房地产估价课程设计

1、答辩成绩设计成果成绩总成绩山东建筑大学课程设计成果报告题目：济南超声电子股份有限公司子厂区转让价格评估课程：房地产价格评估院（部）：管理工程学院专业：班级：学生姓名：学号：指导教师：完成日期：2011.6.25精品文档超声电子股份有限公司子厂区房地产估价报告项目名称：超声电子股份有限公司子厂区转让价格评估委托人：济南超声电子股份有限公司估价机构：山东建筑大学房地产估价事务所注册房地产估价师：估价作业日期：2011 年 6 月 20 日至 2011 年 6 月 25 日估价报告编号：山建大房估报字（2011）第 1106001 号.精品文档目录一、致委 托 方 函- 3二、估价 师 声 明- 4

2、三、估价的假设和限制条件- 5四、估价 结 果 报 - 6（一）委托方 -6（二）估价方 -6（三）估价对象 -6（四）估价目的 -7（五）估价时点 -7（六）价值定义 -7（七）估价依据 -8（八）估价原则 -8（九）估价方法 -9（十）估价结果 -9（十一）估价人员 -9（十二）估价作业日期 -9（十三）估价报告应用的有效期-9五、估价 技 术 报 告- 10（一）个别因素分析 -10（二）区域因素分析 -11（三）市场背景分析 -11（四）最高最佳使用原则-11（五）估价方法选用 -11（六）估价测算过程 -11（七）估价结果 -19六、附件 - 20七、课程设计心得体会-24.精品文档

3、致委托人函济南超声电子股份有限公司：受贵公司委托，本所秉着客观公正科学独立的原则，我们对由贵公司拥有产权的、位于济南市历城区临港开发区的厂区工业用地土地使用权现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。本所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点 2011 年 6 月 23 日可能实现的市场价值为 : 人民币 3457.62 万元。人民币叁仟肆佰伍拾

4、柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。山东建筑大学房地产估价事务所（盖章）法定代表人签字（盖章） ：2011年 6月 23日.精品文档估价师声明我们郑重声明 ：1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担

5、责任，但对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。6. 本报告仅为委托方以位于济南市历城区临港开发区的厂区土地使用权进行转让，确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。7. 本估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托方对资料的真实性负责，我们只对估价对象本身的市场价值发表意见。若资料失实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范围及内容发生调整，本报告估价结果应作相应调整乃至重新估价。8. 本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用

6、途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9. 本估价报告估价结果为估价对象于 2011 年 6 月 23 日之现值，随时间、市场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。10. 本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。11. 未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险。12. 根据济南市有关规定，本报告估价结果以人民币计价。13. 参加本次估价的注册房地产估价师：房地产估价师：签名：

7、.精品文档估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1. 委托方合法取得土地，并支付有关税费，并以所确认的土地用途（工业用地）评估估价对象的价值。2. 本报告以估价对象在估价时点（）处于委托方所提供的土地出让条件为假设前提。3. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4. 在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。5. 存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。6. 出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。7假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。8. 由于本次估价的估价对象为一整体房地产，故本次估价是以估价对象能

8、合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设前提。9. 本次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况已注销。（二）估价的限制条件1. 估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。2. 本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。3. 本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。.精品文档估价结果报告（一）委托方单位名称 :济南超声电子股份有限公司注册地址 :济南市历城区临港开发区法定代表人 : 李俊基（二）估价方单位名称 :山东建筑大学房地产估价事务所注册地

9、址 :济南市历城区临港开发区法定代表人 :估价资质：建设部房地产价格评估壹级资质联系人电话：（三）估价对象1. 权属状况济南超声电子股份有限公司厂区为济南超声电子股份有限公司所有。2001 年1 月估价对象取得国有土地使用证，工业用地土地面积为79.35 亩，工业用地土地使用者为济南超声电子股份有限公司。名称：济南超声电子股份有限公司厂区土地使用权；2. 查勘现状坐落 : 济南市历城区临港开发区内 , 考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。四至 : 根据国有土地使用证 ，东至凤岐路， 南至民主与法制 杂志社 ;西至丰展特家具厂，北至山东建筑大学教授花园居住小区。土地面积及使用年限

10、 : 该地块总面积为 79.35 亩 , 土地用途为工业用地 , 总容积率小于等于 2.0 。出让年限自 2001 年 1 月 1 日至 2050 年 12 月 30 日，截止估价试点 2011 年 6 月 23 日，尚余 38.5 年；建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息如表1 所示：车间厂房相关信息.精品文档表 1：层数及层高3 层，室内层高均约为4.0 米建筑结构钢筋混凝土框架结构建成年份2001 年建筑面积1587.07 平方米用地面积2875.69 平方米外 部外墙装饰白色玻璃马赛克装修门窗铝合金窗内部楼地面局部铺花岗岩石板，生产区域均为防硫酸地

11、坪装修天花板矿棉板吊顶通风采光条件良好使用功能生产车间及配套管理用房车间内部安装有一部运货电梯，水电设施其他条件齐全，保养良好，成新率较高产权性质及出让条件 : 土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平 : 即宗地通上水 , 通下水 , 通路 , 通讯 , 通电 , 宗地内土地平整。委托方持有国有土地使用证。3. 周边环境估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段， 向南距离经十路约 100 米，东临凤岐路。估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。估价对象附近有山东建筑大学、民主与法制杂志社、丰展特家具厂，北侧为山东建筑大学教授花园居住小区。估价对象周边有 115、1

12、16、136、317 路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。近期随着济南奥体中心的兴建及 BRT 高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。（四）估价目的本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。（五）估价时点本报告的估价时点为2011 年 6 月 23 日。（六）价值定义此次评估的价格是评估对象在 2011 年 6 月 23 日满足评估设定及限制条件及以下限制条件在完全公开市场下的价值。根据国家有关法律法规的规定, 委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实.精品文档际情况 , 本估价报告中的估价结果是指济

13、南市历城区临港开发区济南某超声电子股份有限公司厂区工业用地土地使用权满足合法原则下的土地使用权熟地现值.根据委托方提供的资料 , 厂区的宗地面积为 79.35 亩, 其中车间厂房的建筑面积为 1587.07 平方米 , 土地面积 2875.69 平方米 . 本报告设定估价对象在合法前提下 , 宗地面积为 79.35 亩 , 其中车间厂房的建筑面积为 1587.07 平方米 , 土地面积 2875.69 平方米。基础设施开发程度设定为“五通一平” , 总容积率小于等于 2.0, 用途为工业用地。本报告所述现值采用公开市场价值标准 , 即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能形成的

14、价格。（七）估价依据1. 国家及济南市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件(1) 中华人民共和国土地管理法(2) 中华人民共和国房地产管理法(3) 中华人民共和国土地管理法实施条例(4) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(5) 山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件(6) 济南市人民政府和济南市国土管理局颁发的有关文件(7) 国家土地管理局颁发的城镇土地估价规程 （试行）(8) 国家土地管理局颁发的关于印发土地估价报告规范格式（1996）的通知(9) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书2. 委托方提供的估价对象权属证件及相关资料(1) 济南市国有土地使

15、用权出让合同(2) 国有土地使用证(3) 委托方企业法人营业执照副本；(4) 委托方提供的其他相关资料。3. 估价人员实地查勘所获取的资料4. 估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料( 八) 估价原则我们在估价时遵循了以下原则：公平原则：要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象房地产的价格。合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价。最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提。替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。.精品文档( 九) 估价方法估价人员认真分析所掌握的资

16、料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况, 选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格 , 交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况, 时间因素 , 区域因素 , 个别因素修正 , 以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值。成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法房地产在估价时点的积算价格房地产在估价时点的土地价格+建筑改良物在估价时点的重新开发成本建筑改良物在估

17、价时点的减价修正额（累计折旧）对上述两种方法所得到的结果进行综合后, 得到估价对象的最终价格.( 十) 估价结果本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2011年 6月23日可能实现的市场价值为:3457.62万元 , 大写金额 :人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。( 十一 ) 估价人员估价人员：( 十二 ) 估价作业日期2011年6月20日至 2011年6月25日。( 十三 ) 估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自

18、 2011 年 6 月 23 日起原则上为一年。本估价报告出具之日起至 2012 年 6 月 23 日止。但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年，如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。估价技术报告( 一) 个别因素分析济南超声电子股份有限公司厂区坐落于济南市历城区临港开发区内, 考察济.精品文档南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。四至 : 根据国有土地使用证 ，东至凤岐路，南至民主与法制 杂志社 ;西至丰展特家具厂，北至山东建筑大学教授花园居住小区。土地面积及使用年限 : 该地块总面积为 79.35 亩 , 土地用途为工业用地 , 总容积率小于等于 2.0 。出

19、让年限自 2001 年 1 月 1 日至 2050 年 12 月 30 日，截止 2011年 6 月 23 日，尚余 38.5 年；建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房，具体信息如 2 表所示：车间厂房相关信息表表 2：层数及层高3 层，室内层高均约为4.0 米建筑结构钢筋混凝土框架结构建成年份2001 年建筑面积1587.07 平方米用地面积2875.69 平方米外 部外墙装饰白色玻璃马赛克装修门窗铝合金窗内部楼地面局部铺花岗岩石板，生产区域均为防硫酸地坪装修天花板矿棉板吊顶通风采光条件良好使用功能生产车间及配套管理用房车间内部安装有一部运货电梯，其他条件水电设施

20、齐全，保养良好，成新率较高产权性质及出让条件 : 土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平 : 即宗地通上水 , 通下水 , 通路 , 通讯 , 通电 , 宗地内土地平整。委托方持有国有土地使用证。(二) 区域因素分析估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路中段， 向南距离经十路约 100 米，东临凤岐路。估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。估价对象附近有山东建筑大学、民主与法制杂志社、丰展特家具厂，北侧为山东建筑大学教授花园居住小区。估价对象周边有 115、116、136、317 路等多条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。近期随着济南奥体中心.精品

21、文档的兴建及BRT 高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到进一步的完善。( 三) 市场背景分析随着 2010 年全国十一运会在济南的成功举办以及济南建设东部新城政策的实施 , 济南东部地区以及全运会场馆周围地区的交通条件得到了极大的改善，基础设施也得到了极大的完善。十一运会的主场馆和分场馆都在经十路上 , 主场馆在本地块以西 , 分场馆在本地块以东 , 该评估地块的交通条件非常便利，周围的基础设施也比较完善。( 四) 最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象产生最高

22、价值的使用，本估价对象位于济南东部产业带 , 东临凤岐路 , 南靠经十路 ,北依历城工业园。根据委托方提供的资料及估价对象的现状 , 我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为工业用途开发建设最为有效。( 五) 估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后,根据估价对象的特点及本身的实际情况, 选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法 .市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格 , 交易时间等估价相关数据资料; 对所选取的案例分别进行交易情况, 时间因素 , 区域因素 , 个别因素修正 , 以求取比准价格 ; 将

23、所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值 .成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。房地产在估价时点的积算价格房地产在估价时点的土地价格 +建筑改良物在估价时点的重新开发成本建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧）对上述两种方法所得到的结果进行综合后, 得到估价对象的最终价格。( 六) 估价测算过程1. 市场比较法具体估价思路为 : 选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例进行交易情况 , 时间因素 , 区域因素 , 个别因素修正以求取估价对象法定出让年限下的熟地价 , 并进而确定其熟地现值。可比案例

24、的选取可遵循如下原则 :a. 与估价对象土地的用途相同；b. 与估价对象土地处于同一供求圈；c. 与估价对象土地价格类型相同；d. 与估价对象土地估价时点接近；.精品文档e. 可比案例均为正常交易 , 即在公开市场 , 信息通畅 , 交易双方平等自愿 , 五利害关系的情况下的交易。(1) 选取比较实例根据替代原则 , 调查济南市同类地区土地市场交易的情况 , 结合我所收集的地价资料 , 选取以下 A（表 3）B（表 4） C（表 5）三个实例 : 实例 A：表 3地块编号2011- 工 业地块位置高新孙村片区世土 地工业用地G017纪大道以北，春暄用途路以西土地面积6.6833出让年限50 年

25、成 交 3420(公顷)价( 万元)成交日期2011年 6月受让单位斯凯孚（济南）轴承与精密技术产品有限公司实例 B:表 4地块编号2011- 工 业地块位置高新孙村片区春土 地工业用地G019暄路西侧，科航路用途南侧土地面积15.9304出让年限50 年成 交 8130(公顷)价( 万元)成交日期2011年 6月受让单位北车风电有限公司实例 C:表 5地块编号2011- 工 业地块位置高新新泺大街以土 地工业用地G023南，舜风路以北，用途福瑞达项目以西土 地 面 积 4.8025出让年限50 年成 交 5050(公顷)价.精品文档(万元)成交日期2011年 6月受让单位山东朝能福瑞达生物科

26、技有限公司已知土地成交实例：表 6估价对象实 例 A实 例 B实 例 C斯凯孚（济山东朝能福瑞经十东路中南）轴承与精北车风电有单位达生物科技有段* 地块密技术产品限公司限公司有限公司交易日2011年 6月2011年 6月2011年 6月期交易情正常正常正常况土地剩余385 年50 年50 年50 年使用年限土地用工业用地工业用地工业用地工业用地途面 积2875.69 66 833 159304 48025 建筑容2.02.02.02.0积率交易价32.33 万元 /34.04 万元70.12 万元 / 亩格亩/ 亩(2) 比较因素条件说明将估价对象土地的各因素条件与比较实例的各因素条件详述见表

27、7。表 7 因素条件说明表比较因素估价对象实例 A实例 B实例 C交易地价待估32.3334.0470.12（万元 / 亩）交易情况正常正常正常正常.精品文档估价时点2011.62011.62011.62011.6基础设施状况五通一平五通一平五通一平五通一平区位置经十东路高新孙村片高新孙村片高新新泺大域中段区世纪大道区春暄路西街以南，舜风因以北，春暄路侧，科航路南路以北，福瑞素以西侧达项目以西距市中心距离约18公里约 23公里约23公里约 10公里交通设施状况较优一般一般优商服繁华程度不繁华很不繁华很不繁华不繁华比较因素估价对象实例 A实例 B实例 C个建筑容积率小于等于小于等于小于等于小于等

28、于别2.02.02.02.0因土地用途工业工业工业工业素土地级别五类五类五类五类土地面积22222875.69m66 833m159304m48025m使用年限38.5 年50 年50 年50 年(3) 比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较, 确定相应指数 , 见表 8表二 8 比较因素条件指数表比较因素估价对象实例 A实例 B实例 C交易情况100100100100估价时点100100100100基础设施状况1009090110区位置1009292110域因距市中心距离1009090105素交通设施状况1009090105.精品文档商服繁华程度1009090105个建

29、筑容积率100100100100别土地用途100100100100因素土地级别100100100100使用年限100125125125表 9因素比较修正系数表比较因素估价对象实例 A实例 B实例 C交易地价待估32.3334.0470.12（万元 / 亩）交易情况100/100100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100100/100基础设施状况100/100100/90100/90100/110区位置100/100100/92100/92100/110域因距市中心距离100/100100/90100/90100/105素交通设施状况100/10

30、0100/90100/90100/105商服繁华程度100/100100/90100/90100/105比较因素估价对象实例 A实例 B实例 C个建筑容积率100/100100/100100/100100/100别100/100100/100100/100100/100因土地用途素土地级别100/100100/100100/100100/100使用年限100/100100/125100/125100/125.精品文档比准熟地价42.8545.1040.05（万元 / 亩）比准熟地价格：实例A 32.33 × 100/90 × 100/92 × 100/90 

31、15; 100/90 ×100/90 ×100/125=42.85 万元 / 亩实例 B 34.04 ×100/90 × 100/92 ×100/90 ×100/90 ×100/90 × 100/125=45.10 万元 / 亩实 例 C 70.12 × 100/110 × 100/110 × 100/105 × 100/105 × 100/105 × 100/125=40.05 万元 / 亩经比较修正后的楼面熟地价相差不大 , 取三个比准价格的平均值作为

32、估价对象法定出让年限下的熟地价 , 为 42.67 万元 / 亩, 则估价对象现值为 : 42.67 万元 /亩× 79.35 亩 3385.86 万元2. 成本法成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。估价对象价格土地在估价时点的市场价格建筑物现值(1) 土地在估价时点的市场价格1) 取得土地费用土地毛地价测算估价对象位于济南市历城区临港开发区，根据委托方提供的济南市土地使用权出让合同及委托方的介绍，估价对象为工业用途，工业用途用地毛地价为350 元/m2 。土地开发及其他费用估价对象位于济南市历城区临港开

33、发区，调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发费用为150 元/m2。土地取得费用土地取得费用土地毛地价土地开发及其他费用350 元 /m2 150 元/m2500 元 /m22）利息假设估价对象建设周期为一年， 年利率以估价时点金融机构贷款利率为标准，一年期贷款利率为6%，计算中只计单利，则：利息 500 元/m2×6%× 130 元/m23）利润参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润10，则：利润 500 元/m2× 10%50 元/m2.精品文档4）管理费按土地取得费的2.5 计算，则：管理费 500 元/m2×

34、2.5%12.5 元/m25）税费各项费用之和的5.5%，则：税费 (500+30+50+12.5)×5.5% 32.59 元 /m26）土地在估价时点的市场价格土地取得费用利息利润管理费税费 500+30+50+12.5+32.59 625.09 元/m222土地价格 625.09 元/m×（ 79.35 × 667）m 3308.38 万元(2) 建造建筑物费用及正常利税1 ）房屋建造成本建安工程造价确定建安工程造价为 1000 元 /m2。建材行业统筹基金取建安费用的 1%，则：建材行业统筹基金 1000 元/m2×1% 10 元 /m2不可预见费

35、取建安费用的 5%，则：22不可预见费 1000 元 /m × 5%50 元/m取建安费用的 10%，则：22红线内市政费 1000 元/m ×10% 100 元/m其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、招标费等，合计其他费用单价为110 元/m2房屋建造成本合计1270 元/m22）利息估价对象建设周期为一年，年利以估价时点的金融机构贷款利率为标准，一年期利率为6%，计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期的一半计，则：利息 1270 元/m2× 6%×1/2 38.1 元.精品文档3）管理费按房屋建造总成本的

36、2.5%计算，则：管理费 1270 元/m2 ×2.5%31.75 元/m24）利润按开发商利润为10%计算，则：1270元 /m2× 10% 127 元/m25）税费同土地部分的计算说明，按上述1、2、3、4 各项之和的 5.5 计算，则：税费 (1270+38.1+31.75+127)×5.5 80.68 元/m26）房屋综合建筑成本房屋综合建筑成本为上述1) 至 5) 项之和，即：27 ）建筑物现值根据估价对象建筑结构、建成年代和保养程度，确定其成新率为 90%，则：建筑物单价房屋综合成本×成新率 1547.53 元/m2×90% 139

37、2.77 元/m2建筑物现值 1392.77 元/m2×1587.07m2 221 万元(3) 估价对象的积算价格估价对象价格 3308.38+221 万元 =3529.38 万元( 七) 估价结果根据国际惯例及估价对象本身的特点 , 本次估价采用了市场比较法、 成本法两种方法进行了综合测算 . 其中的市场比较法的理论依据为“替代原则” , 更体现市场行为； 成本法的理论依据为“替代原则” , 适用于待开发房地产的估价。经综合考虑 , 确定对上述两种方法的计算结果采用加权平均的方法作为股价对象的现值。表 10评估方法估价对象现值 (RMB万元 )权重市场比较法3385.8650%成本法3529.3850%加权平均值3457.62估价人员根据估价目的, 遵循估价原则 , 按照估价工作程序, 利用科学的估价方法 , 在认真分析现有资料的基础上, 经过周密详细的测算, 并结合估价人员的经.精品文档验 , 综合考虑影响房地产的各项因素 , 最终确定估价对象在估价时点 2011年 6 月 23 日的现值为 : 人民币 3457.62 大写金额 : 人民币叁仟肆佰伍拾柒点陆贰万元。 单价为肆拾叁点伍柒万元每亩。附 件1. 济南市国有土地使用权出让合同 （略）；2. 国有土地使用证（略）；3. 委托方企业法人营业执照副本（略） ；4. 委托方提供的其他相关资料（略） ；5. 估价对