大兴区生物医药基地东配套区11地块可行性研究方案报告

1、 市大兴区生物医药基地东配套区11号地居住项目（配建公共租赁房）可行性研究报告一、项目基本情况1、位置及交通该地块位于大兴区北臧村镇，生物医药基地东配套区内，南六环路南侧，与我公司南加气项目隔京开高速公路相对，紧邻地铁4号线天宫院站，距离南三环15公里，距离首都第二机场（暂定大兴区榆垡镇南各庄）20公里，交通位置十分便捷。图1：项目位置及交通图2、四至、现状及交地条件（1）四至该项目宗地四至X围：东至京开高速公路，西至新源大街，南至华佗路，北至庆丰路。（2）现状宗地内除有电线一路及部分树木以外，已达到自然平整。图2：项目现状及四至（3）市政状况该项目由大兴区分中心负责完成宗地X围内征地、地上物

2、拆迁、渣土清运和场地平整，以及该宗地入市交易前咨询、评估等前期工作，向中标人提供具备“六通一平”（“六通”指宗地外通上水、下水、通电、通路、通讯、通燃气，“一平”指除路灯、红绿灯、高压线杆、树木以外的场地自然平整）条件的土地，临时水电接用费用由中标人承担。项目目前现状“六通一平”，其中西侧新源大街、北侧庆丰路和南侧华佗路通上水、下水、通电、通路，由政府出资提供。通讯与通燃气由通讯单位和燃气单位投资提供。图3：项目地块市政规划示意图3、规划条件该项目总用地面积18.84公顷，建设用地面积11.40公顷，建筑规模25.29万平方米，其中居住建筑规模23.59万平方米，教育配套1.5万平方米，具体规

3、划指标如下：表1：规划条件表序号地块用途建设用地面积（ha）建筑规模（万）容积率控制高度10506-005居住5.3513.182.56020506-022居住4.1610.42.56030506-016小学1.441.150.81840506-021托幼0.440.350.812图4：项目地块规划示意图4、周边配套情况该项目目前缺乏必要的生活配套，在医药基地东配套区内，天宫院地铁站附近规划了商业金融约60万平方米（与本项目同期推出），可以解决本项目的配套问题。项目北部的大兴城区区域商业、医疗、教育等配套资源较为丰富。图5：项目地块配套示意图二、市场分析1、大兴区概况区域状况大兴区位于市南部，

4、东临通州区，南临某省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台、某区。辖区面积1036平方公里，常住人口109.7万人（2008年末），下辖5个街道办事处、5个地区办事处、9个镇。区域经济发展状况2009年大兴区区国内生产总值为236亿元，位列市12个郊区县第4位，人均可支配收入为22700元。文化创意、生物医药、生产性服务业和都市型现代农业四大产业为大兴区主要产业。图6：2009郊区县GDP与人均可支配收入区域规划根据大兴新城规划（2005-2020），大兴新城的城市空间结构为“一心六片三组团”，一心即京南绿色新城核心区，大兴的行政中心和文化中心；三组团即西红门组团（综合承接居住和商业

5、服务区），孙村组团（发展控制区），狼垡组团（综合生活服务区）；六片即东片区（大兴区域综合功能区），东北片区（综合功能承接区），西片区（文教先导综合发展区），东南片区（物流先导综合产业区），西南片区（生物医药先导综合产业区）以及预留发展片区（未来承接片、新城综合发展）。该项目所在的西南片区为生物医药先导综合产业区，规划继续发展成为以生物医药基地为主导的综合产业区。积极发展生物医药关联产业及科研，按照市级产业区标准进行建设。图7：大兴新城规划示意图2、大兴生物医药产业基地大兴生物医药产业基地规划面积是9.63平方公里，成立于2002年12月，2006年1月经国务院批准纳入了中关村科技园区，2006

6、年11月国家发展和改革委员会批复产业基地为国家生物产业基地。园区已经形成了中药现代化、现代生物制品、研发检测服务等多元化的产业格局，初步形成比较完整的产业链条。以中国药品生物制品检定所、国家兽医微生物中心、国家动物疫病预防控制中心为龙头，形成药品、生物制品检定及技术执法核心区域；以某堂集团、康美药业、以岭集团为龙头，形成中药、天然药物核心区域；以四环科宝、协和制药为龙头，形成化学制剂核心区域；以民海生物、康泰药业为龙头，形成疫苗、生物制品核心区域；以麦邦电子医疗设备、国药龙立制药装备为龙头，形成医疗仪器和制药设备核心区域；以中国医学科学院药物研究所、中国中医科学院、市科学技术研究院为龙头，形成

7、药品研发创新核心区域。预计2015年，大兴生物医药产业基地产业规模将达到600亿元。3、周边土地市场该项目周边土地成交主要集中在大兴新城北区，2009年6、7月成交的6宗土地楼面均价在6500元/平方米左右，2009年12月成交的2宗土地楼面均价达到10500元/平方米以上。2010年11月，位于项目北侧的大兴区黄村大庄三角地居住项目以招标方式出让，4家公司参与投标，其中某众美地产报价达到9900万（8182元/平方米），高出底价近200%。表2:周边土地成交情况序号宗地名称土地总面积(ha)建设用地面积(ha)规划建筑面积(万)规划用途成交日期楼面均价 （元/）受让单位1大兴区黄村（新城北区

8、22号地二期）居住项目用地10.60 10.47 19.03 居住09.064735 春光和华美2大兴区黄村（新城北区23号地）居住项目用地2.84 2.63 3.95 居住09.066354 旭辉集团3大兴区黄村（新城北区10号地）居住项目用地10.32 6.99 13.36 居住09.076140 旭辉集团4大兴区黄村（新城北区16号地）居住项目21.23 15.21 27.58 居住09.075664 金地集团5大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目23.47 16.23 45.80 居住、商业金融09.076605 绿地集团6大兴区黄村（新城北区2号地）住宅及公建项目用地1

9、4.76 9.10 22.49 居住09.077248 保利地产7地铁大兴线枣园路站居住及多功能（一期、三期）项目用地22.04 11.38 28.21 居住09.1210653 中建国际8地铁大兴线枣园路站居住及多功能（二期）项目用地7.92 6.49 14.69 居住09.1210928 新城时代9大兴区黄村大庄三角地居住项目1.01 1.01 1.21 居住10.118182 某众美（最高报价）图8：项目周边土地成交情况4、商品住宅市场该项目北侧的大兴新城北区目前主要在售项目有绿地新里西斯莱、金地仰山、保利茉莉公馆、旭辉紫郡，艺苑桐城，均为普通住宅，售价在18500-22000元/平方米

10、之间，月均去化2.5万平方米，主要针对刚需及首次改善型客户。项目南侧主要在售项目为富力丹麦小镇，普通住宅售价12000元/平方米，独栋售价18000元/平方米，项目总体月均去化0.6万平方米。6月至11月，以上项目整体均价呈上升态势，市场状况良好。表3：项目周边楼盘情况项目名称物业类别建筑类别建筑规模（万）容积率开盘时间主力户型(m2)销售均价（元/）开发商保利茉莉公馆住宅板楼、板塔结合22.52.52011-061居-4居，60-14018500保利地产旭辉紫郡住宅板式小高层172.02010-1080两居、130三居19000东亚新华金地仰山住宅板式小高层27.51.82010-082居8

11、0、3居140、4居18019000金地地产绿地新里西斯莱住宅、公寓、联排多、高层板楼45.82.62010-042居90、3居130-14022000绿地集团富力丹麦小镇(公寓部分)住宅别墅板塔结合12.50.62010-042居904居26012000富力集团首邑溪谷住宅板楼和塔楼252.12010-122居873居12019000昊坤嘉业房地产开发某艺苑桐城住宅板楼8.92.52009-052居903居120-14018000艺苑房地产开发某公司图9：周边在售项目示意图图10:周边在售项目价格走势三、优劣势分析1、优势该项目东邻京开高速、北临南六环辅路，距离地铁生物医药基地站步行约300

12、米，地铁4号线至市区30分钟，交通比较便捷。项目附近将形成医药研发、医药生产和医药设备的完整产业链，会吸引大批高收入人群入住，形成巨大刚需，拉动该项目市场。该项目位于我公司开发的南加气项目西侧，如能获取该项目，可以有效降低管理成本。2、劣势该项目须配建3万平方米公共租赁房，降低了项目总体盈利水平;四、招标交易要点1、投标要点 招标公告发布时间：2010年11月26日 投标预登记时间：2010年12月16日（9：00-12：00，14：00-15：30） 投标时间：2010年12月20日（9：30-10：30），投标截止后当即开标 招标为设定有底价的暗标形式。招标底价由政府土地收益和土地开发建设补偿费两部分构成。其中：土地开发建设补偿费62990万元，折合可出让建面2490元/平方米。 投标保证金：20500万元；资金证明：不低于41000万元 资金需求计划根据招标文件要求，本项目资金需求计划如下：表4：资金需求计划表日期2010年12月16日 （投标预登记时间）2011年1月5日2011年1月9日备注投标保证金20500万元（中标后冲抵部分政府收益）全部土地开发建设补偿费62990万