房地产企业案列

1、成都市地税稽查局房地产案列分析江苏税软软件科技有限公司蒋兆龙01/行业综述 02/税收政策 03/案例说明房地产开发企业案列分析01/行业综述 房地产开发企业房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。涉及税种房地产开发业务涉及的主要税种，包括：契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税和房产税，以及企业所得税等，主要分布在土地使用权受让和房地产开发、转让、保有等各个环节。房地产行业于今年内将实现营改增02/税收政策-契税 契税是以在境内转移土地使用权、房屋产权为征税对象征收的一种税。契税由土地、房屋权属的承受人缴

2、纳。适用税率契税的适用税率是3%5%的幅度税率，具体税率标准由省级人民政府确定。四川契税规定为4%注意事项契税计税依据的确立，如采用竞价方式取得土地的，计税价格为竞价的成交价格，包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。03/案例说明 02/税收政策-印花税 印花税印花税是对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种税。房地产开发业务涉及的印花税，主要包括以下方面：1土地使用权取得环节属于“产权转移书据”，按照书据上所记载的金额和万分之五的税率计算缴纳印花税。开发企业从政府部门领取的土地使用证、房屋产权证，采取定额贴花，每件5元。2房地产开发环节开发企业从金融机

3、构借款，与金融机构签订的借款合同开发企业与勘察设计单位签订的建设工程勘察设计合同依照合同金额和万分之零点五的税率计算缴纳印花税。02/税收政策-印花税2房地产开发环节开发企业采购设备或材料物资，与供应方签订的购销合同开发企业将建筑工程出包给施工单位，与施工单位签订的建筑安装工程承包合同依照合同金额和万分之三的税率计算缴纳印花税。3房地产转让环节开发企业与购买方签订的房地产销售合同，按照“产权转移书据”，依据合同中记载的房地产销售金额和万分之五的税率，计算缴纳印花税。4房地产使用环节开发企业将开发产品用作固定资产等，要办理房屋产权证，采取定额贴花，每件5元。开发企业将开发产品出租给其他单位或个人

4、所签订的租赁合同，依照租赁费金额和1的税率，计算缴纳印花税。03/案例说明 印花税需要根据企业合同统计应缴印花税再根据管理费用下列支的印花税判断是否足额缴纳，行业特点：绝大部份房地产开发企业均未能足额缴纳印花税02/税收政策-土地使用税 城镇土地使用税城镇土地使用税，是以城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。土地使用税采取从量定额征收，计税依据是纳税人实际占用的土地面积（平方米）。按年计算分期缴纳开发企业开发土地、建造商品房屋的用地，应当按照规定缴纳城镇土地使用税。以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，由受让方从合同约定交付

5、土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。03/案例说明 经检测企业从2014年开始分季度缴纳土地使用税，需核查企业土地转让确认书签订时间，如未签订土地转让确认书通过合同上签订时间确定其2013年是否应缴土地使用税02/税收政策-房产税 房产税房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区内的房产为征税对象，依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但售出前，已使用或出租、出借

6、的商品房，应当按规定缴纳房产税。纳税义务发生时间为房屋使用或交付之次月。因房产实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算应截止到房产实物或权利状态发生变化的当月末。计算方法自用房产，以房产余值为房产税的计税依据，税率为1.2%。应纳税额=房产原值1-扣除比例（10%至30%）1.2%出租房产，以取得的租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。应纳税额=房产租金收入12%03/案例说明 房地产企业用于楼盘销售的建筑或临时建筑需征收房产税。通过查账软件发现企业从2014年开始预售房屋，但2年均未交房产税，因此需核实企业是否存在自建建筑用于房屋销售的情况02/税收政策-营业税及

7、附加 营业税开发企业销售已开发房地产，应按税收规定计算缴纳营业税。销售开发产品（1）开发企业将开发的建设性场地对外出售，按照“转让土地使用权”项目，依照销售额和5%的税率计算缴纳营业税。（2）开发企业将开发建造的商品房屋对外销售，按照“销售不动产”税目，依照销售额和5%的税率计算缴纳营业税。（3）开发企业自己拥有施工力量，采取自己建造、自行开发销售商品房的，在转让环节应缴纳两道营业税。自建行为，按照“建筑业”税目，依照3%的税率计算缴纳营业税。计税价格可以按照下列办法确定：计税价格=工程成本（1+成本利润率）（1-营业税税率3%）销售行为，按照“销售不动产”税目，依照5%的计算缴纳营业税。计税

8、价格是商品房的销售价格。（4）开发企业将开发产品对外捐赠，应视同发生应税行为，计算缴纳营业税。03/案例说明 通过查账软件查看，发现企业2013年取得了政府返还拆迁补偿款，根据国税函【2009】520号文件应划分为平整土地收入和拆迁收入，平整土地参照建筑业征收3%营业税，拆迁收入参照服务代理征收5%的营业税03/案例说明 通过分期显示，经查企业2014年8月后至年末均未交营业税金及附加和土地增值税，到2015年2，3月才补交，因此应计提滞纳金03/案例说明 经通过关联分析取得预收账款与营业税及附加的相关数据，导出excel表格后计算企业均按照税率足额计提相关税费02/税收政策-土地增值税 土地

9、增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。在我国现行中央地方财政收支划分中，土地增值税属于地方税种。目前的土地增值税实行“预征+清算”的管理模式。在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地增值税；

10、在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。03/案例说明 企业到2015年为止，还未销售完毕，因此对2013-2015年内取得的收入采用预征土地增值税的方式进行计算，利用关联分析，企业足额计提，但从2014年8月份后未缴纳，于2015年2,3月份补交，应加收滞纳金02/税收政策-个人所得税 个人所得税个人所得税是调整征税机关与自然人（居民、非居民人）之间在个人所得税的征纳与管理过程中所发生的社会关系的法律规范的总称。工资、薪金所得，适用7级超额累进税率，按月应纳税所得额计算征税。个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位适用5级超额累进税率。比例税率。对个人的稿酬所得，劳务报酬所

11、得，特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率。部分收入需加征03/案例说明 对于企业管理费用中列支的工资薪金，需要通过工资明细去核算是否应征个税。除此之外，企业存在规定股东长期借款，根据股东借款超过12个月的视同分配股利，需征收20%的个税02/税收政策-企业所得税 企业所得税企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。房地产开发经营业务，包括土地的开发，建造销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。行为进行征税。由于房地产存在预售情况，因此根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法中第九条，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。来确定收入第十二条明确，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。计算公式应纳税所得额=预售收入*预计毛利率+当期