房地产价值评估方

1、房地产价房地产价值评估方值评估方法法成本法成本法MV=LV+IV房屋重置成本估算房屋重置成本估算1.工料测量法工料测量法2.分部分项法分部分项法3.单位比较法单位比较法4.指数调整法指数调整法土地重置价格的估算土地重置价格的估算土地价格土地取得费土地价格土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润利润+土地增值收益土地增值收益建筑物贬值估算建筑物贬值估算经济耐用年限法：经济耐用年限法：1：直线法：直线法2：双倍余额递减法：双倍余额递减法3：成新折扣法：成新折扣法 书书8485市场比较法市场比较法1.评估程序评估程序2.修正的因素修正的因素例题 甲企业有一块待估宗地，现搜集到与待估宗甲企业有

2、一块待估宗地，现搜集到与待估宗地类似的六块宗地的情况如表所示（地类似的六块宗地的情况如表所示（1-1）：）：宗宗地地成交价（元成交价（元/平方米）平方米）交易时间交易时间交易情况交易情况容积率容积率区域因素区域因素个别因素个别因素A68005.12.30+1%1.30+1%B61005.12.3001.10-1%C70004.12.30+5%1.40-2%D 68006.12.3001.0-1%-1%E75007.12.30-1%1.60+2%F 70008.12.3001.3+1%0G08.12.3001.100该城市地价指数如表：该城市地价指数如表：时间时间20*220*320*420*5

3、20*620*720*8指数指数100103107110108107112另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在当容积率在11.5之间时，容积率每增加之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为宗地单位地价比容积率为1时的地价增加时的地价增加5；当容积率超过当容积率超过1.5时，超出部分的容积率每增加时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地价比容积率为，单位地价比容积率为1时的地价增加时的地价增加3。对交易情况、区位因素、个别因素的修正见表对交易情况、区位因素、个别因素的修正见表11，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地，表中负号

4、表示案例宗地条件比待估宗地条件差，正号表示案例宗地条件比待估宗地条条件差，正号表示案例宗地条件比待估宗地条件好，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。件好，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。要求：评估该宗地土地要求：评估该宗地土地2008年年12月月30日价格日价格答案：答案：（1）建立容积率地价指数表：）建立容积率地价指数表：容积率容积率1.01.11.21.31.41.51.6地价指数地价指数100105110115120125128（2）案例修正计算：）案例修正计算： 案例案例A：680（112110）（100101）（105115）（100100）（100101）620（元（元/平方米）平

5、方米）同理同理B:627元元/平方米平方米 C:623元元/平方米平方米 D:755元元/平方米平方米 E:638元元/平方米平方米 F:633元元/平方米平方米 经评估人员最后审定，认为案例经评估人员最后审定，认为案例D的的值为异常，予以剔除，其它结果较为值为异常，予以剔除，其它结果较为接近待估宗地，取其平均值作为评估接近待估宗地，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地结果。因此，待估宗地G的评估结果的评估结果为：为：628元元/平方米平方米路线估价法路线估价法路线估价法是根据土地价值随街道距离路线估价法是根据土地价值随街道距离增大而递减的原理，在特定街道上设定增大而递减的原理，在特定街道上

6、设定单价，依次单价配合深度百分率表及其单价，依次单价配合深度百分率表及其他修正率表来估算临街同一街道的其它他修正率表来估算临街同一街道的其它宗地地价的估价方法。这种方法尤其适宗地地价的估价方法。这种方法尤其适用于大片土地的评估、而收益法、市场用于大片土地的评估、而收益法、市场法、成本法一般只适用单个宗地的估价。法、成本法一般只适用单个宗地的估价。其计算公式为：其计算公式为：宗地评估总价路线价宗地评估总价路线价深度百分率深度百分率临临街宽度街宽度修正率修正率某路线价区段，标准深度为某路线价区段，标准深度为16至至48米，路线价为米，路线价为1000元元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临平方米

7、，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为街宽度为10米，临街深度为米，临街深度为18米，该路线价区段米，该路线价区段临街地深度指数如表：（不考虑修正率）临街地深度指数如表：（不考虑修正率）临街深度临街深度未满未满4米米满满4米未米未满满8米米满满8米未满米未满12米米满满12米未米未满满16米米满满16米未米未满满18米米深度指数深度指数130125120110100根据正常宗地路线价公式：根据正常宗地路线价公式：宗地价格路线价宗地价格路线价深度指数深度指数宗地面积宗地面积宗地价值宗地价值1000（1.3104+1.25104+1.2104+1.1104+1102）214000元元收益法收益法 1.净收益的测算净收益的测算 2.折现率的估算折现率的估算 书书102假设开发法待估土地使用权价格开发后不动产价