人人乐人人乐西单商场西单商场休闲配套休闲配套文化配套文化配套商业配套商业配套4 4大公园汇聚，居住大公园汇聚，居住舒适度高。舒适度高。文化配套设施丰富，文化配套设施丰富，文化底蕴浓厚。文化底蕴浓厚。商业成熟度高，配套商业成熟度高，配套卖场齐备，餐饮、娱卖场齐备，餐饮、娱乐设施完善。乐设施完善。p公园设施：公园设施：清水河公园、天鹅湖公园、东清水河公园、天鹅湖公园、东坡体育公园、摸底河公园。坡体育公园、摸底河公园。p文化设施

6、：文化设施：金沙遗址博物馆、工人文化宫、金沙遗址博物馆、工人文化宫、西南财经大学西南财经大学p商业配套：商业配套：乐宾百货、人人乐、西单商场、乐宾百货、人人乐、西单商场、仁和春天、醉江湖仁和春天、醉江湖【公共配套公共配套】 区域各项公共配套设施齐备且成熟，区域各项公共配套设施齐备且成熟，属属高成熟度的城市稀缺地块。高成熟度的城市稀缺地块。地块资源综合评价地块资源综合评价整体规模不大，整体规模不大，3.83.8容积率，最大建筑面积容积率，最大建筑面积8 8万余方。万余方。满足容积率的前提下，建筑密度和限高均有上限空间。满足容积率的前提下，建筑密度和限高均有上限空间。地块周边城市配套齐全。地块周边

7、城市配套齐全。4 4大公园、大公园、3 3大文化设施、大文化设施、3 3大商业卖场。大商业卖场。道路通达性好，路网发达，驱车出行便利。道路通达性好，路网发达，驱车出行便利。1717条公交线路，两条待建地铁线路，公共交通便利条公交线路，两条待建地铁线路，公共交通便利规模上规模上城市资源城市资源交通资源交通资源地块资源地块资源地块平整，规则，呈长方形，边界清晰。地块平整，规则，呈长方形，边界清晰。地块西南角有地块西南角有7 7亩多待征地。亩多待征地。【本项目可能面临的问题本项目可能面临的问题】123明年的政策环境怎样？明年的政策环境怎样？周边普通住宅项目平均价格约为周边普通住宅项目平均价格约为75

8、00-85007500-8500元元/ /平米，本项目平米，本项目60006000元元/ /平米的楼面地价，怎么来突破此价格体系？平米的楼面地价，怎么来突破此价格体系？我们如何面对未来周边品牌开发商项目的供应，竞争策略是什么？我们如何面对未来周边品牌开发商项目的供应，竞争策略是什么？4项目定位方向的可行性及解决方案项目定位方向的可行性及解决方案5如何解决项目定位、快速回笼资金与销售速度的问题？如何解决项目定位、快速回笼资金与销售速度的问题？思考1considerconsider 明年的房产市场预期明年的房产市场预期 政策频出，打压高房价的决心不减政策频出，打压高房价的决心不减2010.1201

9、0.12010.92010.9调控力度走势调控力度走势2010.01.10国务院办公厅国务院办公厅关于促进市场平关于促进市场平稳健康发展通知稳健康发展通知2010.02.12中国人民银行上调中国人民银行上调人民币存款准备金人民币存款准备金率率0.5个百分点个百分点2010.03.10国土资源部出台国土资源部出台关于加强房地产关于加强房地产用地供应和监管有用地供应和监管有关问题的通知关问题的通知 2010.03 国资委责国资委责令令78家央企限时推家央企限时推出房地产行业出房地产行业2010.04.17国务院关于坚决遏国务院关于坚决遏制部分城市房价过快制部分城市房价过快上涨的通知上涨的通知出台出

10、台2010.05.10央行宣布上调央行宣布上调存款准备金率存款准备金率0.5%2010.0617省市追缴省市追缴750亿土地款亿土地款2010.07国土部联手银国土部联手银监会密查监会密查1436宗闲置土地，宗闲置土地，同时修改招拍同时修改招拍挂制度挂制度2010.08房产税改革持房产税改革持续推进续推进2010.32010.320102010年年1 1月月-2010-2010年年8 8月主要政策调控节点月主要政策调控节点2010.09首套房首套房3成以上成以上二套房二套房5成以上成以上3套房不放贷套房不放贷房产税试点房产税试点现象现象2 2：新政后仅北京、深圳等部分城市出台细化政策，众多城市

11、并未出台细化政新政后仅北京、深圳等部分城市出台细化政策，众多城市并未出台细化政 策，策，新政贯彻不力亦是导致本轮调控作用不持续的重要原因；新政贯彻不力亦是导致本轮调控作用不持续的重要原因；现象现象3 3：各地房地产市场各地房地产市场供应不足，需求被压抑供应不足，需求被压抑，也是造成市场反弹的重要因素；，也是造成市场反弹的重要因素；现象现象1 1：4.174.17新政后，政策调控在新政后，政策调控在5-75-7月份起到作用，但月份起到作用，但进入进入8 8月各地月各地楼市的迅速反楼市的迅速反 弹，弹，政策政策 影响力持续减弱；影响力持续减弱；现象盘点现象盘点 目前已有三大城市出台细化政策，对其调

12、控的城市影响较将较为严重；而目前成目前已有三大城市出台细化政策，对其调控的城市影响较将较为严重；而目前成都市场整体稳定，不属于涨幅过高、供应紧张的城市，是否出台细化政策还有待观察，都市场整体稳定，不属于涨幅过高、供应紧张的城市，是否出台细化政策还有待观察，但根据目前的情况，但根据目前的情况，成都出台限购政策的可能性较小，强调前期政策执行可能性较大。成都出台限购政策的可能性较小，强调前期政策执行可能性较大。城市城市城市级别城市级别政策内容政策内容上海一线限购政策：暂定在一定时期内限定居民家庭购房套数深圳一线限购政策：暂时实行深圳市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房厦门二线临

13、时性限购政策：从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。 中央的问责制将在一定程度上已经促使更多中央的问责制将在一定程度上已经促使更多地方政府出台执行细则控制房价地方政府出台执行细则控制房价思考2considerconsider 本项目竞争环境解读本项目竞争环境解读羊西羊西蓉城有名的餐饮一条街，曾经蓉城有名的餐饮一条街，曾经的富人区，配套设施完善，近的富人区，配套设施完善，近期开发量呈上升态势期开发量呈上升态势 金沙金沙城西核心区，真正的上风上水，城西核心区，真正的上风上水，区域规划良好，交通便利，以区域规划良好，交通便利，以文化和历史为依托文

14、化和历史为依托 光华光华高品质大盘聚集区，生态环境高品质大盘聚集区，生态环境良好，蓉城最为成熟生活区之良好，蓉城最为成熟生活区之一一 武侯武侯外双楠引力，带动高端客户外外双楠引力，带动高端客户外移，但伸展力不足移，但伸展力不足交大交大主要以交大为核心分布，交通主要以交大为核心分布，交通便利，配套完善，但是自然环便利，配套完善，但是自然环境相对较差境相对较差 红牌楼红牌楼红牌楼商圈为中心，交通便捷，红牌楼商圈为中心，交通便捷，辐射能力强，但环境现状较差辐射能力强，但环境现状较差交大片区交大片区羊西片区羊西片区光华片光华片区区武侯片区武侯片区红牌楼片区红牌楼片区金沙片区金沙片区 光华，高品质大盘聚

15、集区，生态环境良好，蓉光华，高品质大盘聚集区，生态环境良好，蓉城最为成熟生活区之一城最为成熟生活区之一 20042004年年20062006年年20082008年年20052005年年20072007年年20092009年年20102010年年区域开发起步期区域开发起步期区域开发发展期区域开发发展期代表项目：代表项目：成都花园、优品道、成都花园、优品道、光华馨地光华馨地代表项目：代表项目：仁和世代春天、成都花仁和世代春天、成都花园、天合凯旋城、优品园、天合凯旋城、优品道、水木光华道、水木光华区域发展特性：区域发展特性：还在同期进行原住民拆迁，还在同期进行原住民拆迁，多采取就地安置形式。商多采取

16、就地安置形式。商业进驻仅家乐福，居民多业进驻仅家乐福，居民多以原住民为主。以原住民为主。两年初创，五年初定，七年初成两年初创，五年初定，七年初成区域发展特性：区域发展特性：拆迁基本完成，房地产项拆迁基本完成，房地产项目明显增多，以目明显增多，以 博瑞、天博瑞、天合、仁和、大地地产为代合、仁和、大地地产为代表，开发了系列改善型产表，开发了系列改善型产品，并开始引入集中商业，品，并开始引入集中商业，打造商业氛围。打造商业氛围。区域开发成熟期区域开发成熟期代表项目：代表项目：仁和时代产品、成都花仁和时代产品、成都花园、天合凯旋城、优品园、天合凯旋城、优品道、水木光华道、水木光华区域发展特性：区域发展

17、特性：大地新光华、光华馨地、大地新光华、光华馨地、成都花园等大型社区的商成都花园等大型社区的商业进驻，区域生活氛围成业进驻，区域生活氛围成熟，但住宅供应相对不足。熟，但住宅供应相对不足。【此期间，城西住宅供应此期间，城西住宅供应集中在金沙板块，成都购集中在金沙板块，成都购房注意力转向城南、东。房注意力转向城南、东。老产品搭台唱戏老产品搭台唱戏新增供应不足新增供应不足板块板块板块属性板块属性客户构成客户构成代表项目代表项目销售价销售价格格金沙金沙城西高端宜居板块城西高端宜居板块早期发展的城西版早期发展的城西版块之一，是目前城块之一，是目前城西主力开发商最集西主力开发商最集中的开发区域之一，中的开

18、发区域之一，后续发展势头强劲后续发展势头强劲n金沙、羊西、光华金沙、羊西、光华等城西原住民，等城西原住民，75%75%n温江、彭州等周边温江、彭州等周边郊县、二级城市客户，郊县、二级城市客户，15%15%n其他投资客户其他投资客户保利金香槟、保利金香槟、建发金沙里、建发金沙里、中海金沙府、中海金沙府、华润城西一华润城西一号号7500-7500-2200022000元元/ /外双外双楠楠传统双楠宜居圈层传统双楠宜居圈层延伸延伸双楠板块的延伸发双楠板块的延伸发展区域，受武侯大展区域，受武侯大道及传统物流基地道及传统物流基地影响，区域品质认影响，区域品质认知受到影响知受到影响n双楠原居民，双楠原居民

19、，40%40%n城西原住民，城西原住民，25%25%n金花镇、簇桥等周金花镇、簇桥等周边区县客户，边区县客户，20%20%n二级城市客户二级城市客户,10%,10%n其他区域客户，其他区域客户，5%5%保利花园、保利花园、华宇华宇楠苑楠苑7000-7000-1000010000元元/ /光华光华城市西中心生活圈城市西中心生活圈旧城改造区域，光旧城改造区域，光华板块近华板块近5 5年得到年得到较明显的发展，主较明显的发展，主要牵引力在于城市要牵引力在于城市外扩驱赶、商业价外扩驱赶、商业价值提升、高校及政值提升、高校及政务经济务经济n城西原住民，城西原住民，65%65%n城市驱赶外溢客群城市驱赶外

20、溢客群25%25%n温江及其他周边区温江及其他周边区县客户县客户,10%,10%成都花园、成都花园、天合凯旋城、天合凯旋城、优品道、天优品道、天际湾际湾8000-8000-1900019000元元/ /【板块竞争竞争态势板块竞争竞争态势】光华光华PKPK羊西羊西竞争优势：竞争优势：发展更早发展更早商业更成熟商业更成熟校园经济校园经济交通便利交通便利光华光华PKPK外双楠外双楠竞争优势：竞争优势：外双楠受武侯大道及物流基地外双楠受武侯大道及物流基地影响，宜居气候尚未形成，同影响，宜居气候尚未形成，同时，往外拓为金花镇、簇桥等时，往外拓为金花镇、簇桥等传统传统“脏乱差脏乱差”生产区域，周生产区域，

21、周边市貌较差。边市貌较差。光华光华PKPK金沙金沙规划规划金沙借遗址之势，规划为高尚居住片区金沙借遗址之势，规划为高尚居住片区配套配套交通交通产品产品金沙片区纯居性突出，但主要商业及生活配套依靠金沙片区纯居性突出，但主要商业及生活配套依靠羊西线和光华板块。羊西线和光华板块。综合交通条件也较为成熟综合交通条件也较为成熟金沙可预见推量品质更优、品牌更强，光华板块由金沙可预见推量品质更优、品牌更强，光华板块由于开发较早，后续可开发用地少，目前主要优质竞于开发较早，后续可开发用地少，目前主要优质竞争来源于优品道和天合的存量。争来源于优品道和天合的存量。肉搏区域竞品市场分析：肉搏区域竞品市场分析： 在售

22、项目在售项目潜在项目潜在项目优品道优品道曦岸曦岸占地面积占地面积3636建面建面8.48.4容积率容积率3.53.5总户数总户数住宅约住宅约750750建筑形态建筑形态别墅、高层别墅、高层楼层状况楼层状况31F31F梯户比梯户比3 3梯梯6 6户户交房时间交房时间20122012开发商开发商博瑞博瑞开盘时间开盘时间2010-8-212010-8-21装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积91-10091-100该组团为优品道的最后批次，该组团为优品道的最后批次，以追求高利润为目的以追求高利润为目的 该项目以河景改善类产品为主，当前均价该项目以河景改善类产品为主，当前均价12000-13000

23、12000-13000；自；自8 8月开盘以来，累月开盘以来，累计认购计认购8484套，当前套，当前月均去化约月均去化约4040套套/ /月月，去化速度较慢；，去化速度较慢；1栋在售栋在售2栋未售栋未售双拼别墅未售双拼别墅未售公公寓寓未未售售建筑建筑面积面积实得实得面积面积产品类型产品类型套数套数建面均价建面均价总价总价备案备案套数套数78872房2厅1卫12012000-1300080-8525921183房2厅2卫180110371121414房2厅2卫6013422合计合计36084优品道优品道曦岸曦岸占地面积占地面积4141建面建面10.310.3容积率容积率3.83.8总户数总户数5

24、97597建筑形态建筑形态多层、高层多层、高层楼层状况楼层状况7F7F、18F18F梯户比梯户比2 2梯梯3 3、4 4户户绿化率绿化率25%25%交房时间交房时间20112011年年开发商开发商成都双新科技成都双新科技开盘时间开盘时间2010-5-222010-5-22车位车位720720个个装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积70-9070-90 双玺双玺 该项目与本案经济指标相似，但该项目该项目与本案经济指标相似，但该项目由于品牌、产品力等因素，价格由于品牌、产品力等因素，价格始终未能拔高始终未能拔高，处于区域较低水平；，处于区域较低水平；余部分三房在售余部分三房在售余部分两方在售余

25、部分两方在售 该项目该项目主力户型为主力户型为81-9081-90平米两房产品平米两房产品，目，目前余量约前余量约100100余套，以余套，以5 5月开盘计算，除团购月开盘计算，除团购外月均去化外月均去化70-8070-80套左右，为光华板块销量最套左右，为光华板块销量最高的项目；高的项目；开盘均价仅开盘均价仅75007500，目前均价，目前均价84508450，项目溢价能力不强；，项目溢价能力不强；面积段面积段赠送率赠送率套型套型套数套数建面均建面均价价总价总价备案备案套数套数505010-15%10-15%1 1房房1 1厅厅1 1卫卫13813884508450404013813851-

26、6051-6024-40%24-40%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫43434444434361-7061-70/ / /1 1/ /1 171-8071-8018%18%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫23236666232381-9081-9016-45%16-45%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫3 3房房2 2厅厅1 1卫卫24624667-7567-7521021091-10091-10030%30%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫1 1/ /1 1101-120101-12025%25%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫12812895957070121-140121-14014%14%4

27、4房房2 2厅厅2 2卫卫17171031031010合计合计 597597496496双玺双玺凯旋凯旋天际湾天际湾该项目利用该项目利用高品质精装、结合河景高品质精装、结合河景资源，克服高地价，资源，克服高地价，实现项目高价格实现项目高价格占地面积占地面积1515建面建面4.64.6容积率容积率5 5总户数总户数506506建筑形态建筑形态高层、超高层高层、超高层楼层状况楼层状况2121、36F36F梯户比梯户比3 3梯梯6 6户户绿化率绿化率60%60%交房时间交房时间20122012年初年初开发商开发商天合房屋天合房屋开盘时间开盘时间2010-7-32010-7-3车位车位317317个个

28、装修状况装修状况精装（精装（35003500装修标准）装修标准）成本成本2500-28002500-2800主力面积主力面积77-22077-2201栋未售2栋在售3栋未售1-6F跃层7-26F平层27-36F跃层2 2号楼配比价格、销售情况号楼配比价格、销售情况 自自 20102010年年7 7月月3 3日开盘以来，项目累计认购日开盘以来，项目累计认购102102套，套，月均去化约月均去化约3030套套（临河景改善型（临河景改善型124124平米户型销售情况最佳），整体认购情况较差。平米户型销售情况最佳），整体认购情况较差。楼层楼层建筑建筑 面积面积实得实得 面积面积产品产品类型类型套数套数

29、建面建面 均价均价总价总价区间区间认购认购 套数套数平层平层767685852 2房房2 2厅厅1 1卫卫565612000-12000-14000140008888万万111185851051052 2房房2 2厅厅2 2卫卫5656110110万万30301241241411413 3房房2 2厅厅2 2卫卫5656160160万万5353跃层跃层150-150-228228170-170-2762764 4房以上房以上202015000-15000-1900019000230-230-400400万万8 8合计合计198198102102p本项目享清水河资源，楼面地价本项目享清水河资源，

30、楼面地价63006300元元/ /平米平米p装修成本按装修成本按28002800元元/ /平米计算平米计算p实际清水价格实际清水价格1020010200p项目项目80-11080-110万的豪装万的豪装2 2房去化较为困难房去化较为困难p124124变变141141总价在总价在160160万的户型去化速度最为理想万的户型去化速度最为理想凯旋凯旋天际湾天际湾蓝光蓝光云鼎云鼎 该项目该项目以精装品质小户定位，实现项目高溢价；以精装品质小户定位，实现项目高溢价；占地面积占地面积2222建面建面5.95.9容积率容积率3.83.8总户数总户数831831建筑形态建筑形态高层高层楼层状况楼层状况2828

31、、31F31F梯户比梯户比4 4梯梯1616户户绿化率绿化率25%25%交房时间交房时间20122012开发商开发商蓝光蓝光开盘时间开盘时间2010-8-212010-8-21车位车位593593装修状况装修状况精装（精装（25002500标准）标准）主力面积主力面积一期一期5050以下以下在售在售11层以上未售层以上未售2栋未售1栋部分在售1栋户型配比1 1栋户型配比栋户型配比建筑建筑面积面积实得实得面积面积产品类型产品类型套套数数建面建面均价均价总总价价备案备案套数套数484853531 1房房1 1厅厅1 1卫卫406406125012500 060604747838391912 2房房

32、2 2厅厅1 1卫卫50501031031010合计合计4564565757 该项目该项目1 1批次以小户型精装产品入市，单价批次以小户型精装产品入市，单价1250012500，总价在，总价在6060万左右，万左右，从从8 8月月开盘至今，累计备案仅开盘至今，累计备案仅5757套，月均去化低于套，月均去化低于3535套，销售情况不理想；套，销售情况不理想；蓝光蓝光云鼎云鼎 金沙鹭岛金沙鹭岛 该项目该项目以低建筑密度规划、项目品质，结合一期的高性价比实现快销，以低建筑密度规划、项目品质，结合一期的高性价比实现快销，但项但项目二期或将改变高性价比路线，采取高价格策略目二期或将改变高性价比路线，采取

33、高价格策略占地面积占地面积358358建面建面一期一期1414万万容积率容积率4 4建筑密度建筑密度15.6%15.6%总户数总户数一期一期13681368户户建筑形态建筑形态塔式高层塔式高层板式高层板式高层楼层状况楼层状况26F26F梯户比梯户比2 2梯梯2 2、3 3、4 4户户交房时间交房时间一期一期20112011开发商开发商滕王阁地产滕王阁地产开盘时间开盘时间2009-9-292009-9-29装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积121-160121-160一期售罄一期售罄二期二期1414万平米万平米1111年初开售年初开售项目以再改型项目规划，一期项目目前基本售罄，最后收盘均价

34、仅项目以再改型项目规划，一期项目目前基本售罄，最后收盘均价仅80008000左右左右建筑建筑面积面积赠送率赠送率产品类型产品类型套数套数建面建面均价均价总价总价备案备案套数套数71-8071-80/ /2房房2厅厅1卫卫9595790079005959959581-9081-9010%10%2房房2厅厅1卫卫447447707043043091-10091-100/ /2房房2厅厅2卫卫585875754545101-120101-120/ / /2 287872 2121-140121-14015%15%3房房2厅厅2卫卫4房房2厅厅2卫卫262262101-109101-109240240

35、141-160141-16015%15%3房房2厅厅2卫卫4房房2厅厅2卫卫338338117117310310161-180161-18015%15%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫61611301306161181-200181-20015%20020015%15%5 5房房2 2厅厅2 2卫卫7777155-230155-2307070总计总计1368136812811281金沙鹭岛金沙鹭岛中海中海 金沙府金沙府： 该项目以该项目以板式高层、结合豪装及项目周边资源板式高层、结合豪装及项目周边资源实现高溢价，号称比肩誉峰实现高溢价，号称比肩誉峰 占地面积占地面积7272亩亩建面建面14.51

36、4.5万平万平容积率容积率3.03.0总户数总户数852852套套建筑形态建筑形态联排、板式高层联排、板式高层楼层状况楼层状况3 3、1818、3131层层梯户比梯户比2 2梯梯2 2户、户、3 3户户绿化率绿化率30%30%公摊公摊 20% 20%交房时间交房时间20122012年年开发商开发商中海鼎盛房地产中海鼎盛房地产车位车位1 1：1.61.6（14001400个）个） 物业公司物业公司成都中海物业成都中海物业装修状况装修状况精装（标准精装（标准50005000）BBBBBBBBBBAAAAACC195 195195195CCCCCCCCCC315315315135 ABC195315

37、155 175 中央195 联排315 编号编号建筑建筑面积面积实得面积实得面积套型套型套数套数占比占比预计总价预计总价 A A1351351451453 3房房2 2厅厅2 2卫卫15015018%18%210210B B1551551621624 4房房2 2厅厅2 2卫卫30030035%35%250250CC1751751861864 4房房2 2厅厅3 3卫卫26026031%31%280280中央房源中央房源195195/ / /12012014%14%310310联排别墅联排别墅315315/ / /22223%3%中海中海 金沙府金沙府 高端再改高端再改规划，对外报价规划，对外

38、报价17000-2200017000-22000（50005000元元/ /平米装修标准），预计入平米装修标准），预计入市售价市售价1600016000，高层总价，高层总价200-300200-300万间；万间；金沙云庭金沙云庭 金沙西园金沙西园5 5期，利用期，利用地块的稀缺性、低容积率地块的稀缺性、低容积率，在金沙板块，在金沙板块规划规划出出1212、1313层的层的板式建筑板式建筑，实现高溢价实现高溢价；占地面积占地面积6363建面建面1616容积率容积率2.82.8总户数总户数777777建筑形态建筑形态小高层小高层楼层状况楼层状况1212、13F13F梯户比梯户比2 2梯梯2 2、3

39、 3、4 4户户绿化率绿化率30%30%交房时间交房时间20122012年年6 6月月开发商开发商 天拓置业天拓置业开盘时间开盘时间20102010年年1111月月车位车位1 1比比1.471.47装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积141-160141-160金沙云庭金沙云庭 141-160141-160面积段产品占据主力，预计售价面积段产品占据主力，预计售价10000-1100010000-11000面积段面积段赠送率赠送率套型套型套数套数预计均价预计均价总价总价81-9081-908%8%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫1321321050010500828291-10091-1001

40、4%14%2 2房房2 2厅厅2 2卫卫1321329797101-120101-12010%10%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫4242110110121-140121-1406%6%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫196196130130141-160141-1608%8%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫/ /4 4房房2 2厅厅2 2卫卫222222158-162158-162161-180161-180/ / /2626172172181-200181-200/ / /2626198198总套数总套数777777西贵金沙西贵金沙项目项目以利用低容积率指标，规划低密、低层、板式产品以利用低容

41、积率指标，规划低密、低层、板式产品，实现项目高端定位；，实现项目高端定位；占地面积占地面积4545建面建面1212（住宅（住宅5.55.5）容积率容积率2.782.78总户数总户数429429建筑形态建筑形态小高层、高层小高层、高层楼层状况楼层状况9-17F9-17F梯户比梯户比2 2梯梯3 3户户绿化率绿化率40%40%交房时间交房时间20122012年年开发商开发商合能房产合能房产预计开盘预计开盘20102010年年1111月月车位车位1 1比比1.81.8装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积130-160130-160面积段面积段赠送率赠送率套型套型套数套数预计均价预计均价总价总价1

42、21-140121-14010%10%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫1201201050010500135135141-160141-16010%10%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫280280152-164152-164161-180161-18010%10%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫2929175175总套数总套数429429项目户型全为再改类大户型，预计单价在项目户型全为再改类大户型，预计单价在10000-1100010000-11000之间，总价预计在之间，总价预计在135135万以上万以上西贵金沙西贵金沙 建发建发金沙里金沙里 利用地块稀缺性，利用地块稀缺性，规划板式高层、层高规

43、划板式高层、层高3.153.15米米，实现项目高品质实现项目高品质占地面积占地面积4242建面建面16.516.5容积率容积率3.23.2总户数总户数住宅住宅614614户户建筑形态建筑形态板式高层板式高层楼层状况楼层状况2525、31F31F梯户比梯户比2 2梯梯2 2、4 4户户绿化率绿化率30%30%交房时间交房时间20122012下半年下半年开发商开发商建发房产建发房产开盘时间开盘时间20112011年年车位车位10441044个个装修状况装修状况清水清水主力面积主力面积80-16080-160建发建发金沙里规划图金沙里规划图u 主力户型（2-3房）占边距，出面积。u 中庭点缀套四楼王

44、产品。u 地块边缘规划SOHO产品。建发建发金沙里户型配比金沙里户型配比套二套三套四五房面积段面积段赠送率赠送率套型套型套数套数预计均预计均价价总价总价81-9081-9014%14%2 2房房2 2厅厅1 1卫卫17617610500105008686101-120101-12018%18%3 3房房2 2厅厅1 1卫卫2828105105121-140121-14016%16%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫150150130130141-160141-16014-18%14-18%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫4 4房房2 2厅厅2 2卫卫144144151-168151-168161-1

45、80161-18020%20%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫5858172172181-200181-20020%20%4 4房房2 2厅厅2 2卫卫5858200200总套数总套数614614项目主力户型为项目主力户型为再改类大户型，再改类大户型，预计单价在预计单价在10000-1100010000-11000之之间，主力总价在间，主力总价在130130万以上万以上区域市场竞争格局对本案项目定位的启示：区域市场竞争格局对本案项目定位的启示：p 与本项目土地属性和规划指标最相似的双玺，以与本项目土地属性和规划指标最相似的双玺，以7500-8500,27500-8500,2梯梯4 4户户首置产品

46、首置产品定位定位为主，虽然能快销，但为主，虽然能快销，但无法支撑高价格无法支撑高价格，按照双玺的打造模式不支持与本项，按照双玺的打造模式不支持与本项目目60006000元元/ /平米的楼面地价；平米的楼面地价；？p 走走精装精装房路线的天际湾、蓝光云鼎等，虽然可以通过精装达到溢价的目的，房路线的天际湾、蓝光云鼎等，虽然可以通过精装达到溢价的目的，但由于高总价，导致但由于高总价，导致首置类产品的去化速度过慢首置类产品的去化速度过慢；p潜在入市项目如西贵金沙、金沙云庭、建发金沙里、中海金沙府基本以高品潜在入市项目如西贵金沙、金沙云庭、建发金沙里、中海金沙府基本以高品质舒居改善类产品为主，预售单价都

47、在质舒居改善类产品为主，预售单价都在1000010000以上，具备实现项目高价格的基以上，具备实现项目高价格的基础；以上项目虽然还没有开盘，其去化速度和市场的认可度还有待观察，但础；以上项目虽然还没有开盘，其去化速度和市场的认可度还有待观察，但入市项目趋同的高品质舒居改善定位，值得我们深思入市项目趋同的高品质舒居改善定位，值得我们深思近近5 5年光华、金沙板块特征年光华、金沙板块特征 关键词：关键词：板块受政策影响相对较小、供销持平、市场容量潜力巨大板块受政策影响相对较小、供销持平、市场容量潜力巨大n 虽然虽然0808年年是受政策影响最为严重的一年，这是受政策影响最为严重的一年，这2 2个板块

48、均能保证供销持平的销售态势，较好个板块均能保证供销持平的销售态势，较好的土地属性及深度居家的板块氛围，使得其的土地属性及深度居家的板块氛围，使得其受政策面的影响较小受政策面的影响较小；n0707年和年和0909年年两个板块均出现了两个板块均出现了供不应求供不应求的局面；的局面；n 进入进入1010年年，光华和金沙板块由于，光华和金沙板块由于供应不足供应不足，销售总量虽处于低位，但整体依旧处于，销售总量虽处于低位，但整体依旧处于供销持供销持平态势；平态势；n近近2 2年由于年由于供应严重不足供应严重不足，导致导致市场市场销售总量较低销售总量较低，但纵观近，但纵观近5 5年来年来2 2个板块在个板

49、块在1 1年内市场容年内市场容量，上限值高达量，上限值高达110110万平米万平米，说明，说明2 2个板块的个板块的潜在市场容量巨大潜在市场容量巨大。n近一年数据显示，光华和金沙板块首置产品成交占据绝对主力，市场容量为近一年数据显示，光华和金沙板块首置产品成交占据绝对主力，市场容量为34393439，占比高达，占比高达64-70%64-70%；其次为；其次为再改产品，市场容量再改产品，市场容量10631063，成交占比，成交占比16-25%16-25%；成交结构最小的为首改产品，市场容量；成交结构最小的为首改产品，市场容量624624，成交占比为，成交占比为11-14%11-14%；n从从2

50、2个板块的总的个板块的总的成交面积段成交面积段来看，来看，80-9080-90平米首置平米首置2 2房的占比房的占比32.5%32.5%，其次是，其次是120-140120-140平米的再改平米的再改3 3房，占比房，占比11%11%n从从2 2个板块的改善类产品的供销比来看，个板块的改善类产品的供销比来看，9090平米以上的平米以上的改善类产品总体供应较小，供应总量约改善类产品总体供应较小，供应总量约15001500套套。供应。供应90-90-120120的首改的首改以及以及120-160120-160的再改产的再改产品的品的供销比值都相对较好供销比值都相对较好；首置首置70%70%首改首改

51、14%14%再改再改16%16%首置首置64%64%首改首改11%11%再改再改25%25%09-1009-10年光华、金沙板块特征年光华、金沙板块特征 刚需首置产品供应和成交结构过高、刚需首置产品供应和成交结构过高、100-160100-160平米改善类产品供少销旺平米改善类产品供少销旺光华和金沙近光华和金沙近1年成交结构分析年成交结构分析25%72%69%119%137%100%118%107%131%403%151%211%对应总价的销售套数对应总价的销售套数20-3020-30万万30-4030-40万万40-5040-50万万50-6050-60万万60-7060-70万万70-80

52、70-80万万80-10080-100万万100-150100-150万万150-200150-200万万200-300200-300万万首置首置5020020011118 8光华、金沙板块市场趋势对应本项目的核心启示光华、金沙板块市场趋势对应本项目的核心启示n09-1009-10年两板块的供应结构以首置类产品为主，且年两板块的供应结构以首置类产品为主，且畅销畅销首置类产品的总价在首置类产品的总价在50-7050-70万万，本项目若，本项目若大面积的规划首大面积的规划首置产品置产品，与本项目，与本项目1000010000以上的单价预期不符（以上的单价预期不符（总价在总价在8080万岁以上首置客

53、户接纳度较低，如天际湾和云鼎万岁以上首置客户接纳度较低，如天际湾和云鼎），同时），同时也与保利速度相冲突。也与保利速度相冲突。n再改产品值得我们注意的是面积段在再改产品值得我们注意的是面积段在140-160140-160平米，总平米，总价段在价段在60-10060-100万的中低品质改善产品的份额却很小，反倒万的中低品质改善产品的份额却很小，反倒是总价是总价 为为100-150100-150万的产品的市场份额最大，总销量达到万的产品的市场份额最大，总销量达到为为221221套，其中有套，其中有80%80%均为金沙鹭岛的市场份额。均为金沙鹭岛的市场份额。09-1009-10年年高品质改善放量较少

54、高品质改善放量较少，主要为金沙鹭岛，主要为金沙鹭岛，供少销旺供少销旺，从这，从这一点可看到一点可看到高品质改善类产品在该片区的客户接纳度较高，高品质改善类产品在该片区的客户接纳度较高，潜在市场容量很大。潜在市场容量很大。本项目的占地规模、容积率、楼面地价都不占优势，本项目的占地规模、容积率、楼面地价都不占优势，如何突围？如何突围？项目名称项目名称规模规模建面建面容积容积率率楼面楼面地价地价建筑建筑单体单体形态层数形态层数梯户比梯户比主力主力面积面积当前或预当前或预计售价计售价库存库存月均去化月均去化（套）（套）优品道优品道/ / / / /塔楼塔楼高层高层31F31F3 3梯梯6 6户户90-

55、10090-1001200012000约约62062050-6050-60天际湾天际湾15154.64.65 563006300塔楼塔楼高层高层21F21F、超高超高35F35F3 3梯梯6 6户户77-22077-2201300013000( (精装精装3500)3500)1 1批次余批次余6060余套余套3434（多为（多为124124产品产品双玺双玺414110.310.33.83.8/ /塔楼塔楼多层多层7F7F高层高层18F18F2 2梯梯3 3、4 4户户81-9081-9084508450余部分余部分三房三房70-8070-80金沙鹭岛金沙鹭岛4545一期一期14144 4/ /

56、塔楼塔楼板楼板楼高层高层26F26F2 2梯梯2 2、4 4户户121-121-16016080008000（清盘）（清盘）二期二期14001400套套蓝光云鼎蓝光云鼎22225.65.63.83.843814381通廊通廊高层高层28/31F28/31F4 4梯梯1616户户5050以下以下1250012500( (精装精装2500)2500)1 1栋余栋余40 40 开盘因素开盘因素西贵金沙西贵金沙45455.55.5住宅住宅2.82.836003600板楼板楼小高层小高层9-119-11高层高层17F17F2 2梯梯3 3户户130-130-1601601100011000429429（

57、住宅）（住宅）/ /金沙云庭金沙云庭636316162.82.8/ /塔楼塔楼板楼板楼小高层小高层1212、13F13F2 2梯梯2 2、3 3、4 4户户141-141-1601601100011000777777/ /中海中海金沙府金沙府727214.514.53 347504750板楼板楼别墅别墅板式高层板式高层1818、31F31F2 2梯梯2 2、3 3户户155-155-1751751600016000( (精装精装5000)5000)830830/ /建发建发金沙里金沙里424216163.23.253005300板楼板楼板式高层板式高层32F32F2 2梯梯2 2户户80-16

58、080-1601100011000614 614 （住宅）（住宅）/ /品质品质首置首置首改首改再改再改高高低低中海金沙府中海金沙府华润城西华润城西1 1号号天际湾天际湾双玺双玺建发金沙里建发金沙里云鼎云鼎金沙鹭岛金沙鹭岛西贵金沙西贵金沙金沙云庭金沙云庭在保证品质趋同的情况下，尽可能控制面积，在保证品质趋同的情况下，尽可能控制面积，降低总价，力争取得相对较高的市场份额降低总价，力争取得相对较高的市场份额TOPTOP阵营阵营第二序列热点第二序列热点第一序列热点第一序列热点面积面积u大面积再改u高品质扎堆u竞争强度高248-280万155-176万135-176万143-176万客户客户形象形象规

59、划布局理念规划布局理念户型配比户型配比园林设计园林设计价格及价格及销售周期销售周期产品定位产品定位建筑单体及风格建筑单体及风格销售中心及样板间风格销售中心及样板间风格高品质高品质+ +面积控制面积控制= =市场总价补缺市场总价补缺强围合强围合半围合半围合弱围合弱围合开敞式开敞式 本项目由于地块规模较小，若规划强围合，导致内院尺度小，人在庭院中如井底之蛙，不透本项目由于地块规模较小，若规划强围合，导致内院尺度小，人在庭院中如井底之蛙，不透气，内院的住户如同置身于一个大天井里，极度降低了项目品质。气，内院的住户如同置身于一个大天井里，极度降低了项目品质。从从竞争的角度竞争的角度以及以及品质趋同的角

60、度品质趋同的角度导出本项目规划布局建议导出本项目规划布局建议U U型布局围合：型布局围合：n首先它是围合的，带来的好处是极大的隔离了路面噪音，为小区居民创造一个安静美丽的内花园首先它是围合的，带来的好处是极大的隔离了路面噪音，为小区居民创造一个安静美丽的内花园n其次，为避免小过于围合带来的压抑感，建议采用半围合，使得内部庭院和市政绿化带荣为一体，为内院住户其次，为避免小过于围合带来的压抑感，建议采用半围合，使得内部庭院和市政绿化带荣为一体，为内院住户 开阔了景观视线。开阔了景观视线。n再次，向空中要容积率，减小建筑密度，弱化项目容积率不占优势的弊端，强化中庭园林的尺度感再次，向空中要容积率，减