楼盘深度开发长期计划指导文案

1、楼盘深度开发长期计划指导文案目的：提高楼盘占有率至少10%以上；不浪费资源；员工利益最大化。思维：制度是员工行为的导向，如何用制度规范好员工的行为有效的开发好楼盘。原则：前期多人快速围攻，后期专人责任深入开发。 一、 楼盘何人何时介入，做什么？1、什么人可以操作期盘？ 与售楼物业建立关系，可以独立获取名单信息的家装顾问优先。2、什么时候开始操作期盘？ 有条件的地方应该从楼盘开盘的时候即开始介入，但是至少在楼盘交 房6个月前介入。如果在交房时才介入就迟了，必定失去先机，有些户型图都没有了。3、期盘开发主要工作1）了解楼盘的开发商、售楼、物业、承建商分别是谁？曾经在当地做过哪些楼盘？（介入了解的第

2、3天必须完成）2） 楼盘的整体规划、栋数、每栋的户数、每栋的户型、分几期开发、分别何时交房、小区周边的配套设施、房价、收集每个户型的户型图。（介入了解的第7天必须完成）3） 从开盘那天开始每一个月拍一次楼盘进展情况，并且把开盘那天的盛况拍好。把所拍资料做成PPT（方便后期跟客户沟通，体现我们做事的细心）和每次拍回来给营销总监备档，每张照片的文字说明由营销总监把关。4） 收集所有置业顾问的联系方式（介入了解的第3天必须完成）并和至少两个以上的置业顾问建立起关系（在楼盘开盘后两个月必须完成），以便更快拿到楼盘资源（这个非常重要也快）。5） 了解不同阶段的房价情况（方便后期跟客户沟通，体现我们做事的

3、细心），购房客户的群体及买房的用途。（每两个月更新一次房价。）6） 可以量房的时候必须马上告知营销总监安排设计师、预算师进行量房。（在楼盘调查员告知营销总监3天内必须量房拍照）7） 每个户型的外框面积，及每个户型的优缺点。（在做好方案后7天内必须全公司组织进行学习。）二、 名单资源费用及投入方式1、 操作此楼盘的家装顾问自己投资，则所签此楼盘的业务提成按家装顾问的薪酬制度执行。2、 公司借资买名单（两个条件同时达到）1） 家装顾问在本公司工作3个月以上，并已签4设计及以上。2） 家装顾问借资金额分3个月从工资里面扣除。3、 公司投资买名单1） 家装顾问在本公司工作3个月以上，并已签4设计及以上

4、。2） 家装顾问所拿名单之日起至交房后1年，此楼盘所进工地每单抽取1个点返给公司作为公司投资回报。4、 名单投资人1） 每个人都可以做名单投资人。2） 名单投资人的回报：所拿名单之日起至交房后1年，此楼盘所进工地每单抽取1个点返给名单投资人。三、 楼盘的资源分配制度1、 楼盘调查人拿到名单则可多分所拿名单的10%-30%（根据实际情况由营销总监来决定百分比，但此楼盘操作最多不能超过300户）名单，如是本区其他人拿到名单可操作20%-40%（根据实际情况由营销总监来决定百分比，但最多不能超过300户）的名单。名单分配以栋为原则。2、 交房后6个月此楼盘交由业务签单最多的家装顾问操作，但最多不超过

5、400户（未装的资源），还剩400户以上未装修的楼盘交由业务签单最多的两个人平分操作（除了来过公司的客户）。再安排给此楼盘现在签单最多的来操作，交房6个月以后至交房2年这段时间。后期就是专人深入操作，家装顾问的资源也比较集中，原本在这个楼盘操作的可以，更加自信和充满激情。如此楼盘业务最好的人已有2个现盘，则安排给此楼盘其他业务最优人员。3、 两年以后则给新员工操作（除来过公司的客户）。4、 期盘每个操作人只能操作100-300户。前期名单过多就消化不过来。5、 同一家装顾问最多操作楼盘规定： 家装顾问级别期盘现盘尾盘AAA431AA321A221A-01-22四、 多人操作同一楼盘的配合问题1

6、、 选举一位楼盘的主要负责人（为头），一般为片区经理或片区内业务精英负责工作分工。2、 专人负责收集短信，统一后再发送。3、 专人负责户型图。4、 专人负责活动的广告制作。5、 专人负责验房。6、 后期工地每日检查（楼盘操作人轮流检查），填写工地检查表。7、 负责守点分工安排和物业关系维护安排。五、 楼盘操作的奖惩机制1、 签订专属楼盘业务开发责任状，见附件专属楼盘业务开发责任状。2、 在交房前3个月未达到1%的占有率，取消其操作资格，没收除来过公司的所有客户资源并承担此名单费用的50%，此名单费用额外的50%由接受人承担，从接手人本楼盘所进施工单中扣除，每单1个点直到返还完名单费用。六、 楼

7、盘开发的周期为3年（拿到新资源的第一个周末就必须做活动，见营销流程）1、 交房前1年至交房前6个月1） 前期做好培育，取得客户的信任并签一批“浮头鱼” ，为后期开发打好基础。2） 活动：户型发布会、样板征集2、 交房前6个月至交房前3月1） 告知客户楼盘现在的情况：什么时候可以看到房、楼盘的进度、所用材料的品牌、防水情况、我们量房的图片、拍好低楼层和高楼层的里面的结构情况和每个房号发给客户等等。2） 活动：工地体验最好找些户型差不多的，户型难点解析、样板房征集这个时候公司有大型的活动可以消化一批交房就想搞的价格型客户3、 交房前3个月至交房1） 基本绿化都做好了，房子也可以看得到，大量约客户去

8、看他的房子，在楼盘附近安排工地参观。服务到位后主动提出成交。2） 活动征集样板房、验房知识讲座、风水讲座、现场验房体验、大型活动4、 交房至交房后3个月之内1） 告知客户我在他小区的签单情况。2） 守点：这三个月的守点很关键。3） 约客户看本小区的工地，把工地不同的进度告知客户4） 告知客户小区的装修情况和他楼上下、左右的装修情况。5） 活动：大型活动消化服务到位的客户。6） 告知客户相同、相似户型的装修动态：短信、电话、微信、邮件等。5、 交房后3个月至交房后6个月之内1） 告知客户我在概小区的签单情况。2） 看工地，上工地守点。3） 扫楼：更新楼盘客户装修情况（每两周一次）。4） 名单资源

9、更新。5） 活动：大型活动消化服务到位的客户。6） 告知客户相同户型的装修动态：短信、电话、微信、邮件等。7） 告知客户小区的装修情况和他楼上下、左右的装修情况。6、 交房6个月以后至交房1年1） 告知客户我在概小区的签单情况。 2） 看工地，上工地守点。3） 扫楼：更新楼盘客户装修情况（每两周一次）。4） 名单资源更新。5） 活动：大型活动消化服务到位的客户。6） 告知客户相同户型的装修动态：短信、电话、微信、邮件等。7） 告知客户小区的装修情况和他楼上下、左右的装修情况。7、 交房后1年至2年（长期的跟单服务）1） 告知客户我在概小区的签单情况。 2） 看工地，上工地守点。3） 扫楼：更新

10、楼盘客户装修情况（每两周一次）4） 名单资源更新。5） 活动：大型活动消化服务到位的客户。6） 告知客户相同户型的装修动态：短信、电话、微信、邮件等。7） 告知客户小区的装修情况和他楼上下、左右的装修情况。七、 楼盘的档次分类1、 按照地段、房价、客户群体、用途进行分析适合我们操作的楼盘档次，依次分A类、B类、C类。不以楼盘的大小来区分。2、 前期营销总监就要从地段、房价、客户群体、用途、楼盘大小指定表格确定A/B/C类楼盘。八、 新老员工楼盘资源分配1、 新进员工前3个月只能操作现盘，并要签4个及以上设计才能操作期盘。2、 老家装顾问的资源要遵循以下两个原则：1）、现盘：期盘=1：1， 2）

11、、6个月内交房：6个月到1年交房=1:13、老员工尽量安排A类楼盘。九、 员工能力1、 按照每个人的业绩（设计和施工）情况来分级别，依次AAA、AA、A、A-。2、 统计每个家装顾问本年的平均月度设计量和施工量，把家装顾问分成4个级别：AAA：全年业务150万以上或进入公司3个月以上，能吃苦耐劳，月均设计4个以上。AA：全年业务100万以上或进入公司3个月以上，能吃苦耐劳，月均设计2个以上A：全年业务70万以上或进入公司3个月以上，能吃苦耐劳，月均设计1个以上。A-：全年业务70万以下或进入公司3个月以内，能吃苦耐劳，不进行期盘操作。从别的公司所挖家装顾问由营销总监来决定级别。AAA员工尽量分

12、配A类楼盘，AA员工尽量分配B类楼盘，A员工尽量分配C类楼盘。十、 跨区操作1、 楼盘交房前6个月没有拿到的名单，如其他区域的伙伴拿到资源，则所拿资源的50%-100%（根据实际情况由营销总监来决定百分比）由拿到资源的伙伴区域操作。资源分配以第二点楼盘的资源分配制度执行。十一、 如何让设计师的配合？做什么？1、 前期配合的设计师，在派单的时候以优先安排他们为原则。2、 用制度规定每个设计师必须进行楼盘户型设计，建立楼盘户型设计排班表。3、 楼盘可以量房的时候（一般在交房前1年左右）则要配合量房。4、 楼盘调查人把楼盘户型图拿回来后则需做3个方案（要有承重墙的体现）并找好配套的效果图交由楼盘调查

13、人建好楼盘档案备档，楼盘调查人还要交一份给营销总监。5、 A类楼盘公司可拿1000元1500元来针对性做效果图的费用。B类楼盘公司可拿500元1000元来针对性做效果图的费用。6、 设计组长组织做好两个户型以上的户型难点解析PPT。7、 所有设计师要熟悉楼盘调查人了解的所有信息，每个户型的外框面积，及每个户型的优缺点。十二、 如何让预算师配合？做什么？1、 预算师和设计师是捆绑的。2、 建立楼盘估算排班轮流制度。3、 每个方案要做好报价，并建立档案备档交由预算部主管。4、 所有预算师要熟悉楼盘调查人了解的所有信息，及每个户型的外框面积。（在做好方案后7天内必须全公司组织进行学习。）十一、客服部需要了解哪些？1、 所有设计师要熟悉楼盘调查人了解的所有信息，每个户型的外框面积，及每个户型的优缺点。（在做好方案后7天内必须全公司组织进行学习。）2、 每个楼盘是哪些家装顾问在操作，哪些设计师做的配合？十二、工程部的配合问题？1、 楼盘的前35户样板工地应安排公司最优秀的工长。2、 如果客户参观样板工地成交后，奖励该样板工地工长200元/户。专属楼盘业务开发责任状为了更好的提升我们在 （楼盘）的施工占有率，特制订以下机制。奖励楼盘范围： （楼盘） 期 栋至 栋，共计（ ）户。时间： 年 月 日至本年12月31日奖励