某房产基础知识培训

1、1房地产基础知识2房地产市场房地产市场房地产开发房地产开发房地产基本概念房地产基本概念3房地产房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。土地土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；1. 其他土地定着物其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物。房地产是什么？房地产是什么？房地产基本概念房地产基本概念4房房地地产产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位 实体质量功能土地建筑物房地地上空间地 面地下空间房屋构筑物结 构设 备装饰装修示示

2、意意 图图房地产基本概念房地产基本概念5 房地产的实物实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面； 权益权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权； 区位区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；地役权：是为自己房地产的便利而利用他人房地产的权利.典权：是指支付典价而占有他人不动产并取得使用收益的权利.典权人、出典人、典物.实物、权益和区位实物、权益和区位房地产基本概念房地产基本概念6p居住物业居住物业：自住、投资p商用物业商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字

3、楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。p工业物业工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等p特殊物业特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等房地产的类型房地产的类型房地产基本概念房地产基本概念7固定性固定性：流通的只是使用价值;单一性单一性：世界上没有两件完全相同的房地产;稳定性稳定性：保值性保值性：土地稀缺,随时间不断增值;累计性累计性：社会财富庞大容器.房地产的特征房地产的特征房地产基本概念房地产基本概念8房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业房地产的作用房地产的作用为国民经济的发展

4、提供重要的物质条件可以改善人们的居住和生活条件可以改善投资环境，加快改革开放的步伐通过综合开发，有利于城市规划的实施可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工等工业发展 房地产基本概念房地产基本概念9房地产业房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业投资开发业；房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业房地产业房地产业房地产基本概念房地产基本概念10 “一级市场一级市场”、“二级市场二级市场”与与“三级三级市场市场”指土地转让

5、及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场； “二级市场”拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场 “三级市场”“一级市场”指土地使用权出让，或批租的市场房地产市场的分级房地产市场的分级房地产基本概念房地产基本概念11居住用地：70年工业用地：50年商业、旅游、娱乐等用地：40年综合或其他用地：50年各种土地用途年限各种土地用途年限房地产基本概念房地产基本概念12、建筑密度、建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率建筑密度= 建筑基底总面积/建筑用地面积 x 100%试算试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的

6、基地总面积为600平方米，问建筑密度？60%房地产各技术指标房地产各技术指标房地产基本概念房地产基本概念13 、 容积率容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率 = 总建筑面积/建筑用地面积 试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米， 问容积率为多少？4.0房地产各技术指标房地产各技术指标房地产基本概念房地产基本概念14 如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则 、建筑总面积、建筑总面积 = 土地总面积 x 建筑密度 x 建筑层数 容积率 = 建筑密度 x 建筑层数基底面积房地产各技术指标房地产各技

7、术指标房地产基本概念房地产基本概念15 、绿化率、绿化率：指一定地块内所有的绿地面积（覆土面积在3米以 上的绿化才算在绿化面积中）占规划建设用地面积 的比率。 绿化率= 绿地面积/规划建设用地面积 x 100% 房地产基本概念房地产基本概念16p建筑面积（ 销售面积）套内建筑面积分摊公用面积使用面积：各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。p套内建筑面积 = 套内房屋使用面积 + 套内墙体面积+ 套内阳台建筑面积 p共有建筑面积.指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积.即公共面积分摊系数与套内建筑面积之积.p共有面积组成:电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班

8、警卫室以及其他为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公共建筑空间的分割墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半. 1. 建筑面积建筑面积 = = 套内建筑面积套内建筑面积 + + 分摊的共有分摊的共有建筑面积建筑面积房地产各技术指标房地产各技术指标房地产基本概念房地产基本概念建筑面积、使用面积和套内建筑面积17住宅结构形式住宅结构形式按性质及规模划分：低层（低于10米）多层（10-24米）小高层（2733米）高层（36米以上）超高层（100米以上）按材料划分砖混结构砖木结构钢筋混凝土结构（框架、框剪、剪力墙）钢结构型钢混凝土结构房地产基本概念房地产基本概念18p 多层住宅

9、：90-93% p 小高层及高层住宅：80-88%p 写字楼物业:70-75%p 商铺物业：50%左右（街铺：100%）房地产基本概念房地产基本概念常规物业实用率常规物业实用率19住宅的开间开间：住宅采光面的宽度住宅的进深进深：住宅垂直于采光面的的长度住宅的层高层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。住宅的净高净高：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高净高= =层高层高 - - 楼板厚度楼板厚度房地产基本概念房地产基本概念20 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩） 1平方米= 10.764平方英尺 1公顷 = 10000平方米 1公顷 = 1

10、5亩 1亩 = 666.67 平方米尺度单位换算尺度单位换算房地产基本概念房地产基本概念21房地产市场房地产市场房地产开发房地产开发房地产基本概念房地产基本概念22 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。房地产市场房地产市场房地产市场定义房地产市场定义23 土地所有者或当前使用者l 开发商l 政府及其机构l 金融机构l 建筑承包商l 专业顾问建筑师设计 师工程师及造价工程师物业代理及估价师会计师律师l 消费者或买家房地产市场房地产市场房地产市场的参与者房地产市场的参与者24房地

11、产市场的运行环境及其影响因素房地产市场的运行环境及其影响因素房地产市场房地产市场25参见下图参见下图潜在市场、有效市场、服务市场、渗透市场对某种特定商品有某种兴趣的消费者。对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。指已经购买了企业产品的消费者的集合潜在市场有效市场服务市场渗透市场房地产市场房地产市场26 需求、供给与价格 需求需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商品和劳务的数量 。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品（互补品、替代品）的价格

12、、对商品未来价格的预期等有关。房地产市场房地产市场房地产市场经济指标房地产市场经济指标27 需求、供给与价格 供给供给： 厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。房地产市场经济指标房地产市场经济指标房地产市场房地产市场28 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量及就业分布 城市家庭可支配收入及城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数及城市居民消费价格指数有效购买力房地产市场经济指标房地产市场经济指标房地产市场房地产市场29 供

13、给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量及空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值房地产市场经济指标房地产市场经济指标有效供给能力房地产市场房地产市场30 弹性理论 需求价格弹性：指在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品的价格变动的 反应程度。（也可以理解为当一种商品的价格变化百分之一时所引起的该商品的需求量变化的百分比。） 供给价格弹性： 供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本市场均衡需求的数量等于供给的数量房地产市场经济指标房地产市场经济指标房地产市场房地产市场31 消费者行为理论 消费者决策：指消

14、费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消 费满足而做出的消费选择。 效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品时对满足的主观感受。 房地产市场经济指标房地产市场经济指标性价比房地产市场房地产市场32 消费者行为理论 消费者均衡： 消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。房地产市场经济指标房地产市场经济指标房地产市场房地产市场33 地租：利用土地所获得的超额报酬 地租

15、= 市场价格 生产成本 平均利润 级差地租：不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场价格，不同位置的土地因而具有不同的地租地租及级差地租地租及级差地租房地产市场房地产市场34影响房地产的九大因素影响房地产的九大因素自身因素环境因素人口因素经济因素社会因素行政因素国际因素心理因素其他因素房地产市场房地产市场35 房地产的空间市场使用功能l 与房地产的资产市场资产的投资收益功能l 房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系l 这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的

16、。供给租金需求收益相互作用房地产运作规律房地产运作规律房地产市场房地产市场36 房地产市场的周期循环 传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。 房地产周期循环的主要原因是：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的实践存在时滞；生产者与消费者心理因素的影响；政策因素的影响；制度因素的影响等房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场37 施永青2005年观点 房地产周期 房地产市场是周期性极为明显的市场，原因有几个方面：(1)房地产的生产期很长，短

17、则一两年，长可以三五年。一旦发现供不应求，短期内都无法增加供应，令楼市可以连年上升。(2)房地产是传统上的主要财富储存工具，有余资的人都倾向投资地产。因此，经济好的时候，资金就会源源不绝地流入房地产市场。流入的资金愈多，楼价就升得愈快，楼价上升又吸引更多的资金流入，令升市进入自我完成的机制。(3)投资地产的财务杠杆效益大，按揭货款往往可高达楼价的七至八成。只需拿出很少的资金，就可以把投资效率扩大。当然，当资金退的时候，亦会饱受债主的压力，无法退守，形成恐惧性抛售。复苏期高涨期危机期萧条期房地产市场房地产市场38 房地产泡沫： 是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际

18、使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因金融机构的过度房贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂泡沫成因房地产市场房地产市场39房地产金融与融资房地产资本市场房 地 产 金 融房地产项目融资房地产市场房地产市场40 主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款，是商业银行和储蓄等金融机构资产的主要组成部分； 房地产开发公司和房地产投资信托的股票在股票交易所交易 房地产抵押贷款证券逐渐成为证券市场的重要组成部分 房地产资本市场房地产资本市场房地产市场房地产市场41 房地产资本市场房地产资本市场房地产市场房地产市

19、场42 房地产企业的权益融资与债务融资权益融资：投资者通过公司上市或增发新股、吸收其它机构投资者资金、合作开发等方式，补足资本金；权益融资的资金供给方与投资者共担风险，所得报酬是项目投资所形成的可分配利润债务融资：通过举债的方式，除银行外，其它机构投资者如保险公司、退休基金也可提供债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其报酬为贷款利息和有关费用。房地产企业可发行企业债券和借入信用贷款；债务融资在一定的条件下可转化为权益融资，可转债就是一种。 房地产市场房地产市场房地产融资房地产融资43个人住房抵押贷款商用房抵押贷款在建工程抵押贷款房地产抵押贷款土地收购储备贷款,土地储备贷款土地购置

20、贷款,土地开发贷款和建设贷款土地储备贷款房地产开发贷款房地产市场房地产市场房地产贷款房地产贷款44房地产市场房地产市场房地产金融风险房地产开发贷款风险土地储备贷款风险个人住房贷款风险房地产投资信托风险房地产市场房地产市场45资金垫付量大,占用周期长投资的固定性与增值性风险大,回报率高房地产投资资金的房地产投资资金的特性特性房地产市场房地产市场46房地产市场房地产市场融资组织形式常用融资渠道融资方案分析既有项目法人融资和新设项目法人融资自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行及融机构资金、其它机构和个人资金、预售或预租资金等。资金来源可靠性、融资结构、融资成本和融资风险房地产市场房地产市场47房

21、地产市场房地产市场房地产开发房地产开发房地产基本概念房地产基本概念48 房地产开发房地产开发 ？ 通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会大众提供有用的房地产产品或服务，要素的投入，向社会大众提供有用的房地产产品或服务，以此获得相应的回报。以此获得相应的回报。 涉及市场分析、投资决策、政府法律法规政策研涉及市场分析、投资决策、政府法律法规政策研究、经济合同、资金融通、城市规划、建筑设计、建造究、经济合同、资金融通、城市规划、建筑设计、建造技术、成本控制、项目管理、风险控制和管理、市场营技术、成本控制、项目管理、风险控制和管理、市场营

22、销和资产管理等内容。销和资产管理等内容。房地产开发房地产开发49 房地产开发的定义房地产开发的定义 通过对土地、建筑材料、城市基础设施、公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面的组合使用，从而为人类提供居住和各类活动空间，并改变人类生存的物质环境的一种经营活动。房地产开发房地产开发50开发整体流程开发整体流程招标挂牌国有土地使用权证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 住宅质量保证书住宅使用说明书房屋产权证土地获土地获取取项项目目方方案案设设计计报报批批报报建建项项目目施施工工项项目目销销售售项项目目竣竣工工项项目目结结束束51特色特色 政府官员

23、调任，不少地产发展商随之北上、南下。中国中国 土地出让，有一次性交清地价、也有只付少量定金；具有具有 土地出让的对象和范围，由政府决定。大城市去香港招商，中型城市到广东、深圳招揽大型、知名企业；获取获取 从协议出让，逐渐过渡到招标、拍卖、挂牌土地土地 政府垄断土地资源；房地产开发房地产开发房地产开发土地获取房地产开发土地获取52开发经营期开发经营期开发期开发期建造期建造期前期前期销售期销售期经营期经营期情况(a): 销售(含预售)房地产开发周期房地产开发周期53开发经营期开发经营期开发期开发期建造期建造期前期前期运营期运营期情况(b): 出租或营业,自用经营期经营期房地产开发阶段房地产开发阶段54房地产开发土地情况房地产开发土地情况指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地生地生地指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地毛地毛地具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产建设的土地熟地熟地55房地产开发条件房地产开发条件路通、水通、电通和场地平整具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整具有了道路、供水、排水