房地产存货的概念及核算

1、房地产存货的概念及核算房地产开发企业存货有以下几大类：1原材料类存货。指用于开发土地、房屋、 建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、 木材、砂石、 水泥等。2设备类存货。指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。3在产品类存货。指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程 )。4产成品类存货。指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。5开发用品类存货。指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他

2、用品等。房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。注意：临时出租房、周转房是视同存货的。一、设备采购与收发的核算在一般情况下， 供应部门负责编制设备供应计划、 签订合同和检查合同的执行情况； 设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。设备的采购、 收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存情况，要在 “物资采购 ”账户之下设置 “设备 ”明细账，并专设 “1242库存设备 ” 账户。分别核算企业购入各种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。例 1 某房地产开发企业购入电梯

3、一台，买价 (含进项税 ) 800 000 元，运杂费 20000 元，价款和运杂费已用银行存款支付。根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：借：物资采购 设备 820000贷：银行存款820000假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2，则购入电梯应分配的采购保管费为16400 元。借：物资采购 设备16400贷：采购保管费 16400电梯验收入库，计算电梯的实际成本为836400 元。借：库存设备836400贷：物资采购 设备836400二、开发产品的核算开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格， 符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外

4、销售、出租的产品， 包括土地(建设场地 )、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类 “1285开发产品 ” 账户。 本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本， 贷方登记月末结转的已销售、 转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。1开发产品增加的核算。企业的开发产品， 在竣工验收时， 应按实际成本借记“开

5、发产品 ”账户，贷记 “开发成本 ”账户。例 2 房地产开发企业根据竣工验收单，本月已完开发产品实际成本为3 305 万元。 其中： 土地 65 万元，房屋 2 590 万元，代建工程500 万元，配套设施 150 万元。借：开发产品 土地 650000 房屋 25 900000 代建工程5000000 配套设施1 500000贷：开发成本330500002开发产品减少的核算。企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。 对于减少的开发产品，应区分不同情况及时进行会计处理。企业对外转让、销售开发产品时，应于月份终了时按开发产品的实际成本，借记“主营业务成本 ”账户，贷记 “开发产品 ”账户。

6、采用分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，按分期收款的开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记 “开发产品 ”账户。企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品 ”或“周转房 ”等账户，贷记 “开发产品 土地 (或房屋 ) ”账户。企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产 ”账户，贷记 “开发产品 配套设施 ”账户。三、出租开发产品出租开发产品是指用于出租经营的土地和

7、房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。为核算企业出租经营的土地、 房屋等使用及摊销情况， 开发企业应设置 “1295出租开发产品 ” 总分类账户，并下设 “出租产品 ”和 “出租产品摊销 ”两个二级账户。其中：“出租产品 ”二级账户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。 借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。“出租产品摊销 ”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值， 贷方登记按月计提出租产品的摊销价值， 借方登记改变出租产品用途， 对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。

8、贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。对于出租的土地和房屋，企业应建立 “出租产品卡片 ”，按出租产品的类别、土地 (或房屋 )的编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。1出租开发产品增加的核算。企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、 协议后， 按土地和房屋的实际成本，借记 “出租开发产品 出租产品 ”账户，贷记 “开发产品 ”账户。2出租开发产品摊销的核算。出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因， 其价值会逐渐减少。 企业应根据出租开发产品的原始价值、 净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值， 并按月摊销

9、计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计算公式如下：出租开发产品年摊销率=（ 1-净残值率） /预计摊销年限 ×100%出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率 ÷12出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本 出租产品 ”账户，贷记 “出租开发产品 出租产品摊销 ”账户。3出租开发产品修理的核算。出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人品”账户，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“主营业务成本 出租产“待摊费用 ”账户核算，再分期摊人“主营业务成本 出租产

10、品 ”账户。4出租开发产品减少的核算。企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款 ”或“应收账款 ”账户，贷记 “主营业务收入 商品房销售 ”账户；同时，按出租产品摊余价值借记 “主营业务成本 ”账户，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品 出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品 出租产品 ”账户。例 3 某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售，双方协议作价为1 200000 元，该房屋账面原值为 2000000元，账面累计已提摊销额为 1 000 000元，现企业已收到一张金额为 1 200000 元的支票并将房屋移交买主。收到房屋销

11、售款时：借：银行存款 1 200000贷：主营业务收入 商品房销售1 200 000房屋销售当月末结转其销售成本时：借：主营业务成本 商品房销售1 000000出租开发产品 出租产品摊销1000000贷：出租开发产品 出租产品 2000000四、周转房的核算周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋。包括：(1) 在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；(2) 企业开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分；(3) 搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。为核算周转房的实际成本，企业应设置“1296周转房 ”总分类账户，并在该账户下

12、设置“在用周转房 ”和 “周转房摊销 ”两个二级账户。“在用周转房 ”二级账户核算在用周转房实际成本， 借方登记增加的在用周转房实际成本，方登记减少的在用周转房实际成本。借方余额反映在用周转房的原始价值。贷“周转房摊销 ”二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。1周转房增加的核算。企业应于周转房竣工验收或投入使用时，按其实际成本， 借记 “周转房 在用周转房 ”账户，贷记 “开发产品 ”、 “开发成本 ”等账户。对于在用周转房，企业还应根据其具体使用情况， 建立 “周转房

13、使用卡片 ”，按每一套周转房的栋号 (或楼层、房间号 )进行明细 核算，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓名等情况。2周转房的摊销的核算。周转房在周转使用过程中要发生损耗，其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。由于周转房并非以盈利为目的， 因而其每期的摊销额不能计人到 “主营业务成本 ”中，只能由入住的拆迁居民原所在地正在开发的工程来负担。周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计算。按计提的月摊销额，借记“开发成本 ”或 “开发间接费用 ”等账户，贷记“周转房 周转房摊销 ”账户。3周转房修理的核算。由于周转房直接服务于企业各有关的开发项目，数额

14、小的修理费， 可直接计人有关的开发产品成本，数额较大的修理费，可先通过 “待摊费用 ”核算，并分次摊销计入有关开发产品成本。企业根据实际情况经常会改变周转房用途， 将其作价对外销售， 在销售前， 企业往往对周转房进行恢复性修缮；所支付的修缮费用，与一般修理费一样，计入有关开发产品成本。4周转房销售的核算。企业将周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，借记“银行存款 ”、“应收账款 ”等账户，贷记 “主营业务收入 商品房销售 ”账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，借记 “主营业务成本 商品房销售 ”账户，按累计已提摊销价值， 借记“周转房 周转房摊销 ”账户，按周

15、转房原始价值，贷记“周转房 在用周转房 ”账户。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣， 远小人， 此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣， 此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。 侍中、尚书、 长史、 参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉