房地产估价自考模拟试题

1、房地产估价自考模拟试题一、 单项选择题：（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。每小题1分，共10分） 1、影响房地产价格水平的最终因素是（ ）。 A 行政因素 B 自身条件 C 供求状况 D 环境因素 2、已知建筑物重置价格为800元/M2 ，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若按直线折旧法计算，该建筑物的现时单价是（ ）。 A800元/M2 B640元/M2 C704元/ M2 A720元/ M2 3、有一房地产，土地占总价值40%，建筑物占总价值60%，土地还原利率为10%，建筑物还原利率为14%，则综合还原利率为（ ）。 A12% B12.4%

2、 C13% D13.4% 4、一栋每层建筑面积相同的建筑物共10层，建筑覆盖率为0.4，则建筑容积率为（ ）。 A2.5 B4 C5 D4.5 5、依据四三二一法则，路线价为1200元，深度为125英尺，宽为25英尺的临街矩形宗地价格是（ ）。 A 32700元 B 30000元 C 21000元 D 35100元 6、某房地产价格分两期支付，首付50万元，余额80万元，八个月后一次付清，月利息率1%，该房地产相当首付总额为（ ）。 A 130万元 B 134万元 C 87万元 D 124万元 7、比准价格是一种（ ）。 A 市场价格 B 比较价格 C 评估价格 D 成本价格 8、采用（ ）求

3、取的年折旧额每年递减。 A 成新折扣法 B 偿债基金法 C 直线折旧法 D 年数合计法 9、旧有房地产价格=旧有房地产重新建造成本+（ ）旧有房地产建筑物折旧。 A 土地重新取得价格 B 0 C 拆迁安置补偿费 D 地价款 10以他人土地供自己土地方便使用的权利谓之（ ）。 A 地役权 B 地上权 C 使用权 D 抵偿权 二、多项选择题：（在每小题的五个备选答案中，选出二个至五个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。多选、少选、错选均无分。每小题2分，共10分） 1、标准总收益应具备的条件是（ ）。 A 一般性 B 安全性 C 标准性 D 稳定性 E 持续性 2、类似房地产是指在（ ）等方面

4、与估价对象相同或相似的房地产。 A 日期 B 地区 C 用途 D 交易情况 E 建筑结构 3、还原利率求取的方法有（ ）。 A 平均利润法 B 加权平均法 C 投资组合法 D 市场抽取法 E 混合法 4、土地租赁的标准总费用项目有（ ）。 A 税收 B 管理费 C 维护费 D 保险费 E 折旧费 5、仅符合房屋价值转移规律，而忽视了资金的时间价值的建筑物折旧计算方法是（ ） A 直线折旧法 B 偿债基金法 C 年数合计法 D 定率法 E 综合折旧法 三、判断说明题：（判断下列各题正误，正者在括号内打“”，误者在括号内打“×”并说明理由。每小题1分，共10分） 1、非公平价格由于受了不

5、了解市场行情等不良因素影响，因此不能成为市场价格。（ ） 2、价是临街标准宗地的平均单价。（ ） 3、可比实例区城因素比估价对象好10%，则可比实例区域因素修正系数为100/110。（ ） 4、房地产的价格形成基础是房地产的有效需求性。（ ） 5、长期趋势法从本质上讲是一种市场比较法。（ ） 6、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。（ ） 7、有较多的房地产交易实例，就可用市场比较法来进行评估房地产价格。（ ） 8、用收益法评估同一地区，同样用途的房地产，可采用同一个还原利率。（ ） 9、成本法是建立在生产费用价值论基础上的。（ ） 10、某宗房地产的评估价格为300万

6、元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。（ ） 四、填空题：（每空1分，共10分） 1、 土地级差收益测算的关键是_。 2、 采用级差系数测算标准地价最关键的是最低等地价和_是否符合实际情况。 3、 由于新设计、新技术、新材料等的运用，而造成原有房地产价值贬值，谓之_。 4、 某特定地区内的土地标准深度为150英尺，临街地每平方英尺价值6000元，则深度为81英尺的临街地每平方尺价值按哈拍法则计算为_。 5、 被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价法中的“王后”的方法是_。 6、 假设开发法又称_。 7、 房屋达到使用年限不能继续使用，经拆除后的旧料价值减去清理费后的余值

7、称_。 1、 某房地产公司向银行抵押贷款12万元，年利率为12%，在25年内分期偿还，每年应还本付息额为_。 1、 房地产价格实质上是房地产_的价格。 10、纯收益按等差级数递减下无限年的公式为_。 五、简答题：（每小题4分，共24分） 1、 正确认识房地产估价最核心的是要把握哪两点？ 2、 影响房地产价格的心理因素主要有哪些？ 3、 路线价法正街与旁街如何区分？ 4、 何谓客观收益？ 5、 剩余法适用的条件和对象是什么？ 6、 标准地价的作用主要表现在哪几个方面？ 六、计算：（1、2题每题8分，3、4题10分，共36分。计算结果保留二位小数） 1、 某建筑物建成于1996年8月，建筑总面积2

8、万平方米，建筑结构为框架式结构，耐用年限60年，残值率为零，建成后即投入使用。该建筑物所占土地使用年限为1993年8月至2033年8月，现重新建造该建筑物为2400元/平方米，建筑物中的家俱及电器等设备价值约为建筑物价值的30%，耐用年限为10年，残值率为零。试根据上述资料计算该建筑物（含设备）1999年8月的价值。（8分） 2、 评估某写字楼于1999年10月的正常价格，在该写字楼附近地区选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例。A写字楼成交日期为1996年10月，成交总价164.5万元，建筑总面积400平方米；B写字楼成交日期为1997年10月，成交总价为270万元，建筑总面积600平方米

9、；C写字楼成交日期1998年10月，成交总价为323万元，建筑总面积700平方米；另调查获知，当地该类写字楼1995年10月至1999年10月的价格指数分别为120，112，108，105，104（均以上年10月为100）。试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正，并用单价表示（元/平方米）。（8分） 3、 某公司购买了一商业物业进行投资经营，预计未来第一年纯收益40万元，第二年为42万元，第三年为45万元，以后在此基础上每年纯收益递增2%，该公司准备经营满20年后，即将该商业物业销售，预计到时的销售价格为425万元。该类商业物业资本化率为10%，问该商业物业现时价值为多少

10、？（10分） 4、 在某市旧城区改造中，有一占地4000平方米的房地产拟拆迁改造为商住综合楼。该工程于1999年10月1日开工，正常施工期2年，规划建筑覆盖率50%，建筑容积率5，各层建筑面积相同，其中一层为商场，其他各层为住宅。估计该工程拆迁安置费200万元，在工程开发之初一次性补偿；建筑费用每平方米800元，专业费为建筑费的10%，在开发期内均匀投入；估计工程完成后，商场即可全部售出，预计平均售价每平方米建筑面积4000元；住宅平均售价每平方米建筑面积2200元，分二期售出，工程完成后售出50%，半年后再售出50%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的6%；投资利润为20%；贷款年利率为8%

11、。试利用上述资料估计待拆迁改造的城市土地在1999年10月1日的正常总价格。（10分）一、单项选择题1交易双方在市场上实际成交的价格是。A市场价B评估价C租赁价格D抵押价格2当容积率不变时，楼面地价与土地价格成。A反比B正比C相等D对数3的理论核心是根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。A市场学派B价格学派C行为学派D成本学派4的实质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。A级差地租B绝对地租C垄断地租D矿山地租5对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是。A土地外形B宗地面积C地质条件D地形条件6容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，。A地价越低B地价越高C地价呈线性D地价越稳

12、定7在城市化初期，经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以为主，房地产的价格较低。A第一产业B第二产业C第三产业D第一、第二产业8房地产评估的基本方法是。A路线价法、地价指数法、残余法B市场比较法、收益法、成本法C路线价法、市场比较法、长期趋势法D收益法、成本法、地价指数法9一般对外交通设施服务半径为公里。A020B010C0.30.7D102010出租型房地产的净收益计算公式为。A净收益=租赁收入-维修费-治理费-保险费-税金B净收益=租赁收入-维修费-经营费-保险费-税金C净收益=租赁收入-维修费-治理费-保险费-税金及附加D净收益=租赁收入-治理费-保险费-税金及附加11同一供需圈就是指

13、在这一范围内的房地产。A价格相同B具有替代性C同为有收益的房地产D功能各异12容积率对地价的影响非常大，基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的。A最高容积率B平均容积率C最低容积率D建筑覆盖率13已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为。A生地B熟地C毛地D农地14成本高并不一定表示价值高，因为房地产的价格一般，而不完全由成本决定。A取决于效用B取决于竞争C取决于收益高低D取决于其新旧状态15建筑物在物理、化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值的正常年限，称为。A经济耐用年限B自然耐用年限C安全耐用年限D经营耐用年限16根据剩余法的基本思路，在分析测算

14、时，应满足的条件之一是：售价的猜测和成本的测算必须符合。A替代原则B合法原则C投入产出原则D多样性原则17根据“四三二一”法则，路线价为3000元/英尺，深度为150英尺，宽为20英尺的临街矩形宗地价格是。A65400元B60000元C70200元D54000元18在工业企业或其他企业占主要成分的城市，基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础，。A采用收益法B市场比较法C级差收益测算法D剩余法19在市场不稳定，价格变化很大的情况下，评估报告的有效期一般不超过。A三个月B半年C10个月D1年20对于一般的例行估价案件可采用。A自由式评估报告书B定型式评估报告书C混合式评估报告书D书信式评估报告

15、书二、双项选择题1根据土地开发程度地价类型可划分为。A市场价B评估价C生地价D熟地价E楼面地价2级差地租的两种表现形式。A级差地租B绝对地租C级差地租D垄断地租E相对地租3工业区位理论的核心是通过对运输因素相互作用的分析与计算，找出最低生产成本点。A劳动力B原料C距离D集聚E重量4影响房地产价格的因素通常可划分为。A城市因素B心理因素C社会因素D财政金融因素E一般因素、个别因素一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.房地产评估的对象是（ ）A.房屋 B.土地 C.建筑物

16、 D.房屋与土地2.房地产价格构成具有（ ）A.单一性 B.双重性 C.多样性 D.商品性3.为了消除比较修正过程中出现的各种误差，一般要求可供比较的交易案例资料至少具有（ ）A.2个 B.3个 C.4个 D.5个4.杜能理论的核心是（ ）A.城市地租 B.农业区位地租 C.级差地租 D.建筑地段地租5.理论上，土地价格构成可分为地租资本化和_两部分。（ ）A.土地投资与利息 B.建筑开发成本 C.专业费用 D.开发利润6.目前我国房地产市场是一个（ ）A.充分竞争市场 B.不充分竞争市场 C.一级市场 D.二级市场7.上世纪80年代初，_率先在全国收取土地使用费。（ ）A.广州 B.上海 C

17、.深圳 D.武汉8.“四三二一”法则属于_百分率。（ ）A.加权深度 B.平均深度 C.累计深度 D.单独深度9.下列_不是土地定级因素权重的确定方法。（ ）A.特尔菲法 B.因素成对比较法 C.层次分析法 D.基准地价修正系数法10._是详细阐述估价过程的报告。（ ）A.估价结果报告 B.估价技术报告 C.估价师声明 D.估价假设和限制条件11.在收益法估价时，潜在毛收入、净收益都应按_计算。（ ）A.天 B.月 C.季 D.年12.收益法中的年限修正系数是（ ）A.r B.a/r C.1-1/（1+r）n D.r/a13.绝对地租形成的根本原因是（ ）A.追加投资所带来的超额利润 B.土地

18、私有权的垄断C.产品价格的垄断 D.产品市场的垄断14.由市场比较法估价得到的房地产价格，称为（ ）A.积算价格 B.比准价格 C.收益价格 D.交易价格15.对较广泛地区范围内的各宗房地产价格产生全局性影响的因素是（ ）A.城市区域因素 B.一般因素 C.个别因素 D.时间因素16.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，_，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（ ）A.扣除管理费 B.扣除税费 C.扣除折旧 D.扣除保险费17.按不动产总价（售价）的一定比例计算利润，该比例常称作（ ）A.销售回报率 B.预期回报率 C.投资回报率 D.最低回报率18.估价对象的_是指土

19、地房屋的状态和与周边物质环境的相互关系。（ ）A.权益状况 B.物质实体 C.客观存在 D.主观推测19._是市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件下，具体宗地在一定使用年限内的价格。（ ）A.基准地价 B.标定地价 C.宗地价格 D.城镇地价20.土地级的数目，根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分，小城市通常分为（ ）A.13级 B.35级 C.47级 D.510级二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。21.以下_房地产适合采用收益法进

20、行价格评估。（ ）A.出租房产 B.医院 C.博物馆 D.学校 E.商铺一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分)     1交易双方在市场上实际成交的价格是( )。     A市场价 B评估价     C租赁价格 D抵押价格     2当容积率不变时，楼面地价与土地价格成( )。     A反比 B正比  &#

21、160;  C相等 D对数     3( )的理论核心是根据企业的生产成本最低，确定企业的最佳区位。     A市场学派 B价格学派     C行为学派 D成本学派     4( )的实质是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。     A级差地租 B绝对地租     C垄断地租 D矿山地租    &

22、#160;5对于高层建筑和工业用地的地价影响较大的是( )。     A土地形状 B宗地面积     C地质条件 D地形条件     6容积率的高低取决于城市规划，容积率越大，( )。     A地价越低 B地价越高     C地价呈线性 D地价越稳定     7在城市化初期，经济发展水平和城市化水平较低，产业结构以( )为主，房地产的价格较低。  

23、;   A第一产业 B第二产业     C第三产业 D第一、第二产业     8房地产评估的基本方法是( )。     A路线价法、地价指数法、残余法     B市场比较法、收益法、成本法     C路线价法、市场比较法、长期趋势法     D收益法、成本法、地价指数法     9一般对外

24、交通设施服务半径为( )公里。     A020 B010     C0.30.7 D1020     10出租型房地产的净收益计算公式为( )。     A净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金     B净收益=租赁收入-维修费-经营费-保险费-税金     C净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金及附加   

25、0; D净收益=租赁收入-管理费-保险费-税金及附加     11同一供需圈就是指在这一范围内的房地产( )。     A价格相同 B具有替代性     C同为有收益的房地产 D功能各异     12容积率对地价的影响非常大，基准地价对应的是该用途土地在该级别或均质地域内的( )。     A最高容积率 B平均容积率     C最低容积率 D建筑覆

26、盖率     13已完成土地使用批准手续，具有一定基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地称为( )。     A生地 B熟地     C毛地 D农地     14成本高并不一定表示价值高，因为房地产的价格一般( )，而不完全由成本决定。     A取决于效用 B取决于竞争     C取决于收益高低 D取决于其新旧状态    

27、60;15建筑物在物理、化学因素作用下，仍能保持应有的使用价值的正常年限，称为( )。     A经济耐用年限 B自然耐用年限     C安全耐用年限 D经营耐用年限     16根据剩余法的基本思路，在分析测算时，应满足的条件之一是：售价的预测和成本的测算必须符合( )。     A替代原则 B合法原则     C投入产出原则 D多样性原则     17根

28、据“四三二一”法则，路线价为3000元/英尺，深度为150英尺，宽为20英尺的临街矩形宗地价格是( )。     A65400元 B60000元     C70200元 D54000元     18在工业企业或其他企业占主要成分的城市，基准地价评估的技术路线往往以土地定级为基础，( )。     A采用收益法 B市场比较法     C级差收益测算法 D剩余法    &

29、#160;19在市场不稳定，价格变化很大的情况下，评估报告的有效期一般不超过( )。     A三个月 B半年     C10个月 D1年     20对于一般的例行估价案件可采用( )。     A自由式评估报告书 B定型式评估报告书     C混合式评估报告书 D书信式评估报告书     二、双项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二个正确的答案，并将

30、正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共15分)     1根据土地开发程度地价类型可划分为( )。     A市场价 B评估价 C生地价     D熟地价 E楼面地价     2级差地租的两种表现形式( )。     A级差地租 B绝对地租 C级差地租    D垄断地租 E相对地租    &

31、#160;3工业区位理论的核心是通过对运输( )因素相互作用的分析与计算，找出最低生产成本点。     A劳动力 B原料 C距离     D集聚 E重量     4影响房地产价格的因素通常可划分为( )。     A城市因素 B心理因素 C社会因素     D财政金融因素 E一般因素、个别因素     5标准宗地的土地权利状况可选择( )。  &#

32、160;  A国有划拨、出让土地 B非完权使用权土地 C产权共有土地     D国家租赁和入股土地 E有他项权利限制的土地     6中房指数与其他的指数相比，具有( )特点。     A全面性、系统性 B地域性、较小波动性 C可比性、灵敏性     D时效性 E针对性、稳定性     7土地级别的划分方法有( )。     A数轴法、剖

33、面图法 B因素成对比较法 C特尔菲法     D总分频率曲线统计判断法 E层次分析法     8计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备( )等条件。     A收入必须能持续获得 B收入应具有预测性     C收入在非最高最佳利用状态下取得 D特殊情况下获得的收入     E偶然因素获得的收入     9市场比较法中选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象

34、具有相关性、替代性，并应符合( )等要求。     A时间的接近性 B总价的类似性 C地点的类似性     D建筑面积类似性 E买卖人员相关性     10在市场比较法的运用中，交易案例与待估房地产的适用法律背景需基本相似如：( )等。     A建筑物结构 B容积率限制 C是否为破产拍卖     D建筑物高度限制 E区位条件     11总的来讲，求取建筑

35、物的重新建造成本有两个途径( )。     A直接法 B余额递减法 C直线法     D间接法 E剩余法     12利用剩余法估价，要正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测( )。     A房地产收益 B售价 C运营费用     D税收 E开发成本     13路线价法是否运用得当，还依赖于( )以及完善合理的深度修正率表和其他

36、条件修正率。     A较为完整的道路系统 B较为合理的税收政策     C较为分散的区域分布 D排列整齐的宗地     E实行无限年期的土地使用制度     14在房地产出租，转让较为发达的地区，基准地价评估的技术路线则主要采用( )。     A市场比较法 B级差收益测算法 C路线价法     D收益法 E成本法    &#

37、160;15评估报告所提供的结论只适应于报告载明的( )。     A所有权 B估价原则 C估价目的     D价值定义 E估价依据     三、简答题(每小题5分，共25分)     1简述房地产的特性。     2简述房地产估价必须遵循的主要原则。     3简述中房指数在房地产评估中的作用。     4请分别说出

38、收益法计算公式v= 及v= 1- 的假设前提条件。     5剩余法估价的两个关键问题是什么?     四、论述题(每小题8分，共16分)     1试述多因素综合评价方法的特点。     2试述评估报告中应特别说明估价结果的应用限制条件的原因。     五、计算题(共24分)     1一收益性房地产，第一年净收益为40万元，预计今后每年会在上一年的基础上

39、增长0.5%，而费用一直稳定在10万元，土地的使用权年限为50年，资本化率为10%，求该房地产的收益价格。(7分)     2有一房屋买卖比较实例，10个月前的市场交易价格为100万元，现要求修正为现时的评估价格(取四位小数)。     经调查，收集到发生在过去不同时间的三个类似房地产的价格(见下表)(7分)     类似房地产价格     房产 出售日期 交易价格 现时评估价格     1 6个

40、月前 84.5万元 92万元     2 12个月前 93.0万元 112万元     3 10个月前 88.0万元 104万元     3估价对象为政府用办公楼，土地面积为1000m2，建筑总面积为2800m2，建于1985年，钢筋混凝土结构，耐用年限60年，残值率为零，该土地位于市区，土地单价为2000元/m2，现类似建筑物的重置成本为1500元/m2，评估该房地产1998年7月的市场价值(用直线折旧法折旧)(10分)一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分

41、)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.一般对外交通设施服务半径为（ ）A.010公里 B.020公里 C.025公里 D.030公里2.容积率是指地块上的建筑总面积与（ ）A.总面积之比 B.地块面积之比 C.地下面积之比 D.绿化面积之比3.从评估的角度看，房地产价格的实质是一种（ ）A.市场价格 B.权益价格 C.土地价格 D.理论价格4.韦勃的区位因素体系是（ ）A.自然技术、社会文化、人口 B.运费、劳力、集聚C.运费、销售、成本 D.交通、质量、劳力5.商业标准宗地的位置宜（ ）A.街角地 B.一面临街 C.多

42、面临街 D.畸零地6.一般来说，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是（ ）A.由高向低递增 B.由低向高递增 C.由高向低递减 D.由低向高递减7.确定城市道路的级别，一个主要因素是（ ）A.道路功能 B.道路宽度 C.路网密度 D.公交便捷度8.将未来各年的_，以一定的还原利率分别折现为现值，其总和就是房地产的现时价格。（ ）A.总收益 B.净收益 C.毛收益 D.年均收益9.综合资本化率是评估_价格时所采用的资本化率。（ ）A.土地 B.构筑物 C.房地合一 D.建筑物10.在同一地块上连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化成的地租称（ ）A.级差地租 B.级差地租C.垄

43、断地租 D.矿山地租11.市场比较法中，以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，在将可比实例价格修正为正常交易情况价格时，修正系数公式中的（ ）A.分母小于100 B.分母大于100 C.分母等于100 D.不成立12.对交易实例进行区域因素修正是因为（ ）A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相同B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降13.利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以（ ）A.建造时间为基准时点 B.

44、开始使用的时间为基准时点C.购买土地使用权的时间为基准时点 D.估价时点为基准时点14.运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用（ ）A.主观耐用年限 B.自然耐用年限C.经济耐用年限 D.客观耐用年限15.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（ ）A.地价指数的变动频率 B.地价指数的变动幅度C.地价的变动幅度 D.房价指数的变动幅度16.估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是（ ）A.评估报告的有效期 B.估价作业日期C.估价工作结束日期 D.评估报告的时效期17.路线价的确定必须先确定（ ）A.地块面积 B.标准宗地面积 C.街道面积 D.区域面积18._的核心是必

45、须用相似的市场资料进行比较。（ ）A.收益法 B.成本法 C.市场比较法 D.剩余法19.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为（ ）A.地价+预期楼价+专业费用 B.地价+开发建筑成本费用+专业费C.预计楼价+销售费用+税费 D.预期楼价-地价+专业费用20.用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的地价款按（ ）A.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算B.整个开发建设周期计算C.整个开发建设周期的一半计算D.任意计算二、多项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或

46、未选均无分。21.土地定级成果图一般包括（ ）A.土地级别图 B.土地定级单元图C.资料图 D.作用分值图 E.城市平面图22.基准地价对应的平均容积率是（ ）A.该用途土地在该地域内的平均容积率B.该用途土地在该均质地域内的容积率C.该用途土地在该级别地域的容积率D.该用途土地在该均质地域内的平均容积率E.该用途土地在该级别地域的平均容积率23.房地合一的旧房地产重新建造成本包括（ ）A.土地重新取得费用 B.建筑物折旧费 C.维修费 D.管理费 E.建筑物重新建造成本24.采用剩余法估价，在调查不动产利用要求时，必须掌握城市规划对此宗地的规划用途、_限制等。（ ）A.装修 B.建筑密度 C

47、.建筑物高度 D.设计 E.容积率25._对房产价格的影响，主要是以个人和集团的利益为中心。（ ）A.行政因素 B.社会因素 C.城市区域因素 D.经济因素 E.心理因素26.房地产评估的基本方法包括（ ）A.市场比较法 B.成本法 C.趋势法 D.收益法 E.路线价法27.房地产评估具有_的特点。（ ）A.科学性 B.实践性 C.个别性 D.严肃性 E.公正性28.中心地理论的主要内容有（ ）A.放牧区 B.城市工业区 C.六边形市场区 D.市场等级序列 E.作物轮作区29.路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别是_等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。（ ）A.土地权益 B.征地拆

48、迁 C.土地课税 D.土地重划 E.土地整治30.住宅用地宗地地价修正系数表包括（ ）A.临街进深修正 B.使用年限修正 C.容积率修正 D.楼层地价分配率修正 E.临街类型修正三、判断改错题（本大题共9小题，每小题2分，共18分）判断下列各题，正确的在题后括号内打“”，错的打“×”，并改正划线部分。31.以平均站距并结合城市规划要求作为站点影响半径。（ ）32.房地产价格与租金的关系可简化为地价和地租的关系。（ ）33.交通地理区位是指某一事物在人类社会经济活动中产生的人地关系。（ ）34.中房指数是根据我国房地产业的特点，以房地产评估价格为核心设计的指数系统。（ ）35.一般来说

49、，容积率越高，土地利用效益就越低，从而地价也就相应地降低。（ ）36.在我国，房地产估价人员包括注册房产估价师和注册地产估价师。（ ）37.运用收益法时，V=a/r是现实估价中最常用的一个计算公式。（ ）38.从买方来说，成本法的理论依据是生产费用价值论；从卖方来说，成本法的理论依据是替代原理。（ ）39.城市基础设施完善度和生活设施完备度，一般都对地价成正相关影响。（ ）四、简答题（本大题共3小题，每小题4分，共12分）40.简答房地产价格的影响因素。41.简答地租理论在房地产估价中的应用。42.欧美著名的路线价法则有哪些？五、计算题（本大题共2小题，每小题10分，共20分）43.某写字楼建

50、筑面积1000平方米，尚剩余使用年限30年。现对外出租，每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3000元/平方米；家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%；据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3，资本化率为12%。采用收益法估算该写字楼的价格。44.有一待估宗地F，现收集到与待估宗地条件类似的四块宗地的资料，详见表一：表一： 成交价：元/平方米宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 A 2880 2000年4月 0 1.0 +1% +2% B 2830 2000年10月 +2% 1.1 -1%

51、-1% C 3100 2001年8月 +3% 1.4 0 +1% D 2880 2002年5月 -2% 1.2 +2% +3% F 0 1.1 0 0 该城市的地价指数见表二：表二：时间 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 指数 100 107 106 110 108 107 113 据调查，该市此类用地容积率与地价的关系是：当容积率在1.01.4之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地。

52、试根据以上条件，采用算术平均值法评估该宗土地2002年10月的价格。六、论述题（本大题共2题，每小题10分，共20分）45.试述房地产评估的程序。46.试述建筑物重置价格、重建价格的含义及二者的关系。一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分) 1.(     )是房地产估价的灵魂。   A.实践性              

53、; B.公正性   C.科学性               D.全面性 2.提供人们生活起居的建筑是(     )。   A.公共建筑               B.工业建筑   

54、;C.居住建筑               D.商业建筑 3.杜能理论的核心是(     )。   A.城市地租               B.农业区位地租   C.级差地租   

55、;            D.矿山地租 4.(     )是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。   A.级差地租               B.绝对地租   C.垄断地租     

56、;          D.城市地租 5.房地产估价的(     )是指估价的结论具有很强的时效性。   A.公平原则               B.合法原则   C.替代原则       

57、        D.时点原则 6.在地租一定的情况下，土地还原率越高，(     )。   A.地价越高               B.地价不变   C.地价越低         

58、0;     D.地价有变化 7.商业标准宗地的位置宜(     )。   A.街角地               B.一面临街   C.多面临街             D.畸零

59、地 8.土地级的数目，根据城市性质、规模及地域组合的复杂程度划分，通常大城市(     )。   A.13级               B.35级   C.47级               D.510级 9

60、.一般情况下，用收益法进行房地产估价应采用(     )。   A.实际收入               B.客观收入   C.有效毛收入             D.潜在毛收入 10.由市场比较法估价得到的房地产价格，称为(&#

61、160;    )。   A.积算价格               B.比准价格   C.收益价格               D.交易价格 11.在进行个别因素修正时，若比较实例为110，评估对象为100，则修正系数为

62、(     )。   A.100/90               B.100/110   C.90/100               D.110/100 12.用成本法估价时，所依据的成本应该是( 

63、;    )。   A.估价对象房地产的实际成本   B.开发或建造类似房地产的社会“必要”成本   C.不包含合理利润的成本   D.不需扣除折旧的重置成本13.砖混结构非生产用房的耐用年限是(     )。   A.40年               B.50年 &

64、#160; C.60年               D.70年 14.在剩余法估价中，利润=(     )×利润率。   A.(地价+建筑费用+专业费用)   B.(地价+预期楼价+专业费用)   C.(预期楼价+销售费用+税费)   D.(预期楼价-地价+专业费用) 15.剩余法的基本思路是(&#

65、160;    )。   A.最佳使用原理               B.替代原理   C.生产费用价值原理           D.投入产出原理 16.利用剩余法估价时，开发商的利润和开发成本为(     

66、)。   A.开发商的期望值               B.社会平均水平   C.本类房地产最低水平           D.类似房地产的最高水平 17.路线价估价法，实质上也是(     )的一种。   A.收益法 

67、              B.成本法   C.市场比较法           D.剩余法 18.评估出的基准地价应以(     )，据此反映现实土地支付地租、地价的能力。   A.容积率为主     

68、0;         B.土地覆盖率为主   C.土地的使用年限为主       D.规划的土地利用状态为主 19.基准地价相对应的土地条件是(     )。   A.土地级别或均质地域内该类用途土地的平均条件   B.土地售价或均质地域内该类用途土地的平均条件   C.土地级别或固定区域内该类用途土地的平均

69、条件   D.土地售价或固定区域内该类用途土地的平均条件 20.评估报告必须至少(     )签名盖章才能生效。   A.一名注册房地产(土地)估价师   B.两名注册房地产(土地)估价师   C.一名房地产估价师   D.一名土地估价师 二、双项选择题(在每小题的五个备选答案中，选出二个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。每小题1分，共15分) 1.按照房地产价格的单位划分的价格种类有( &#

70、160;      )。   A.生地价               B.毛地价和熟地价   C.楼地价               D.总价格和单位价格   E.抵押价格 2.土

71、地的人文特性有用途的多样性和(        )。   A.社会经济位置的可变性        B.不可移动性   C.数量固定性                  D.合并及分割的可能性   E.位

72、置固定性8.以下房地产适合于采用收益法进行价格评估(        )。   A.出租房产               B.医院   C.博物馆                &#

73、160;D.商业经营型   E.学校 9.用市场比较法求取最终的房地产价格可采用(        )等方法   A.积算法               B.“四三二一”法   C.加权算术平均法       D.统筹法  

74、0;E.众数法 10.在房地产市场比较成熟发达的地区，不适合用市场比较法进行价格评估的房地产是(        )。   A.教堂               B.住宅   C.图书馆            &

75、#160;D.宾馆   E.写字楼 11.成本法评估土地价格时，销售阶段应缴纳的税费包括(        )。   A.营业税               B.所得税   C.教育费附加          &#

76、160;D.消费税   E.调节税12.剩余法估价中，其专业费用包括规划设计费(        )等。    A.安装工程费               B.间接费    C.建筑设计费         

77、60;     D.销售费    E.工程概预费  13.路线价估价法估价结果的可信度，取决于(        )的准确性。    A.各种修正率               B.路线价深度百分率    C.正常投入费用             D.预期开发价值    E.测算合理利润  14.基准地价评估主要有以下环节(        )。    A.基准地价标准宗地的确定