第二章资产评估的基本原理

1、资产评估学第一篇第一篇 资产评估的基本理论与基本方法资产评估的基本理论与基本方法第二章第二章 资产评估的基本原理资产评估的基本原理 第一节第一节 资产价值形成理论资产价值形成理论 第二节第二节 资产的价值类型资产的价值类型 第三节第三节 资产评估的假设资产评估的假设第四节第四节 资产评估原则资产评估原则一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论第一节第一节 资产价值形成理论资产价值形成理论资本劳动 的报酬土地 供给（生产）决定价值 生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用商品的价值量 二、买方市场时期的价值观：效用价值观二、买方市场时期的价值观：效用价值观

2、 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。三、供求决定价值论：均衡价值观三、供求决定价值论：均衡价值观均衡价格 需求价格：消费者愿意支付的最高价 供给价格：生产者愿意接受的最低价 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。并且在理论上成本和效用是正相关的。 供求决定价值论是市场法的理论基础。某些资产由于其自身特点，不符合成本费用与效用正相关的关系，此类商品主要有资源性资产与无形资产（包括企业商誉）不存在生产成本。第二节第二节 资产的价值类型资产的价值类型一、对资产价值的理解一、

3、对资产价值的理解（一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 影响资产价值的因素：总体经济环境、资产的潜在用途、估价的基准、资产的地理位置、资产的稀缺性、替代物的价值、所有权状况、资产在市场上的流动性、资产的物理状况等 因此，资产不是一个确定值，反映了特定环境下，因此，资产不是一个确定值，反映了特定环境下，与资产有关的利益双方的市场观念。与资产有关的利益双方的市场观念。一、对资产价值的理解一、对资产价值的理解（二）价值与价格、成本价格为取得一项资产所花费的实际货币量。成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值。价格成本不一定与价值相等二、资产评估中价值类型的实质、二、资产评估中价值类型的

4、实质、意义与分类意义与分类v资产评估中的价值类型价值类型：指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。v其实质实质是。 特定资产业务特定资产业务价值类型价值类型v具体的分类有以下几种：v（1）估价标准形式：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格。v（2）假设角度：继续使用价值、公开市场价值和清算价值。v（3）资产业务性质：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值和补偿价值这十一种。v（4）市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围分为：市场价值、市场价值以外的价值。v国际资产评估准侧国际资产评估准侧和我

5、国资产评估价值类型资产评估价值类型指导意见指导意见将资产评估价值类型划分为。 资产评估中的市场价值是指资产在评估资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。实现的交换价值的估计值。 涉及到这个几个问题：（一）市场价值的定义（一）市场价值的定义 自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公开交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额。三、资产评估中的市场价值与市场价值以三、资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值外的价值 1.公开市场公开市场市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。市场

6、价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。公开市场价格公开市场价格形成的条件形成的条件买卖双方地位平等买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有充分的时间收集信息有理智的经济人有理智的经济人自愿成交自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人买卖双方均是正常交易的当事人 2.最佳适用状态；最佳适用状态；3.资产一般具有独立功能、可独立交易转让，且资资产一般具有独立功能、可独立交易转让，且资产功能具有一定的通用性或用途多样性；产功能具有一定的通用性或用途多样性； 4.评估市场价值的方法：市场比较法、收益法和成评估市场价值的方法：市场比较法、收益法和成本法。本法。（二）市场价值以外的价值（二）市场价值以外的价值

7、 也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。 v有以下两种情况： 1.不满足公开的条件 2.满足公开的条件，但只在非公开市场交易，比如清算价值。一类属于一类属于特殊评估特殊评估对象对象非经营性资产非经营性资产 非竞争性经济资源非竞争性经济资源特定地理位置的资产特定地理位置的资产商誉商誉专用资产专用资产有限市场资产有限市场资产无法单独在公开市场出售无法单独在公开市场出售v 以非市场价值为基础的评估业务可分为两类：以非市场价值为基础的评估业务可分为两类：v 一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）

8、动或非产权变动）（三）我国资产评估事务中常见的市场价值以（三）我国资产评估事务中常见的市场价值以外的价值类型外的价值类型v1、投资价值投资价值v指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。该资产给其所有者（或未来所有者）带的价值。该资产给其所有者（或未来所有者）带来的未来收益的价值。来的未来收益的价值。v对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价值可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资利能力，而一项资产的获利能力不仅取决

9、于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。创造直接有关。v影响因素有五个（影响因素有五个（p22p22）v2.2.在用价值在用价值 指属于企业组成部分的特定资产对其所属指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。企业能够产生的价值。 不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。币数量。 对特定使用者或所有者的价值。对特定使用者或所有者的价值。 3.清算价值清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。负债后以货币形

10、式存在的余额。 强制清算与有序清算强制清算与有序清算 与公允市场的区别：与公允市场的区别： 1.1.买卖双方地位不平等买卖双方地位不平等 2.2.没有充足的时间询价没有充足的时间询价 清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值场价值v4.残余价值残余价值v是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆是指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。零变现价值的估计数额。v残余价值残余价值- -资产自身不能继续使用或不再具有经济资产自身不能继续使用或不再具有经济价值。价值。v零部件的变现价值零部件的变现价值 公允市场价值（公允市场价值（

11、fair market value)-fair market value)- 指资产指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。在评估基准日的公开市场上的交易价格。v 广义的公允价值既包括理想市场条件下的公允价广义的公允价值既包括理想市场条件下的公允价值值- -市场价值，也包括非理想市场条件下的公允价市场价值，也包括非理想市场条件下的公允价值值- -市场价值以外的价值。市场价值以外的价值。v 资产评估资产评估- -合理的评估价值合理的评估价值v 会计中的公允价值：在公平交易中，熟悉情况的会计中的公允价值：在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。交易双方自愿进行资产交换或

12、债务清偿的金额。v有区别但是定义和内涵比较接近。有区别但是定义和内涵比较接近。四、资产评估中公允价值的含义四、资产评估中公允价值的含义第三节第三节 资产评估的假设资产评估的假设 资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法资产评估与其他学科一样，其理论体系和方法体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其体系的确立也是建立在一系列假设基础之上的，其中交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算中交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假设。假设是资产评估中的基本前提假设。 一、交易假设一、交易假设 假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待假定被评估资产处于交易之中，评估师

13、根据待评估资产的交易条件等评估资产的交易条件等进行估价进行估价。 二、公开市场假设二、公开市场假设 是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明或限定。说明或限定。 适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。产具有通用性。 有助于通过资产市场实现资产的最佳配置。有助于通过资产市场实现资产的最佳配置。 三、继续使用假设三、继续使用假设 指资产将按现行用途指资产将按现行用途继续使用继续使用，转换转换用途用途或或移地继续使用。移地继续

14、使用。 这一假设强调这一假设强调2 2个方面个方面: : 1 1、被评估资产正处于使用状态、被评估资产正处于使用状态 2 2、根据有关数据和信息推断该资产、根据有关数据和信息推断该资产还将继续使用还将继续使用 比如：专用机器设备比如：专用机器设备 采用继续使用假设的条件：采用继续使用假设的条件： （1 1）资产尚有剩余寿命，能满足所）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。有者经营上期望的收益。 （2 2）转换用途能实现其最佳效用，）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。转换在法律上、经济上可行。 四、清偿假设四、清偿假设 也是对资产拟进入交易的市场条件的一也是对资产拟进

15、入交易的市场条件的一种假定说明或限定。种假定说明或限定。 即对资产在非公开市场条件下被迫出售即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。或快速变现条件的假定说明。 在清算假设前提下的资产评估结果的适在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。用范围非常有限。资产评估假设资产评估假设( (总结总结) ) v交易假设交易假设 ：（最基本之假设） 可模拟市场估价 。v公开市场假设公开市场假设 ：充分发达、充分完善的市场 。v继续使用假设继续使用假设 ：现阶段常使用（市场不完善） v清偿假设清偿假设 ： 评估值公开市场or 持续使用假设下之评估值 。其适用范围有限 。第四节第四节 资产评估原则资产评估原则 一、资产评估的工作原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（一）独立性原则（二）客观公正性原则（二）客观公正性原则