旅游地产项目开发潜力评估工具

1、一、发展近郊旅游地产的机遇与困难一、发展近郊旅游地产的机遇与困难1、国家的大政策环境在逐渐推动城乡一体化，城乡统筹的政策与旅游产业发展政策越来越有利于旅游地产项目的开发。乡村休闲旅游一直是国家政策鼓励的产业，在休闲消费市场上也有一定的吸引力。2010年起，旅游业被列为国家战略性支柱产业，2、交通的改善使得城郊乡村的开发潜力逐渐增大，乡村的土地成本低，生态环境好，利于开发高品质的宜居地产，可利用的空间面积大，有利于大项目的可持续开发。3、近郊旅游地产的开发，要符合当地的政策大方向，对资源的依赖性低，要以人为创造的资源与产品为主，同时是具有较强吸引力的大众化项目。国内有名的旅游地产开发商都形成了自

2、己的核心模式，如深圳华侨城集团的都市游乐（欢乐谷）主题地产，大连海昌集团的水上游乐（极地海洋世界）主题地产，方特集团的高科技游乐（方特科技馆）主题地产，宋城集团的影视基地主题地产。总结起来，以上这些取得成功的企业，走的其实都是依托于大都市城区内或城边上，完全依靠人工打造出的旅游吸引物来做旅游人气，靠主题化的社区生活配套（主题游乐公园）和企业品牌价值来带动房地产的销售，他们的土地都是通过招拍挂方式拿到的城市国有土地，取地成本相对于其他开发商来说要低。而目前我国在大城市近郊乡村地区发展旅游地产的开发模式还没有成熟的核心模式，这给我们发展“乡村休闲田园地产”的模式留出很大的市场空间，目前这种模式在成

3、都市及重庆已经有部分项目取得成功，如成都置信集团的国色天乡（还是偏向于都市游乐），重庆商社集团的美丽乡村嘉年华等。、乡村休闲乡村休闲+田园地产田园地产的开发核心在于如何降低土地运营的成本降低土地运营的成本与提高旅游休闲项目的市吸引力提高旅游休闲项目的市吸引力，而从社会发展角度来讲，还有一个核心在于如何解决好三农问题解决好三农问题。同时，乡村旅游地产也是个高回报高风险的投资项目，它获取土地城本较低，但要求的启动资金较大，开发周期较长，它的投资回收期较长，但它可持续发展的空间很大，后期回报会越来越大，是个长线投资领域。、在城市近郊发展旅游地产业，不仅是旅游加地产那么简单的开发模式，更不是单纯的地产

4、开发模式，它是更复杂的区域社会发展的综合性问题，包括了土地流转与整理、农民生活与就业、农业产业升级、农村土地性质转变、农村基础设施建设、农村综合管理等问题，而这些问题有一个没解决好，都会影响到项目的开发进程和增加投资风险。发展乡村旅游地产的启动周期较长，前期要解决土地指标、三农配套、旅游人气、基础设施、区域品牌及区域投资价值等问题，这对开发商的资金实力要求高，同时对运作团队的经验要求高，对人才类型要求全面（包括农业、旅游、文化、规划、地产、工程、管理等），开发商需要做大量的人才储备与培养，成熟的开发模式与开发团队是该产业长远发展必不可少的。、乡村旅游地产的开发主要是由土地运营+聚集人气+地产开

5、发三个过程组成，与城市地产相比就复杂得多，多出了土地运营和聚集人气的环节。它的开发成本主要由“土地运营成本（租征地、整理） +农民补偿成本（拆迁安置及青苗补偿） +农业开发投入+基础设施成本+旅游资源成本+旅游吸引物开发成本+旅游接待设施投入+市场营销费用+经营管理成本+地产开发成本”等十几项成本构成，与地产开发的“征地+建房+营销”的成本模式相比增加了近十项成本支出和运作环节。土地运营的成本远比城市的征地成本低，但操作更繁杂，要付出的机会成本和时间成本高。旅游消费人气这一环节的成本投入是前期开发的主要成本，同时要比城市地产多出日常经营管理的成本，风险系数也比较大，受各方因素的影响多且不易控制

6、。评价项目评价子因分值项目实际情况实际得分区位交通12分区域开发成熟度1蓝光观岭项目的开发已经为金堂北部区域的大发展打开一扇明窗1区域品牌价值1金堂定位为天府花园水城，项目地紧临县城，可共享这一品牌影响力1区域经济条件1未来的第二机场航空经济区及青白江的北新经济区都是本项目未来发展的经济基础1区域未来产业方向3未来重点是发展生态农业、旅游与休闲度假，也明确旅游地产的开发335年后的交通格局4基本形成多条高效的主卫城区通勤大道，融入大成都半小时生活圈内3综合交通成本2处于大成都、德阳城市群的半小时经济圈内，时间成本与交通成本较低2市场依托12分目标市场经济水平2大成都经济区在未来十年内都将是处于

7、高速发展的格局中，整体消费水平高2目标市场人口基数22000多万的城镇居民大军2目标人群消费能力2居民消费水平西部之首2消费意识2对近郊休闲度假的消费意识非常高2未来需求导向2在未来35年内，近郊休闲度假将向多元化转型，不再是单一的喝茶打麻将2市场需求的可持续周期2近郊旅游地产未来将一直是消费者追求的置业目标2资源价值11分观赏游憩使用价值2有川西水乡的雏形、北河自然湿地、田园风光等资源的观赏游憩价值较高1历史文化科学艺术价值1人文历史资源不突出，影响力小，没有唯一性0珍稀奇特程度2北河自然湿地在成都是有唯一性的，但其奇特性不算高1规模、丰度与机率1除北河湿地和官仓的温泉外，其它各类资源的规模

8、、丰度一般，不具有突出优势0对目标市场的吸引力2综合资源对近程休闲旅游市场具有一定吸引力，可以说是典型的近郊休闲度假类资源体系，对远程市场的观光游览的吸引力不大1完整性与易得性1北河湿地景观较完整，但受苦北河水位线影响大，也受河道管理限制，易得性一般，田园水乡资源需要作较大的人工打造才能形成具有吸引力的景观资源0适游期或使用范围1以水为主题的本项目冬季不适游（温泉项目除外），水乡主题旅游是老少皆宜1资源的开发成本1田园水乡需要大量的人造资源，成本较高0评价项目评价子因分值项目实际情况实际得分土地供应量12分县级内的开发用地存量2金堂县在之前除了观岭这个项目之外，没有特别大的项目在开发，整体土地

9、存量相对于成都其它地方来说是比较多的2镇级每年的供地指标量2清江镇定位为生态农业重点镇，所以在建设用地指标供应上相对偏少1镇级的土地整理空间1镇域范围内农村集体建设用地和宅基地面积大、镇区也有一定的整理空间1旅游及地产的直接供地量6间接运作土地的空间1金堂县域内有很多乡镇尚未开发，间接运作土地的空间较大1土地成本8分租、征地成本4清江镇的土地产值高，农民收入较高，且大部分为农田，租地成本较高2土地整理综合成本2要把镇域内所有农民集中居住，所涉及到的拆迁安置成本较高1相关补偿成本2项目地内给农民的青苗补偿成本不算高，但外来资金的小型投资项目较多1政策支持8分与政府的关系4清凤集团的资金实力雄厚，

10、与市政府有着良好的合作关系4各级政策对相关产业的支持力度2四川省对特色农业及旅游业发展的政策支持力度非常大，特别是在城乡统筹下的乡村旅游业、生态农业、旅游地产业、服务业等给予的政策支持2各产业相关配套政策的完整性与明确性2特色农业产业及旅游产业政策明确，政策的支持力度大，特别是成都市08年1号文件已明确农村宅基地产权与城市房屋产权同权同证，且可上市流通2项目启动期难易度7分启动资金需求量3本项目起步区涉及到的拆迁安置也较多，对资金的需求量较大2项目的启动时间长短2由于村民对项目开的支持度较高，土地流转相对顺利，启动期时间较短2前期筹备复杂性1本项目的前期筹备较简单1所需人才的复合度1启动期所需

11、的人才类型较多，包括了旅游、地产、政策研究、规划设计、工程、营销、农业、环保、经营管理等人力资源，目前鸿发集团的相关人才储备较少0社区配合度6分社区管理难易程度2项目地内将采取集中居住方式，进行城市社区化管理，是政府的管理范畴2评价项目评价子因分值项目实际情况实际得分场地开发条件6分地形地貌的适宜性3项目地大部分区域为平地，对水乡环境打造较为适宜3自然环境适宜性1自然生态环境非常适合开发乡村休闲度假及田园地产1受其它因素的影响程度2水系打造受河道管理的影响、用地规划受现有已开发项目的占地影响、部分优质地块受高压电走廊影响0政府运作能力5分政府服务团队综合能力3市、镇政府成立了一个对口服务班子，

12、运作经验丰富3各级政府配合度2从县政府到镇上一条心全力配合2气候条件5分宜人程度3除了冬季外，其它季节都很宜人2四季可经营周期2受恶烈天气影响的时间较短，雨季与洪水汛期影响不大2周边竞争态势4分周边同类型资源竞争2周边同类资源少，潜在竞争小2周边同类型项目竞争2目前周边还没有同类规模的项目开发计划2基础设施条件4分项目地内道路基础1金广路作为县级过境公路影响不大，且可作为项目地很好的通达主干道1项目地周边市政配套1项目地距县城区较近，易于并入市政管网1基础设施建设成本2项目地地形平缓，道路、桥梁、管网的建设成本低2合计10076（82） 从上表对清江区域的综合分析结果看，属于优良型投资项目，影响开发潜力分值的主要原因在于项目地的资源价值上，只有4分，项目地只有北河自然湿地是最大的资源亮点，但它处于河道之中，受到河道管理的限制，其开发利用价值受到影响。针对这一情况，