商品房买卖合同XXXX1019 涂妍娜

1、商品房买卖合同条款分析商品房买卖合同条款分析(fnx)(fnx)修改修改 GF20000171浙江(zh jin)星韬律师事务所 涂妍娜第一页，共二十一页。第一页，共二十二页。商品房买卖合同包括以下商品房买卖合同包括以下(yxi)主要内容主要内容第一条第一条 工程建立根据工程建立根据;第二条第二条 商品房销售的根据商品房销售的根据;第三条第三条 买受人所购房屋的根本情况买受人所购房屋的根本情况;第四条第四条 计价方式与价款计价方式与价款;第五条第五条 面积确认及面积差异处理面积确认及面积差异处理; 第六条第六条 付款方式及期限付款方式及期限;第七条第七条 买受人逾期付款的违约责任买受人逾期付款

2、的违约责任;第二页，共二十一页。第二页，共二十二页。 第八条第八条 交付期限交付期限; 第九条第九条 出卖人逾期交付房屋的违约责任出卖人逾期交付房屋的违约责任;第十条第十条 规划设计变更的约定规划设计变更的约定; 第十一条第十一条 交接交接;第十二条第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷债务纠纷;第十三条第十三条 出卖人关于装饰出卖人关于装饰(zhungsh)、设备标准承诺的违约责、设备标准承诺的违约责任任;第十四条第十四条 出卖人关于根底设施、公共配套建筑正常运行的承出卖人关于根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺诺;第三页，共二十一

3、页。第三页，共二十二页。 第十五条第十五条 关于产权登记的约定关于产权登记的约定; 第十六条第十六条 保修责任保修责任;第十七条第十七条 双方就小区、楼字命名权、屋面、外墙使用权双方就小区、楼字命名权、屋面、外墙使用权的约定的约定; 第十八条第十八条 买受人合理使用房屋买受人合理使用房屋(fngw)、公共部位和设施、公共部位和设施的使用权的使用权;第十九条第十九条 争议解决方式争议解决方式; 第二十条第二十条 未未尽事宜的约定尽事宜的约定。 第四页，共二十一页。第四页，共二十二页。第五条第五条 面积面积(min j)(min j)确认及面积确认及面积(min j)(min j)差异处理差异处理

4、 根据当事人选择的计价方式，本条根据当事人选择的计价方式，本条(bn tio)规定以【建筑规定以【建筑面积】【套内建筑面积】本条面积】【套内建筑面积】本条(bn tio)款中均简称面积款中均简称面积为根据进展面积确认及面积差异处理。当事人选择为根据进展面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条按套计价的，不适用本条(bn tio)约定。合同约定面积与约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第种方式进展处理

5、：同意按第种方式进展处理：1双方自行约定：双方自行约定： 2双方同意按以下原那么处理：双方同意按以下原那么处理：1面积误差比面积误差比绝对值在绝对值在3以内含以内含3的，据实结算房价款；的，据实结算房价款；2面积误差比绝对值超出面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退时，买受人有权退房。房。第五页，共二十一页。第五页，共二十二页。买受人退房的，出卖人在买受人提出买受人退房的，出卖人在买受人提出(t ch)退房之日起退房之日起30天内天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误买受人不退房的，

6、产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在差比在3以内含以内含3局部的房价款由买受人补足；超出局部的房价款由买受人补足；超出3局部的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小局部的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3以内含以内含3局局部的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出部的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3局部的房价款局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。由出卖人双倍返还买受人。面积误差比面积误差比= 合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方

7、不解除合同的，应当签署补充协议。应当签署补充协议。第六页，共二十一页。第六页，共二十二页。第七页，共二十一页。第七页，共二十二页。 问题问题(wnt)(wnt)及容易产生纠纷点及容易产生纠纷点 1、期房销售中经常出现面积差异的问题、期房销售中经常出现面积差异的问题(wnt)。面积的描。面积的描绘不清楚。有绘不清楚。有3种购置方式：按建筑面积、按套内面积、种购置方式：按建筑面积、按套内面积、按套计算。按套计算。 2、合同中第五条关于面积差异的处理方法存在问题，、合同中第五条关于面积差异的处理方法存在问题，销售商常常将面积差异处理直接格式化为销售商常常将面积差异处理直接格式化为“多退少补、多退少补

8、、据实结算等，这样的约定本质上剥夺了消费者选择适据实结算等，这样的约定本质上剥夺了消费者选择适用法定用法定“3%处理规那么的可能，限制了消费者的合法处理规那么的可能，限制了消费者的合法权利。权利。第八页，共二十一页。第八页，共二十二页。 该条修改建议该条修改建议调整面积差异处理两种选择方式的先后顺序。将调整面积差异处理两种选择方式的先后顺序。将?商品房销售管理方法商品房销售管理方法?中规定的中规定的“3%处理规那么处理规那么，即合同中该条第，即合同中该条第2项调整为第项调整为第1项，作为优先项，作为优先选择项选择项.该商品房【合同约定】【产权登记该商品房【合同约定】【产权登记(dngj)】建筑

9、面积】建筑面积共共 平方米，其中，套内建筑面积平方米，其中，套内建筑面积 平平方米，阳台面积方米，阳台面积 平方米，公共部位与公用平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积房屋分摊建筑面积 平方米有关公共部位平方米有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件。与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件。第九页，共二十一页。第九页，共二十二页。 双方约定以套内建筑面积为根据进展面积确认及面积差双方约定以套内建筑面积为根据进展面积确认及面积差异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建异处理。合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准。筑面积有差异的，以实测计

10、价套内建筑面积为准。 建建筑面积的最终确定以具有测绘筑面积的最终确定以具有测绘(chu)资格的测绘资格的测绘(chu)单位测量的建筑面积结果为准。单位测量的建筑面积结果为准。 应增加假设因为出卖人的原因造成买受人契税承担增加的，应增加假设因为出卖人的原因造成买受人契税承担增加的，增加局部的契税也应有出卖人承担。增加局部的契税也应有出卖人承担。 第十页，共二十一页。第十页，共二十二页。 第六条第六条 付款付款(f kun)(f kun)方式及期限方式及期限 买受人按以下第种方式按期付款：买受人按以下第种方式按期付款： 1 1一次性付款一次性付款 2 2分期付款分期付款 3 3其他方式其他方式第十

11、一页，共二十一页。第十一页，共二十二页。问题问题(wnt)(wnt)及容易产生纠纷点及容易产生纠纷点 1、按揭付款购房者容易因为贷款不成功，按揭付款购房者容易因为贷款不成功，这种情况出现这种情况出现怎么办，合同中并没有说明？怎么办，合同中并没有说明？2、或者贷款金额和实际或者贷款金额和实际(shj)的贷款金额不一致的情况的贷款金额不一致的情况出现这种情况如何处理？出现这种情况如何处理？第十二页，共二十一页。第十二页，共二十二页。 该条修改建议该条修改建议开发商应当告知按揭贷款的流程和相关的材料等，开发商应当告知按揭贷款的流程和相关的材料等，如没有仔细告知那么应当承担违约责任，应当如没有仔细告知

12、那么应当承担违约责任，应当在合同中写清楚贷款不成功的后果，由于谁的在合同中写清楚贷款不成功的后果，由于谁的原因就由谁来承担违约责任。原因就由谁来承担违约责任。申请按揭购房的经常会因为合同的贷款金额和申请按揭购房的经常会因为合同的贷款金额和实际的贷款金额不一致的情况，为防止办理实际的贷款金额不一致的情况，为防止办理合同的变更手续，可在合同中约定，余款买合同的变更手续，可在合同中约定，余款买受人可申请按揭贷款，缺乏的局部受人可申请按揭贷款，缺乏的局部(b fen)由由现金补足。现金补足。 第十三页，共二十一页。第十三页，共二十二页。第第十十条条 规划规划(guhu)(guhu)、设计变更的约定、设

13、计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致以经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致以下影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在下影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：日内，书面通知买受人：1该该商品房构造形式、户型、空间尺寸、朝向；商品房构造形式、户型、空间尺寸、朝向；2；买受人有权在通知到达之日起买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同承受日内未

14、作书面答复的，视同承受(chngshu)变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率起天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十四页，共二十一页。第十四页，共二十二页。问题问题(wnt)(wnt)及容易产生纠纷点及容易产生纠纷点1、对于规划、设计变更的约定过于简单，只要经过规划部、对

15、于规划、设计变更的约定过于简单，只要经过规划部门或设计单位的同意并在门或设计单位的同意并在10日内通知购房者，开发商便可不日内通知购房者，开发商便可不负完全的违约责任，不利于保护购房人权益。负完全的违约责任，不利于保护购房人权益。 2、关于房屋采光平安的变更是否属于规划，设计中、关于房屋采光平安的变更是否属于规划，设计中的变更，为防止此类纠纷的发生，应当示范文本中并的变更，为防止此类纠纷的发生，应当示范文本中并没有没有(mi yu)对房屋采光、平安受到影响的此类隐性损践对房屋采光、平安受到影响的此类隐性损践约定如何赔偿，法律、法规对此也未明确规定。约定如何赔偿，法律、法规对此也未明确规定。第十

16、五页，共二十一页。第十五页，共二十二页。3、别墅的环境状况往往比一般房屋要复杂，购房者对此的要、别墅的环境状况往往比一般房屋要复杂，购房者对此的要求也比较高，开发公司往往在预售伊始建造了环境优美的样板求也比较高，开发公司往往在预售伊始建造了环境优美的样板区吸引购房者，但到交房时，实际的环境标准却大大低于样板区吸引购房者，但到交房时，实际的环境标准却大大低于样板区标准区标准 该条修改建议该条修改建议取消该条内容，开发商单方变更取消该条内容，开发商单方变更(bingng)规划或设计，应属于规划或设计，应属于违约行为，并约定一定违约金额。违约行为，并约定一定违约金额。第十六页，共二十一页。第十六页，

17、共二十二页。第十五条第十五条 关于产权登记关于产权登记(dngj)(dngj)的约定。的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定出卖人的责任，买受人不能在规定(gudng)期限内获得房地期限内获得房地产权属证书的，双方同意按以下第项处理：产权属证书的，双方同意按以下第项处理：1买买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款

18、内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的赔偿买受人损失。的赔偿买受人损失。2买受人不退房，出卖人买受人不退房，出卖人按已付房价款的向买受人支付违约金。按已付房价款的向买受人支付违约金。3第十七页，共二十一页。第十七页，共二十二页。问题问题(wnt)(wnt)及容易产生纠纷点：及容易产生纠纷点：1、在未履行有关办证义务时应按已付房价款的固定比率、在未履行有关办证义务时应按已付房价款的固定比率(bl)支付违约金。但不管逾期办证的时间有多长，出卖支付违约金。但不管逾期办证的时间有多长，出卖人所承担的违约责任都一样。人所承担的违约责任都一样。2、该条款仅约定了出卖人办证资料的登记备案义务，并没、该条款仅约定了出卖人办证资料的登记备案义务，并没有对其他义务作出约定。有对其他义务作出约定。3、该条款约定买受人不能在规定期限内获得房屋权属证书、该条款约定买受人不能在规定期限内获得房屋权属证书的，这里所指的的，这里所指的“规定期限是多长期限？规定期限是多长期限？第十八页，共二十一页。第十八页，共二十二页。该条修改该条修改(xig(xigi) i)建议建议 可考虑将约定的违约金的计算方法改为可考虑将约定的违约金的计算方法改为(i wi)按日支付已交按日支付已交付房价款的万分之几计算，详细比率由买卖双方进