房地产可以选择简易计税的事项

1、一、房地产业部分业务可选择简易征收1一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。 以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不 采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材 料，并收取人工费、管理费或者其他费用的 建筑服务；2般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动 力由工程发包方自行采购的建筑工程；3. 般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑 服务；4. 一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务， 适用一般计税方法计税的，以取得的全部价 款和价外费用扣除支付的分包款后的余额， 按照2%的预征率计算应预缴税款；5房地产老项目；6. 转让、出售2016年4月30日前取得的不 动产；7. 销售

2、2016年4月30日前取得的固定资产;8. 财税201647号，转让土地和出租土地 实务要点：（一）甲供工程中的 部分设备”无比例要求，故一般承包人都要求发包人采购部分材料 以满足甲供工程的条件，故能以3%的税率缴纳增值税，减轻了税负。但此业务有两种 特殊情况：1、发包人是政府或国企，因涉 及到政府采购相关法规的管控，故发包人往 往只签全包合同；2、发包人与承包人签合 同时应直接约定不含税价， 或事先明确发票 税率，避免出现只约定含税总价而后续因承 包人适用简易税率，造成我方可抵进项税额 相对减少，工程实际支出相对增多的情况。（二）条款中涉及的 老项目”以2016年4 月30日为节点，确认日期

3、的文件效力顺序 为施工许可证 一开工证一合同一审计文件。（三）取得不动产的方式可以是外购，也可 以是自持。二、增值税征收范围确认中的 有偿”第十条销售服务、无形资产或者不动产， 是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者 不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（一）行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。（二）单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇 主提供取得工资的服务。（三）单位或者个体 工商户为聘用的员工提供服务。（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。第十一条 有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。实务要点：这里的其它经济利益可以是诸如股权之类 的非实体利益

4、。如在旧改业务中，政府往往 只将土地以赚取毛利的形式转让给开发商， 同时约定地上的改造及拆迁补偿款等所有 业务都由开发商负责。 此时若开发商以提供 回迁房的形式弥补拆迁户的话，那么虽然开 发商形式上是将房屋无偿过户给拆迁户且 未从中收取任何款项，但实际上此行为的前 提是开发商取得的拆迁户的旧楼，故在法律及财务的视角下此行为是视同销售的，开发商仍要为此行为缴纳增值税三、增值税征收中的视同销售”第十四条下列情形视同销售服务、无形资 产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向 其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公 益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转 让无形资

5、产或者不动产，但用于公益事业或 者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。财税201686 七、纳税人出租不动产，租 赁合同中约定免租期的，不属于营业税改 征增值税试点实施办法（财税201636 号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。 实务要点：（一）法律中的个人包括自然人和个体工商 户，故条款一中若自然人对外提供无偿服务 是不需缴纳增值税的；（二）租赁合同中约定的免租期间内无需缴 纳增值税，但仍需缴纳房产税。值得注意的 是86号公告中的免租期只能是整体租期中 的一部分，若整体租期全部免租，则应视为36号文件中第十四条（一）中的视同销售，整体租期内都需缴纳增值税；（

6、三）若自然人向自己拥有的公司免费出租 不动产，虽不满足视同销售的条件，但实务 中税务机构会根据征管法中关联方交易 的内容以修改租金的形式来对该免租合同 进行反避税调整。四、房地产企业增值税应纳税额抵扣第二一条一般计税方法的应纳税额，是 指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余 额。应纳税额计算公式：应纳税额 =当期销 项税额-当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣 时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。实务要点：通常情况下企业都秉承着投入-产出-回报”的经营流程，在投入过程中缴纳 的进项税余额可在日后继续抵扣销项税，哪怕某个项目在取得全部回报后仍有后期支 出，此部分支出的进项税也可在同期由

7、其它 项目的销项税抵扣。但若房地产企业在特定期限内只有单一项 目，且在该项目具备销售条件后企业将全部 楼盘售清，而后期企业又会有支出的情况下， 因后期企业无收入，没有相应的销项税可对 后期支出的进项税进行抵扣， 造成资本没有 得到最优的利用。所以在上述情况下企业可以在销售时留存 部分楼盘，待项目全部支出都已完成后再进 行出售，以此来及时抵扣进项税额，避免了 应纳税余额长期无法抵扣的情形。但此行为在如今去库存”的背景下可能会被 认定 捂盘惜售”而受到相关部门的调查甚至 罚款，所以企业可在办理销许的步骤时就做 相应的准备，分期办理销许。五、违约金的增值税认定第三十七条销售额，是指纳税人发生应税 行

8、为取得的全部价款和价外费用，财政部和 国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费， 但不包括以下项目：(1) 代为收取并符合本办法第十条规定的政 府性基金或者行政事业性收费。(2) 以委托方名义开具发票代委托方收取的 款项。增值税暂行条例实施细则第十二条条 例第六条第一款所称价外费用，包括价外向 购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、 返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期 付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、 包装费、包装物租金、储备费、优质费、运 输装卸费以及其他各种性质的价外收费。国家税务总局关于商业企业向货物供应 方收取的部分费用征收流转税问题的通知(国税发2004136号)对商业企业向供 货方收取的与商品销售量、销售额挂钩(如 以一定比例、金额、数量计算)的各种返还 收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲 减当期增值税进项税额，不征收营业税。实务要点：增值税的应税行为包括销售服务、无形资产 或者不动产。只有企业因发生了上述行为取 得的违约金才需缴纳增值税。如开发商与施工单位签订工程合同，若开发商违约致使施工单位取得违约金，因工程服务属于施工单位的应税行为，这部分违约金 是要缴纳增值税的。但例外的是如果开发商 违约时施工单位还未进场或未进行相关准 备工作，则视为应税业务未发生，施工单位 无需缴纳增值税。