专题研究：2015年海外房地产研究(一季度)剖析

1、货币宽松环境下，全球房价总体上涨【摘要】今年第一季度全球经济形势不乐观，未来世界宽松货币政策仍是主流，“稳增长、促就业、抑通缩”是世界各国的主要目标。反映到房地产市场，全球地产市场整体升温，但幅度参差不齐。未来2-3个季度，全球地产市场仍将延续上行态势，但国家和地区间分化将愈益明显。众所周知，房地产业与一国经济息息相关，一方面房地产业的良性发展可以拉动国家经济增长，另一方面，国家经济的繁荣又可以促进房地产业的成长。2015年第一季度，纵观全球，各主要国家和地区经济增长呈现分化态势。美国经济增长低于预期，表现疲软；欧盟经济整体向好，但国家间表现参差不齐；日本经济呈复苏态势；印度、俄罗斯、巴西等新

2、兴国家经济表现非常不均衡。那么，在经济增长乏力、分化明显的背景下，世界房地产市场形势如何，未来发展趋势怎样？为此，本报告选取美国、欧盟（主要是英国）、日韩、澳大利亚、香港等国家和地区作为样本，依据这些国家和地区的政府统计数据，从综合房价指数、房屋成交量、开工量三个方面分析了今年第一季度海外房地产市场的现状，并对未来市场发展进行了初步预判。一、典型国家和地区房价指数房价指数，即房屋销售价格指数，是一定时间内房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，通过它可以反映特定区域不同时期房价的跌涨幅度。世界主要国家和地区都采取房价指数来监测房地产市场的变化。基期是相对于其他时期的参照点，通常为100（或10,或

3、1000），用于测量其他时期的变化。比如，美国房价指数基期值2000Q1=100，2015年第一季度全美房价指数为167.1，其含义是：相比基期的2000年第一季度，2015年第一季度，房价上涨了67.1。（一）美国房价指数 1、全美房价指数统计显示，2015年第一季度，全美房价指数为167.1，同比上涨4.2，连续12个季度实现正增长；环比上涨0.4，扭转了2014年第四季度微幅下跌的趋势。因此，近期来看，全美房价指数处于平稳上升阶段。历史统计数据显示，全美房价指数最新的一个涨跌周期始于2006年，当年第三季度，全美房价指数攀升至近十年的峰值后开始下行，到2012年第一季度，跌至近十年的最低

4、点134.7，随后反弹，目前仍处于上行通道中。究其原因，之前由于美联储采取宽松货币政策，连续降息，加上市场需求强劲，全美房价指数不断上扬，之后美国次贷危机和金融危机爆发，全美房价指数一路下跌，在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，全美房价指数触底反弹，稳步回升。2004Q1-2015Q1全美房价指数季度变化（2000Q1=100）数据来源：SP/Case-Shiller U.S. National Home Price Index2、美国大城市房价指数在大城市层面，2015年第一季度，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数分别为175.2、227.9、200.5，同比分别上涨2.3

5、、5.4、9.3，环比分别上涨-0.2、0.9、1.9，表明近期旧金山房价上涨最快、市场最热，纽约房地产市场最平稳。历史统计数据显示，纽约、洛杉矶、旧金山三大城市房价指数，除旧金山在2008第三季度至2012年第三季度曾低于全美房价指数外，均高于全美房价指数。就三者比较而言，洛杉矶房价指数最高（2008年第三季度至2009年第四季度曾短暂低于纽约），纽约次之，旧金山最低（从2013年第二季度开始已超过纽约）。在房价指数涨跌幅度方面，纽约波动幅度最小，仅为56（最高点与最低点的差值），旧金山次之，为97.2，洛杉矶波动幅度最大，为114.1，表明从长期来看，纽约房地产市场最稳健，洛杉矶房地产市场

6、则大起大落。2004Q1-2015Q1纽约、洛杉矶、旧金山与全美房价指数对比（2000Q1=100）数据来源：SP/Case-Shiller U.S. National Home Price Index（二）欧盟与英国房价指数1、欧盟房价指数2015年第一季度房价指数，欧盟官方还未公布，从历史统计数据看，2014年第四季度欧盟房价指数为100.3，同比上涨2.6，连续4个季度实现正增长；环比下跌0.05，是连续3个季度正增长后的首次下跌。从近十年房价指数变动趋势看，自2005年开始，欧盟房价指数持续上扬，2008年第二季度达到104.3的最高点后开始平缓下行，经过2010、2011两年的微幅回

7、升后，再次下滑，直到2014年才重新转跌回升，但仍不稳定。从整体上看，欧盟房价指数波动幅度不大，房地产市场比较平稳。因此，可以判断，2015年第一季度，欧盟房地产市场将延续2014年的态势。分国家来看，2013-2014年，英法德三国房价指数均高于欧盟平均水平，其中德国房价指数最高，英国次之，法国最低，但从同比和环比涨幅看，英国表现最强劲，德国居中，法国最低迷。表明近期英德房地产市场成交和活跃度强于法国。2005Q1-2014Q4欧盟房价指数季度变化（2010=100）数据来源：欧盟统计局（Eurostat）2、英国房价指数统计显示，2015年第一季度，英国（UK）房价指数为207.8，同比上

8、涨8.5，连续13个季度实现正增长；环比上涨0.8，扭转了2014年第四季度微幅下跌0.5的趋势。从房价指数长期变化趋势看，英国最近的一个涨跌周期始于2007年，当年第三季度房价指数达到183.6的高点后一路下跌，到2009年第二季度，降至近八年的低点159.4，之后开始震荡回升，从2014年开始，房价指数上涨速度加快，目前仍在延续快速上扬的态势。2004Q1-2015Q1 英国房价指数季度变化（2002Q1=100）数据来源：英国国家统计署（Office for National Statistics, ONS)3、伦敦房价指数在大城市层面，统计显示，2015年第一季度伦敦房价指数为240.

9、2，同比上涨8.5，连续13个季度实现正增长；环比上涨0.8，环比扭转了2014年第四季度微幅下跌0.5的趋势。表明伦敦在房价指数涨跌方面，与全英保持一致。历史统计数据显示，2004年至2011年第一季度，伦敦房价指数一直低于全国水平，从2011年第二季度开始超过全国房价指数，之后两者差距不断拉大，表明伦敦从2011年开始，房地产市场快速升温，市场活跃度明显强于其他地区。究其原因，近几年伦敦人口、收入水平增长较快，包括中国在内的大量外资涌入伦敦购房，拉升了伦敦的房地产市场需求。2004Q1-2015Q1 伦敦与全英房价指数变化对比（2002Q1=100）数据来源：英国国家统计署（Office

10、for National Statistics, ONS)（三）澳大利亚房价指数澳大利亚政府重点监测了八大城市 八大城市指澳大利亚六个州和两个领地的首府，具体包括：悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特、达尔文、堪培拉。（6个州和2个领地的首府）的房价指数，统计显示，2015年第一季度，八大城市房价综合指数为122.1，同比上涨6.9，连续11个季度实现正增长；环比上涨1.5，连续10个季度实现正增长，表明过去两年，澳大利亚房地产市场持续火热。其重要原因之一是中国购房者大量进入，带动了市场需求和成交活跃度。此外，也与中国地产开发商重点投资澳大利亚市场密切相关。就单个城市而言，悉尼和墨尔

11、本2015年第一季度房价指数分别为137.6、115.9，同比分别上涨13.1、4.7，环比均上涨3.1。悉尼同比环比增长皆快于八大城市平均水平，墨尔本同比增长低于八大城市平均水平，环比增长则相反。表明悉尼比墨尔本房地产市场表现更强劲。从房价指数长期变化趋势看，澳大利亚八大城市房价综合指数，除了2008、2011年出现短暂微幅下跌外，整体保持了上扬态势。在增长幅度方面，2006-2007,2009-2010,2012-2014，澳大利亚八大城市房价综合指数出现了较快增长的局面，尤其2009-2010年，房价指数增幅非常明显。在单个城市方面，2013年至今，悉尼增速快于八大城市平均水平，这表明整

12、个澳大利亚房地产市场日益火爆，尤其悉尼无论在成交还是价格涨幅方面，均强于其他城市。2004Q1-2015Q1澳大利亚重点城市房价指数变化（2012Q1=100）数据来源：澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics, ABS）（四）日本房价指数日本政府重点监测东京都市圈的房价指数，统计显示，2015年第一季度，东京都市圈房价指数为83.9，同比上涨4.8，连续7个季度实现正增长；环比上涨0.3，连续9个季度实现正增长。表明日本房地产市场整体向好，稳中有升。历史统计数据显示，东京都市圈房价指数近十年波动幅度较小，房价指数最高值为2007年第三季度的88.7，最低

13、值为2012年第四季度的76.6，两者相差仅12.1。从涨跌周期看，东京都市圈最新的一个涨跌周期始于2010年第三季度，在达到83.8的高点后开始缓慢下行，2012年第四季度触底反弹，目前仍延续上扬态势；从涨幅上看，2013年第三季度开始，东京都市圈房价指数增速加快，这可能与中国购房者密集进入日本市场，带动楼市需求和成交有关。但从过去十年看，日本房价指数仍没有回升到2007-2008年的高位。2004Q1-2015Q1日本东京都市圈房价指数变化（2000Q1=100）数据来源：日本房地产研究院（Japan Real Estate Institute，JREI）（五）韩国房价指数统计显示，201

14、5年第一季度，韩国房价指数为102.2，同比上涨1.6，连续5个季度实现正增长；环比上涨0.5，连续6个季度实现正增长。表明近两年韩国房地产市场整体向好，稳中有升。在大城市层面，首尔2015年第一季度房价指数为100.3，低于全国102.2的平均水平，同比上涨1.5，连续5个季度实现正增长；环比上涨0.5，连续6个季度实现正增长。近期来看，首尔与全韩房价指数表现非常相似。从房价指数长期变化趋势看，近十年韩国房价指数呈上升态势，但增速有差异，2006-2008、2010-2011年增速非常明显，强于其他时期。首尔在涨幅方面，仅2006-2008年表现非常突出，其他时间则比较平缓。另外，2006年

15、第四季度至2012年第三季度，首尔房价指数高于全韩房价指数，其他时间段则低于全韩房价指数，表明2013年以来，与韩国其他城市相比，首尔房地产市场表现平淡，房价涨幅和成交活跃度相对较弱。2004Q1-2015Q1首尔与全韩房价指数季度变化对比(2012Q4=100）数据来源：韩国统计信息服务处（Korean Statistical Information Service，KOSIS）（六）香港房价指数统计显示，香港2015年第一季度，房价指数为289.2，同比上涨18.4，连续23个季度实现正增长；环比上涨5.4，连续4个季度实现正增长。表明香港房地产市场最近五年呈升温态势，房价涨幅明显。历史统

16、计数据显示，近十年香港房价指数保持了快速上扬的态势，从2004年第一季度的73.6，增长到2015年第一季度的289.2，季度平均增长6.5。但不同时间段增速有差异，2009年第四季度至2011年第四季度，增速最为突出。2012年第二季度至2013年第四季度、2014年第四季度至2015年第一季度增速表现次之，2008年第三季度至2009年第一季度，香港房价指数出现了负增长，表明香港房地产市场受外部因素影响较大。2004Q1-2015Q1香港房价指数变化（1999Q1=100）数据来源：香港特别行政区差饷物业估价署二、典型国家和地区市场成交量（一）美国新房屋成交量据美国统计局公布的数据，201

17、5年第一季度，全美新房成交量为12.9万套，同比上涨21.7，连续3个季度实现正增长；环比上涨24，扭转了2014年三、四季度连续下跌的趋势。表明美国本季度成交活跃，市场升温迅速。历史统计数据显示，近十年美国新房成交呈现“升-降-升”的态势。2004年第一季度开始，美国新房成交量逐渐走高，至2005年第二季度达到35.1万套的十年高点，随后开始下行，一直到2010年第四季度跌至6.6万套的十年低谷，之后开始震荡上行，目前仍处于平稳回升中。从近五个季度的成交量来看，基本维持在10万套/季度的成交量，同比环比增减幅度不大，仅今年第一季度增幅明显，表明美国近两年房地产市场稳中有升，成交渐趋活跃。20

18、04Q1-2015Q1美国新住房成交量季度变化数据来源：美国统计局（The U.S. Census Bureau)（二）香港私宅成交量统计显示，2015年第一季度，香港私有新住宅成交量为16,768套，同比上涨55.4，连续4个季度实现正增长；环比下跌1.6，连续2个季度负增长。历史统计数据显示，香港私有新住宅成交量最近的一个涨跌周期始于2012年，当年的第二季度达到22,452套的高点后开始下行，至2014年第一季度跌至10,788套的本轮低谷，之后快速反弹，目前仍处于震荡上行通道中。从私宅成交的绝对量来看，香港近十年，成交的两个高峰期分别是2007年、2009-2010年。从 “涨-跌”周

19、期的频率看，香港近十年共出现过4次。由此可以看出：香港房地产市场易受国际经济环境影响，波动幅度大、频率高，短期内容易出现“冷热交替”的局面。2004Q1-2015Q1香港新私宅成交量季度变化 香港特区政府公布的私宅成交量只有月度数据，本报告季度数据通过单月数据加总得出。数据来源：香港特别行政区政府差饷物业估价署三、典型国家和地区新房开工情况（一）美国新房屋开工量统计显示，2015年第一季度，美国新房开工经季节调整后年率为292.4万套，同比上涨4.4，连续4个季度实现正增长；环比下跌7.6，是最近4个季度的首次下跌。另据美国统计局公布的数据显示，4月份美国新房开工经季节调整后年率为113.5万

20、套，同比环比皆实现了正增长。表明最近一年美国房地产市场稳中有升，市场投资和开发力度保持上升势头。历史统计数据显示，近十年美国新房开工量呈现了“先降后升”的趋势，在2006年第一季度，新房开工经季节调整后年率达到636.1万套的十年峰值，随后开始下滑，特别是次贷危机和金融危机的爆发使得美国新房开工量剧减，到2009年第一季度，跌至经季节调整后年率157.7万套的十年低谷，从2009年第二季度开始震荡回升，目前仍在上行通道中。 2004Q1-2015Q1美国新房屋开工量季度变化 美国统计局公布的新房屋开工只有月度数据（按季节调整后的年率计算），本报告通过单月加总得出季度性数据，同样按季节调整后的年

21、率计算。数据来源：美国统计局（The U.S. Census Bureau)（二）英国新房屋开工量统计显示，2015年第一季度，英格兰新房开工量 英格兰相比英国（包括英格兰、苏格兰、威尔士和北爱）在新房开工量数据统计上更全面、及时，因此，本报告在分析开工量时，统一采用英格兰数据。为40,340套，同比上涨8.6，扭转了上季度同比负增长的局面；环比上涨60，环比增长也实现了转负为正。历史统计数据显示，英格兰新房开工最新的一个涨跌周期始于2007年，当年第一季度，新房开工量达到近八年的峰值49,370套，随后开始下行，到2008年的第四季度跌至近十年的历史低谷16,420套，之后快速反弹，目前保持

22、回暖的态势。因此，从开工量角度判断，英国（英格兰）的房地产市场整体处于上升阶段，投资和开发力度在不断增强。2004Q1-2015Q1英格兰新房屋开工量季度变化数据来源：英国国家统计署（Office for National Statistics, ONS) （三）澳大利亚新房屋开工量统计显示，2015年第一季度，澳大利亚许可开工量 澳大利亚政府统计的实际开工量数据更新比较滞后，因此，本报告采用许可开工量数据来代替，从以往历史统计数据看，两者差别较小。为58,359套，同比上涨16.5，连续10个季度实现正增长；环比上涨6.5，连续3个季度实现正增长。表明澳大利亚房地产投资和开发意愿不断增强，市

23、场逐渐升温。历史统计数据显示，澳大利亚新房许可开工最新的一个涨跌周期始于2010年，当年的第一季度冲到47,910套的历史高点后开始下行，到2011年第四季度跌至34,655套的本轮低谷后开始反弹，一路震荡上升，最近连续两个季度突破了近十年的历史最高点。如前所述，这表明澳大利亚房地产市场预期增强，温度明显上升。2004Q1-2015Q1 澳大利亚新房屋许可开工量季度变化 澳大利亚许可开工量统计只有月度数据，本报告通过单月加总得出季度数据，所有引用数据剔除了季度性变动因素。数据来源：澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics, ABS）（四）日本新房屋开工量统

24、计显示，2015年第一季度，日本新房开工量为205,152套，同比下跌5.4；环比下跌12.3，环比是最近4个季度的首次下跌。从新房屋开工量变化趋势看，最近二十年，日本新房开工量呈现下跌态势，1996年开工量达到1,643,266套的峰值后开始下滑，至2009年跌至788,410套的历史低谷，之后反弹，但增幅较小。因此，无论季度数据还是长期的年度数据，表明日本房地产市场整体偏弱，虽然近期投资和开发力度有所回升，但仍不稳定。1995-2015Q1 日本新房屋开工量年度与季度变化数据来源：日本国土交通省（MLIT)四、典型国家和地区房地产市场未来预测（一）世界经济总体表现与未来趋势2015年第一季

25、度，世界总体经济形势不乐观，全球经济面临着较大下行压力。国际货币基金组织（IMF）的统计数据显示，今年第一季度美国经济几乎零增长，低于去年第四季度的增速，表明美国经济复苏乏力、 持续疲软。欧元区今年第一季度经济增速与去年第四季度基本持平，但维持在0.4的低水平。日本今年第一季度经济增长提速，但仍不稳定。新兴国家和地区经济增长整体走低，巴西、俄罗斯等国家今年第一季度表现明显弱于去年三、四季度。但随着主要经济体采取宽松的货币政策和积极的财政措施，未来3-4个季度，全球经济增速将有所提高。据国际货币基金组织预测，2015年全球经济增长率升至3.5，2016年为3.7。不过，主要国家和地区经济增长非均

26、衡的局面将进一步扩大。2005-2015Q1 典型国家和地区GDP增长率变化对比数据来源：国际货币基金组织（IMF）（二）典型国家和地区货币政策针对全球经济增长下行的趋势，去年10月国际货币基金组织在世界经济展望报告中呼吁主要经济体采取宽松货币政策和实施积极的财政政策，以刺激经济增长。美国方面，虽然从去年开始市场对美联储加息预期增强，但今年第一季度美国经济增长放缓、美元走强、就业增长也低于预期，美联储决议维持0-0.25的利率不变，预计未来加息将小步放缓。欧洲方面，欧盟今年第一季度虽然经济增长持平，但其他方面表现好于预期。在货币政策上，3月份欧洲央行开始实施新一轮量化宽松货币政策，欧元加速贬值

27、。6月欧洲央行宣布再融资利率维持在0.05不变。预计未来欧盟将维持宽松货币政策不变。日本方面，日本今年第一季度经济持续增长，复苏明显，表明日本采取的宽松货币政策发挥了效用。日本央行公布6月最新决议，将贴现率（Discount Rate）维持在0.3的水平，同时，承诺继续以每年80万亿日元的速度扩大基础货币。预计未来，日本将延续低利率和量化宽松的货币政策。此外，面对经济下行和通缩压力，新兴经济体各央行纷纷采取降息等宽松货币政策，一季度印度央行、俄罗斯央行均两次降息。未来一段时间，对于新兴经济体，低利率的宽松货币政策仍是主基调。2001.01-2015.03 典型国家和地区央行利率变化数据来源：美

28、联储、欧洲央行、日本央行（三）世界房地产市场整体走势从各国以往经验看，货币政策与流动性松紧是影响房地产市场的重要因素。货币政策放松，刺激地产市场升温，货币政策从紧，抑制地产市场升温。就全球宏观经济形势而言，增长疲软、非均衡发展局面将继续扩大，“稳增长、促就业、抑通缩”是未来一段时间世界经济面临的核心问题。因此，货币政策上，低利率的宽松货币政策仍将是典型国家和地区的主基调。反映到全球房地产市场上，世界典型国家和地区的房地产市场整体呈升温态势，未来房价也将持续上扬。但国家和地区间分化趋势愈益明显：英国、澳洲和香港的房地产市场将保持上行态势，房价也将快速上涨；美国短期内房地产市场继续升温，房价上涨，

29、但加息政策一旦出台，明年美国房地产市场或将转热趋冷；欧元区房地产市场整体向好，但房价上涨幅度仍然有限；日本房地产市场仍以复苏为主，未来随着中国购房者大量涌入，房价将保持适度上扬；韩国未来房地产市场将延续“市场稳中有升，房价微幅上扬”的态势。（四）典型国家和地区房地产市场走势1、美国房地产市场未来走势美国商务部公布的数据显示，2015年第一季度GDP增长仅0.2，低于2014年第四季度2.2，但美国房地产市场延续了升温态势，房价指数持续上涨、成交活跃、投资和开发力度不断加强，但纽约相对平稳，旧金山、洛杉矶增速较快。预计第二、三季度在加息延后出台、税制改革、提升就业率和国民收入等政策的影响下，美国房地产市场将保持升温态势，房价也将持续上扬。在大城市层面，旧金山、洛杉矶房地产市场将延续火热状态，而纽约房地产市场则仍维持平稳发展。2、欧盟和英国房地产市场未来走势欧盟统计局公布的2015年第一季度GDP增长1.2，相比2014年第四季度0.5的增长率有所加快，但整体经济形势不景气，面临着失业率居高不下，投资率下降和通货紧缩的压力。反映到房地产市场上，整体