房地产融资模式名股实债

1、房地产融资模式之名股实债”勺涉税分析、股权投僵、猛券投瓷主要税勞魅理在主要税务处理上，华税律师对股权投遥、儘权投瓷主要稅收政策总结归纯如下:企业所痔税震权投资债取投资投费者（1）耐 收A免税；（2）般权转i上方 式退出有收益婴交税；（1）利愿收入,汇总测企业所 廡；（2 ）庶有投资懸回r齐纳税；被投资老支何的設皂红別不能在耗茁利 除按规也支何的利上吏可以税前扣除2个人所得税债权性變资权益怯投资勻E上市公司上市公岗利息、股恳、红 利按蔭利勲殷烈红商所得适用2网税率吐!S矚,非上市HK减收 益要交税（20%）二、从实质臊税痢度盲盒阴股冥债"实质谍税原则扌詞于浙经游行为不能仅根春其&quo

2、t;表和形式隔定是否应子谍轨而应该根据买 际惜;JL尤其应当根据其经游目的和经济生活的实质*判斷是否符合谍税册要素，以求公平、合 理、有散地进行遲税.从实质曉税甫度来看，“明股实僮"双方不厲上是一种攒权人写僮务人的关系，应该谡恕價权 的相关税法处理予以征税.这一扇则在部分地区税务实践中.也有悴现，比如根据四川省地右税 务局关于营业瞬干间题的通知 （川地税发2010】他号）第四義 银行、信槪资公司或企业等 单位以投蟻的窖文注人擁金，窖义上“共担侃险捕,而实际上收取了固定沁占用费或釉且属于 赁款业务.经倩示国家税务总局.扌安“金融保险业"征收营业税*三、解读国寰税务总局公告游1

3、3年篦41号2013150,国家税务总局制定下发了（国家税务总局关于企业混合性投资业务企业所得 税赴理间題的公吿 （圍家税务息局公吿加加年第心号）（以下简称“3号公吿片）対同时满足五 个条件（九固定的利息支忖、比明确的投资期限和本金偿还、玄投资者对谀谡企业的净昼产不拥 有所有枫、乩不厚有选举权与被选举协 乩不参与被投资企业日常生产经营活动）时混合性投资视 九债杈性按蚩，税务辿理如下I怪资者被投资者投资利息投资企业应于被投资企业应付利 息的日期，确认收入的实现并计 入当期应纳税所得额；彼投资企业应于应付禾启的日期 ,确认利息支出，并按税法和 国家税务总局关于企业所彳孕税若 干问题的公吿（2011

4、年第34号）第F09规定,逬行税前扣除投资睦回投资双方应于屋回时将续价与投资成本之间的差额确认为债务矣 组损益分别计入当期应纳税所得额债权性投资中被投资企业的利息、股息支出虽准予在企业所得税前扣除，但应满定企业所得 税法实施条例第三十八条的规定，同时金融企业同期同类贷款利率应按照（国家税务总局关于企 业所得税若干间题的公告（2011年第34号）第一条的规定进行税前扌喺关联企业间的利息支出 还要满足财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问題的通 知（財税（2008）121号）的规定同时41号公告对混合性投资中被按资企业投资合同或协议约定价格赎回的，应区分下列情况 分别

5、进行处理：（-）当实际離价高于捞资成本时，按资企业应将赎价与投资成本之间的差霰，在 躲回时确认为债务堇组收益，并计入当期应纳税所得额；被投资企业应将離价与投资成本之间的差 颔，在族回当期确认为债务堇组损失，并准予在税前扌喺（-）当粥映价低于投资成本时，投 资企业应将賤价与投资成本之司的差额，在赎回当期按规定确认为债务重组损失，芥准予在税前扣 除；被投资企业应将赎价与投资成本之间怖差额，在鱷1当期确认为债务重组收益，并计入当期应 纳税所得颔。因混合性投资赎回时按照债务重组的规定进行处理，因此在赎价低于投资成本时，投 资企业确认为债务重组损失，而根据企业资产损失所得税税前扣除管理亦法（国家税务总局

6、公 告2011年第25号）的规定，俵务重组损失应进行专项申报，无需取得发票四、现有税收立法的局限性我国是成文法国家，“实质课税”原则在税收征管中的运用应建立在经济实质确定濟晰的基础 之上，应受到限制，否则可能会造成税务机关自由裁重权的溢用，侵害纳税人合法权益.同时，对于国家税务总局公吿2013年第41号公告，其设苴的五个条件相对严苛，不符合条件的 混合性按资只能作为权益性按资来处理。目前混合性投资应用最多的是房地产信托领域，2014年 度，资金信托投向房地产领域怖规模为131万亿元，占比为10.04%,可见房地产在信托投资领域的 重要地位部分地区税务机关针对这一厂泛存在的惰形出台了地方规定，如

7、2012年5月，音尅市地方税务 局发布关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关间题的通知（青地税发 201248号），第六条对房地产信托融资的扣除间题做了规定：房地产信托融资，即房地产企业与 房地产信托基金签订投资合同，约定房地产信托基金进入和退出房地产企业的时I司以及房地产企业 在房地产信托基金援约定退出时的股权收购价格，其实质为一种有期限的股权投资，房地产信托基 金进入时的成本与退出时的销售价格之间的差颔即其投资收益，同时也是房地产企业使用房地产信 托资金所付出的代价.因此房地产企业以利息等名义支付给房驰产信托基金的代价不能在税前扣 除，只能作为支付股息在税后分配处理.此处将房地

8、产信托融资作为权益性投资进行了处理。在房地产企业信托融资模式中，投资人，即信托主体虽然名义上是股东，但实际是债权人，因 此，这类信托计划都有一个明确的投资期限.信托主体的退出无外乎两种方式：第一种是由房地产 企业进行减资，实现信托王体的退出；第二种方式是由原房地产企业的大股东从信托主体回购股权 的方式实现信托主体的退出.从目前的实跋来看，第二种退出模式更为普週但是，41号公吿所规 范的混合性投资业务要求在投资期满或者满定特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本 金，也就是说，只有第一种退出方式才能适用41号公告。因此，在对房地产企业进行信托模式的设 计时，应正确规划好退出方式，以免造成不

9、必要的税收负担.结语：根据当前的税法规定.混合型投资的税务处理取决于对该项投资的债权或股权属性的认定 一 般而言，公司发行债权型工具的总体税负要低于权益型金融工具，使得公司往往更倾向于选择债权 型融资因此，华税律师建议，投资者与被投资者，在交易前应该通过协商，通过合同条软的拟定 以及会计处理.确定交易的性质，从而争取适用校为有利的税收政策以下部分资料来源：公众徽信号“中悴译瑞”明股实债的会计处理明股实债投资方式主要涉及三方主体：投资方、被投资方和被投资方的原始股东.各方的会计 处理很大程度上取决于“名股实债”投资方式的具体约定以及各方财务人员对“名股实债”投资业 务的专业判断：究竟杲视为“股权

10、投资业务”还是“债权投资业务”.企业会计准则一一基本准则规定，企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、 计爱和报吿，不应仅以交易或者"项的法律形式为依据.企业发生明股实债业务时，应根据投资协 议的具体约定按照投资的经济实质逬行会计处理.如果将投资行为界定为“股权投资”,其会计处理并无持别之处，且会计处理上有章可循、操 作简单。但实务中，也有财务人员将明股实债按“债权投资”进行会计处理。由于明股实债存在投 资的法律形式和经济实质上的差异，可能导致同一投资行为中的各方对同一行为定性和会计处理的 不一致.比如，明股实债中，如果杲约定利息由被投资方的原始股东以溢价收购的方式在期限届满

11、时支 付，而菲由被投资企业支付，则被投资企业通常将投资方的投资视为増资行为进行会计处理。同 时，被投资企业的庚始股东可能将投资方的投资行为视为増资行为，而不做任何的会计处理（可能 因为持股比例的变化而由成本法转为权益法或权益法转先成本法） 或者将申来的收购溢价部分作 为或有事项（预计负债或或有负债）进行会计处理但投资方可能按投资的经济实质将明股实债 揑“债权投资”进行会计处理。四、明股实债的税务处理2013年7月，国家税务总局下发了关于企业混合性投资业务企业所得税处理间题的公告 （国家税务总局公告2013年第41号，以下简称：41号公告），首次对符合规定条件怖明股实债业务 的税务处理间题做出了

12、规定但在实务中，对明股实债如何处理仍然存在争议.41号公告将符合条件的明股实债投资，称之为“混合性投资”,并首次明确了混合性投资业务 的税务处理规则，（1）对于被投资企业支付的利息.投资企业应于被投资企业应付利息的日期， 确认收入的实现芥计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按 税法和国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公吿2011年第34号）第一 条的规定，逬行税前扣除。（2）对于被投资企业爾的投资，投资双方应于牍回时将赎价与投资 成本之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额.混合性投资只有同时符合以下五大条件，才能被界定为债权投

13、资：（1）付息性特征：被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息 （或定期支付保底利息、固定利润、固定股想，下同）；（Z）还本性特征：有明确的投资期限或特定的投逬条件，芥在按资期荷或考衙足特定投进条 件后，被投资企业需更殴回投资或偿还本金'（3）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；（4）投资企业不具有选举权和彼选举权）（5）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动-41号公告虽然明确了混合性投资业务的税务处理问题，但是，文件要求的条件比校严格.并非 所有的信托融资模式都能够适用41号公告。比如，实务中信托公司采用明股实债投资方式时，很少 约定混合性投资要求的“

14、投资期满或者满足特定投资条件后.祺投资企业需要赎回投资或偿还本 金”的方式来收回投资，更常见的是约定由被投资方的股东回购信托股权，如平安信托入股葛洲坝 房地产公司的股权约定由其股东葛洲坝集团回购.而且，投资协议中也可以通过约定由被投资企业 的股东镒价回购怖方式来获取“利息”（利息等于投资成本价2镒价回购价的差额）-如果房地产 企业信托融资中采用“固定收益+ 浮动收益模式”的信托融资，则不符合41号公告的条件明股实债投资被畀定为债权投资，融资方其支付的融资回报由不能税前列支的股息红利变为可 以依法税前扌瞬的利息支出.投资方收取的利息性质的收入则要缴纳营业税.根据霰发 1993 149号文件规定，

15、不论金融机构还是其他单位.只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均 应视为贷款行汽，应按“金融保险业”税目缴纳营业税.因此，对企业以货币资金投资入股，但不 歩与被投资方的利闰分配、不承担经营风险，只收取固定利润，应该视为贷款，不论其在财务上如 何处理，都应该将收到的固定利润技金融保险业征收营业税.41号公告要求，对于被投资企业麒回的投资，投资双方应于映回时椅映价与投资成本之fflj的差 额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得颔。当实际赎价高于投资成本时，投资企业应将 赎价与投资成本之间的差颔，在赎回时确认为债务重组收益，并计入当期应纳税所得额；被投资企 业应将離价与投资成本之间的差颔，在赎

16、回当期确认为债务重生损失，并准予在税前扣除.当实际 赎价底于投资成本时，投资企业应将赎价与投资成本之间的差颔，在赎回当期按规定确认为债务重 组损失.并准予在税前扣除，被投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务 重组收益，并计入当期应纳税所得霰.需要说明的是：债务重组，是指在债务人发生財务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成 的书面协议或者法院截定书，就其债务人的债务作出让步的事项混合性投资赎回投资中，因债务 人不是在发生财务困难的情况下的重组业务，严格意义上说不符合债务重组定义，但42号公告将其 视为按债务重组处理国家税务总局颁布的金融保险业营业税申报管理办法（国税发200

17、219号）规定，“以货 币资金投资但收取固定利润或保底利润的行为，也風于这里所称的贷款业务”，需要缴纳営业税. 尽管国税发20029号文未明确将“赎回投资”规定为一种“收取固定利润或保底利润的行为”, 但从规定的立法本意来番应该足以涵盖.而41号公告规定的是企业混合性投资业务“企业所得税”处理的规则，并未涉及是否缄纳营业 税的间题这引发了有关41号公吿从企业所得税角度将“投资损益”畀定为“债务重绢损益”，是 否影响营业税角度对“投资损益”的性质畀定的争议原理上，税法对同一应税行为的所得税和流 赭税的定性应该一致.实践中，由于所緡税和营业税的征管分属国税和地税部门，可能对此间题的 定性出现不一致

18、。未来期望国家税务总局能对此问题做出明确和统一。由于"号公告严格的适用条件，某种程度上41号公吿仅统一了部分符合41号公告条件的明股 实债的税务处理问题。对于大量不完全符合41号公告的明股实债投资杲否可以参照便用41号公告 的原则仍然存在很大的不确定性，需要纳税人与税务机关做充分沟通.并且需要注意，营改増旷围 至金融业，也将对明股实债税务处理造成巨大影响，相关纳税人必须关注新政策的发布.以下资科来源网络，如果侵权谪及时告知，会立刻删除！明股实债方式近两年非常火.这种融资模式简单来说就是资金通过基金或信托公司等渠道以增 资的方武投入逬项目公司（融资人）对于融资人而害可以改害资产负债率，

19、増加企业资本金，作 为杠杆攝动后续债权性融资.作为投资人，其并不養与被投资企业的税后利润分配和共担经营风 险，投资协议或合同中主要获利方式是固定回报，实质上还是获取资金使用利息.今天,我们和你聊聊明股实债项目涉税的那些间题.Q：明股实债项目的税务处理？间题补充：实践过程中，主要有两个间题：L明股实债项目怎么处理，融资人才能逬行税前抵扣，有什么依捋吗？2融资人需賽信托公司出具发票用于抵扣税费，很多信托公司表示出具不了，为什么？如何解 决？这个其实可以参照国家税务总局之前下发的关于企业混合性投资业务企业所得税处理间题的公 告（国家税务总局公告2013年第41号）进行处理。首先要畀定神马杲明股实债，

20、该文第一条规定中提出了 5项条件：（-）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或定期支付保底 利息、固定禾厢、固定股息、，下同）；（-）有明确的投资期限或持定的投资条件，并在投资期满或者满定特定投资条件后，被投资企业 需要腔回投资或偿还本金；（三）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权，（四）投资企业不具有选举权和被选举权；（五）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。需襲注意的是，如需满足明股实债条件，离同时符合上述5项条件.其中，第二项规定“有明确的投 资期限或特定的按资条件，并在投资期満或者满足持定投资条件后，被投资企业需吏赎回投资或偿 还本金“中，萇求“祓

21、投资企业麒回投资或偿还本金而不是”被投盗企业"之外的耳他企业.需套符合 第二项可能有点难度，因为如果投资方采取股权投资方式投资的，被投资企业因不能持有自己的股 权，一骰是不能够直接收购自身股权的，目前我们在实践中往往采取减资的方式进行。在此，我们 需更提理被投资企业在签订合同时予以关注.当然具体操作也可单寧单议，如有条件，可与当地税 务机关进行沟通那么下一步，间題来了：投资方收取的投资收益杲否要纳税？被投资方支付的固定资金占用费是否 可以在企业所得税前扣除？根据41号文的规定，对于符合明股实债条件的：对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投 资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计

22、入当期应纳税所得颔；被投资企业应于应付利息的日 期，确认利患支出，并搜税法和国家税务总局关于企业所得税若干间题的公告（2011年第34 号）第一条的规定，进行税前扣除.“投资企业收取的利息性质的收入，由于不符合权益性投资收益而不属于免税收入，要搜规定繳纳企 业所得税，其收入确认的时间按照利息收入确认时间即合同约定彼投资企业应付利息的日期确认.被投资企业支付的利息性质的费用，可以按照税法规定在税前扣除但扣除时间不是按资金使用权 责发生制原则分期扣除，而是在应付利息的日期扌喺，当然还是鹿符合不赧过金魁企业同期同类贷 款利率标准，弘号公告第一条中对此有非常细致、明确的规定.关于开具发票|可題，实际上信托公司杲无法开具利息、发票的.这个在实践中也有客户多次间到.说 起来都是泪.不是小的们不想开，是真心开不出，还盟各位企业大佬们理解.我们